Debat oneerlijke biedingspraktijken van makelaars
09 juli 2021 
16 min. leestijd

Debat oneerlijke biedingspraktijken van makelaars

Vandaag maar eens een debat van meer dan 2,5 uur gevolgd over de woningmarkt waar maar weer eens duidelijk werd dat sommige partijen wederom naar de makelaars wijzen. Zoals ik eerder heb geschreven zijn makelaars aan regels gebonden. Er zijn veel klachten binnengekomen bij de Vereniging Eigen Huis. De vraag is of de klachten verband houden met het “achter het net vissen” bij het bieden en gunnen van een woning.

Transparante woningmarkt

Aankoopmakelaar inschakelenIn het debat kwam naar voren dat alles transparanter moet, de vraag is hoe. Wil jij als verkoper dat alle biedingen op straat komen te liggen? Of wil je als koper dat jouw bod inclusief hetgeen je wilt financieren openbaar wordt? Hier begeven partijen zich op glad ijs. Vanwege privacy is dit misschien helemaal niet haalbaar. Daarnaast hoeft een andere bieder toch niet (direct) te weten waarvoor jij het huis hebt gekocht en welke voorwaarden je hebt gesteld. Stel je voor dat jij een huis van 5 ton koopt en maar 2 ton financiering nodig hebt. Dat hoeven je buren toch niet te weten? Het klinkt allemaal wel erg betuttelend moet ik zeggen.

Veranderende diensten

Ook meerdere startups en platformen hebben hun diensten aangeboden waarmee de vergelijking met Funda werd gemaakt. Zo zijn er inmiddels vele initiatieven die de woningmarkt transparanter en eerlijker moeten maken. Natuurlijk prijst elke partij z’n eigen platform aan maar sommigen kwamen met goede ideeën. De vraag is alleen of we het huidige systeem aan de kant moeten gooien omdat er te veel kopers zijn die geen huis kunnen vinden. Wanneer we het over onafhankelijkheid hebben zie ik dat bepaalde platformen zelf ook woningen (zelfs op Funda) aanbieden. Wanneer je het bieden transparant en onafhankelijk zou moeten maken, zou je geen woningen aan moeten bieden (verkopen) en alleen de dienst “bieden” moeten faciliteren.

Wet en regelgeving

Er moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis. Dit betekent dat de handtekeningen op papier moeten staan voordat de koop en verkoop definitief is. Dit is vroeger bedacht om de koper te beschermen tegen een ondoordachte snelle koop. Dat is tegenwoordig nog steeds zo. Wanneer jij een huis koopt, een mondelinge deal sluit en de volgende ochtend wakker wordt met spijt kun je er gewoon vanaf. Deze vereiste werkt in de huidige woningmarkt juist tegen de koper. Zelfs na het tekenen is er voor de koper nog steeds de wettelijke bedenktijd. Dus na het tekenen van de koopovereenkomst en binnen de wettelijke bedenktijd kan de koper er zonder reden vanaf zien. De verkoper blijft dan zonder enige vorm van bescherming met lege handen achter.

De verkoopprocedure

Ook de verkoopprocedure moet volgens diverse partijen transparanter. Er moet van tevoren worden aangegeven hoe de procedures verlopen. Makelaars mogen in het huidige systeem de procedure tijdens de verkoop gewoon veranderen. Dit is mede afhankelijk van de interesse en het aantal biedingen op een woning. Dat er te weinig aanbod is weet op dit moment elke woningzoeker maar hoe werd de verkoper in de kopersmarkt beschermd? Nu kopers mede door het overheidsbeleid geen huis kunnen vinden moet alles opeens transparanter.

Bieden na sluitingstijd

Makelaars gebruiken tegenwoordig vaak verkoopprocedures waarbij gegadigden kunnen bieden tot een bepaalde dag en tijdstip. De makelaar bespreekt dit met de verkoper die uiteindelijk de beslissing neemt. Wanneer toevallig de gunfactor van iemand die al in de buurt woont of die via vrienden op de hoogte werd gesteld van deze verkoop hoger is zal geen enkel transparant biedsysteem toereikend zijn. De verkoper is vrij om te verkopen aan wie hij of zij wil. Dat moet ook zo blijven is mijn mening. Wel ben ik het ermee eens dat wanneer er een mondelinge deal is gesloten en door de makelaar is bevestigd, deze bindend moet zijn. Dat is in het huidige systeem niet zo.

Verkoper ziet af tot verkoop

Jaren geleden heb ik meegemaakt dat een verkoper net voor het tekenen van de koopovereenkomst afzag van de deal. Kopers bleven verbaast achter en stonden met lege handen. Niemand kon daar nog verandering in brengen omdat de verkoper spijt had van de deal. Ook als makelaar kun je de verkoper natuurlijk niet dwingen om te verkopen. Een huis kopen en verkopen gaat vaak met veel emotie. Dat is een gevoel wat je soms niet onder woorden kan brengen. Moeten de regels dan hierin ook veranderen en je iemand alsnog dwingen tot verkoop terwijl er geen handtekening op papier staat? Ik denk van niet.

Makelaars zijn de schuldigen

Verkoopmakelaar inschakelenDoor allerlei partijen worden makelaars als schuldigen aangewezen maar wanneer zij zich netjes aan de huidige regels houden is er niets aan de hand. Het probleem is dat ethische normen en waarden soms niet overeenkomen met de wettelijke regels. Daar sta je dan als makelaar tussenin en je kan soms geen kant meer op. Ethisch gezien denk je, een man een man, een woord, een woord maar de regelgeving zit je in de weg.

Voorbeeld:

Je krijgt meerdere biedingen binnen op een huis waarvan de hoogste 375.000 euro is. De voorwaarden zijn goed en de makelaar feliciteert de verkopers met dit mooie resultaat. Een dag later komt er een bod van 410.000 euro binnen van iemand die bij nader inzien het huis toch graag wil kopen. Dezer bieder legt een hoger bod en nog eens betere voorwaarden neer. Die 35000 euro extra kunnen de verkopers goed gebruiken om in hun nieuwe huis een droomkeuken te laten installeren. Wat moet de verkoper doen?

  1. Verkopen aan bieder 1 voor 375.000 euro met goede voorwaarden?
  2. Verkopen aan bieder 2 voor 410.000 euro met betere voorwaarden?

Conflict tussen ethiek en regelgeving

Ethisch gezien zou je aan bieder 1 moeten verkopen voor het bedrag van 375.000 euro. Immers, afspraak is afspraak en die wil je nakomen. De wet zegt op dit moment dat je niet verplicht bent om aan koper 1 te verkopen. Immers, er ligt nog geen getekende koopovereenkomst. Dilemma voor zowel de makelaar als verkoper. Zelf vind ik dat koper 1 recht heeft op de woning maar dat is op ethische gronden terwijl de wet iets anders zegt. De verleiding om toch aan bieder 2 te verkopen is erg groot. Vooral naarmate het verschil tussen de biedingen toeneemt. Wanneer de verkoper kiest voor bieder 2, geef je hier de makelaar dan de schuld van? Of klopt de regelgeving niet? Dat mag je zelf beoordelen maar hier gaat het dus mis. Wanneer er genoeg woningen zijn om uit te kiezen heb je dit soort taferelen niet.

Duidelijke regelgeving

Duidelijke regelgeving is misschien nodig zodat je niet voor dit dilemma komt te staan. Stel je voor dat je als makelaar niet wil meewerken aan deze ethische oneerlijkheid. Je bent wel verplicht om het bod, zelfs na sluitingstijd bieden, aan je opdrachtgeven (lees verkoper) door te geven. Je zou als makelaar de opdracht in kunnen trekken maar dan zou de verkoper jou aansprakelijk kunnen stellen omdat je haar/zijn belangen niet goed hebt behartigd. Hoe je het ook bekijkt, de makelaar wordt hier altijd op aangekeken terwijl hij/zij hier eigenlijk niets aan kan doen. Dit doet de naam van makelaars en zelfs een lokale makelaar geen goed.

Mijn ervaring als aankoopmakelaar

Beste aankoopmakelaarIk heb het zelf meegemaakt bij een woning die ik voor klanten had aangekocht. Op vrijdag sloten we een mondelinge deal die per mail werd bevestigd. In het weekend belden eerdere kijkers aan bij de verkopers waarna zij 5000 euro meer boden. Op maandagochtend werd ik door de verkoopmakelaar gebeld met de mededeling dat anderen een hoger bod hadden gedaan. De rest van het gesprek zal ik je besparen want het ging er hard aan toe.

Geen juridische uitweg

Juridisch gezien kun je zoals in dit geval dus geen kant op. De wet voldoet nou eenmaal niet aan hetgeen er op de huidige verkopersmarkt aan de hand is. Geef je daar dan makelaars de schuld van? Zelfs al zou de verkoper aan de laagste bieder verkopen, dan nog is daar niets tegen te doen. De verkoper mag dat gewoon zelf beslissen. Zo zijn er ook verkopers die niet aan investeerders willen verkopen maar liever aan bijvoorbeeld een starter. Zo zijn er ook verkopers die graag het huis aan een beginnend stelletje of gezin willen verkopen. Zij waren immers 10 jaar geleden ook zo’n beginnend stelletje waarmee ze zichzelf identificeren. Er zijn ook verkopers die graag hun huis verkopen aan mensen die goed in de buurt passen. Er zijn dus veel meer zaken waar je rekening mee moet houden dan alleen de prijs en voorwaarden. Een verplichte routing door middel van een afgebakend biedsysteem houdt hier geen rekening mee. Moeten we dat willen? Jij mag het zeggen.

Hoe denken brancheorganisaties hierover?

Tijdens het debat kwamen ook verschillende brancheorganisaties aan het woord. Ze zijn het erover eens dat makelaars die oneerlijke biedingspraktijken hanteren voor de tuchtrechter moeten verschijnen. Hierbij moet je denken aan makelaars die nét voor sluitingstijd het hoogste bod aan een andere makelaar/aankoopmakelaar doorspelen. Dat hoort natuurlijk niet en moet aan banden worden gelegd. Daar zijn partijen het over eens. In de media werd onterecht de suggestie gewekt dat makelaars die niet bij een brancheorganisatie waren aangesloten zich hier schuldig aan zouden maken, maar niets is minder waar volgens VEH.

Opleidingsniveau van makelaars

Ook werd er gesproken over het opleidingsniveau van makelaars. Hierin zitten grote verschillen en ik kan me voorstellen dat hier in de toekomst iets aan moet gebeuren. Toch blijft het me nog steeds verbazen dat een collega makelaar die werkzaam is in de stad waar ik ook werkzaam ben, mijn examen af moet nemen. Notabene de makelaar waarvoor ik een week eerder een appartement heb getaxeerd. En dat alleen om van brancheorganisatie te mogen wisselen. De regels met betrekking tot toetreding bij een brancheorganisatie liggen medio 2021 nog steeds niet op één lijn. Daarnaast kun je bij de ene brancheorganisatie alvast toetreden indien je begint met de opleiding. Het kan dus voorkomen dat je geen enkele kennis hebt maar al wel vast lid bent geworden, waarmee de consument denkt dat alles in kannen en kruiken is, terwijl dat niet zo hoeft te zijn. Er zijn zelfs makelaars die niet in staat zijn de benodigde papieren te behalen wisselen van organisatie, omdat toetreding bij de ene nou eenmaal makkelijker is dan bij die andere. Misschien dat hier ook eens naar gekeken kan worden waarbij één lijn wordt getrokken.

Makelaar is geen beschermd beroep meer

Los van de het opleidingsniveau van makelaars is makelaar geen beschermd beroep meer. Hier weer een beschermd beroep van maken is waarschijnlijk niet de oplossing. Wel is het zaak om de regelgeving hiervan eens nader tegen het licht te houden. Ik denk dat de gemiddelde makelaar in Nederland, los van de diploma’s, over veel kennis beschikt. Beginnende makelaars lopen vaak eerst stage en rollen zo langzaam in het vak. Het is echt een netwerkbranche waarbij de binnendienst vaak de eerste plek is om te starten. Zo wordt er langzaam steeds meer kennis opgedaan en de benodigde papieren gehaald.

Makelaars zonder opleiding

Over makelaars die geen opleiding hebben gevolgd kan ik wel m’n mening over geven maar dat heeft geen enkele toegevoegde waarde. Een makelaar zonder diploma’s kan een prima makelaar zijn met de juiste ondersteuning en hulp van een goede binnendienst. Het gaat er dus om hoe het makelaarskantoor is ingericht waar deze makelaar werkzaam is. Ik denk dat de meeste makelaars steeds meer kennis tot zich nemen en bezig zijn de juiste diploma’s te halen.

Makelaarsopleidingen

De makelaarsopleidingen zijn de afgelopen jaren aangescherpt en er zijn verschillende titels ontstaan. Deze titels zullen niet voor elke consument herkenbaar zijn, laat staan dat de consument weet wat ze betekenen en in welke registers te vinden zijn. Als register makelaar/taxateur weet ik inmiddels dat ik het niet voor niets heb gekregen en elk jaar voldoende PE (Permanente Educatie) moet volgen om aan de voorwaarden te voldoen.

De genodigden

Dhr. Francke gaf in het debat aan dat de transacties die gerealiseerd zijn, je aan het publiek beschikbaar zou kunnen stellen. Die zijn ook inzichtelijk en op te vragen bij het kadaster nadat de woning is geleverd via de notaris. Hiervoor moet worden betaald en er wordt gepleit dit gratis te verstrekken. Hiermee zouden woningzoekers een beter beeld van de woningmarkt krijgen en hoe deze zich ontwikkelt. Tussen de mondelinge deal, de koopovereenkomst opmaken, de financiering regelen en op de oplevering zitten vaak enkele maanden. Potentiële kopers lopen hiermee altijd achter de feiten aan. Beter zou het zijn dat makelaars verplicht hun data direct vrij zouden geven via het CRM-systeem. Een rechtstreekse koppeling met het kadaster maar dat lijkt me vooralsnog een illusie. Verschillende partijen houden deze data juist voor zichzelf. Big Data is geld waard wanneer je dit op de juiste manier gebruikt.

Een gesloten onafhankelijk biedsysteem

Dhr. Francke beveelt aan dat er een gesloten en onafhankelijk systeem moet komen dat niet is gelieerd aan makelaars. Een partij die het biedingsproces transparant inricht. Hij geeft ook direct aan dat er ook sprake kan zijn van gunning en een verkoper niet verplicht is om aan iemand te verkopen. Hiermee kunnen makelaars dus voor sluitingstijd niet meer zien wat er geboden is. Wanneer ik hier naar luister vallen me twee dingen op. Er is dus geen vertrouwen in de makelaar anders zou je dit niet te hoeven aanbevelen. Daarnaast kan nog steeds iemand bij de verkopers aanbellen en rechtstreeks aan de makelaar een bod doen. De verkoper kun je immers niet verplichten om aan iemand te verkopen. Het wordt anders dat het systeem (en de aangepaste wet) deze verplichting wel stelt, maar de vraag wordt dan; Wat vinden de verkopers hier zelf van?

Meer transparantie lost niet het probleem op de woningmarkt op, maar het gevoel van oneerlijkheid zou je kunnen verkleinen door bieders eerlijk te informeren, aldus dhr. Francke. Verder heeft hij het nogmaals over een gesloten- en open biedsysteem. Hij vraagt zich af wat tot een hogere prijs zal leiden. Een gesloten systeem waar die ene gek een mega bedrag biedt of een open systeem waarbij kopers elkaar gek maken en tegen elkaar opbieden.

Vraagprijs onderbouwen?

Zou de makelaar referenties beschikbaar moeten stellen en op voorhand zijn vraagprijs moeten onderbouwen? Dit kwam aan bod tijdens het debat. Hiermee zou de opdracht van de makelaar in het geding kunnen komen. De makelaar wil toch het beste voor z’n opdrachtgever? En wanneer de vraagprijs te hoog is en iemand daaroverheen biedt is dat toch alleen maar goed voor de verkoper? Hoever wil je gaan als overheid om je hiermee te bemoeien. En dat alleen omdat er te weinig aanbod is voor het aantal woningzoekers? Het moet niet gekker worden. Wanneer ikzelf mijn huis verkoop bepaal ik voor welk bedrag ik aanbied en verkoop. Niet de overheid. Gaat de autodealer straks ook een rapport verstrekken waarin staat hoe de prijs van de auto is opgebouwd? Volgens mijn slaan ze hier compleet door!

Problemen op de woningmarkt

Afgelopen week zag ik een presentatie van RTL-Z waarin de problemen op de woningmarkt uiteen werden gezet.

  • Er is de afgelopen jaren te weinig gebouwd
  • De rente is extreem laag
  • De overdrachtsbelasting is gewijzigd
  • De hypotheekrenteaftrek
  • Mogelijkheid van financieren (100%)

Deze factoren hebben invloed op de prijzen waarna werd gewezen op het wijzigen en voor sommige partijen afschaffen van de overdrachtsbelasting. Dit heeft juist een averechts effect gehad en de prijzen verder opgedreven. De hypotheekrenteaftrek is al jaren een doorn in het oog van verschillende partijen en zou indirect de huizenprijzen aanwakkeren. Het tekort aan woningen en het achterblijven van nieuwbouwwoningen zou eveneens de prijzen doen stijgen. De LTV is tegenwoordig 100% waarmee de taxatiewaarde van een huis kan worden gefinancierd. In andere landen ligt dit lager waardoor mensen eerst moeten sparen voordat ze een huis kunnen kopen. De oplossing zou zijn deze hele rij aan te pakken om de woningmarkt op termijn weer vlot te trekken.

Rol van de makelaar staat onder druk?

Gelukkig zijn het van deelnemers aan dit debat alleen maar aanbevelingen en zal er nog heel wat water door de zee gaan voordat het woningtekort is opgelost. Daarnaast komt de rol van de makelaars onder druk te staan bij een online biedsysteem. De makelaar of aankoopmakelaar maakt voor sommige mensen juist het verschil bij een huis kopen of verkopen. Consumenten die zelf hun huis verkopen zitten waarschijnlijk niet op zo’n systeem te wachten dus ik vraag me werkelijk af welke kant dit opgaat.

Makelaars en aankoopmakelaars hebben een netwerk

Het enorme netwerk is een groot voordeel van makelaars en aankoopmakelaars, dit kun je niet zomaar onder stoelen of banken steken en vervangen door een biedsysteem. De markt is nou eenmaal in beweging en je kunt niet altijd voorzien in alle behoeften van zowel kopers als verkopers. Kopers kunnen een aankoopmakelaar inschakelen maar sommigen bieden liever 40000 euro meer dan 3000 euro aan een aankoopmakelaar te besteden die ze juist helpt. Alles draait om de juiste keuze en zo je kans op een woning te vergroten. Er zijn nog steeds woningen te koop maar ik heb weleens geroepen dat kopers allemaal op zoek zijn naar hetzelfde huis. In deze tijd moet je misschien meer concessies doen en op een huis bieden waar minder interesse in is.

Lekkende biedingen

Waar makelaars zich aan moeten houden komt naast de wettelijke verplichtingen in allerlei voorwaarden en gedragsregels naar voren. Lekkende biedingen was één van de onderwerpen die zijn besproken. De makelaar behoort geen bedrag aan een collega makelaar of aankoopmakelaar door te spelen. Dat is misschien wel de grootste frustratie van kopers. Ze hebben het gevoel dat er oneerlijke spelletjes worden gespeeld. Makelaars zouden dit kunnen ondervangen door de biedingen achteraf bekend te maken. Ook dit is lastig controleerbaar wanneer je een woning als koper nét misloopt. Kun je dan stellen dat een makelaar jouw bod heeft doorgegeven? Nee, ik denk dat we vertrouwen moeten houden in de makelaars waarbij heel veel makelaars vreselijk hun best doen. Van de rotte appels moeten we af maar we kunnen hierdoor niet een hele beroepsgroep als oneerlijk bestempelen.

Tot slot nog even dit

Makelaars mogen niet prijsopdrijvend bezig zijn, maar een nieuwe vorm van online bieden wel? Waar blijft de geloofwaardigheid van betrokken partijen wanneer alles wat er op de woningmarkt misgaat, in de schoenen van makelaars wordt geschoven. De huidige woningmarkt is het resultaat van het verleden, en behaalde resultaten geven nou eenmaal geen garantie voor de toekomst. In die veranderende toekomst bevinden we ons nu. Het veranderen/invoeren of transparant biedingen tonen zal het woningtekort niet oplossen. Toch is er veel behoefte aan transparantie om het gevoel van oneerlijk behandeld te zijn/worden te verminderen of zelfs helemaal weg te nemen.

Vrijblijvend hypotheekgesprek aanvragen >

> Meer over een huis kopen

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.

TIP: Ga naar verhuisplanner >

> Gebruik de handige checklist verhuizen

Veel gestelde vragen:

Meer informatie over:

Terug naar overzicht

Anderen zochten ook op: Bouwkundige keuring en energie

Over de schrijver
Overzicht van allerlei artikelen, tips en adviezen over verhuizen en de makelaardij. Je vindt hier met name Blogs over een huis kopen en verkopen maar ook de laatste nieuwtjes en tips en tricks. Mocht je desondanks nog een vraag hebben stuur ons dan een bericht via het contactformulier.
Reactie plaatsen
 Gratis Waardebepaling
Duizenden mensen gingen je voor