Hoeveel moet ik overbieden?

Heb jij berekend wat je voor een huis kunt betalen? Als je een hypotheek van 400.000 euro kunt krijgen dan betekent dit niet dat je een huis kunt kopen met een vraagprijs van 4 ton. Want als het bieden begint dan kan de prijs flink oplopen met tienduizenden euro’s extra aan einde van de biedingen. De verkoopwaarde is iets heel anders dan de taxatiewaarde. Hoeveel moet ik overbieden? Het antwoord is minder eenvoudig dan het bedrag dat er op je spaarrekening staat.

Wat kost een huis?

Je loopt op een markt in een ver land. Je ziet een prijs staan op een prachtige vaas. Je bent geen onderhandelaar dus je wilt gewoon de standaard prijs betalen. Dan zegt de verkoper dat je meer moet geven. Wat? Je betaalt toch al de vraagprijs? Ja, maar misschien wil iemand anders meer geven dan jij. Nou, dan laat maar zitten want waarom zou je meer betalen dan de oorspronkelijke vraagprijs?

Per sector werken prijzen nou eenmaal anders. In de supermarkt betaal je de prijs op het kaartje, in een restaurant is het vrij gebruikelijk om een fooi te geven. Bij een autodealer is er meestal wel ergens een voordeeltje te halen maar bij huizen is de vraagprijs blijkbaar een lokkertje… Als een huiseigenaar een bedrag van 4 ton vraagt dan is dit eigenlijk een richtprijs om een bieding op te baseren. Als het een populaire woning betreft dan kan de koopsom aanzienlijk hoger komen te liggen.

Een huis kost wat je ervoor betaalt. Als de koper en verkoper 450.000 euro overeenkomen dan is dat het bedrag dat ergens vandaan moet komen. Als koper moet je dus goed opletten wat je echt kunt opbrengen. Dit kan het bedrag zijn dat je leent bij de bank, wellicht aangevuld met een spaarsaldo of een schenking van je ouders. Omdat er zoveel onzekerheden zijn zullen de meeste kopers een voorbehoud van financiering laten opnemen in het koopcontract. Dan kun je bij een gebrek aan financiële middelen de aankoop ontbinden.

Moet je overbieden?

Overbieden is niet verplicht maar in een markt met huizentekort heb je niet zoveel keuze. Je kunt verkoopprijzen van soortgelijke woningen opzoeken, aan de hand daarvan kun je zien wat realistisch is. Heel eenvoudig gesteld moet je nooit meer bieden dan je redelijkerwijs kunt opbrengen. Als je 300.000 euro kunt lenen en zelf geen rode cent hebt dan moet je niet zomaar 325.000 euro bieden. Zelfs als je daarmee de aandacht krijgt van de huiseigenaar dan zul je de financiering niet rond krijgen.

Hoeveel moet je overbieden?

Je mag niet meer dan 100 procent van de taxatiewaarde lenen, tot 106 procent als er duurzaamheidsmaatregelen gepland worden. De rest moet je uit andere bronnen financieren. Dan zul je nog de woning moeten inrichten, je oude stekkie moeten opleveren, diverse specialisten en aannemers moeten betalen etc. Bied nooit meer dan je kunt opbrengen. 

Op het hoogtepunt van de biedingen oorlog (begin 2022) werd er 25.000 tot 50.000 euro overboden op woningen met een gemiddelde verkoopwaarde. Dit is geld dat niet onder de hypotheek valt. Je kunt hiervoor onder voorwaarden een extra lening afsluiten maar dan komen jouw vaste lasten nog hoger te liggen.

Woningwaarde en taxatiewaarde

Om een hypotheek aan te vragen heb je een taxatierapport nodig. Dit is een onafhankelijke berekening van de waarde die een huis vertegenwoordigt. Dit is niet hetzelfde als de woningwaarde. Dan gaat het om de waarde van de woning op basis van diverse factoren waaronder vraag, locatie en behoeften van de huiseigenaar. Het bedrag dat je kunt krijgen voor de hypotheek is gebaseerd op de taxatiewaarde, de woningwaarde kan afwijken. Een makelaar kan de woningwaarde van een huis bepalen, dit geeft je meer informatie bij de aankoop of verkoop van een woning.

Alternatieven voor overbieden

We hebben al eerder de ontbindende voorwaarden genoemd. In plaats van overbieden kun je ook voorbehoud van financiering schrappen uit het koopcontract. Dit versnelt het proces en de verkopende partij heeft niet het risico dat de koop geen doorgang vindt. Als er uiteindelijk toch niet voldoende geld op tafel komt dan moet de koper wel een flinke boete betalen. Deze voorwaarden schrappen gaat gepaard met behoorlijk wat risico.

Een ander alternatief is meedenken met de verkopende partij. Wil de verkoper graag blijven tot het volgende huis helemaal af is? Dan verschuif je de datum van overdracht. Zijn er roerende zaken in huis die de eigenaar ter overname aanbiedt? Als je dit overneemt dan zal de verkoper eerder voor die partij kiezen. Een goede communicatie kan het verschil maken, je zult dan wel eerst dit contact moeten leggen met een goed openingsbod.

Je kunt ook een beroep doen op meelevendheid van de verkoper. Als er een kind op komst is en je hebt geen ruimte op de flat waar jullie nu wonen. Of je bent uit huis gezet door de verhuurder omdat je ouders zijn overleden. Maar niet iedereen is gevoelig voor sentimentele verhalen en dit kan zelfs averechts werken. Vastgoedinvesteerders maken hier namelijk ook gebruik van en gooien massaal briefjes in de bus om huiseigenaren te manipuleren. Je mag jouw persoonlijke situatie noemen maar alleen als dit relevant is. Uiteindelijk blijft het een zakelijke overeenkomst.

Wat is jouw huis waard?

Weet je als huiseigenaar eigenlijk wel wat jouw huis waard is? Een goede vraagprijs bepalen voor een openingsbod vereist inzicht en expertise. Daarom kan een lokale makelaar de woningwaarde bepalen op basis waarvan je de vraagprijs kunt bepalen. Dit geeft potentiële kopers houvast om te bieden en overbieden. Als je de woning verkoopt tegen een bedrag dat onder de werkelijke verkoopwaarde ligt dan kun je bij verhuizen zelf tegen financiële problemen aanlopen.

Ook woningzoekenden hebben baat bij een expert aan hun zijde. Een aankoopmakelaar kan de koper helpen met een strategisch bod bepalen om de onderhandelingen te openen. Als je te hoog inzet dan heb je geen ruimte meer om het overleg in te gaan, als je te laag inzet dan krijg je die voet niet tussen de deur. Als beide partijen een makelaar inschakelen dan is er sprake van een balans tijdens de onderhandelingen waar beide partijen van kunnen profiteren.