Als je een hypotheek wilt afsluiten dan wil de hypotheekverstrekker de waarde van het huis weten. Je moet dan een taxatie laten uitvoeren. Op basis van deze waarde kun je een bedrag lenen. Wat is het verschil tussen taxatiewaarde en verkoopwaarde en wat betekent dit voor jouw financiën?
Verschil taxatiewaarde en verkoopwaarde
In theorie is er geen verschil tussen taxatiewaarde en verkoopwaarde. Een taxateur stelt de waarde van een huis vast, dit is het bedrag dat je kunt lenen bij de hypotheekverstrekker. De wet heeft bepaald dat je niet meer dan 100 procent van de woningwaarde mag lenen. Het bedrag dat de taxateur berekent is echter niet altijd het bedrag dat de verkoper accepteert.
Momenteel is er een woningtekort, huiseigenaren kunnen kiezen uit meerdere bieders die tot wel tienduizenden euro’s overbieden om een woning te bemachtigen. Het bedrag dat je werkelijk moet betalen is dus de verkoopwaarde. Maar daar heeft een taxateur geen boodschap aan. Overbieden is eigenlijk meer betalen dan de woning waard is. En een hypotheekverstrekker is niet bereid om je dit bedrag te lenen.
Hoeveel mag je lenen voor een hypotheek?
Vroeger kon je meer lenen dan de verkoopwaarde van een woning. Dat was een marge die voor kopers vaak interessant was, je kon op die manier meer lenen tegen een aantrekkelijke rente. Maar de huizencrisis liet zien dat extra lenen risico’s met zich meebracht en daarom is die marge afgebouwd tot nul. Je mag nu maximaal 100 procent van de taxatiewaarde lenen en 6 procent bovenop dat bedrag als je van plan bent om duurzaamheidsmaatregelen te treffen. Als je dus meer biedt dan de taxatiewaarde dan kun je niet het volledige bedrag lenen. Hoe kun je deze kloof overbruggen?
Verkoopwaarde hoger dan taxatiewaarde
Je wilt een huis kopen voor 325.000 euro maar taxatiewaarde ligt op 300.000 euro. Waar haal je die resterende 25.000 euro vandaan? Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden zoals:
- Als je geld op je (spaar)rekening hebt staan dan kun je dit gebruiken om het resterende deel te betalen.
- Jouw ouders kunnen je belastingvrij geld schenken, eenmalig mag dit een hoger bedrag zijn.
- Het is mogelijk om een aanvullende lening af te sluiten, je moet bij een hypotheekaanvraag leningen opgeven. Daardoor kun je wellicht minder lenen op je hypotheek.
Met andere woorden; het bedrag dat je betaalt voor een huis hoeft niet volledig met de hypotheek gefinancierd te worden. Je mag eigen geld inleggen of vanuit andere bronnen geld gebruiken voor de aankoop van een woning. Het bedrag dat je kunt lenen is ook niet altijd 100 procent. Als je bijvoorbeeld schulden of leningen hebt lopen of als je een zelfstandig ondernemer bent dan kan het bedrag dat je kunt lenen lager uitvallen.
Mag een huis duurder zijn dan de taxatiewaarde?
Er zijn verschillende manieren om de waarde van een woning te bepalen. Als eerste is er de WOZ-waarde die gemeenten bepalen om diverse heffingen en belastingen te berekenen. Over het algemeen valt deze waarde lager uit dan de marktwaarde. Het is niet mogelijk om op basis van de WOZ-waarde een hypotheek af te sluiten. Dan is er de waardebepaling.
Dit is een schatting die gemaakt wordt door een makelaar, dit bedrag komt doorgaans behoorlijk goed overeen met de marktwaarde. Een makelaar houdt namelijk rekening met meerdere criteria waaronder vraag en aanbod. Een taxatie wordt op basis van standaard kenmerken bepaald. De uitkomst zou overeen moeten komen met de marktwaarde maar er wordt geen rekening gehouden met overbieden.
Een waardebepaling wordt uitgevoerd door een makelaar, deze service is doorgaans gratis en kan een begin zijn van een samenwerking met de verkoopmakelaar. Een taxatie vindt altijd plaats tegen betaling en wordt objectief uitgevoerd. Een taxateur kan ook een makelaar zijn die ditmaal een andere, neutrale rol inneemt. Om ervoor te zorgen dat de taxateur netjes volgens de regels werkt is het mogelijk om het taxatierapport te laten valideren bij het NWWI. Als je gebruik wilt maken van de Nationale Hypotheek Garantie is dit zelfs verplicht.
Welke ‘waardes’ zijn er eigenlijk?
De verschillende termen overlappen elkaar en worden bovendien door elkaar gebruikt. Heel eenvoudig gesteld zijn dit de opties:
- Marktwaarde: De theoretische waarde die een huis bezit.
- Verkoopwaarde: De koopsom die wordt overeengekomen.
- Taxatiewaarde: De objectieve waardebepaling voor een hypotheekaanvraag.
- Desktop taxatie: Gelijk aan taxatiewaarde maar gebaseerd op statistische informatie.
- Waardebepaling: Een berekening door een makelaar om zo dicht mogelijk bij de marktwaarde te komen.
Wat is een online taxatie?
Naast een taxatie aan huis is het in een aantal gevallen mogelijk om een online taxatie uit te laten voeren. Dit is een officieel taxatierapport waarbij een huisbezoek niet nodig is. Zo kun je snel en goedkoop een taxatie laten uitvoeren. Er wordt gebruik gemaakt van ‘big data’, gegevens van veel huizen die ongeveer hetzelfde zijn. Als je een woning bezit of wilt kopen die binnen standaard modellen valt dan kan er een online taxatie of desktop taxatie worden uitgevoerd.
Een beperking van de online taxatie is de maximale lening bij een hypotheekaanvraag. Je mag met een online taxatie tot maximaal 90 procent van de taxatiewaarde lenen. Die resterende 10 procent moet je dus op een andere manier financieren. Wellicht gaat deze voorwaarde veranderen als blijkt dat online taxaties net zo accuraat zijn maar dit soort taxaties op afstand zijn vrij nieuw.
Wat is een online waardebepaling?
Er is ook nog de online waardebepaling zoals je die op veel huizensites kunt berekenen. Dit is niet hetzelfde als een waardebepaling aan huis door een lokale makelaar omdat er alleen wordt gekeken naar standaard data.
En die informatie kan anders zijn dan bij de specifieke woning van toepassing is. Als het systeem ziet dat vergelijkbare huizen 325.000 euro hebben opgeleverd in de laatste maand dan krijg je dat bedrag als uitkomst. Maar deze online waardebepaling houdt geen rekening met een renovatie of achterstallig onderhoud.
Een waardebepaling op locatie is meer betrouwbaar dan een online waardebepaling. In beide gevallen kun je er geen conclusies uit trekken, waardebepalingen zijn niet voldoende voor een hypotheekaanvraag of de NHG. Met name voor huiseigenaren is een waardebepaling interessant om te bepalen wat de verkoopwaarde is op de huidige markt. Daarnaast zal een verkoopmakelaar adviseren over de beste manier om een huis te promoten.
