Oplossingen bij tegenvallend bouwkundig rapport.
Je hebt een huis gekocht en nu blijken de herstelkosten voor reparatie veel duurder uit te vallen dan was afgesproken. Wat nu?
Om die vraag te kunnen beantwoorden is het belangrijk om eerst te kijken in welke fase het kooptraject zich bevindt. Is er al een getekende koopovereenkomst? Staat daar een voorbehoud voor bouwkundige keuring in? Wat is de hoogte van het maximale bedrag wat is afgesproken? Is de wettelijke bedenktijd al verstreken? Kan er nog ontbonden worden? En op welke manier?
Daarover vertel ik je meer in dit artikel. Bekijk ook de video.
Er zijn dus verschillende scenario’s waar je bij een tegenvallende keuring aan moet denken. De eerste tips die ik je geef. Blijf met elkaar in gesprek als je de koop graag door wilt laten gaan. Blijf netjes en wordt niet boos. Waarschijnlijk hebben de verkopers dit ook niet aan zien komen. Als koper heb je hier in veel gevallen nog een redelijk goede positie. Immers, als de koop met jou niet doorgaat, moeten ze de gebreken aan de volgende koper melden. Dan zitten ze in hetzelfde schuitje dus waarschijnlijk is het de verkopers er alles aan gelegen de deal met jou alsnog door te laten gaan. Zij het tegen een andere prijs en e.v.t. andere voorwaarden.
Wat is je positie?
Voordat je hierover in gesprek gaat is het slim je positie vast te stellen. Welke rechten en plichten heb je. Ik leg je een aantal scenario’s uit zodat je weet wat op jou van toepassing is.
Niets getekend
Als er niets is getekend zit je ook nergens aan vast. Dat geldt ook voor de verkopers. Wil je afzien van het huis dan kan dat zelfs zonder opgave van reden. In dit geval valt de bouwkundige keuring tegen en kun je melden dat je van de koop afziet. Op naar de volgende woning. Als jij de kosten voor de bouwkundige keuring voor je rekening zou nemen ben je die kwijt. Beter een paar honderd euro kwijt dan een huis kopen waar je niet in wilt wonen.
Getekende koopovereenkomst binnen wettelijke bedenktijd
Ook als je binnen de wettelijke bedenktijd zit kun je eenvoudig van de koop afzien. Zorg ervoor dat je dit wel tijdig meldt. De manier van ontbinden is vormvrij dus een mail waarin je aangeeft van de koop af te zien is voldoende, mits je hier een bevestiging van hebt ontvangen. Zorg ervoor dat je bewijs van het ontbinden hebt zodat je later hierover geen gezeur krijgt.
Getekende koopovereenkomst wettelijke bedenktijd verstreken, clausule opgenomen
Nu moet je goed opletten. Als je een ontbindende voorwaarde hebt opgenomen te kunnen ontbinden wanneer de bouwkundige keuring tegenvalt kun je op basis van dit artikel ontbinden. Deze clausule staat tegenwoordig standaard in de koopovereenkomst maar kan zijn doorgehaald. Verwijderen mag niet! Welk bedrag staat hierin omschreven en waar is dat bedrag op gebaseerd. Een voorbeeld. (Dit staat onder het kopje ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst, bij model 2021 is dat artikel 15.1.c.) Let wel op want er kan nog een extra artikel zijn toegevoegd die aansluit bij dit artikel. Voorzichtigheid is dus geboden.
Clausule
c. op DATUM uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door HET KEURINGSBEDRIJF blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van DIRECTE HERSTELKOSTEN te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.
Kijk goed naar deze clausule en de bouwkundige keuring. Wat staat er in het bouwkundig rapport vermeld en welke bedragen staan hierbij. Zit je nog in de fase voordat je moet tekenen? Laat dan het bedrag opnemen incl. btw. Wanneer een bedrag net boven de grens van het overeengekomen bedrag uitkomt kan daar gedoe over ontstaan. Voorkom dat en wees duidelijk en specifiek.
Voorbeelden
Stel je voor dat de directe herstelkosten in een bouwkundig rapport uitkomen op 4000 euro en je voor een bedrag van 5000 euro aan directe herstelkosten hebt afgesproken. Dit bedrag staat dan ik de koopovereenkomst. Komt het bedrag aan directe herstelkosten boven die 5000 euro uit? Dan kun je op basis van dat artikel de koop ontbinden. Op welke wijze je moet ontbinden staat eveneens in de koopovereenkomst vermeld. Zorg ervoor dat je bewijs hebt van deze ontbinding. Ga daar zorgvuldig mee om.
Getekend en geen clausule ontbinding bouwkundige keuring
Stel je voor dat de clausule bouwkundige keuring is doorgehaald in de koopovereenkomst en daar geen beroep op kan worden gedaan. Je hebt dan geen bedrag afgesproken waarboven je op basis van de keuring kan ontbinden. Misschien is er dan toch nog een mogelijkheid onder de koop uit te komen.
Banken verplichten in de meeste gevallen dat de directe herstelkosten direct na overdracht worden hersteld. Dit wordt gedaan om het gebouw in stand te houden. Ook achterstallig onderhoud val hieronder. Als je hebt gekocht onder voorbehoud van financiering is het nog maar de vraag of de bank een bouwdepot wil verstrekken. Dit kan echter een grijs gebied zijn en kom je in deze situatie terecht is het slim om direct een adviseur te raadplegen. Verkopers willen vaak ook dat je bewijs aanlevert dat je de financiering niet rond krijgt.
In zo’n geval moet het desbetreffende artikel in samenhang met de gehele koopovereenkomst worden bekeken. Misschien zijn er nog meer mogelijkheden maar daar ga ik nu niet op in. Dat komt vast nog eens voorbij in een andere video.
De eerste stap is...
De eerste stap is dus je rechten en plichten in kaart te brengen. Het is beter om dit voor het tekenen van de koopovereenkomst helder te hebben maar daar gaat het nu niet om. Is er nog een mogelijkheid om te ontbinden wordt je positie om te onderhandelen sterker. Je kunt dus gewoon weer opnieuw in onderhandeling gaan. De bouwkundige keuring gooit roet in het eten van zowel kopers als verkoper. Wanneer beiden van goede wil zijn kan er best een nieuwe deal worden gesloten. Ook hierin zijn verschillende mogelijkheden en is per situatie maar ook van de koper en verkoper afhankelijk.
Enkele voorstellen:
Wanneer we weer uitgaan van die 5000 euro zou je als koper voor kunnen stellen dat de verkoper het bedrag boven die 5000 euro in mindering op de koopsom brengt. Als partijen dit willen kan er opnieuw een deal worden gesloten. Leg dit wel vast in de koopovereenkomst. Soms wordt hiervoor een aanvullende verklaring opgesteld, een nieuwe koopovereenkomst opgemaakt of met de pen de bedragen en het artikel veranderd.
Hierbij moeten wederom alle handtekeningen bij hetgeen is veranderd komen te staan. Zelfs nadat je hebt ontbonden kun je alsnog een nieuwe deal sluiten. Let hierbij wel op dat je bij die tweede koopovereenkomst geen wettelijke bedenktijd meer hebt. Dat geldt bij 2x een koopovereenkomst bij hetzelfde huis.
Verschil delen
Een andere mogelijkheid is om het verschil te delen. Hiermee bedoel ik het bedrag boven die 5000 euro. Stel je voor dat de directe herstelkosten in het bouwkundig rapport uitkomen op 8000 euro. Dan zou je die 3000 euro samen kunnen delen en elk 1500 euro betalen. De koper betaalt hiermee 1500 euro extra en de verkoper laat 1500 euro vallen. Leg dit wederom goed vast.
Ook kan het zijn dat de kosten op termijn ook tegenvallen. Wanneer hier niets over is opgenomen zal je dit moeten accepteren. Wanneer de directe herstelkosten boven het afgesproken bedrag uitkomen kunnen de kosten op termijn wel degelijk van invloed zijn op de deal. Ook als de verkoper het bedrag boven die 5000 euro zou betalen. Er zijn dus verschillende mogelijkheden maar voor je rechten en plichten moet ik je echt verwijzen naar de koopovereenkomst. Zit er een tijdsdruk op en twijfel je, kun je overwegen om toch te ontbinden en in gesprek te blijven. Je moet niet in een situatie belanden waarin je nog twijfelt en niet hebt ontbonden.
Conclusie:
In de koopovereenkomst staat beschreven wat je hebt afgesproken. Is er nog niets getekend en valt de bouwkundige keuring tegen? Ga dan opnieuw in gesprek met de verkoper en diens makelaar. Misschien kun je opnieuw in onderhandeling gaan om alsnog een deal te sluiten.
Tip:
Zelf vind ik het fijner om eerst een bouwkundige keuring uit te laten voeren en daarna de koopovereenkomst door mijn klanten te laten tekenen. Valt het tegen, dan hoeft er niets worden ontbonden en zie je van de koop af of je gaat opnieuw in onderhandeling met de wetenschap dat er extra kosten bij komen. Hiermee maak je vaak goede kans omdat de verkopers nu op de hoogte zijn van de gebreken aan het huis. Ze hebben een meldingsplicht en moeten dit aan de nieuwe kopers melden. Dat versterkt jouw onderhandelingspositie.
Let wel op.
Regelgeving m.b.t. bouwkundige keuringen kan aan verandering onderhevig zijn. De overheid wil kopers beschermen en dat zal in de toekomst waarschijnlijk wettelijk worden
vastgelegd. Hierbij moet je denken aan een verplichte bouwkundige keuring of een recht hierop. Hier ben ik zelf voorstander van omdat het om veel geld gaat bij een huis kopen. Laat je altijd door een expert adviseren over de laatste ontwikkelingen op dit gebied.
Voor nu bedankt voor het kijken en lezen, mocht je iets mee hebben gemaakt wat je hier wilt delen kan dat in de reacties. Houd het wel netjes.
> Ga naar de playlist "Huis Kopen" op ons YouTube kanaal.
