Als een huizencrisis met zekerheid te voorspellen was dan bestonden ze niet. Want een crisis wil niemand, als er signalen zijn dan proberen we met z’n allen het tij te keren. Of werkt het op de huizenmarkt toch niet zo eenvoudig? We kijken in de glazen bol om een voorspelling van de huizenmarkt te maken voor de tweede helft van 2022 en verder. In 2021 en de eerste twee kwartalen van 2022 is te zien dat de huizenprijzen stijgen. Maar door de stijgende hypotheekrentes is te zien dat de woningmarkt iets afvlakt.
Nederland is klein
Iedere Nederlander weet dat we klein zijn in landoppervlak en het aantal inwoners stelt op de totale wereldbevolking niet veel voor. Toch overschatten we steevast onze rol in het internationaal economische verkeer. De huizencrisis in 2008 was voor een deel het gevolg van subprime leningen in de Verenigde Staten. De huidige situatie heeft voor een deel te maken met de internationale Corona pandemie.
Daarnaast zijn er ook zeker nationale zaken die een rol spelen waaronder het stikstofbeleid en bouwvergunningen die niet worden afgegeven. Een goede voorspelling van de huizenmarkt betekent over de grenzen kijken en zien wat daar speelt. Als je weet dat er boven Duitsland een onweersbui hangt, houd er bij een oostelijke wind dan alvast rekening mee.
Stijgende hypotheekrente.
De rente op hypotheken is de afgelopen maanden flink gestegen, deze stijging vlakt momenteel wel af. Dit betekent dat kopers minder kunnen lenen dan voorheen, deze bedragen kunnen in de tienduizenden euro’s lopen en heeft dus grote gevolgen voor de Nederlandse huizenmarkt. De rente was overigens historisch laag, als jouw hypotheek van tien jaar geleden afloopt dan kun je veel goedkoper een nieuwe hypotheek aanvraag indienen. Dit staat nog los van overwaarde die je waarschijnlijk op je huidige woning hebt. Met name starters zullen hinder ondervinden van de stijgende rente.
Dalende huizenprijzen
Het aantal bieders, potentiële kopers neemt sterk af in de laatste maanden. Kandidaten komen niet opdagen bij een bezichtiging. Hoe komt dit en gaan hierdoor huizenprijzen dalen? Zo’n vaart zal het niet lopen maar er zijn wel degelijk signalen dat de prijzen niet meer zullen stijgen als voorheen. Het aantal bieders neemt af en het aantal huizen dat wordt aangeboden neemt juist toe.
Er zijn nog steeds honderdduizenden huizen tekort maar niet in iedere prijsklasse. Wat is jouw huis waard? De prijscategorie bepaalt voor een groot deel de kans op een lucratieve verkoop. Laat een vrijblijvende waardebepaling uitvoeren door een lokale makelaar en bepaal jouw strategie als huiseigenaar.
Woningtekort blijft
In 2020 gaf de regering aan dat er in 2030 één miljoen nieuwe huizen bij zouden komen. Vertraging tijdens Corona, samen met stagnatie in toekennen van bouwvergunningen, heeft ervoor gezorgd dat de plannen flink achter liggen op schema. Nu zijn er ongeveer 300.000 huizen tekort, de ambities voor 2030 zullen waarschijnlijk niet gehaald worden.
De vraag is dan wat de bevolkingsgroei zal zijn in de komende jaren. Er komen mensen naar Nederland maar er is ook sprake van vergrijzing. Gezinnen krijgen minder kinderen maar arbeidsmigranten hebben ook huisvesting nodig. Daarnaast is er een risico dat er nieuwe huizen gebouwd worden die te duur zijn voor starters. Een villa levert vastgoedinvesteerders in theorie meer op dan een klein appartement maar dit kan veranderen als niemand die dure huizen kan betalen.
Vraag neemt af
Makelaars en huizensites zien de vraag, het aantal woningverkopen naar huizen afnemen. Waar er eerst 100 mensen in de rij stonden zijn er nu nog 10 over. Dit hoeft op zich geen probleem te zijn als verkopende partij want 1 potentiële koper is uiteraard voldoende. Het animo voor overbieden is echter minder geworden. Waarom daalt de vraag, het aantal transacties?
Dit kan verschillende redenen hebben. Wellicht zijn woningzoekenden specifieker gaan zoeken en bieden ze niet blindelings op alle huizen die op funda verschijnen. Of ze sparen nog even door om meteen een groter huis te kopen. Een verkoopmakelaar kan middels een waardebepaling bekijken hoe goed (of slecht) een koopwoning in de markt ligt. Makelaars leveren deze dienst vaak gratis aan.
Meer vaste banen
Er is niet alleen een huizentekort maar ook een banentekort. De teller staat momenteel rond 400.000 vacatures. Werkgevers kunnen niet langer nuluren contracten aanbieden, werknemers hebben de touwtjes in handen. Dit is te zien bij werkgevers die nu direct een vaste aanstelling met bonus aanbieden. En deze contracten stellen starters in staat om een hypotheek rond te krijgen. Meer vaste banen betekent meer zekerheid en daarmee meer vertrouwen voor geldverstrekkers om een lening toe te kennen.
Instapklaar verkoopt sneller
Dit is niet zozeer een voorspelling van de huizenmarkt als een trend die zich blijft voortzetten. Kluswoningen zijn aanzienlijk minder populair dan instapklare woningen. Dit betekent dat huiseigenaren moeten overwegen om zelf te renoveren of dit door te spelen naar de koper. Als je nu 10.000 euro investeert in de woning dan kun je hier wellicht 20.000 euro of meer op verdienen bij de verkoop. Met name zuinige huizen met een A-label zijn in trek, mede door de hoge energieprijzen. Laat de waarde van jouw woning bepalen door een makelaar die een vinger op de pols heeft van de huizenmarkt.
Welke huizen zijn in trek?
Als je vorig jaar een huis hebt gekocht dan willen we je zeker geen angst aanjagen. Maar denk niet dat je over een paar jaar deze woning kunt ‘flippen’ met een dikke winst. Het is mogelijk dat een aantal huizen het risico lopen van onderwaarde. Er is nog steeds vraag naar huizen, de focus op nieuwbouw betekent echter dat bestaande bouw minder in trek is.
Oudere huizen voldoen vaak niet aan de eisen en samenstelling van moderne huishoudens. Daarom zie je ook initiatieven om huurwoningen te splitsen, er worden Tiny Houses gebouwd en er is vraag naar alternatieve woonvormen die in het verleden niet bestonden. Op ieder potje past een dekseltje, als je een huis wilt verkopen bespreek het dan eerst met de makelaar.
Huizenmarkt verwachting
Er zijn veel factoren die invloed hebben op de huizenmarkt zodat een voorspelling maken ingewikkeld is. Daarbij kun je niet blind varen op ‘experts’. Zij kunnen wel conclusies trekken uit het verleden maar die zijn niet altijd van toepassing op de toekomst. Dat de lijn op en neer gaat mag duidelijk zijn, waarom, hoe en wanneer is een ander verhaal. Onze voorspelling van de huizenmarkt voor 2022 en de komende jaren is een zekere stabilisering van de huizengekte. De stijging in huizenprijzen neemt af maar een huizencrisis zoals in 2008 het geval was lijkt onwaarschijnlijk op de korte termijn.
