Wat zijn verborgen gebreken?

10 juni 2021

Verborgen gebreken

De term verborgen gebreken is voor iedereen niet altijd even duidelijk vandaar dat we hier in dit artikel aandacht aan besteden. Wat zijn verborgen gebreken en hoe ga ik daarmee om? Wat is de rol van de makelaar en wat had ik kunnen doen om dit te voorkomen of ik heb een gebrek geconstateerd, is de verkoper hiervoor aansprakelijk? Dat zijn vragen die vaak worden gesteld.

Wat zijn verborgen gebreken?

Eerst even dit. De verkoper heeft een meldingsplicht en de koper een onderzoeksplicht. Hierbij geldt dat de meldingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat. Je kunt als verkoper dan niet zomaar stellen dat de koper beter onderzoek had moeten doen. Als jij als verkoper wist van het gebrek of de gebreken had je dat moeten melden. Dat wordt dan opgenomen in de vragenlijst of de makelaar geeft dit door. Zorg er wel voor dat je bewijs hebt van het melden van de verborgen gebreken. Laat de vragenlijst door koper tekenen. De vragen- en roerende zakenlijst kun je downloaden via deze website.

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas aan het licht komen nadat de woning aan de koper is overgedragen. Hierbij kun je denken aan plekken waar gebreken zijn ontstaan die je op het eerste oog of zelfs na een bouwkundige keuring niet kan zien. Denk hierbij aan de kruipruimte die misschien niet toegankelijk is. Riolering die niet goed doorstroomt of stankoverlast bij bepaalde weerstypen.

Is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Dit is een vaag gebied en leidt nogal eens tot discussie. De woning moet de eigenschappen bezitten voor normaal gebruik. Dit staat in de koopovereenkomst vermeld. Let op aanvullende clausules die afwijken van de standaard. Laat je aankoopmakelaar hier desnoods na kijken. De verkoper is aansprakelijk voor gebreken waarvan hij/zij wist ten tijde van het sluiten van de deal. Ook dit is een vaag gebied want dit moet je als koper aan kunnen tonen en hoe doe je dat? Wanneer de verkoper zegt (en dat komt regelmatig voor), ik wist hier niets vanaf dan ligt de bewijslast bij de koper. Hoe bewijs je dat? Voorkomen is dus beter dan genezen.

Onderzoek en zoek naar gebreken

Laten we ervan uitgaan dat de verkoper te goeder trouw is en de gebreken waarvan hij/zij weet dat die aanwezig zijn netjes meldt. Toch kunnen er dan later gebreken aan het licht komen waarvan hij/zij niet op de hoogte was. Controleer of hetgeen is gemeld klopt en doe zelf onderzoek. Dat kan door middel van een bouwkundige keuring. Vraag ook of je bij de keuring aanwezig mag zijn. De meeste bouwkundigen geven je graag advies tijdens de inspectie. Je weet dan precies wat de inspecteur bedoeld en hoe je zaken aan kan pakken.

Hoe stel ik de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Stel direct na het constateren de verkoper en/of diens verkoopmakelaar op de hoogte van het gebrek. Maak foto’s en geef exact aan wat er mis is. Vraag ook om een bevestiging van ontvangst zodat je bewijs hebt dat dit is gemeld. Geef de verkoper(s) een redelijke termijn dit te herstellen. Vraag desnoods alvast een offerte op voor het herstellen van de gebreken. Dan liggen de herstelkosten vast. Ga in gesprek en stel je redelijk op. Het bouwdeel waar het om gaat is vaak wat ouder dus zal er sprake zijn van slijtage.

De vraag is of je kan verwachten dat alles nieuw wordt gemaakt. Indien dat het geval is zal een redelijke tegemoetkoming in de kosten van de verkoper worden gevraagd. De makelaars (aankoop-verkoop) kunnen hierbij bemiddelen. In de meeste gevallen bereiken partijen overeenstemming. Mocht dat niet het geval zijn kun je de rechtsbijstand om advies vragen en desnoods inschakelen. Indien je dit doet kan het voor de verkoper als een grote stap voelen waardoor dit de gesprekken kan beïnvloeden. De laatste stap is de gang naar de rechter wat vaak het laatste is wat je wilt. Toch zijn er gevallen dat dit niet is te voorkomen. Beraad je hier goed over voordat je deze stap neemt en raadpleeg een advocaat om je kansen te bespreken.

Ouderdomsclausule

Bij oudere huizen wordt vaak een ouderdomsclausule gebruikt en opgenomen in de koopovereenkomst. De ouderdomsclausule kan afwijken van de clausule “normaal gebruik”. Er zijn verschillende typen ouderdomsclausules dus laat je hierover goed informeren voordat je de handtekening op de koopovereenkomst zet.

Conclusie:

Neem niet klakkeloos aan wat de verkoper of diens makelaar zegt, vertrouwen is goed maar controleren is beter. Soms is het geen onwil van de verkoper en is hij/zij zich van geen kwaad bewust. Toch zit jij met de gebakken peren wanneer er een gebrek aanwezig is wat moet worden hersteld. Denk aan onderzoek door een bouwkundig inspecteur en advies van de aankoopmakelaar. Zorg ervoor dat je er alles aan hebt gedaan om gezeur achteraf te voorkomen.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.

TIP: Ga naar verhuisplanner >

> Gebruik de handige checklist verhuizen

Veel gestelde vragen:

Meer informatie over:

Terug naar overzicht

Anderen zochten ook op: Bouwkundige keuring en energie

Wist je dat…

Wist jij dat je jouw woning gratis op onze aanbodsite aan kan bieden? Gewoon zonder enige verplichting en kosteloos je woning plaatsen op NLVERHUIST. Klik nu op de button voor meer informatie.