De woningmarkt is nog nooit zo gek geweest maar er wordt gewaarschuwd voor een nieuwe woningmarkt crash. Welke factoren spelen hierbij een belangrijke rol? RTL-Z kwam met een reportage van De Nederlandse Bank over de naderende huizenmarktdip.
Dat is natuurlijk niet leuk om te horen maar hier moeten we serieus rekening mee houden. Volgens de DNB zijn de risico’s op een woningmarktdip toegenomen. Maar wat zijn dan de signalen en de risico’s die dit veroorzaken. In dit artikel worden er 3 uitgelicht.
Woningmarkt crash op komst?
De lage rente
Het grootste risico is de lage rente die de afgelopen periode alleen maar is gedaald. Er wordt record op record geboekt. Voor alle looptijden is de rente structureel aan het dalen. Dat is natuurlijk fantastisch wanneer je een hypotheek af wilt sluiten maar de noodzaak om schulden af te bouwen neemt hiermee ook af. Geld kost bijna niets meer dus waarom zou je niet méér lenen in plaats van aflossen.
De totale hypotheekschuld is op dit moment 527 miljard euro, dat is meer dan 90% van de totale Nederlandse economie. Hoe meer schuld je hebt des te kwetsbaarder je wordt. Dat klinkt op zich logisch, niet alleen voor de consument maar ook voor de banken.
We lenen steeds meer en risicovoller
Door de lage rente lenen we steeds meer bij de bank. Immers het geld kost haast niets meer, mede hierdoor zijn we steeds meer gaan bieden op een woning. Makelaars en verkopers werken dit natuurlijk in de hand door gebruik te maken van de schaarste in de markt. Overbieden wordt hiermee meer regel dan uitzondering. In 2018 bood circa 33% van de “kopers” meer dan de vraagprijs. In 2014 was dat maar 5%. Hiermee is het overbieden behoorlijk gegroeid. Ook verkopers zien dat de huizen gigantisch stijgen en willen daar graag gebruik van maken.
We blijven natuurlijk Nederlanders en de roep om kopers tegen elkaar op te laten bieden wordt hiermee steeds groter. Makelaars worden hierdoor onder druk gezet om mee te gaan in de strategie en vraagprijs die de verkoper zelf aangeeft. Ik zeg wel eens dat de expertise van de makelaar niet altijd meer op prijs wordt gesteld. Wanneer een woning enorm boven de vraagprijs wordt verkocht zou je kunnen denken dat de verkoper toch gelijk had. Maar één uitschieter maakt niet dat het vanzelfsprekend is om een bepaalde prijs voor je woning te krijgen.
Door de wisselwerking van lage rente en extreem hoge biedingen gaan we steeds meer lenen. Bij starters zie je vaak dat ouders helpen de kosten koper te betalen. Ook het verschil tussen hetgeen is geboden en de taxatiewaarde moet zelf worden betaald. Ook hiermee zijn ouders vaak behulpzaam zodat hun kind toch een huis kan kopen wat anders niet was gelukt. In 2013 werd door 44% van de starters zo’n 90% van de koopsom geleend. In 2019 is dat opgelopen naar 48%. Bij de doorstromers is dat percentage van 25% in 2013 naar 37% in 2019 gestegen.
Hoogte van de hypotheek t.o.v. buitenland
Nederlanders mogen ten opzichte van de landen om ons heen meer lenen. Huizenkopers mogen in Nederland maximaal de prijs (taxatiewaarde) van een huis lenen. Dit wordt de loan to value, of LTV-ratio genoemd. Die is in Nederland de afgelopen jaren na de crisis afgebouwd van 108% naar 100%. In de crisis die in 2008 begon stonden veel verkopers onder water doordat ze meer hadden geleend dan hun huis waard was. Nederland wordt gevolgd door Duitsland, Denemarken en Oostenrijk met een maximum van 80%. In België is dat zelfs 63%. Hiermee is Nederland dus koploper wat betreft de hoogte van het maximaal te lenen bedrag. Er is al jaren gesteggel over het verlagen van deze LTV-ratio in Nederland. DNB vindt dat deze ratio verder moet dalen om problemen in de toekomst te voorkomen.
Door de crisis en de lage rente kan de gemiddelde consument een huis kopen waar hij/zij vroeger nooit van had durven dromen. Geld kost immers niets meer en waar vroeger een starter met een appartement begon willen ze nu vaak een eengezinshuis om voorbereid te zijn op de toekomst. Doordat de prijzen dermate zijn gestegen komt een starter daar in veel gevallen al niet meer voor in aanmerking maar zal er toch een appartement worden gekocht. Ik kan me als makelaar niet herinneren dat de run op appartementen zo groot is geweest dan de laatste jaren.
Conclusie:
Mede door het overbieden kopen we steeds duurdere huizen en lenen veel meer dan vroeger. Zolang de rente laag blijft zou je zeggen dat er geen vuiltje aan de lucht is. Maar wat gebeurt er als de rente toch omhoog gaat? Wanneer de rente ooit weer gaat stijgen blijft voor iedereen een raadsel. Wat geen raadsel is dat de rente zijn eigen gang gaat en bijna niet is te voorspellen waar het in de toekomst naartoe gaat. Ik roep wel eens: Alles wat je leent, moet je ooit terugbetalen. Houd daar rekening mee wanneer je de volgende stap wilt zetten. Er zit altijd een verschil tussen hetgeen je kúnt lenen en hetgeen je wílt lenen. Bespreek dit met je hypotheekadviseur.
