Hoe snel wordt een huis opgeleverd?

Wanneer alles meezit kan dat binnen enkele weken maar er zijn een aantal zaken waarmee je rekening moet houden zoals het financieringsvoorbehoud, notaris en verhuizen.

Onderhandelen

Het onderhandelen kan snel gaan maar ook enige tijd in beslag nemen. Dat is ook afhankelijk van de biedprocedure die de makelaar hanteert. Bieden bij inschrijving gaat over het algemeen redelijk snel. Stroeve onderhandelingen vertragen daarentegen de snelheid maar dat hoeft in eerste instantie nog geen invloed te hebben op de datum van oplevering. Dat is mede afhankelijk van welk soort deal er wordt gesloten.

Verklaring van erfrecht

Wanneer de erfgenamen de woning verkopen moet worden onderzocht wie eigenaren zijn geworden en wie moet tekenen. Dit wordt meestal in een verklaring van erfrecht opgenomen waarin één iemand wordt benoemd die de zaken mag en kan regelen. Dit is meestal geregeld voordat de woning te koop wordt aangeboden en hoeft niet voor vertraging te zorgen. Wel kunnen de erfgenamen van mening verschillen over de koopsom, tijdspad om de woning leeg te halen en de oplevering. Dit kan vertragend werken maar valt over het algemeen wel mee.

Opmaken koopovereenkomst

Nadat de deal is gesloten worden de gegevens uitgewisseld en zal de makelaar of notaris de koopovereenkomst opmaken. De snelheid van aanleveren van deze gegevens en de agenda van de makelaar zijn bepalend voor de snelheid waarmee de stukken klaar zijn. In de meeste gevallen kiest de koper de notaris. Soms wordt er door de koper gekozen om meerdere offerte van notarissen op te vragen. Dat neemt tijd in beslag. De overige gegevens kunnen wel worden aangeleverd waardoor de verkoopmakelaar alvast de koopovereenkomst op kan maken.

Controle koopovereenkomst

Waar de één binnen korte tijd de stukken heeft gecontroleerd, heeft de andere meer tijd nodig om akkoord te geven op de inhoud. Soms wordt ervoor gekozen een andere partij de stukken te laten controleren. Wanneer er een aankoopmakelaar bij is betrokken zal deze ook de stukken eerst doornemen voordat er wordt getekend.

Tekenen koopovereenkomst

Het tekenen van de koopovereenkomst moet worden gepland. Hiervoor kan er worden gekozen om allemaal tegelijk te tekenen maar dan moeten de agenda’s van alle partijen wel op elkaar aansluiten. Wanneer er een aankoopmakelaar bij is betrokken zal deze samen met zijn/haar klan(en) tekenen. Over het algemeen duurt dit iets langer maar dan hebben we het over een paar dagen. De verkoper tekent dan met de verkoopmakelaar waarna de stukken bij de aankoopmakelaar worden bezorgd. Wanneer dit per post gaat zorgt dit voor vertraging.

Een andere optie die steeds meer wordt gebruikt is het digitaal tekenen van de stukken. Dit werkt over het algemeen het snelst.

Financieringsvoorbehoud

Wanneer er een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen zal de hypotheek eerst rond moeten zijn. Dat varieert van 3 tot 8 weken afhankelijk van de aan te leveren stukken, de hypotheekadviseur en de bank. Soms kan een bank aanvullende vragen stellen wat vaak vertragend werk. Ook het aanleveren van extra stukken of medische redenen kunnen zorgen voor vertraging of zelfs afwijzing. Houd daar rekening mee.

Zonder financieringsvoorbehoud

Wanneer er geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen is de woning na de wettelijke bedenktijd definitief verkocht, tenzij er een voorbehoud bouwkundige keuring is opgenomen. Dit gaat dus een stuk sneller dan wanneer er nog een hypotheek moet worden afgesloten maar dat is niet altijd het geval. Zie volgende punt.

Zonder financieringsvoorbehoud en wel hypotheek nodig

In de huidige markt zie je kopers weleens afzien van het financieringsvoorbehoud terwijl er wel een hypotheek voor de koper nodig is. Ook hier moet je rekening houden met de termijn dat een koper de financiering moet regelen. Het lijkt dus gunstig wanneer er geen financieringsvoorbehoud van toepassing is, en dat is ook zo maar voor de snelheid van opleveren maakt dit geen verschil wanneer je nu wel of niet het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst hebt opgenomen.

Bouwkundige keuring

De bouwkundige keuring kent meerdere varianten. Zo kun je na de mondelinge deal een bouwkundige keuring uit laten voeren voordat de koopovereenkomst is getekend. In de meeste gevallen is een bouwkundig rapport binnen enkele weken beschikbaar. Sommigen regelen dat afhankelijk van de agenda’s zelfs binnen een week. Ook kan er een clausule worden opgenomen in de koopovereenkomst waarbij voorwaarden en ontbinding op basis van te veel gebreken kan worden ontbonden. Feit blijft wel dat ook dit tijd kost en vertragend werkt.

Meer over een bouwkundige keuring >

> Direct bouwkundige keuring aanvragen

Aanvullend onderzoek

In sommige gevallen kan er aanvullend onderzoek nodig zijn of adviseert de bouwkundig inspecteur aanvullend onderzoek. Hierbij zou je kunnen denken aan een funderingsonderzoek. Ik heb dat weleens meegemaakt waarbij een deskundige de fundering opneemt. Ook kunnen er andere zaken zijn die eerst duidelijkheid behoeven voordat de koopovereenkomst kan worden getekend.

Oplevering volgende woning

Veel verkopers hebben ook weer een huis aangekocht waarmee ze qua tijd en oplevering rekening moeten houden. In deze tijd wordt vaak eerst een woning verkocht en dan pas de oude woning verkocht. De datum van oplevering van de nieuwe woning staat dan vaak al vast. De oplevering van het oude huis moet dan weer aansluiten bij de nieuwe. Nadat de hypotheek (indien van toepassing) rond is zie je in de praktijk nog weleens dat partijen de overdracht vervroegen. In de koopovereenkomst staat standaard opgenomen dat partijen in overleg af kunnen wijken van de datum overdracht. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met de agenda’s van de verkoopmakelaar, aankoopmakelaar en notaris.

Verbouwing en/of verbetering

De verkopers zijn dus vaak afhankelijk van de oplevering van de nieuwe woning. Een eventuele verbouwing of het verbeteren van die volgende woning kost ook tijd. Dat is meestal meegenomen in het tijdspad. Hierin wordt de tijd vaak wat ruim genomen om tegenslagen op te kunnen vangen. Vooral bij een nieuwbouwwoning kan het onzeker zijn wanneer de woning exact wordt opgeleverd. Hiervoor kunnen clausules in de koopovereenkomst worden opgenomen. Hierbij moet je denken aan een clausule waarin een flexibele datum van oplevering staat vermeld.

Verhuizen en vrij nemen

Ook het verhuizen kost tijd en de meeste mensen nemen hier een aantal dagen voor vrij. Dit moet vaak wel gepland worden zodat alles soepel verloopt. Tussen een finaal akkoord van de bank en de overdracht van de woning zitten vaak enkele weken zodat de verkopers voldoende tijd hebben om te verhuizen.

Schoon en leeg opleveren

Nadat de verhuizing heeft plaats gevonden moet de woning in de meeste gevallen schoon en leeg worden opgeleverd. Verkopers kunnen dit zelf doen of er wordt een schoonmaakbedrijf ingeschakeld. Hier moet wel tijd voor worden genomen om de woning conform afspraak op te kunnen leveren.

Bekijk ook artikel: Hoe moet ik de woning opleveren?

> Meer informatie over een huis kopen

Aanvullende afspraken

Er kunnen aanvullende afspraken zijn gemaakt waarbij verkoper nog een aantal zaken moet herstellen of aanpassen voordat de woning wordt opgeleverd. Dit hoeft niet vertragend te werken maar herstelwerkzaamheden of aanpassingen worden vaak pas gedaan nadat de financiering van de koper rond is.

Aflossingsnota

Dit is een punt wat veel mensen vergeten. De notaris vraagt indien er een hypotheek op is gevestigd, de oplossingsnota (oude hypotheek verkopers) op bij de bank. Voor deze verwerkingstijd nemen sommige banken een maand de tijd. Wanneer je dus een leegstaand huis en zonder financieringsvoorbehoud koopt, waarbij je zelf de centjes op de bank hebt staan kan het toch nog even duren voordat je de woning af kan nemen. Neem dus niet klakkeloos aan dat wanneer de woning leegstaat je er binnen enkele weken al in kan. Overleg in zo’n geval met alle partijen inclusief notaris wat de mogelijkheden zijn.

Notaris

De notaris is het sluitstuk in zo’ n transactie en de oplevering wordt veelal ruim van tevoren gepland. Veel overdrachten vinden plaats op de eerste of vijftiende van de maand. Dat zijn dan ook de dagen dat notarissen snel de agenda’s vol hebben. Houd hier rekening mee bij het sluiten van de deal.

Conclusie:

Een huis kan over het algemeen redelijk snel worden opgeleverd maar dan moeten bovenstaande punten wel in ogenschouw worden genomen. Dit kan ook onderdeel uitmaken van het voorstel wat wordt gedaan en de deal die wordt gesloten. In de verkooppresentaties worden ook vaak de datum van oplevering genoemd of er wordt vermeld: “In overleg”. Wanneer de oplevering voor jou als koper van belang is vraag daar dan naar bij het contact met verkoper of diens makelaar. Dat voorkomt teleurstelling achteraf.

Een snelle of juist langere oplevertijd kan invloed hebben op welk soort deal je sluit. Zo zijn kopers soms bereid om meer te betalen wanneer de woning sneller wordt opgeleverd. Andersom zijn verkopers soms bereid om wat water bij de wijn te doen wanneer de koper wat langer kan wachten. Door het lage aanbod zie je wel dat de gemiddelde oplevertijd van een woning de laatste jaren is toegenomen.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.