3 grootste misvattingen over de waarde van een huis
Misvattingen over waarde van een huis.
Misvatting 1: De waarde is objectief
Een grote misvatting want wanneer je 3 makelaars uitnodigt krijg je ook 3 verschillende waardes. Dat geldt ook voor de taxateur. In diverse TV-programma’s is dat inmiddels wel aangetoond. Hieronder mijn verhaal over 2 buren die gingen verkopen omdat ze samen een nieuw huis gingen bouwen. Hieronder uitleg over de verschillende waardes van mij als makelaar, en een onafhankelijk taxateur.
Mijn eigen ervaring.
Een klant belde mij laatst voor een waardebepaling. Hij wou samen met de buren een nieuwbouwhuis laten bouwen. De nieuwbouwplannen waren al in een vergevorderd stadium en de beslissing om te verkopen was inmiddels genomen.
Ik moest dus van twee nagenoeg dezelfde woningen de waarde gaan bepalen. Huisnummer 1 was uitgebouwd met een serre en huisnummer 2 was “normaal” uitgebouwd. Beide huizen waren enigszins gedateerd en waren gebouwd in 2005.
Beide verkopers vonden hun eigen huis het mooiste. Sterker nog, beide vonden dat hun eigen huis meer waard was dan dat van de buren. Als onafhankelijke makelaar/taxateur moest ik dus de waarde inschatten van 2 huizen waarvan beide verkopers vonden dat hun huis meer waard was dan die van de buren.
Ik heb beide huizen goed bekeken en vergeleken met de rest van de buurt. In die straat hebben we meerdere woningen verkocht en de buurt was redelijk makkelijk vergelijkbaar. Ook het uitzicht, de tuin en de staat van onderhoud was redelijk vergelijkbaar. Een makkie zou je zeggen.
Omdat ik beide huizen zou gaan verkopen moest ik niet alleen de waarde inschatten maar ook een vraagprijs advies met bijbehorende opbrengst afgeven. Ik kwam tot de conclusie dat huisnummer 1 meer waard was dan huisnummer 2.
Het grote verschil:
Huisnummer 1 was d.m.v. de serre sfeervol uitgebouwd en was enkele jaren daarvoor gestyled door een styliste. De keuken was wel redelijk oud maar was speels ingedeeld met een kookeiland. De afwerking was niet fantastisch dus ik gaf de tip om dit huis hier en daar wat beter af te werken waardoor het meer op kon brengen. Ik vond dit huis dan ook meer waard dan huisnummer 2.
Huisnummer 2 zag er wat standaard uit met een strakke uitbouw en een rechte keuken. Verder was het wel enigszins vergelijkbaar met huisnummer 1. Ook de afwerking was hier wat minder. Naar mijn idee was dit huis dan ook iets minder waard dan huisnummer 2.
Waarom vond ik huisnummer 1 meer waard dan huisnummer 2?
Dat is een gevoel. Met de achterliggende verkoopkennis en ervaring wist ik dat kopers bereid waren om meer te betalen voor huisnummer 1. Dit huis was speels en gaf een enorm goed gevoel wanneer je binnenkwam. Huisnummer 2 vond ik wat meer standaard. Het oogde wat minder luxe. Dat heeft ook te maken met smaak.
De taxateur komt langs om de waarde vast te stellen
Omdat beide verkopers samen nieuw gingen bouwen werd er een taxateur ingeschakeld. Dat was nodig voor de hypotheek van de nieuwe woning. Doordat ik beide huizen ging verkopen mocht ik deze niet taxeren. Dat is ervoor om de onafhankelijkheid te waarborgen.
De taxateur deed eigenlijk hetzelfde werk dan ik, had dezelfde informatie tot z’n beschikking en de woningen waren niet veranderd. De taxateur vond dat huisnummer 2 meer waard was. Huisnummer 2 was namelijk meer standaard en strak. Hij taxeerde huisnummer 2 op maar liefst 10.000 euro hoger dan huisnummer 1. Terwijl ik vond dat huisnummer 1 meer waard was. Dat is een enorm verschil.
Welk huis heeft meer opgebracht?
We hebben samen met de verkopers voor gekozen om beide huizen voor dezelfde iets hogere prijs aan te bieden. Huisnummer 1 heeft uiteindelijk 7000 euro meer opgebracht dan huis 2. Verkocht in dezelfde periode en door dezelfde makelaar. Ook de verkoopstrategie, vraagprijs en toegepaste marketing waren exact hetzelfde. Ook werden de huizen in dezelfde periode verkocht. Huisnummer 1 werd binnen een week verkocht en huisnummer 2 deed er zo’n 5 weken over.
Conclusie:
Een huis kopen is gevoel. Los van de waarde bepaalt het gevoel of iemand een bod wil doen. Stel jezelf eens de vraag waarom je destijds het huis hebt gekocht. Heel vaak krijg ik van klanten te horen dat het huis direct goed voelde. Of, het huis voelde direct goed.
Misvatting 2: De WOZ waarde is leidend
De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld. Hierop zijn de heffingen en belastingen gebaseerd. Hoe hoger de WOZ-waarde des te meer er moet worden betaald. Veel consumenten dus ook kopers hechten hier veel waarde aan.
Hoe hoog is de WOZ-waarde wordt tijdens een bezichtiging regelmatig gevraagd. Met die waarde kun je eigenlijk niets als je wilt verkopen. De WOZ-waarde houdt geen rekening met aspecten die voor een verkoop wel belangrijk zijn.
In een dezelfde straat heb ik eens 2 dezelfde woningen getaxeerd. In de WOZ-waarde zat een verschil van bijna 20.000 euro. Ik mocht beide beschikkingen inzien van de eigenaren. Die informatie was dus correct. Tegenwoordig is de WOZ-waarde ook online in te zien.
In het verleden hebben we wel eens huizen verkocht waarbij het verschil tussen de WOZ-waarde en de opbrengst meer dan 100.000 euro was. De woning werd verkocht voor meer dan een ton. Wanneer je dan uit zou gaan van de WOZ-waarde kom je bedrogen uit.
Wanneer je vindt dat de WOZ-waarde te hoog is kun je daar bezwaar tegen maken. Tegenwoordig kun je ook bezwaar maken tegen een te lage WOZ-waarde. Hierdoor kan er ook een verschil ontstaan in de uiteindelijke afgegeven WOZ-waarde
Mijn visie
De WOZ-waarde kun je als makelaar niet zoveel mee wanneer je een huis gaat verkopen. Ook als verkoper moet je hier niet te veel waarde aan hechten. Laat een makelaar of meerdere makelaars een eerlijke verwachte waarde afgeven. Daar hoort ook een vraagprijsadvies bij. Laat je dus goed voorlichten en neem niet klakkeloos de WOZ-waarde als leidraad.
Misvatting 3: De taxateur heeft (altijd) gelijk
Bij de eerste misvatting heb je kunnen zien dat de taxateur achteraf geen gelijk had. Huisnummer 1 heeft meer opgebracht terwijl de taxateur huisnummer 2 hoger in heeft geschat. Is het dan een slechte taxateur? Nee, natuurlijk niet. De taxateur geeft een geschatte waarde van een woning af. Daarbij moet hij die waarde onderbouwen.
Tegenwoordig zijn er validatie instituten zoals NWWI. De bank wil in de meeste gevallen een gevalideerd (lees onafhankelijk gecontroleerd) taxatierapport ontvangen. De taxateur zal dus zijn afgegeven waarde moeten onderbouwen.
Afwijken van een waarde
Over het algemeen is de stelregel dat een taxateur maximaal 10% af mag/kan wijken van de modelwaardes die vanuit het NWWI systeem worden gegenereerd. Bij een huis van 250.000 euro is dat maar liefst 50.000 euro verschil.
Wanneer jij gaat nieuw bouwen of je hebt al een huis gekocht zal er in de meeste gevallen door de bank een taxatierapport worden gevraagd. Met de hierin vermelde waarde gaat de bank rekenen en bepalen of je de hypotheek voor de nieuwe woning krijgt.
Voorbeeld:
Je hebt al een huis gekocht en de bank eist een taxatierapport van jouw huis. Je schakelt een taxateur in die jouw huis op 250.000 euro schat. Hij maakt een gevalideerd taxatierapport op en de bankt wijst de financiering van de nieuwe woning toe. Daarna wordt jouw woning via internet aangeboden en is er een koper bereid om 275.000 euro te betalen.
De deal wordt gesloten en de koopovereenkomst wordt getekend. Een andere taxateur komt jouw woning taxeren maar nu in opdracht van de koper. De koper heeft in dit geval ook een hypotheek nodig. Wanneer deze andere taxateur de woning op € 275.000,- schat. Wie heeft er dan gelijk? Precies! Waarde is altijd subjectief, ook al proberen ze dit tegenwoordig in diverse modelwaardes te vangen.
Ik hoop dat je inzicht hebt gekregen hoe verschillende experts toch op verschillende waardes kunnen komen.
Handige checklist verhuizen
Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.
> Gebruik de handige checklist verhuizen
Veel gestelde vragen
- Wat kost een makelaar?
- Wat kost een aankoopmakelaar?
- Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
- Hoe kan ik mijn huis zelf verkopen? (tips)
Anderen zochten ook op: Huis verkopen en aankoopmakelaar