Als je in 2022 een historisch hoge prijs betaalt voor een woning dan wil je vast weten of jouw huis over 10 jaar meer of minder waard is. Als je op zoek bent naar een 100% betrouwbare prijs voor 2032 dan moeten we je teleurstellen want niemand weet hoe de huizenmarkt er over 10 jaar uitziet. We kunnen wel voorspellingen doen op basis van het verleden en plannen die er liggen voor de toekomst.
Hoeveel was mijn huis waard?
Als je wilt weten wat jouw huis waard is in 2032 dan is het goed om eerst te kijken naar de woningwaarde in 2012. Zo krijg je een beeld van de manier waarop huizenprijzen zich ontwikkelen. Laten we als voorbeeld een huis nemen die in het tweede kwartaal van 2012 is gekocht. Dit is de periode waarin de effecten van de huizencrisis in 2008 goed merkbaar zijn. De gemiddelde huizenprijs daalde tot onder 220.000 euro. Voor dit voorbeeld ‘kopen’ we een huis van 2 ton in de regio Noord-Holland.
Hoeveel is mijn huis waard?
Een huiseigenaar die in 2002 een huis heeft gekocht hoeft zich zelfs tijdens de huizencrisis niet direct zorgen te maken. De woningwaarde ligt 10 jaar later namelijk aanzienlijk hoger en er zal sprake zijn van overwaarde. Dit betekent dat de verkopende partij winst maakt, de koper kan tijdens de huizencrisis goedkoop aan een huis komen. In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft. Ook als we de inflatie van de afgelopen 10 jaar meerekenen is dit vette winst.
Cijfers zeggen niet alles
Als je kijkt naar de huizenprijzen in het voorbeeld dan maakt iedereen winst, er zijn echter meer factoren om rekening mee te houden. De verkopers in 2012 hebben weliswaar winst gemaakt op hun investering maar ze moeten nog wel een nieuwe hypotheek aanvragen voor een nieuwe woning. Die zullen min of meer evenredig zijn gestegen als de woning die je verlaat. Overwaarde en onderwaarde hebben betrekking op jouw hypotheek maar in breder perspectief kan de rekensom toch anders uitkomen.
Wat is jouw huis nu waard?
Voor de cijfers in 2012 en 2022 hebben we de woningwaardecalculator van het Kadaster gebruikt. Dit is een gratis online rekentool die het prijsverloop in een specifieke periode laat zien. Deze cijfers zijn gemiddelde waarden per regio gebaseerd op Kadaster data die in de loop der jaren is verzameld. Hiermee kun je als huiseigenaar zien hoeveel jouw woning in waarde is gestegen sinds het moment van aankoop. Je kunt echter niet de waarde over 10 jaar opzoeken. Het is wel mogelijk om de werkelijke waarde van jouw woning op de huidige woningmarkt te laten berekenen door een makelaar.
Als je nu een huis bezit dan wil je vast weten wat de huidige waarde is en wat het beste moment is om je huis te verkopen. De WOZ-waarde biedt niet voldoende informatie, er is een berekening op maat nodig. Je hoeft hiervoor niet direct een taxatierapport aan te vragen want veel lokale makelaars zullen gratis en vrijblijvend een waardebepaling voor je uitvoeren. Hierbij maken ze gebruik van data zoals deze in het Kadaster te vinden is maar ze houden ook rekening met unieke kenmerken van jouw huis. Denk aan zonnepanelen of renovatie die heeft plaatsgevonden. Ingrepen die je als huiseigenaar hebt uitgevoerd vertegenwoordigen een toegevoegde waarde. Op basis van deze woningwaarde kun je bepalen wat het beste moment is om te verhuizen. Naast de prijs die je kunt krijgen voor jouw huis zal de makelaar ook rekening houden met de rest van de woningmarkt en ontwikkelingen die op stapel staan in de regio waar je woont of wilt gaan wonen.
Wat zeggen de analisten?
In plaats van zelf een antwoord te bedenken kun je beter een beroep doen op de experts. Helaas lijkt de huizenmarkt veel op de beurs en voorspellingen maken blijkt enorm ingewikkeld. Analisten weten veel over wat er is gebeurt maar ze kunnen niet zomaar een lijn trekken naar de toekomst. Denk aan de Corona pandemie die de wereld twee jaar lang op z’n kop heeft gezet. Experts waren unaniem van mening dat huizenprijzen zouden dalen of in ieder geval de stijging zou verminderen. Het tegenovergestelde bleek waar te zijn en huizen zijn nu duurder dan ooit tevoren. De huizencrisis in 2008 was eigenlijk te voorzien maar de vastgoedsector is zo groot en veelomvattend dat het tij niet zomaar te keren valt.
Huizenmarkt 2023
Op dit moment vlakt de stijging in huizenprijzen af en er zijn gemiddeld minder bieders per woning. De nieuwbouw van woningen verloopt echter langzamer dan voorspeld, het aantal huishoudens groeit, en is ook een enorm huizen tekort in Nederland. Daarnaast zorgen conflicten elders in de wereld voor een toestroom aan vluchtelingen die wellicht voor langere tijd onderdak nodig hebben. Er zijn nationale en internationale gebeurtenissen die impact hebben op de huizenmarkt.
Hoeveel is mijn huis waard over tien jaar?
Dan rest de vraag hoeveel jouw huis waard is over 10 jaar. Gezien de gemiddelde stijging sinds pakweg 1952 zal een huis niet snel onder water komen te staan. Ook niet als je deze woning op het hoogtepunt hebt gekocht. Je moet wel de woning verkopen op het juiste moment, voor een goede prijs en een voordelige hypotheek hebben afgesloten. Als je naar de grafieken kijkt dan was er in 1978 een historische piek in de huizenprijzen (€ 90.212) en wederom in 2008 (€ 227.600). Dit duidt op een cyclus van 30 jaar van piek tot piek. Je kunt niet met zekerheid voorspellen dat huizenprijzen weer tot recordhoogte stijgen in 2042, het is natuurlijk wel mogelijk. In een periode van 10 jaar zijn er pieken en dalen maar er is altijd een stijging te zien.
Vastgoed was en blijft een goede investering. Neem een voorsprong door de woningwaarde van jouw huis te bepalen en met de verkoopmakelaar de mogelijkheden te bespreken. Zo kun je op de golven hoger komen in plaats van diep onder water te duiken.
