Bod uitbrengen? Eerst dit artikel lezen!

Bod uitbrengen.  

Wil jij een bod op een huis uitbrengen? Dan moet je écht dit artikel en/of de video bekijken voordat je actie onderneemt. Hiermee voorkom je onnodige fouten waar je achteraf spijt van hebt of je veel geld kost. Ook deel ik mijn ervaring als makelaar en aankoopmakelaar zodat je de spelregels van het bieden beter begrijpt.

Bekijk ook de video over bieden op een huis!

Makelaar is verkoopmakelaar

Wat je per direct moet beseffen is dat de makelaar er niet voor jou is. Het woord makelaar is dan ook eigenlijk fout en moet je vervangen door verkoopmakelaar. De verkoopmakelaar is er voor de verkopers en heeft een opdracht, dat is jou het meeste te laten betalen. Ook al is die beste meneer of mevrouw nog zo aardig, en geven ze je het gevoel het beste met je voor te hebben. 

Dat zijn namelijk de beste makelaars. Ze geven je een goed gevoel, en beïnvloeden je op een manier zodat je het zelf niet in de gaten hebt. Houd dit in je achterhoofd bij alles wat je doet. De makelaar is verkoopmakelaar en is er niet voor jou! Wil jij iemand die jou helpt? Vraag dan familie, vrienden, een kennis of schakel een aankoopmakelaar in. Dat is een vrije keuze in dit land.

De échte waarde

Voordat je een bod uitbrengt moet je weten wat je doet. Wat is de échte waarde van de woning, wat vragen ze ervoor, en staat dat in verhouding tot elkaar. Is dit echt je droomhuis, of zit er nog twijfel. Hoeveel eigen geld moet je inbrengen bij het bod wat je overweegt, en wat zijn de voorwaarden die je stelt. Hoe zit het met de oplevertermijn, en tot wanneer wil je de tijd krijgen om de financiering te regelen die je misschien nodig hebt. Wat zijn je rechten en plichten bij een bod doen, en welke biedprocedure wordt gebruikt. Voel jij de druk op je schouders dat iemand anders de woning wordt gegund? En hoe ga je daarmee om. Ik kan je één ding vertellen. Zorg voor rust en laat je niet gek maken. Blijf rustig en laat je waar nodig adviseren.

Wat kan ik lenen?

Zorg er dus voor dat je exact weet wat je kan lenen, onderzoek de waarde en kom tot een besluit, zolang je daar zelf maar achter staat. Ook als je weet dat je te veel betaalt. Dat is nog het minst erge, zolang jij maar je droomhuis koopt. Daarnaast is het belangrijk om exact te weten wat je zelf bij moet leggen. Naast de kosten koper moet je ook alles boven de taxatiewaarde zelf betalen. Wanneer je overbiedt moet je dit wel beseffen. Bij een huis met een taxatiewaarde van 4 ton waarvoor jij 450 biedt, moet je beseffen dat er veel eigen geld nodig is. Misschien komt dit uit je eigen woning, maar ook dan zal dit geld vrij moeten komen op de datum van overdracht.

Win (gratis) advies in

Het is niet vreemd om een taxateur te bellen, of even te sparren met een aankoopmakelaar om dit helder te krijgen. Die taxateur kun je dan later weer inschakelen wanneer je de woning hebt gekocht. Vaak willen ze wel even met je meekijken om je advies te geven. Datzelfde geldt voor een aankoopmakelaar. Je kunt ook gewoon een deeldienst afnemen zodat je niet het volle pond betaalt. Het is jouw keuze, zolang je maar weet wat je doet.

Er is meer... 

Er zijn een aantal zaken die verder nog helder moet krijgen. Zo zijn er de vragen- en roerende zakenlijsten. In veel gevallen zijn die niet compleet en ontbreekt er altijd wel ergens een antwoord op de vragenlijst. Vraag de verkoopmakelaar alsnog antwoord te geven op een vraag die in de lijsten is opengelaten. Hiermee voorkom je geschillen achteraf, daarnaast wil je weten wat je koopt. Dat is dan ook mijn motto: Weet wat je koopt!

Vragenlijst incompleet

Dat geldt ook voor gebreken die in de vragenlijst worden gemeld. Verkrijg de juiste informatie zodat je weet wat er aan de hand is, of de gebreken zijn hersteld, of er garantie op zit, of dat je dit zelf moet oplossen. Zo worden er soms gevaarlijke clausules in koopovereenkomst opgenomen waar je voor op moet passen. Die vind je onderaan deze pagina of aan het einde in de video.

Roerende zakenlijst onduidelijk

Dat geldt ook voor de roerende zakenlijst. Sommige zaken zijn opengelaten, maar jij wilt weten wat meegaat of achterblijft. Onder het kopje "gaat mee" staan de zaken die meegaan, onder het kopje "blijft achter" staan de zaken die achterblijven vermeld, dus dat is duidelijk. De kolom "ter overname" zou ook duidelijk moeten zijn, maar dat is het niet altijd. Vergeet niet dat de verkopers de lijsten aan het begin van het verkooptraject hebben ingevuld. Dat kan zelfs enkele maanden voor de definitieve start verkoop zijn geweest. Vaak weten ze zelf niet eens meer wat ze hebben ingevuld. 

Ter overname betekent dat de zaken die in deze kolom staan, ter overname worden aangeboden. Let op: Het is geen verplichting deze roerende zaken over te nemen. Neem je ze namelijk niet over, dan zullen de verkopers deze meenemen, en zelfs mee moeten nemen. Sluit je een deal over de roerende zaken die ter overname worden aangeboden, leg dat dan vast. Doe dit voordat je de koopovereenkomst met bijlagen tekent zodat helder is wat je koopt, en wat je daarvoor betaald. Daar is niets mis mee.

Snel tekenen maar...

Verkoopmakelaars willen graag zo snel mogelijk een getekende koopovereenkomst maar de roerende zaken maken vaak wel deel uit van de totale deal. Zorg dat je hierover goede afspraken hebt gemaakt voordat je tekent. Ook de vragen- en roerende zakenlijst wordt getekend. Dat is dan tevens mede het bewijs van hetgeen je hebt gekocht, en wat de verkoper heeft gemeld.

Te makkelijk

Hier wordt over het algemeen te makkelijk over gedacht. Vanwege de snelheid waarmee dit soms gaat, kun je gemakkelijk dingen over het hoofd zien. Het gaat om veel geld dus wees hier zorgvuldig in. Ook als de makelaar je onder druk, zet hetgeen regelmatig gebeurt. Vergeet hierin niet je onderzoeksplicht. De verkoper heeft een meldingsplicht maar jij hebt een onderzoeksplicht. Zijn er zaken niet duidelijk? Onderzoek ze dan en leg je bevindingen vast. Soms is het niet verkeerd om een specialist om raad te vragen, of zelfs een bouwkundige in te schakelen. 

Vergeet niet dat de verkopers er soms al lang hebben gewoond, en die stank in het toilet bij een regenbui niet meer opvallen. Jij ruikt het direct bij de eerste regenbui. Het is soms ook geen onwil van verkopers, maar er wordt nogal eens wat, bewust of onbewust vergeten. Bij het invullen van de vragenlijst vragen ze verkoopmakelaar nog weleens of ze iets moeten melden. Daar kan dus soms onduidelijkheid over bestaan. Het feit blijft dat jij moet weten wat je koopt. Die lekkage-sporen aan het plafond duiden op lekkage. Dat kan oude lekkage maar ook lekkage die nog aanwezig is.

Wanneer er op de bovenste verdieping een mooi wit gesaust vlak is te zien, terwijl de rest niet is gedaan zou ik als aankoopmakelaar willen weten waarom dat is gedaan. Daarnaast zou ik willen weten wat de eventuele oorzaak van de lekkage was, en of dit deskundig is verholpen. Is dat door een bedrijf gedaan, en zit er nog garantie op. Vraag dus door als er dingen zijn die je opvallen. Laat eventuele antwoorden bevestigen of extra invullen op de vragenlijst. Garanties gaan van rechtswege mee, dat staat standaard in de koopovereenkomst vermeld, maar wie heeft de werkzaamheden uitgevoerd, en hoe lang garantie zit erop. Is de factuur nog aanwezig en wie moet je benaderen wanneer het gebrek achteraf toch niet goed is verholpen.

Dom dom dom 

Tegenwoordig wordt nogal eens afgezien van een bouwkundige keuring om meer kans te maken op een woning. Dat is een slechte zaak en zou moeten veranderen. Dat gaat in de toekomst waarschijnlijk ook veranderen. Een bouwkundige keuring geeft je inzage in de herstelkosten op korte termijn, en -lange termijn. Je krijgt dus meer inzage in hetgeen je koopt. Bedenk wel dat een bouwkundige keuring ook niet zaligmakend is, en inspecteurs kunnen weleens wat over het hoofd zien. Loop tijdens zo’n keuring mee en stel de inspecteur vragen. Is een bouwkundige keuring gewenst maar willen de verkopers hier niet aan mee werken, haak dan af. Het gaat om veel geld en je moet weten wat je koopt.

Afzien van een bouwkundige keuring om meer kans op een woning te maken raad ik dan ook sterk af. Vooral bij oudere woningen komen soms gebreken aan het licht waarvan de herstelkosten flink in de papieren kunnen lopen.

De financiering

Ook van het financieringsvoorbehoud afzien terwijl je wel een hypotheek nodig hebt is in de meeste gevallen niet verstandig. Overleg met je hypotheekadviseur hoeveel risico je wilt lopen. Wanneer je de hypotheek niet voor elkaar krijgt en toch zonder voorbehoud hebt gekocht, ben jij de pineut. Niet de verkopers, diens makelaar of jouw hypotheekadviseur. Jij bent en blijft verantwoordelijk wanneer je dit risico neemt. Neem dan ook nooit dit risico wanneer je geen 10% van de koopsom op je bankrekening hebt staan. Achteraf geld lenen omdat je in gebreke bent gebleven is de slechtste oplossing die je kan bedenken.

Hoeveel tijd nodig

Het is ook belangrijk om te weten hoeveel tijd je nodig hebt om de financiering te regelen. Ben je in loondienst, dan zal dit over het algemeen sneller gaan dan wanneer je ZZP-er of ondernemer bent. Verkoopmakelaars maar ook de verkopers willen deze termijn graag zo kort mogelijk. Bij het verlopen van deze termijn wordt de verkoop definitief, tenzij er andere voorbehouden zijn gemaakt in de koopovereenkomst. Overleg met je hypotheekadviseur hoeveel tijd er benodigd is om de financiering te regelen.

Houd er ook rekening mee dat er tijd verstrijkt tussen het doen van een bod en het tekenen van de koopovereenkomst. Je zou in het bod kunnen vermelden dat je bijvoorbeeld een termijn van 5 weken na het tekenen van de overeenkomst nodig hebt. Mocht het door omstandigheden niet lukken die termijn te halen vraag hiervoor dan op tijd uitstel aan. Jouw hypotheekadviseur weet hier alles van.

Bedrag aangeven

Voor welk bedrag heb jij een financiering nodig? Je kan tegenwoordig nog maar 100% van de taxatiewaarde lenen. In het voorbeeld van een vraagprijs van 4 ton, en 50k overbieden vermelden bieders soms de koopsom van 450 als ontbindend bedrag. Daar trapt de verkoopmakelaar vaak niet in. Heb je minder geld nodig voor de financiering, vermeld dat dan. Wanneer je een huis van 450k koopt en een financiering van 250k nodig hebt klinkt dat veel interessanter voor de verkopers dan wanneer je aan de grens van je capaciteit biedt.

Wanneer de verkoper de gedane biedingen naast elkaar legt, zal er een keuze worden gemaakt. Een lager benodigd bedrag voor financiering, kan een punt zijn waar verkopers een goed gevoel bij krijgen en misschien een deal met jou willen sluiten. 

De oplevertermijn

Er wordt mij wel eens gevraagd wat de gemiddelde oplevertermijn van een woning is. Daar is geen eenduidig antwoord op te geven. Sommige mensen kunnen binnen een maand opleveren en anderen rekenen daar een termijn van 9-12 maanden voor. Feit blijft wel dat je met meerdere zaken rekening moet houden. Wanneer er nog een hypotheek op de woning ligt rekenen de meeste banken 1 maand om de aflossingsnota aan te leveren. 

Bied je zonder voorbehoud financiering, dan kun je nog niet binnen een maand afnemen, tenzij de bank de aflossingsnota direct verstrekt. Wanneer je een hypotheek nodig hebt wordt er veelal een offerte door de bank aangeboden. Deze offerte heeft vaak een maximale geldigheid. Dit is meestal 3 of 6 maanden. Duurt het langer voordat de woning wordt geleverd kun je bij sommige banken gratis, of tegen betaling de geldigheidsduur van de offerte verlengen. Onderzoek van tevoren wat dit voor gevolgen heeft en welke kosten hiermee zijn gemoeid.

Het bieden

Laat je goed informeren over de biedprocedure en tot wanneer, en op welke manier je kan bieden. Vraag altijd om een bevestiging van ontvangst, zodat je zeker weet dat jouw bod goed is aangekomen. Niet alle makelaars hebben hierin de zelfde handelswijze. Over het bieden is op een huis is momenteel veel te doen, en er zal waarschijnlijk aangepaste regelgeving volgen. Onderzoek daarom altijd de laatste stand van zaken over dit proces.

Wat vraagt de makelaar van je?

Hierbij doe ik je even een overzicht van hetgeen makelaars vaak van je vragen:

• Condities en voorwaarden:
• Betreft: Adres (wat je wilt kopen)
• Relatie: Jouw gegevens
• Soort bod: Bod, tegenvoorstel, eindvoorstel
• Bedrag: In euro’s
• Aanvaarding: In overleg, per datum
• Biedingsdatum:
• Bod geldig tot:
• Bouwtech. Keuring: Geen, Voor verstrijken wettelijke bedenktijd, andere datum
• Financiering: Geen, voor koopsom, voor bedrag van…
• Opmerkingen:.....

Dit is in het kort welke gegevens bij een bod horen. In het veld opmerkingen kun je bijvoorbeeld aangeven dat je bod inclusief de gordijnrails en gordijnen zijn. Dit is afhankelijk van hetgeen wordt aangeboden en op welke manier.

Bij het soort bod is het bij een biedprocedure een eindvoorstel. Je krijgt dan eenmalig de kans om een “blind” bod uit te brengen. Bedenk dus goed welk bedrag je hier in wilt vullen. Afwijkende bedragen doen het over het algemeen goed. Dus geen 450k maar 450.012. hier kun je creatief mee omgaan. Sommige mensen gebruiken hiervoor hun geluksgetal en anderen verwerken er de postcode in. Je mag bieden wat wilt.

LEES DEZE TIP

Over de bouwkundige keuring en het financieringsvoorbehoud heb ik het al gehad. Toch zal ik je hierbij een tip geven. Zelf vind ik het fijn dat een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd, voordat de koopovereenkomst wordt getekend. Je sluit een mondelinge deal, schakelt een bouwkundig inspecteur in waarbij de verkoopmakelaar ondertussen de koopovereenkomst opstelt. Je controleert de inhoud en als je hiermee akkoord gaat, wacht je tot het bouwkundig rapport binnen is. Valt het mee? Dan teken je de stukken. Valt het tegen? Dan zou je hierover opnieuw in gesprek kunnen gaan. Dit onderwerp komt in een ander artikel en video ook aan bod.

Nog even kort.

Zorg ervoor dat je de tijd neemt en je goed voorbereidt, laat je niet onder druk zetten en krijg antwoord op je vragen. Doe een bod wat je ook echt kan betalen en waarvan je later geen spijt krijgt. Raadpleeg een adviseur als je iets niet weet of daarover meer wilt weten. Denk aan je onderzoeksplicht, en schakel desnoods een bouwkundig inspecteur in. Op ons videokanaal worden regelmatig video’s geplaatst en heb jij een suggestie laat het dan weten in de reacties. Misschien kunnen wij een video opnemen die antwoord geeft op jouw vraag. 

Gevaarlijke clausules, extra opletten dus!

Zoals beloofd noem ik hierbij nog een aantal “gevaarlijke” clausules:

1. Een clausule waarin de verkoper verklaart nooit de woning zelf te hebben bewoond, en je daarom niet kan informeren over gebreken die bekend zouden zijn wanneer dat wel het geval is. Let hierbij goed op! Hierbij gaat het vaak om woningen zijn geërfd, of verhuurd. Afhankelijk van de situatie zou je buren of de ex-huurder om meer informatie kunnen vragen. Ten tijde van de verkoop woont zo’n huurder nog vaak in de woning. Bij een geërfde woning zullen de erfgenamen de woning verkopen. Misschien dat daar nog wat meer informatie is te achterhalen. Vaak gaat dit via de verkoopmakelaar.
2. Een ouderdomsclausule die aangeeft dat de woning niet voldoet aan de huidige normen. Hier zijn veel versies van in omloop die zoveel mogelijk de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluiten. Weet je nog? De verkoopmakelaar is er voor de verkoper dus ook de koopovereenkomst wordt in veel gevallen in het voordeel van de verkoper opgesteld. Bekijk deze clausule dan ook erg kritisch als koper en raadpleeg eventueel een expert.

Tot slot

Hiermee zijn we aan het einde van dit artikel gekomen. Er zijn nog veel meer zaken waar je rekening mee moet houden wanneer je een huis koopt. Veel informatie is te vinden op onze website en YouTube kanaal.

> Ga naar playlist Tips en Adviezen op ons kanaal

Terug naar overzicht