Als verkoper ben je verplicht gebreken te melden en als koper heb je een onderzoeksplicht. Maar hoe werkt dat eigenlijk wanneer er achteraf gebreken aan het licht komen.
Meldingsplicht
Als verkoper krijg je aardig wat huiswerk van de makelaar. Diverse formulieren moeten worden ingevuld waar ook de vragen- of informatielijst bij hoort. Op deze lijst vermeld je allerlei zaken zoals wanneer je de woning hebt gekocht en bij welke notaris de overdracht heeft plaatsgevonden. Ook gegevens over het huis zoals WOZ-waarde en gemeentelijke lasten worden gevraagd. Daarnaast zal je gebreken die bekend zijn in moeten vullen. Per slot van rekening teken je ervoor alles naar waarheid te hebben ingevuld.
Onderzoeksplicht
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Twijfel je aan bepaalde zaken dan zal je onderzoek moet (laten) doen. Dit kan van alles zijn. Een bouwkundig rapport ligt hier voor de hand maar ook een funderingsonderzoek of een dak laten controleren behoort tot de mogelijkheden. Als koper kun je dus niet zeggen dat je het niet wist dat er lekkage was terwijl de lekkage sporen duidelijk zichtbaar waren. Maar ook als verkoper kom je er niet onderuit dit te melden.
Het geschil
Laatst heb ik navraag gedaan bij één van de huisadvocaten hoe het zit met het melden en de onderzoeksplicht. Daaruit kwam duidelijk naar voren dat een meldingsplicht boven een onderzoeksplicht gaat. Dat klinkt logisch omdat de verkopers er waarschijnlijk al jaren wonen maar toch. Als koper mag je er dus vanuit gaan dat de ingevulde lijst klopt. Toch is dat niet altijd het geval. Vaak hebben verkopers er ook geen weet van of vullen ze naïef de lijst in. Dat kan grote gevolgen hebben.
Achteraf…
Zo heb ik een klant die ingevuld heeft dat er een boiler in het appartement aanwezig is die eigendom is. Later bleek dat de boiler toch huur was. De kosten per maand bedragen 15 euro maar een koper is daar natuurlijk niet blij mee. Zoek bij twijfel vooraf uit hoe het zit zodat je achteraf geen gezeur krijgt. Gelukkig is alles met een beetje goede wil van beide kanten goed opgelost maar het kan ook anders uitpakken.
Aantonen dat de verkoper wist van het gebrek
Dit is één groot grijs gebied. Voor een klant heb ik een woning aangekocht die bouwkundig is gekeurd. Uit dat bouwkundig rapport kwamen een aantal zaken naar voren maar geen grote gebreken. Drie dagen na de overdracht kwam één van de erfgenamen een doos met documenten brengen die nog bij het huis hoorden. De koper nam die stukken door en het bleek dat er tijdens het stichten van de woning een funderingsprobleem was geconstateerd.
Dit was naderhand opgelost maar na het verwijderen van de vloer waren er toch een aantal zaken die niet klopten. Hoe toon je nou als koper aan dat de verkoper hier vanaf wist. Dat is haast onmogelijk. Daarnaast mag je van zo’n bouwkundig inspecteur verwachten dat er beter wordt gekeken. Dit verhaal gaat zeker nog een staartje krijgen omdat ik als aankoopmakelaar heb geadviseerd dit met de bouwkundige inspecteur te bespreken en desnoods daar de claim neer te leggen. Gelukkig was het geen inspecteur die door NLVERHUIST wordt aangeboden.
Te goeder trouw of…
Er zijn dus een aantal zaken waar je als koper en verkoper rekening mee moet houden. Als verkoper wordt verwacht dat je te goeder trouw netjes meldt wat de gebreken zijn. Waarom zou je dat ook niet doen. De koper heeft er recht op en jij wilt naderhand geen gezeur. Eerlijk invullen dus. Als koper moet je bij twijfel nader onderzoek laten doen. Vraag desnoods door aan de verkoopmakelaar of verkoper, en haal boven tafel wat je wilt weten. Dat weet ik niet is ook een antwoord maar daar hoef je geen genoegen mee te nemen. Je hebt recht op de waarheid.
Wanneer het toch misgaat
Gaat het dan toch ergens mis zal je als koper aan moeten tonen dat de verkoper van het gebrek op de hoogte was ten tijde van de bezichtiging en het sluiten van de deal. Dit is in veel gevallen lastig. Bedenk dat de meldingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat en je daardoor als koper iets wordt gesterkt maar het blijft een punt van discussie. Waar het vaak op uitdraait is dat er een compromis wordt gesloten. Zowel koper als verkoper doen een beetje water bij de wijn en alles is weer koek en ei. Tenminste als het om kleine bedragen gaat. Wanneer de bedragen oplopen wordt de sfeer vaak grimmiger en gaan de hakken in het zand. Doe om dat te voorkomen zelf onderzoek of nog beter, laat dat onderzoek uitvoeren door specialisten.
Onvolledige informatielijst(en)
Sommige vragenlijsten worden onbewust of misschien wel eens bewust onjuist ingevuld. Laat ik er duidelijk bij vermelden dat de meeste mensen de lijsten eerlijk invullen. Sommige vragen worden niet beantwoord, dat wordt een lastiger verhaal. Zorg ervoor dat je als koper alsnog antwoord op die vragen krijgt. De makelaar kan de verkopers vragen alsnog de informatielijst volledig in te vullen. Je hoeft geen genoegen te nemen met onbeantwoorde vragen. Laat duidelijk weten wat je verlangt, ook al is de makelaar het er niet helemaal mee eens. Zorg ervoor dat je een aankoopmakelaar inschakelt die dit voor jou regelt. Voorkom gezeur achteraf want wanneer je eenmaal in je “nieuwe” droomhuis aan het klussen bent wil je niet achtervolgt worden door allerlei nare gebeurtenissen of geschillen.
Anderen zochten ook op: Energie en verhuisplanner
