Wie moet de koopovereenkomst tekenen?

Wanneer er een mondelinge deal is gesloten wordt door de makelaar of notaris een koopovereenkomst opgemaakt. Deze wordt door koper(s) en verkoper(s) ondertekend maar er zijn verschillen in positie.

Verkopers zijn beiden eigenaar

Indien de verkopers ooit samen de woning hebben gekocht en daardoor samen eigenaar zijn moeten beiden de koopovereenkomst ondertekenen.

Alleen gekocht en naderhand gehuwd

Wanneer de verkoper de woning alleen heeft gekocht is hij/zij ook alleen eigenaar. Indien deze persoon nadat de woning is gekocht is gehuwd, en het huis als echtelijke woning wordt gebruikt moet de andere persoon toestemming tot verkoop verlenen. Hij/zij is dan officieel geen verkoper maar toestemming verlener. Criteria hierbij is het wonen in de echtelijke woning.

Ook indien door scheiding één van beiden ergens anders is gaan wonen. De partner kan dus na het huwelijk niet meer alleen verkopen. Let daar dus op wanneer je tussentijds trouwt. Ook al sta je in het kadaster nog steeds alleen als eigenaar. Je partner zal nog steeds toestemming tot verkoop moeten geven.

Alleen gekocht en naderhand geregistreerd partnerschap

Het vorige telt ook voor geregistreerde partners. Geregistreerde partners zijn gelijkgesteld met een huwelijk. Ook hiervoor geldt dat degene die de woning heeft gekocht eigenaar is maar niet zonder toestemming van de geregistreerde partner kan verkopen.

Alleen gekocht en naderhand samenwonen

Samenwonen heeft geen gevolgen voor het verkopen van de woning. De partner hoeft de koopovereenkomst en akte van levering niet te tekenen. Hij/zij kan dus zonder toestemming de woning verkopen.

Toestemming opgenomen in de koopovereenkomst

Toestemming verlenen is vormvrij tenzij wettelijk anders bepaalt. Bij het verlenen van toestemming staat de verkoper regelmatig/vaak onder kopje “verkoper”. Op de akte van levering zijn deze personen qua kwalificatie gesplitst. De eigenaar staat als verkoper op de leveringsakte en de partner als toestemming verlener. De persoon die toestemming moet verlenen zal dan ook door de notaris worden uitgenodigd om bij de overdracht aanwezig te zijn om de akte te tekenen.

Waarom toestemming bij huwelijk of geregistreerd partnerschap?

Door de wet worden de echtgenoten of partners beschermd. Dit is vastgelegd in artikel 88 boek 1 van het Burgerlijk Wetboek en dient ter bescherming. Hierdoor kan niet zomaar één van beide partners de deur uit worden gezet.

Vernietigbaar

Je komt het af en toe nog wel eens tegen. Echtgenoten zijn gescheiden en één van beiden blijft in de woning achter. Na verloop van tijd gaat de eigenaar/bewoner samenwonen met een nieuwe partner. Wanneer deze persoon de woning wil verkopen zal de ex-echtgenoot toestemming moeten verlenen. Verkoopt de eigenaar/bewoner de woning zonder toestemming toch de woning is deze overeenkomst vernietigbaar. Er is immers niet voldaan aan artikel 88 boek 1 BW. Het maakt hierbij dus niet uit dat de ex-partner ergens anders woont. Het is de echtelijke woning geweest waardoor toestemming moet worden verleend. Het gaat dus om gehuwd zijn/geweest in combinatie met het wonen of gewoond hebben in de echtelijke woning.

Pantoffelheld-artikel

Toestemming verlenen is een serieuze zaak en mag niet worden onderschat. Regel dit direct bij de scheiding of houd hier rekening mee ten tijde van verkoop. In de volksmond wordt het toestemming verlenen of toestemmingsvereiste ook wel pantoffelheld-artikel genoemd. Ook al heb je de woning alleen gekocht, je hebt toch toestemming nodig om het huis te verkopen.

Rechthebbenden bij overlijden

Wanneer één van de partners is overleden kunnen er anderen, bijvoorbeeld de kinderen recht hebben op het deel van vader of moeder. Hierbij is het belangrijk om uit te zoeken of er een testament is opgemaakt. Is dit niet het geval dan kan het erfrecht worden gevolgd. Het kan namelijk erg ingewikkeld worden wanneer er meerdere partijen bij zijn betrokken. Houd hier rekening mee bij verkoop en zoek eventueel samen met de notaris of makelaar uit hoe dit is vastgelegd.

Voorbeeld ingewikkelde verkoop

Partner 1 is gehuwd met partner 2, partner 2 is overleden en partner 1 is volledig erfgenaam door wet of vastlegging in een testament. Het betreft dus de echtelijke woning van partner 1 en 2. Omdat partner 2 is overleden kan in dit geval partner 1 de woning alleen verkopen. Hij/zij wordt alleen als verkoper in de koopovereenkomst opgenomen. Partner 1 trouwt binnen enkele jaren met partner 3. Partner 3 wordt na het huwelijk toestemming verlener en partner 1 kan de woning niet meer zonder zijn/haar toestemming verkopen. In de koopovereenkomst wordt partner 1 opgenomen als verkoper en partner 3 als toestemming verlenen.

Samen kopen ze een extra stukje grond van de gemeente om de tuin te vergroten. Het betreft hier een ander kadastraal nummer. Partijen willen samen op een andere locatie een nieuwe start maken en besluiten alles te verkopen. Partner 1 is dus verkoper van de woning én het extra stukje grond. Partner 3 is toestemming verlener van de woning maar verkoper van de extra grond. De verkoop kan worden vastgelegd in één koopovereenkomst met het verwoorden van de situatie. Ook kunnen er twee koopovereenkomsten worden gemaakt die onlosmakelijk aan elkaar worden verbonden. Dus een koopovereenkomst voor de woning met toestemming en een koopovereenkomst met beiden als verkopers.

Toestemming voor aankoop nodig?

Beide partners kunnen onafhankelijk van elkaar een (tweede/extra) woning kopen. Hiervoor is geen toestemming nodig tenzij er een hypotheek op wordt gevestigd. Dan zal wederom toestemming geven verplicht zijn. Wordt een woning uit eigen middelen betaald is er dus geen toestemmingsvereiste.

Bekijk ook artikel: Wie tekent als eerste de koopovereenkomst

Conclusie:

Bedenk dus goed van tevoren wat van toepassing is op jouw/jullie situatie en informeer bij de notaris naar de situatie. Ga er niet klakkeloos vanuit dat wanneer een woning op jouw naam staat de partner geen rechten heeft. Het kan namelijk vervelend uitpakken wanneer een ex-echtgenoot die in de echtelijke woning heeft gewoond niet mee wil werken aan de verkoop.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.