Fiscale gevolgen overdrachtsbelasting bij doorverkoop binnen 6 maanden
Wat zijn de fiscale gevolgen overdrachtsbelasting bij doorverkoop binnen 6 maanden?
Wanneer je een huis hebt gekocht en deze binnen 6 maanden doorverkocht (levert) dan kon je de overdrachtsbelasting terugkrijgen. De koper betaalde dan een gedeelte via de notaris aan de verkoper. Hieronder de clausule die in de koopovereenkomst is opgenomen:
Clausule in de koopovereenkomst
2.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt verminderd op grond van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), zal koper aan verkoper wel/ niet uitkeren het verschil tussen enerzijds de overdrachtsbelasting die zonder toepassing van artikel 13 WBR verschuldigd zou zijn en anderzijds de werkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting (hierna te noemen: ‘art. 13-verschil’).
Indien het art. 13-verschil aan verkoper wordt uitgekeerd, dan zal koper daarover (ook) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Partijen spreken af dat de over het art. 13-verschil verschuldigde overdrachtsbelasting in mindering wordt gebracht op het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil. Hiermee wordt bewerkstelligd dat het totaalbedrag dat koper betaalt aan overdrachtsbelasting vermeerderd met het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil gelijk zal zijn aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn geweest zonder toepassing van artikel 13 WBR.
Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.
De nieuwe situatie
Sinds de invoering van de verschillende belastingtarieven wordt dit een stuk ingewikkelder. Bovenstaande clausule houdt niet in dat de koper altijd de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting moet vergoeden. Er kan alleen maar een betaling/verrekening plaats vinden wanneer er 1) Overdrachtsbelasting is betaald en 2) De koper overdrachtsbelasting moet betalen. Wanneer dus een koper die vrijstelling van overdrachtsbelasting heeft een huis koopt valt er niets te vergoeden. De verkoper krijgt in dit geval niets vergoed. Wanneer je hier als verkoper wel vanuit was gegaan kom je bedrogen uit en zal je een hogere koopsom moeten bedingen of aan een ander moeten verkopen wanneer er nog geen deal is gesloten. Het is dus belangrijk om hier rekening mee te houden voordat je de woning aan iemand verkoopt. Daarbij is het ook belangrijk om de situatie goed in te schatten zodat later niet blijkt dat de koper alsnog vrijstelling heeft verkregen. Het is dus niet meer zo simpel dan vroeger.
Hierbij voorbeeld 1:
Een koper koopt voor € 225.000, – een huis en betaalt daarover 8% overdrachtsbelasting omdat dit niet de woning is waar hij/zij wil verblijven, geen hoofdverblijf dus. Denk hierbij aan een investeerder/belegger, een rechtspersoon of iemand die het huis koopt om op te knappen en daarna weer met winst door te verkopen.
Binnen de termijn van 6 maanden wordt deze woning voor € 250.000, – weer doorverkocht aan een andere koper die er zelf gaat wonen en dus de woning als hoofdverblijf gebruikt. Deze voldoet aan het criterium hoofdverblijf en wordt vrijgesteld voor overdrachtsbelasting. De koper hoeft dan ook niets aan verkoper te vergoeden ondanks dat in de koopovereenkomst bovenstaande WBR 15 clausule is opgenomen waarin koper verklaard WEL het verschil in overdrachtsbelasting te vergoeden. Met andere woorden, in dit geval krijgt de verkoper niets vergoed.
Voorbeeld 2
Indien zoals in voorbeeld 1 de koper 2% overdrachtsvergoeding verschuldigd is wordt door toepassing van artikel 13 WBR over het deel van de waarde, waarover de koper geen overdrachtsbelasting heeft betaald. In dit geval is dat 2% van € 25.000, -. Namelijk 250-225. Dan hebben we het over 500 euro. De koper betaalt in totaal gewoon 2% over de koopsom maar vergoed een deel aan verkoper over het verschil in transactieprijs.
De koper profiteert dus van het feit dat de verkoper in de afgelopen 6 maanden al overdrachtsbelasting heeft betaald over € 225.000. Dit voordeel bedraagt 2% over € 225.000 = € 4.500. Op grond van de clausule (die op WEL staat) moet de koper dit voordeel (nagenoeg geheel) aan de verkoper terugbetalen. In totaal betaalt de koper per saldo 2% (in dit voorbeeld dus € 5.000) over de gehele woningwaarde. Verkoper heeft echter bij zijn aankoop € 18.000 overdrachtsbelasting betaald! Door verkoop aan de doorstromer is er dus een nadeel van c.a. € 13.000.
Conclusie
Kort gezegd is zijn de fiscale gevolgen voor verkoper afhankelijk aan degene wie hij/zij binnen 6 maanden verkoopt. Dit in combinatie met de WBR-clausule. Weet dus aan wie je verkoopt of laat de verkoopmakelaar dit voor je uitzoeken voordat je een deal sluit. De hoogste bieder kan in zo’n geval netto lager uitvallen dan een bieder die op de tweede plek staat.
In aanvulling op dit artikel
Bovenstaande zijn als voorbeelden uitgewerkt om jou daarmee te wijzen op fiscale gevolgen voor overdrachtsbelasting bij een verkoop binnen 6 maanden. Per situatie kan deze verschillen dus raadpleeg hiervoor altijd je adviseur, makelaar, notaris of hypotheekadviseur zodat je advies krijgt over jouw persoonlijke situatie en welke fiscale gevolgen daarbij horen.
Tot slot:
Wil je als koper een beroep doen op de vrijstelling voor overdrachtsbelasting, moet je hiervoor een formulier invullen. Dit formulier wordt aan de akte van levering gehecht. Denk eraan wanneer je met z’n tweeën koopt je beiden zo’n formulier in moet vullen omdat per persoon naar de voorwaarden wordt gekeken.
Huis verkopen?
Bied je huis nu kosteloos en zonder verplichting(en) aan op onze website. Klik nu op de button voor meer informatie.
Handige checklist verhuizen
Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.
> Gebruik de handige checklist verhuizen
Veel gestelde vragen:
- Wat kost een makelaar?
- Wat kost een aankoopmakelaar?
- Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
- Hoe kan ik mijn huis zelf verkopen? (tips)
Meer informatie over:
- Een huis verkopen
- Een gratis waardebepaling
- Een huis kopen
- Je woning zelf aanbieden
- Je huis zelf verkopen (Stappenplan)
Anderen zochten ook op: Bouwkundige keuring en energie
Wist je dat…
Wist jij dat je jouw woning gratis op onze aanbodsite aan kan bieden? Gewoon zonder enige verplichting en kosteloos je woning plaatsen op NLVERHUIST. Klik nu op de button voor meer informatie.