Biedingen op een huis, openbaar of niet?
Biedingen op een huis, openbaar of niet?!
Dit artikel gaat over biedingen op een huis. Wie kent ze niet, mensen uit hun omgeving die al meerdere keren hebben geboden maar steeds achter het net vissen. Stel je voor dat je een bod doet op een huis, zou je dan willen weten wat een ander heeft geboden? En op welk moment?
Bekijk ook de video!
Kun jij je die uitzending van Radar nog herinneren waarin makelaars en aankoopmakelaars werden beschuldigd van vriendjespolitiek en handjeklap? Naar aanleiding van die uitzending stond heel makelaarsland op scherp. Brancheorganisaties stonden als eersten in de rij om de schuld aan die ander te geven. De boosdoeners waren vooral de onafhankelijke makelaars, die nergens bij aangesloten waren. Achteraf bleek dat natuurlijk helemaal niet waar te zijn, maar de roep om transparantie bleek echter groot.
Daar werd ook direct actie op ondernomen en allerlei initiatieven in werking gezet. Zo waren er al een aantal bedrijven die een presentatie van hun biedsysteem mochten geven. Zoals altijd vond ook de regering hier iets van, maar van een structurele wettelijke oplossing is het nog steeds niet gekomen. Dat het anders moet is iedereen het over eens, maar hoe dan?
Belangen die spelen
Ik zal je vertellen dat er allerlei belangen spelen, en het er voor makelaars niet makkelijker op is geworden, het begint hier bij de opdracht. De makelaar is een bemiddelaar, maar deze term klopt tegenwoordig niet meer. De makelaar is er voor de verkoper, en niet voor de koper. Je zou makelaars die een huis verkopen ook eigenlijk verkoopmakelaar moeten noemen.
Daarnaast is er de aankoopmakelaar gekomen. Deze is er voor de koper. De aankoopmakelaar bestond vroeger niet, toen was de makelaar veel meer bemiddelaar, maar dat is al lang verleden tijd. Je hebt dus een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar. Onthoud dit goed.
Zonder aankoopmakelaar
70% van de kopers koopt nog steeds zonder aankoopmakelaar. Dat is overigens prima omdat je in Nederland nou eenmaal zelf mag beslissen of je wel of niet iemand inschakelt om je te helpen. Tegenover de meeste kopers staat dus een verkoopmakelaar die gedegen kennis heeft over de woningmarkt, wat de spelregels zijn en hoe hij/zij de koper het meeste kan laten betalen.
Dit is zijn/haar opdracht. De verkoopmakelaar heeft als opdracht de belangen te behartigen voor de verkoper, en dit staat natuurlijk haaks op de titel “bemiddelaar”. De verkoopmakelaar is in mijn ogen geen bemiddelaar meer. Hij/zij heeft een opdracht aanvaard waarin staat, de belangen van de verkoper te behartigen. Hiermee worden de belangen van de koper terzijde geschoven. Natuurlijk moet het proces volgens, volgens overeenstemming met de regels gaan, maar hij/zij kan geen opdracht van zowel verkoper, als koper aanvaarden. Hiermee is een duidelijke de keuze gemaakt.
Heb dan ook niet de illusie dat de verkoopmakelaar er voor jou als koper is. Deze beste man of vrouw wil jou het meeste laten betalen, en dat tegen de voorwaarden die de verkoper het beste uitkomen. Daarnaast is er nog iets wat tegenstrijdig is met een normale verkoop van een product.
Hoezo klant?
Wanneer jij iets koopt in de winkel, noemt de winkelier jouw klant. Je hebt immers iets van hem/haar gekocht. Dat is ook het geval wanneer je iets online koopt. In veel gevallen krijg je zelfs een persoonlijk account met regelmatige acties die je ontvangt. Is er iets met het product aan de hand heb je waarschijnlijk garantie, en kun je bij het bedrijf terecht. Deze is erbij gebaat de klacht naar tevredenheid af te handelen, want je gaat nou eenmaal netjes om met je klanten.
Wist je dat je als koper van een huis eigenlijk geen klant van de makelaar, lees verkoopmakelaar bent? Natuurlijk gelden er fatsoensnormen en wil de verkoopmakelaar een probleem naar tevredenheid oplossen, maar wel de beste oplossing voor zijn/haar klant, en dat is de verkoper. Mag je dan als koper iets verwachten van een makelaar? Je mag nog steeds verwachten dat je netjes behandeld wordt, maar de verkoopmakelaar behartigd jouw belangen niet. En daar gaat het mis.
1 versus 2
Wanneer jij een huis wilt kopen moet je dit goed onthouden. De verkoopmakelaar is er niet voor jou. PUNT! Wanneer je hier dus gelijkwaardigheid in wilt, zal je dus een aankoopmakelaar in moeten schakelen. Maar dat is natuurlijk geen verplichting, net zoals een verkoopmakelaar geen verplichting is. Er zijn genoeg mensen die zelf hun huis verkopen.
Wanneer de biedingen openbaar worden kan dat als een nadeel voor de verkoper worden ervaren. En dat is nou net wat de verkoopmakelaar niet wil. De verkoopmakelaar moet namelijk de belangen voor de verkoper dienen, en een transparant biedsysteem kan ten nadele zijn van zijn klant. In de opdracht tot dienstverlening met de verkopers staat dit duidelijk beschreven. Een transparant en openbaar biedsysteem, zou dus in strijd kunnen zijn met de opdracht die de verkoopmakelaar heeft te vervullen. Ik moet erbij zeggen, dit is een enorm grijs gebied.
Verkoper is en blijft de baas
Daarnaast speelt er nog iets anders, niet de makelaar bepaalt aan wie wordt verkocht, maar dat doet de verkoper. Ben jij de hoogste bieder, dan is de verkoper niet verplicht om aan jou te verkopen. Er spelen ook nog andere belangen zoals oplever termijn, financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring. Een deal bestaat uit meer dan de koopsom alleen. Hier komt nog meer bij kijken maar laat ik voor nu even achterwege. Feit blijft dat de verkoper beslist. Of de makelaar dat nou leuk vindt of niet.
Datzelfde geldt voor de prijs. Het kon de laatste jaren voor verkopers niet op, waarbij de hebberigheid in veel gevallen de overhand nam. Er is mij door verkopers weleens gevraagd of ik er niet nog meer uit kon halen bij de hoogste bieder.
Daarnaast nam het aanbod woningen af wat voor makelaars minder omzet betekent. Ze moesten dus meer hun best doen om verkoopopdrachten binnen te halen. Een hogere waarde afgeven was een van de tactieken waar makelaars mee konden scoren. De verkoper bleek namelijk erg gevoelig te zijn voor een hogere waarde.
Prijsopdrijvend effect
Al deze factoren hebben een prijsopdrijvend effect gehad, en laat ik hierbij de overheid met alle voordelen bij een huis kopen, nog maar even buiten beschouwing laten. Het gevolg is dat huizen onbetaalbaar zijn geworden voor een grote groep mensen. Hier komt nu ook nog eens de stijgende rente bij waarover ik in een ander artikel meer vertel.
> Bekijk artikel: Rente schiet als een raket omhoog.
In strijd met?
Wanneer er een transparant en openbaar biedsysteem wordt ingevoerd, is het de vraag aan welke voorwaarden deze moet voldoen. Zoals nu het advies is, wordt na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd, of na het verkrijgen van de hypotheek waarmee de verkoop definitief is, de biedingen aan de bieders openbaar gemaakt. Hierbij staat ook het tijdstip van bieden vermeld. De CRM-systemen die makelaars gebruiken zijn hier inmiddels op aangepast. Dat betekent dat iedere bieder achteraf kan zien wat anderen hebben geboden en hoever ze ernaast zaten.
Achteraf kijk je een koe in de kont
Je krijgt dus de bedragen met bijbehorende voorwaarden pas te zien wanneer de woning is verkocht. Hiermee heb je dus als koper geen enkele invloed meer op je bod. De woning is immers al verkocht. Daarnaast duurt het vaak 4 tot 8 weken voordat de hypotheek is geregeld. Het kan dus zijn dat je pas meer dan 2 maanden later hiervan bericht ontvangt. Dit is overigens nog geen verplichting en niet alle makelaars doen dit.
En nu komt het!
Zoals gezegd staan op het document ook de tijdstippen van bieden. Je kon bijvoorbeeld tot 17:00 uur bieden op een bepaalde dag. Maar om 17:15 werd er nog een bod gedaan die toevallig ook de hoogste bleek. Dan mag de verkoper gewoon aan die hoogste bieder verkopen. Die deadline van 17:00 uur is dus niet leidend voor het sluiten van een deal.
Wet en regelgeving
Veel kopers denken namelijk dat dit niet mag. Ik kan je vertellen dat de huidige wet- en regelgeving hieromtrent hopeloos ouderwets is. Het is aan de andere bieders toch niet uit te leggen dat een bod wat na sluitingstijd is binnengekomen wordt geaccepteerd. Dit wordt dan ook vaak niet meegedeeld. Om het simpel te houden, er is een getekende koopovereenkomst nodig, waaruit pas rechten en/of plichten voortvloeien. Daarbij komt ook nog eens de wettelijke bedenktijd. Ook de verkoper kan een clausule toe laten voegen waarin een bedenktijd wordt afgesproken. Hiermee zijn we weer terug bij af.
Zelfs na het sluiten van een mondelinge deal kan de verkoper zich nog bedenken. Als aankoopmakelaar ben ik weleens gebeld met de mededeling, dat er iemand was die alsnog een hoger bod had neergelegd. Dat vind ik niet kunnen maar dat is nou eenmaal de regelgeving in Nederland.
Sterker nog, als die verkoopmakelaar niet mee zou gaan in dat hoogste bod, is de kans aanwezig dat hij niet heeft voldaan aan de overeenkomst met de verkopers. Namelijk hun belangen dienen. Het ligt dus allemaal niet zo simpel zoals de meesten denken. Daarnaast is het nog maar de vraag of verkopers willen dat de biedingen openbaar worden gemaakt. Immers, de verkoper beslist.
Ik ben ook benieuwd naar jouw mening, je kunt onderaan een reactie geven maar houd het wel netjes. Ook via YouTube kun je een reactie geven. Heb jij zoiets dergelijks meegemaakt? Deel je verhaal!
> Bekijk ook de video's op ons YT kanaal