Waarvoor kan ik een makelaar aansprakelijk stellen?

Makelaar aansprakelijk stellen

Je kent de verhalen wel over makelaars. Ik heb een huis veel te duur van hem/haar gekocht. Of, die makelaar heeft een gemeen spelletje gespeeld. Hij/zij wist dat er veel aan de woning mankeerde. Die woning is al verkocht, dat zal wel een vriendje van de makelaar zijn. Dan stel je die makelaar daar toch voor aansprakelijk hoor je vaak. Dat gaat niet zomaar.

Makelaars zijn vaak ten onrechte de gebeten hond. Makelaars verkopen namelijk in opdracht van de verkoper het huis. De makelaar is geen partij in de koopovereenkomst maar bemiddelt tussen koper(s) en verkoper(s). Je bent als koper dus eigenlijk geen klant van de makelaar. Dit in tegenstelling tot wanneer je een product in de winkel koopt. De verkoopmakelaar kan ook maar één opdracht bij hetzelfde huis aanvaarden. Wil je bij een huis kopen hulp en begeleiding, schakel dan een aankoopmakelaar in.

Bekijk ook artikel: Meest gestelde vragen over huis kopen en verkopen >

> Meer over huis verkopen

Kan ik de makelaar aansprakelijk stellen?

De makelaar moet zich houden aan allerlei regels. Sommigen zijn wettelijk bepaalt en weer anderen door de brancheorganisaties. Deze mogen vanzelfsprekend niet tegenstrijdig zijn. Een makelaar moet voldoen aan z’n zorgplicht en handelen zoals van een professional mag worden verwacht. Veel van dit soort zaken worden geregeld in de Opdracht tot bemiddeling, ook wel bemiddelingsovereenkomst genoemd. Hierin wordt ook verwezen naar het Nederlands recht. Wanneer een makelaar onrechtmatig of onzorgvuldig handelt is er een mogelijkheid hem/haar aansprakelijk te stellen. Dat geldt niet alleen voor de opdrachtgever maar ook voor een koper. Wil je als verkoper/opdrachtgever de makelaar aansprakelijk stellen, lees dan goed de bemiddelingsovereenkomst en algemene voorwaarden. De moeten verplicht door de makelaar aan opdrachtgever worden verstrekt. Dat kan zowel fysiek als digitaal.

Waarvoor is de makelaar niet aansprakelijk?

Dit is vooral te lezen in de algemene voorwaarden en getekende documenten. Deze hebben vrijwel altijd een juridische grondslag. De makelaar is geen gevolmachtigde en kan niet zomaar op eigen houtje van alles zelf beslissen. Zo mag een deal pas worden gesloten na toestemming van de verkoper. Dat geldt ook voor aankoopmakelaars die de kopers begeleiden. Daarnaast moet er worden voldaan aan de schriftelijkheidseis waarbij een mondelinge deal dus geen verbintenis vormt bij consumentenkoop en -verkoop.

Om iemand aansprakelijk te kunnen stellen moet er sprake zijn van geleden schade. Hierover heeft iedereen zijn eigen mening. Zo is afwijken van de vermelde woonoppervlakte ten opzichte van de werkelijke grootte, een aansprakelijkheid van de makelaar. Toch zie ik makelaars dit in koopovereenkomsten uitsluiten. Dat geldt ook voor de manier van ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd. Deze vorm van ontbinden is vormvrij, maar makelaars nemen soms een artikel op waarin verplicht wordt de ontbinding per aangetekende brief, met handtekening retour in te roepen.

Jaren geleden werd de 24 uurs clausule (All-risk) regelmatig gebruikt. Een onoplettende makelaar werd toen aansprakelijk gesteld omdat hij de woning twee keer had verkocht. De procedure was onzorgvuldig gevolgd en de geleden schade moest door de makelaar worden vergoed.

Hoe kan ik een klacht indienen bij een makelaar?

Wanneer je een klacht over een makelaar hebt probeer dit dan altijd onderling op te lossen. Makelaars zijn ook mensen en maken soms fouten. Dat gebeurt niet moedwillig maar is soms het gevolg van drukte of onwetendheid van ingewikkelde transacties. Probeer dat soort zaken rechtstreeks met de makelaar op te lossen. Lukt dat niet kan een klacht indienen bij de brancheorganisatie waarbij de makelaar is aangesloten uitkomst bieden. Ook kan er een klacht of geschil worden neergelegd bij de Geschillencommissie makelaardij.

Meer over huis kopen >

> Ga naar aankoopmakelaar

Conclusie:

De makelaar heeft een zorgplicht en moet zorgvuldig en naar eer en geweten handelen. Probeer een geschil eerst met de makelaar of aankoopmakelaar zelf op te lossen. Lukt dat niet kun je alsnog stappen ondernemen om de makelaar aansprakelijk te stellen. In dit meeste gevallen is dit niet nodig en vind men vaak een oplossing zodat een rechtszaak niet nodig is.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.