In het derde kwartaal van 2022 wordt het verhaal over huizenprijzen eindelijk wat anders. De stijgende prijzen waren zo voorspelbaar dat het saai werd. Veel vraag, weinig aanbod, meer overbieden, hoge huizenprijzen. Nu het tij keert is het voor zowel kopers als verkopers belangrijk om weer even aandacht te schenken aan de vastgoed markt. De huizenprijzen bepalen namelijk wat je kunt kopen, onder welke voorwaarden en het rendement dat jouw investering oplevert.
Huizenprijzen derde kwartaal 2022
De piek van de berg lijkt bereikt. Althans, we zijn op een plateau beland waarbij de huizenprijzen zich stabiliseren. Dit zien we aan een aantal ontwikkelingen in de huizenmarkt. Het aanbod neemt toe, de prijzen stijgen minder snel en het aantal geïnteresseerde kopers neemt af.
Aan het begin van het derde kwartaal werden er in Nederland ongeveer 25.000 huizen aangeboden via NVM makelaars. Dit is de grootste organisatie van makelaars in Nederland en de oprichter van de grootste huizensite funda. De prijs steeg in het tweede kwartaal met 3,5 procent ten opzichte van het eerste kwartaal in 2022. Dit is een sterke daling in de stijging. Hoewel de gemiddelde stijging in 2020 nog steeds boven 10 procent ligt is dit percentage aanzienlijk lager dan de gemiddelde stijging van 20 procent in 2021.
De gemiddelde prijs van een koopwoning ligt in het midden van 2022 op 448.000 euro. Voor nieuwbouwhuizen ligt de gemiddelde stijging op 483.000 euro. Daarbij moeten we opmerken dat er slechts 5000 woningen in het nieuwbouw segment werden verkocht in het tweede kwartaal. Vorig jaar in dezelfde periode werd nog het dubbele aantal verkocht. Dit heeft niet alleen te maken met stagnatie in de bouw door Corona maar ook met het aanbod. Er worden namelijk veel luxe woningen gebouwd terwijl er juist vraag is naar meer betaalbare eengezinswoningen in de steden. Dat lijkt echter een combinatie van kenmerken die we niet snel tegemoet kunnen zien.
Het aantal verkochte ‘tweedehands’ koopwoningen steeds in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal maar het blijft achter bij de resultaten van vorig jaar. Hier zijn enkele feiten over het woningaanbod en huizenprijzen voor het tweede kwartaal 2022:
- De prijzen van tussen- en hoekwoningen stegen het meeste.
- De prijzen van vrijstaande woningen stegen het minste.
- Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is licht afgenomen.
- Gemiddeld genomen worden de meeste huizen ruim 3 weken na aanbieden verkocht.
Lucht in de krappe woningmarkt
Volgens NVM voorzitter Onno Hoes komt er wat lucht in de krappe woningmarkt. Er is meer kans om een woning te kopen al zijn we nog niet over het hoogtepunt heen. Een factor die gekoppeld is aan vastgoed is energie. De hoge energieprijzen zorgen niet alleen voor een vraag naar energiezuinige woning met een A-label, er is tevens energie nodig en materiaal nodig om huizen te bouwen of verbouwen. Er is eigenlijk geen tekort aan financiële middelen bij aannemers, er liggen andere uitdagingen op het pad.
Waar blijven nieuwe huizen?
Meer huizen bouwen heeft effect op de huizenprijzen, het is namelijk een sector waarbij de wet van vraag en aanbod een belangrijke rol speelt en het dus invloed heeft op de gemiddelde verkooptijd en gemiddelde verkoopprijs. Zowel de regering als lokale partijen maken het niet eenvoudig om nieuwe woningen te bouwen. Dit heeft te maken met bestemmingsplannen, stikstof regels en langdurige procedures voordat de bouw van nieuwe huizen kan starten. Ook is er een tekort aan geschoold personeel in de bouw wat naast vertraging ook leidt tot hogere kosten om huizen te bouwen. Er spelen dus veel zaken die de woningbouw remmen terwijl er van hogerhand voldoende ambities zijn om de Nederlandse bevolking te laten groeien.
Waarom zijn de huizenprijzen zo hoog?
Het aantal woningen dat boven de woningwaarde wordt verkocht ligt momenteel op 80 procent. Dit betekent dat 4 van de 5 huizen voor een bedrag wordt verkocht dat hoger ligt dan de waarde die een taxateur toekent aan de woning. Dit heeft gevolgen voor de hypotheekaanvraag want je kunt namelijk niet meer lenen dan 100 procent van de taxatiewaarde. Als het een online taxatie betreft dan mag je maximaal 90 procent lenen. Het resterende bedrag moet je uit andere middelen financieren.
Schaarste drijft prijzen omhoog. Toen de export van zonnebloemolie uit Oekraïne stil kwam te liggen vanwege de oorlog schoten de prijzen van olie in de winkel omhoog. Niet alleen de nieuwe voorraad maar de flessen in het magazijn werden direct aangepast op de nieuwe situatie. Als klanten bereid zijn om te betalen dan zullen winkels de prijzen verhogen, dat is marktwerking. Kopers van huizen zijn voor een deel verantwoordelijk voor de record huizenprijzen in Nederland. Mensen zitten zo verlegen om een woning dat ze tienduizenden euro’s overbieden om die woning te bemachtigen. Het is nu of nooit, althans daar lijkt het op.
Verwachting huizenmarkt 2022
Het probleem voor velen is het gebrek aan goede alternatieven. In de sociale huursector zijn de wachtlijsten vaak langer dan 10 jaar en huishoudens met een middeninkomen kunnen hier niet terecht. In de commerciële sector betaal je krankzinnig veel voor een huis of appartement, dan is flink overbieden op een koopwoning nog steeds voordeliger dan huren. Daarnaast wordt vastgoed nog steeds gezien als een solide investering met rendement terwijl geld op je spaarrekening je geld kost met een negatieve rente. Alle factoren samen zorgen voor een oververhitte huizenmarkt. Deze oorzaken zijn overigens nog lang niet van de baan, de kans dat je binnen afzienbare tijd een huis onder de marktprijs kunt kopen is daarom heel klein. Vergeet niet dat huizen 3 jaar geleden 6 maanden te koop stonden en dat toen de gemiddelde huizenprijs er in Nederland heel anders voor stond.
Wat is mijn huis waard?
Als je als potentiële kopers een huis bezit dan heb je enerzijds geluk. Het is wel mogelijk dat je nog een hypotheek hebt met een hoge rente die je liever zou oversluiten. De tijd van het nultarief is voorbij, de hypotheekrente zit weer in de lift. Dit kan een goede tijd zijn om je huis te verkopen, je moet dan wel berekenen wat jouw huis waard is. Daarvoor kun je terecht bij de makelaar, die kan een gratis waardebepaling voor je uitvoeren. Je vraagt online meerdere waardebepalingen aan bij makelaars in de buurt en ze nemen contact met je op om de mogelijkheden door te spreken. Je zit verder nergens aan vast, het geeft je de informatie die je nodig hebt om weloverwogen keuzes te maken.
