WAAROM WORDT MIJN HUIS NIET VERKOCHT?

Mijn huis wordt maar niet verkocht, hoe kan dat?

Staat jouw huis al langer te koop? Kijk dan eens kritisch naar jezelf. In heel veel gevallen weet je zelf wel waar het aan ligt. Heb je met de vraagprijs te hoog ingezet? Of had je geen zin om te klussen of de woning verkoop klaar te maken? Wou je besparen op makelaarskosten en heb je voor een goedkoop alternatief gekozen? Natuurlijk kun je iedereen de schuld geven maar af en toe kritisch naar jezelf kijken kan ook geen kwaad. Je kunt de markt, de omstandigheden of de makelaar wel de schuld geven maar dat is niet altijd terecht.

Veranderende woningmarkt

De woningmarkt is continu aan verandering onderhevig en het verwachtingspatroon van kopers is hoog. Wanneer ze ergens veel geld voor moeten betalen verwachten ze daar ook veel voor. Klopt deze balans bij jouw huis? Heb je geïnvesteerd in kwaliteit en heb je een fantastische presentatie? Ziet jouw huis er pico bello uit voor een bezichtiging?

Ben jij bereid om een deal te sluiten of ben je op zoek naar die ene gek die de hoofdprijs wil betalen? Wil jij je huis alleen verkopen tegen de prijs die jijzelf in je hoofd hebt maar die niemand ervoor wil betalen?

De praktijk liegt niet

In de praktijk komt het regelmatig voor dat verkopers zelf de oorzaak zijn van het niet verkopen van hun woning. Veel oorzaken zijn:

Slecht onderhoud
Slecht verkoop klaar gemaakt
Te hoge vraagprijs (zakken kan altijd nog)
Hogere vraagprijs om onderhandelingsruimte over te houden
Op zoek zijn naar die ene gek
De buren, vrienden en kennissen vinden ons huis veel meer waard
We hoeven niet persé te verkopen
We hebben geen haast
Alle huizen in deze buurt worden snel verkocht (niet enthousiast om op te ruimen)
Overvolle ruimtes
Geen rust in de woning
Opruimen? Daar moet de koper maar doorheen kijken
Geen eenheid in de presentatie
Binnen enkele dagen een bod, misschien wordt er nog meer geboden
Het huis van de buren zag er veel slechter uit en is voor veel meer geld verkocht

1 Slecht onderhoud

De koper is ook niet gek en beseft echt wel wanneer een woning goed is onderhouden. Een lek (ondoorzichtig) raam, slecht schilderwerk en een lekkende goot zijn direct waarneembare gebreken die de koper beïnvloed. De koper kijkt naar de vraagprijs, hetgeen ze moeten investeren, de leencapaciteit en de woonlasten. Dit moet in balans zijn.

2: Slecht verkoop klaar gemaakt

Snel even de woning verkoop klaar maken waarbij het resultaat en de kwaliteit te wensen overlaat heeft geen zin. Dat wil niet zeggen dat je een badkamer moet vervangen maar als je iets doet, doe het dan goed. Wil je een muurtje sauzen doe dat dan netjes, wil je een nieuwe laminaatvloer leggen? Leg dan de vloer netjes en strak. Verwijder de dorpels en leg de vloer door. Werk de plinten netjes af. Is er een muur die je wilt behangen? Zorg er dan voor dat het behang er strak op zit en niet bobbelt. Wil je de kozijnen schilderen? Doe dit dan goed en smeer niet (teveel) op het glas. TIP: Kit de naden dicht met acrylaatkit. Dat ziet er over het algemeen netter uit dan wanneer er overal grote kieren te zien zijn. Deze kit is ook overschilderbaar mocht dat nodig zijn.

3: Te hoge vraagprijs, zakken kan altijd nog

Dit is de meest gehoorde uitspraak van woningverkopers en een grote misvatting. Deze strategie is funest voor de verkoop van je huis en wordt de kans aanzienlijk groter op een besmet huis. Een scherpe vraagprijs loont, dat wijzen alle onderzoeken uit. Je kunt veel beter scherper beginnen en hiermee de kans vergroter boven de vraagprijs uit te komen.

Zelf geloof ik niet in zakken met de vraagprijs. Als je moet zakken in vraagprijs ben je gewoon te hoog begonnen. Zakken in vraagprijs betekent voor de kijker dat de kwaliteit ten opzichte van de prijs te laag is, of de prijs te hoog voor hetgeen je ervoor krijgt. De eerste prijs-indruk was niet goed. Zoals gezegd krijg je geen tweede kans voor een eerste indruk. Dat geldt zeker ook voor de prijs.

4: Hogere vraagprijs om onderhandelingsruimte over te houden

Net als hiervoor, NIET DOEN! Natuurlijk kun je ervoor kiezen om wat onderhandelingsruimte over te houden maar juist niet teveel. Enkele procenten is voldoende afhankelijk van de woningmarkt. In een verkopersmarkt is er geen onderhandelingsruimte nodig en kun je voor de vraagprijs of hoger verkopen. In een kopersmarkt is een klein percentage overvragen voldoende. Zet je woning altijd strategisch slim in de markt. Je makelaar kan hier in adviseren.

5: Op zoek zijn naar die ene gek

Die tijd is toch echt voorbij. Die ene gek bestaat niet meer omdat tegenwoordig alles transparant is. Elke consument kan tegenwoordig zien waarvoor een huis is verkocht. Vergelijken is makkelijker dan ooit. Ook zal een aankoopmakelaar zijn klant behoeden voor een onverantwoorde aankoop. Houd er ook rekening mee dat de meeste mensen een hypotheek nodig hebben. De bank eist dan dat er een taxateur de woning komt taxeren. Indien de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom zal de koper het verschil uit eigen middelen moeten betalen. Niet iedereen heeft zoveel geld.

6: De buren, vrienden en kennissen vinden ons huis veel meer waard

Dat klopt! De buren hebben er belang bij dat je meer vraagt i.v.m. de gemiddelde waardes in de straat. Dat geldt ook enigszins voor je vrienden en familie die misschien een soortgelijk huis hebben. Dat is vergelijkbaar met het Nederlands voetbalelftal. Iedereen heeft wel z’n mening maar de beste stuurlui staan nog steeds aan wal. Als jouw huis meer waard was geweest was dit allang opgemerkt door een slimme koper. Hiermee was je huis allang verkocht geweest.

7: We hoeven niet persé te verkopen

Dat valt onder de noemer half werk. Wanneer je deze uitspraak doet roep je de ellende vaak over jezelf af. Doe het goed, of doe het niet. Ga er voor de volle 100% voor en je huis zal mits alle factoren kloppen snel tegen een goede prijs worden verkocht.

8: We hebben geen haast

Dit is eigenlijk hetzelfde als hiervoor. Je brengt hiermee iets negatiefs de wereld in. Geloof het of niet maar dit heeft ook een negatief effect op de verkoop. Zoals gezegd; Ga er voor de volle 100% voor en kies een makelaar die dat onderstreept.

9: Alle huizen in deze buurt worden snel verkocht (te hoog verwachtingspatroon)

Een te hoog verwachtingspatroon zorgt er vaak voor dat je minder scherp bent op details. Ach…onze woning wordt toch wel snel verkocht. Het gevolg is dat er makkelijk wordt omgegaan met klussen en opruimen. Indien het resultaat tegenvalt wordt er vaak alsnog voor klussen, opruimen en styling gekozen. Dan ben je inmiddels enige tijd verder en is je woning waarschijnlijk al besmet.

10: Overvolle ruimtes

Veel gehoorde uitspraken van verkopers zijn dat ze geen mogelijkheden hebben voor het opslaan van de overtollige spullen. Daarmee blijft de woning overvol en dat is killing voor een presentatie en een succesvolle verkoop. Kopers kunnen hier echt niet doorheen kijken. Regel tijdelijke opslagruimte of breng even wat spullen onder bij familie of vrienden.

11: Geen rust in de woning

Wanneer een woning rust uitstraalt ziet en voelt de koper dit. Eenheid en rust geven een koper juist een positief gevoel. Dat bereik je mede door verkoopstyling. De styliste kan je hierbij helpen en adviseren.

12: Opruimen? Daar moet de koper maar doorheen kijken

Dat kunnen de meeste kopers niet. Ook dat is gevoel. Een geïnteresseerde moet verliefd worden op jouw huis. Dan sluit je een goede deal, ook dat is gevoel. Zelfs door een modern huis met een gedateerde inrichting kan een gemiddelde koper niet heen kijken.

13: Geen eenheid in de presentatie

Maak van je presentatie geen rommelzooitje en stem alles op elkaar af. Gebruik de tips uit dit boek en investeer in de beste presentatie. Voeg geen zelfgemaakte foto’s aan de presentatie toe en gebruik kort maar bondige teksten. Wanneer je huis in allerlei verschillende kleuren is gesaust en geschilderd overweeg dan alles wit te maken. Voeg met de accessoires kleuren toe, denk eraan dat in een fotopresentatie de foto’s van de verschillende ruimten achter elkaar zijn te zien. Wanneer je de slaapkamers in 3 verschillende kleuren hebt geschilderd heeft dat een negatief effect op de presentatie.

14: Binnen enkele dagen een bod, misschien wordt er nog meer geboden

Het eerste bod blijkt achteraf vaak het beste bod. Je wijst het eerste bod af en gaat dat in de praktijk vaak nooit meer halen. Dat is de grootste fout die je kunt maken. Vooral in een kopersmarkt zal dit funest zijn en heb je achteraf spijt dat je het niet gedaan hebt. Let op: Dit is afhankelijk van hoe de woningmarkt in elkaar zit. Vraag en aanbod bepalen mede de prijs. Laat je hierover goed informeren door je makelaar. Hij/zij heeft kennis van de marktontwikkelingen in jouw buurt. Laat je niet gek maken en blijf realistisch. In een oververhitte woningmarkt kun je overwegen een bied-structuur in te zetten waarna je voor de beste partij kunt kiezen

15: Het huis van de buren zag er veel slechter uit en is voor veel meer geld verkocht

Dit hoor ik vaker, hier kunnen 2 oorzaken voor zijn. Je vergelijkt appels met peren of de juiste persoon had op het juiste moment deze woning nodig. Misschien hebben jouw buren voor de juiste strategie voor hun woning gekozen. Misschien was de woning helemaal af of lag die iets gunstiger. Geen enkel huis is hetzelfde, ook die van de buren niet!

In de crisistijd kwam het wel een voor dat we meerdere woningen in dezelfde straat aanboden. Maar toch ging niet iedereen alle woningen bekijken. Terwijl het “dezelfde” huizen waren. Dat zegt natuurlijk genoeg.

Herkenbaar?

Ik ga ervan uit dat je bovengenoemde punten wel eens hebt gehoord. Misschien heb je zelf wel eens één van deze uitspraken gedaan of heb je ervaring met sommige punten. Ik kan me enigszins verplaatsen in jou als verkoper maar denk ook aan de koper. Kopers zijn op zoek naar een huis en kiezen een huis wat het beste bij hun past. En niet te vergeten, wat ze kunnen betalen. Hierin zoeken ze de balans tussen de beste woning voor een reële of acceptabele prijs.

Mag het ietsje meer zijn?

Kopers zijn vaak best wel bereid om iets meer te betalen voor een huis. Als ze daar dan ook de meerwaarde van inzien. Een huis wat helemaal af is en geen investeringen in gedaan hoeven worden, willen ze zeker meer voor betalen. Dit is natuurlijk mede afhankelijk van de strategie die de makelaar toepast.

Bijna iedereen zoekt hetzelfde huis

Over het algemeen zoekt bijna iedereen hetzelfde huis. Een huis wat grotendeels af is met voldoende leefruimte en een zonnige tuin. Daarnaast nog in een leuke buurt met alle voorzieningen dichtbij. Als koper zal je altijd ergens een concessie moeten doen. Dat wil je dan ook terugzien in de prijs.

Denk na over…

Een scherpe of acceptabele prijs in combinatie met een in het oog springende presentatie lokt woningzoekers. Des te meer kijkers in korte tijd, hoe groter de kans op een succesvol traject. De vraagprijs of misschien hoger ligt daarmee in het verschiet. Dat is afhankelijk van welke makelaar en welke verkoopstrategie je kiest.

Gedwongen door…

In de periode dat verkopers restschuld overhielden moesten ze keuzes maken. Dat is vaak niet eenvoudig. Is dat ook het geval bij jou? Bespreek dit met je makelaar en wees daar eerlijk en transparant over. Jouw makelaar kan je dan beter adviseren.

Een worst voorhouden

Makelaars zijn slimme jongens, en tegenwoordig ook veel vrouwen. Laat je geen worst voor houden met een te hoge vraagprijs. Ik kan ze bij ons in de buurt zo opnoemen. Hiermee vergroten ze de kans om een opdracht binnen te slepen. Laat je niet gek maken, de kans dat jouw huis veel te lang te koop staat en veel minder opbrengt neemt hiermee aanzienlijk toe.

De vraagprijs

Naar mijn mening schuilt het grootste gevaar in een (veel) te hoge of onrealistische vraagprijs. Dat is de absolute nummer 1 reden waarom huizen niet verkocht worden.

De prijs is de allersterkste troef die jij als verkoper in handen hebt. Maak niet de fout die andere verkopers maken en hanteer een realistische vraagprijs. Daarmee is, indien ook alle andere factoren kloppen, succes verzekerd!

Enkele misverstanden, de huidige prijs of waarde van je huis is NIET:

Wat jij ervoor betaald hebt
Wat je er zelf voor denkt te krijgen
Wat je ervoor wilt of moet hebben
Wat een gek ervoor geeft
Wat de buren, vrienden of familie vinden
Wat andere verkopers voor een soortgelijke woning vragen
Wat een makelaar of taxateur het waard vindt
Wat het kost om je huis opnieuw te bouwen

Bekijk de waarde van je huis vanuit de koper. Zonder koper en een gesloten deal is je huis (nog) niet verkocht. Vergelijken met vraagprijzen is erg lastig. Transactiecijfers zijn veel belangrijker. Daarnaast maken de overige kenmerken een groot deel uit van de waarde. Denk eraan dat waarde een subjectief gegeven is. Wanneer jij 3 verschillende taxateurs jouw woning laat taxeren krijg je ook 3 verschillende waardes. Verschillende TV-programma’s hebben dit inmiddels aangetoond.

Wat is mijn huis dan wel waard?

De waarde is het bedrag wat een koper wil betalen en waarvoor jij wilt verkopen. Makkelijker kan ik het niet omschrijven. Onderschat de koper en diens aankoopmakelaar niet. Zij weten over het algemeen de juiste prijs/kwaliteitverhouding goed in te schatten.

De prijs van een huis bepalen

Dat kan door een onafhankelijk taxateur in te schakelen. Maar zoals ik al zei zullen meerdere taxateurs ook de nodige verschillende waardes afgeven. Een taxateur kost geld dus dat lijkt me in eerste instantie niet de beste oplossing.

Nodig 3 makelaars uit. Dat is tegenwoordig heel gebruikelijk. Laat de makelaars met een advies komen. Wanneer er een makelaar tussen zit die enorm naar boven afwijkt wees dan op je hoede. Makelaars geven bewust hogere waardes af om een opdracht binnen te halen. Pas daarvoor op.

Natuurlijk is de verleiding groot om voor de makelaar te kiezen die de hoogste prijs af heeft gegeven maar in de meeste gevallen kom je bedrogen uit. Na enkele maanden zal je moeten zakken met de vraagprijs en ligt “DE SMET” op jouw woning op de loer.

Wanneer jouw huis te duur is komen er geen kijkers, of er komen kijkers die geen bod uitbrengen. Alle moeite is dan voor niets. Je loopt continu achter de feiten aan en vraagt je af waarom vergelijkbare huizen wel worden verkocht.

Hoe kan ik zelf de waarde inschatten?

Dit kan op basis van referenties in combinatie met plussen en minnen. Je kunt een Exel bestand maken en daarin alle data verwerken. Ook kun je plussen en minnen voor onderhoud, modernisering, ligging en uitzicht. Hierin kun je ook de kenmerken vermelden. Geen enkel huis is hetzelfde en ook de woonoppervlakte en kavels verschillen. Wanneer je verkoopcijfers hebt, die van even geleden zijn, zal je die moeten indexeren naar nu.

Referentiepanden zijn belangrijk voor het vergelijken maar let ook op andere zaken zoals afwerking, tuinligging (noorden – zuiden). Zo zijn er heel veel factoren waar je rekening mee moet houden. Als makelaar/taxateur weet ik hoe lastig dat is en kan ik me voorstellen dat je dat onbegonnen werk vindt.

Hieronder een aantal tips hoe je zelf (voor)onderzoek kunt doen:

Ga naar Funda.nl
Vul je woonplaats in
Je kunt nu filteren op bijvoorbeeld buurt e.d.
Scrol naar onderen en klik op verkocht
Bekijk de huizen die vergelijkbaar zijn en vermeld e.v.t. de gegevens ( Exel-bestand)
Vraag een waarderapport via Funda op (sinds 2019 beschikbaar)
Google naar “wat is de waarde van mijn huis”
Klik een site aan waar je een gratis waarderapport op kunt vragen
Vul de gegevens in en klik op verzenden, vaak ontvang je een rapport per mail
Gebruik de gemiddelde waarde en referenties die zijn gebruikt in de rapporten

Wanneer je dit hebt gedaan en de gegevens hebt verwerkt in je Exel-bestand krijg je een goed overzicht van de laatste vraagprijzen van vergelijkbare huizen. Let op; Gebruik transactieprijzen voor de waarde en de laatste vraagprijzen (Funda) voor de eventuele vraagprijs. Wil je echte transactiecijfers van een huis gebruiken? Die kun je die opvragen bij het kadaster.

Indexeren:

Vergeet niet alle cijfers te indexeren naar vandaag. Een woning die een jaar geleden is verkocht kan enorm afwijken. Dan krijg je dus een verkeerd beeld van de waarde. Online zijn er tools beschikbaar om woningen te indexeren. Sommige waarderapporten doen dit automatisch voor je.

Het kadaster

Het kadaster registreert alle woningtransacties. Die zijn pas bekend nadat de woning bij de notaris is gepasseerd. Het kadaster loopt enkele maanden achter zodat niet alle recent verkochte transactieprijzen beschikbaar zijn. Het kadaster is voor iedereen toegankelijk.

Onderzoek van de makelaar

Bij een verkoopgesprek of waardebepaling behoort de makelaar zich goed voor te bereiden en deze data voor jou inzichtelijk te maken. Indien de makelaar geen cijfers en data bij zich heeft betekent dit een onvoldoende voorbereiding.

Slimme vraagprijs

Wanneer je ongeveer de waarde van je woning weet is het slim om goed na te denken voor welke vraagprijs je de woning aanbiedt. Daarbij is het belangrijk om de doelstelling helder te hebben.

Staffeling op Funda

Wanneer je een huis aanbiedt voor € 199.000,- zal een zoeker die vanaf 2 ton selecteert je huis niet vinden. Wanneer je de woning precies op 2 ton zet val je in 2 staffelingen. Hiermee wordt je woning gevonden door iemand die tot 2 ton zoekt, maar ook door iemand die vanaf 2 ton zoekt. Door hier rekening mee te houden is het zoekbereik voor jouw huis groter.

Waarde is subjectief en afhankelijk van vraag en aanbod. De woningmarkt verandert continu en daarmee ook de waarde. Een huis wat een jaar geleden is gekocht kan nu veel meer of minder waard zijn. Eigenlijk wordt de waarde pas echt bekend wanneer je een deal hebt gesloten. In een oververhitte markt kan zelfs de makelaar lastig de waarde inschatten. Dat is vaak een combinatie van data, ervaring en gevoel.

ONTVANG EEN GRATIS WAARDERAPPORT

Om het je gemakkelijk te maken bied ik je een tool aan waar je gratis en geheel vrijblijvend een waarderapport van jouw huis op kunt vragen. Let op: Dit betreft een online waardeberekening en een globale schatting waaraan je natuurlijk geen rechten kunt ontlenen. Om een reële waarde vast te stellen is meer nodig dan deze online tool. Controleer dan ook altijd de waarde via een makelaar of taxateur. Via NLVERHUIST kun je ook een makelaar aanvragen.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.

Ga naar verhuisplanner >

> Gebruik de handige checklist verhuizen

Veel gestelde vragen

Terug naar overzicht

Anderen zochten ook op: Huis verkopen – Huis kopen – Tekstschrijver – Hypotheekadviseur