Afzien van de verkoop van mijn huis, kan dat?

Afzien van verkoop.

De afgelopen maanden is mij deze vraag twee keer gesteld. We hebben ons huis verkocht maar willen de mogelijkheden weten om toch af te zien van de verkoop. Kan dat?

Alles is mogelijk maar dit is nogal een ingrijpende beslissing en gaat vaak gepaard met veel emotie. Het is ook afhankelijk in welke situatie je verkeerd en of er juridische documenten zijn getekend. Het heeft vaak nogal wat gevolgen voor de koper die juist blij was eindelijk een huis te hebben gekocht. Vooral in de huidige woningmarkt waarin het aanbod dun is gezaaid. Hieronder staan een aantal verschillende situaties dus bekijk goed welke situatie op jou van toepassing is en vraag bij twijfel juridisch advies.

Mondelinge deal gesloten

De mondelinge deal is gesloten en partijen wisselen de gegevens uit zodat de verkoopmakelaar de koopovereenkomst op kan maken. Verkopers hebben toch spijt van de keuze en willen van de koop afzien of toch aan een hogere bieder verkopen.

In dit geval kan de verkoper er zonder reden van afzien of zelfs aan een andere partij verkopen. De wet eist een schriftelijke overeenkomst en hier is nog geen sprake van. Los van het feit welke emoties hiermee gepaard gaan kunnen er geen rechten en/of plichten gesteld worden aan de mondelinge deal. Zelfs niet wanneer deze is bevestigd aan de koper of diens aankoopmakelaar.

Koopovereenkomst getekend, wettelijke bedenktijd nog niet verstreken (koper)

In dit geval kan de koper binnen de wettelijke bedenktijd van 3 dagen zonder opgave van reden afzien van de koop. In de meeste gevallen wordt wel een reden gegeven maar dat is niet verplicht. Als koper moet je ervoor zorgen dat je bewijst hebt van de ontbinding anders kan het alsnog fout gaan. Een mail met bevestiging van ontvangst van de makelaar is voldoende. Het gaat erom dat je mocht dit nodig zijn kan bewijzen dat je binnen de wettelijke bedenktijd het ontbonden. Controleer dus ook goed wanneer de bedenktijd is ingegaan en houd rekening met weekenden en feestdagen.

Koopovereenkomst getekend, wettelijke bedenktijd nog niet verstreken (verkoper)

De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd en zit er na het tekenen van de koopovereenkomst aan vast, tenminste wanneer koper binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn ook tekent. Makelaars hanteren hier verschillende dagen voor die vrij zijn in te vullen in de koopovereenkomst. Dit artikel ziet er als volgt uit:

artikel 17 Schriftelijke vastlegging

17.1. Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend.

17.2. De partij die deze koopovereenkomst als eerste ondertekent, doet dit onder voorbehoud dat hij uiterlijk op de zevende werkdag nadat hij de koopovereenkomst ondertekend heeft (een kopie van) de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Indien de partij die als eerste heeft ondertekend niet tijdig (een kopie van) de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft deze partij het recht zich op het voorbehoud te beroepen, waardoor hij niet (meer) gebonden is. Dit recht vervalt als daar niet uiterlijk op de tweede werkdag nadat alsnog (een kopie van) de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst is ontvangen, gebruik van is gemaakt.

Als verkoper heb je dus geen recht op een wettelijke bedenktijd. Mocht je hier toch gebruik van willen maken zal er een extra clausule in de koopovereenkomst opgenomen moeten worden waarin je dit overeen komt.

Koopovereenkomst getekend, wettelijke bedenktijd verstreken (koper)

Wanneer de wettelijke bedenktijd is verstreken kan er alleen nog een beroep worden gedaan op de ontbindende voorwaarden. De bekendste hiervan is de bouwkundige keuring en het financieringsvoorbehoud. Zonder reden van de koop afzien kan dus niet. Vaak is er voor de bouwkundige keuring een maximaal bedrag afgesproken. Ook het benodigde bedrag voor financiering staat vermeld in de getekende koopovereenkomst.

Wanneer je een beroep wilt doen op de ontbindende voorwaarden zal er bewijs aangeleverd moeten worden. Hiervoor worden verschillende clausules gebruikt. In principe komt het erop neer dat wanneer je als koper wilt ontbinden, dat je aan de verkoper of diens makelaar bewijs aan moet leveren, dat je de hypotheek voor het vermelde bedrag in de koopovereenkomst, niet kan krijgen. Bekijk dus goed voordat je de koopovereenkomst tekent welke bewijzen gevraagd worden mocht het niet lukken een finaal akkoord van de bank te krijgen. De hypotheekadviseur kan je hierbij helpen.

Koopovereenkomst getekend, wettelijke bedenktijd verstreken (verkoper)

In principe zit je er als verkoper aan vast wanneer de koopovereenkomst is getekend en je daar binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn het origineel of een kopie van hebt ontvangen tenzij er voor de verkoper ook ontbindende voorwaarden in zijn opgenomen. Denk hierbij aan het voorwaardelijk aankopen van de nieuwe woning. Verkoper kan een clausule op laten nemen die hierin voorziet.

Mocht de volgende woning om welke reden niet doorgaan, kan verkoper ook de overeenkomst van de huidige woning ontbinden. Hier zijn vaak termijnen over opgenomen in de koopovereenkomst. Het kan ook andersom, koper kan beroep doen op deze clausule wanneer hij/zij er niet onvoorwaardelijk in is geslaagd de eigen woning te verkopen. Dit kan ook gelden voor een royementsclausule waarbij de bank toestemming moet geven tot definitieve verkoop door verkoper.

Definitief verkocht, ontbindende voorwaarden uitgewerkt

Indien partijen van de koop of verkoop af willen zien nadat alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen schetst dit een andere situatie met (grote) gevolgen. Meestal zal de partij die in gebreke is een boete moeten betalen van 10% van de koopsom. Daarnaast hebben partijen vaak al kosten gemaakt of heeft de verkoper een andere woning gekocht die ook moet worden ontbonden. De emoties kunnen hierbij hoog oplopen en een rechtszaak kan het gevolg zijn. De kosten om te ontbinden kunnen dus hoger uitvallen dan die 10% boete die in de koopovereenkomst staan vermeld. Hieronder hetgeen in de koopovereenkomst staat over in gebreke zijn:

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.4. Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog haar verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

11.5. De notaris wordt bij dezen verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om:

indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit het aan de notaris uitgekeerde bedrag van de bankgarantie dan wel uit de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan verkoper te betalen;

indien verkoper een boete is verschuldigd, de aan de notaris ter hand gestelde bankgarantie aan de bankinstelling terug te zenden dan wel de door koper bij de notaris gestorte waarborgsom aan koper terug te betalen;

indien het geval van artikel 5.3 zich voordoet het bedrag van de bankgarantie respectievelijk de waarborgsom als boete aan verkoper te betalen;

indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, – behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen – de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen.

11.6. Er kunnen geen boetes meer worden verbeurd op grond van artikel 11.2 en/of artikel 11.3 zodra de koopsom is betaald en de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. De boetes die tot dat moment ingevolge artikel 11.3 zijn verbeurd, blijven verschuldigd. De omstandigheid dat geen boetes meer kunnen worden verbeurd krachtens artikel 11.2 en/of artikel 11.3 (nadat de koopsom is betaald en de onroerende zaak aan koper is geleverd), laat onverlet dat een partij schadevergoeding kan vorderen indien aan de daarvoor geldende wettelijke eisen is voldaan.

Kortom:

Wil je als koper of verkoper afzien van de koop of verkoop is het belangrijk om te begrijpen in welke fase zich de verkoop bevindt. Daarnaast kunnen de gemoederen hoog oplopen wanneer een partij zich niet aan de gemaakte afspraken wil houden. Verkeer je in zo’n situatie? Blijf dan rustig en benader het zakelijk ook al is dat moeilijk. Raadpleeg een adviseur, schakel rechtsbijstand of een advocaat in. Ook de verkoop- en/of aankoopmakelaar kunnen je van advies voorzien. Het gaat vaak om veel geld en hierin moet je exact weten welke rechten en plichten hierbij horen.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.

TIP: Ga naar verhuisplanner >

> Gebruik de handige checklist verhuizen

Veel gestelde vragen:

Meer informatie over:

Terug naar overzicht

Anderen zochten ook op: Energieadviseur en energie

Wist je dat…

Wist jij dat je jouw woning gratis op onze aanbodsite aan kan bieden? Gewoon zonder enige verplichting en kosteloos je woning plaatsen op NLVERHUIST. Klik nu op de button voor meer informatie.