Betekenis verkocht onder voorbehoud financiering

Verkocht onder voorbehoud financiering.

Dit is misschien wel de bekendste vorm van onder voorbehoud een huis kopen. In dit geval onder voorbehoud financiering ook wel financieringsvoorbehoud genoemd. Krijg je de financiering niet rond kun je op basis van dit artikel onder voorwaarden ontbinden.

>> Bekijk ook artikel: Is het verstandig een huis zonder financieringsvoorbehoud te kopen?

Huis gevonden en deal gesloten onder voorbehoud…

Je bent al even op zoek naar een huis en opeens komt je droomhuis voorbij. Je doet een bod en dit wordt geaccepteerd onder bepaalde voorwaarden. Daarbij wordt ook de voorwaarde onder voorbehoud financiering geaccepteerd. De mondelinge deal wordt gesloten en de makelaar of notaris maakt de koopovereenkomst op. De koopovereenkomst is getekend en je kunt als koper de hypotheekadviseur de opdracht geven de financiering te regelen. De woning veranderd van status te koop via “onder bod” naar verkocht onder voorbehoud.

Verkocht onder voorbehoud financiering

De woning is verkocht maar de koper moet de financiering nog regelen. Daarvoor is een bepaalde periode afgesproken waarbinnen de koper(s) de financiering moeten regelen. Indien de financiering rond is of wanneer de datum die is opgenomen in de koopovereenkomst is verlopen wordt de koop definitief. Iedereen blij wanneer de woning de status verkocht krijgt.

Termijn voorbehoud financiering

Meestal wordt er een periode van 4-8 weken afgesproken en opgenomen in de koopovereenkomst maar dat kan ook langer of korter zijn naar gelang de bank een finaal akkoord geeft. Indien de hypotheekadviseur langer tijd nodig heeft kan ook na het tekenen van de overeenkomst uitstel worden gevraagd. Dit wordt in de meeste gevallen door verkopers verleend. Wacht hiermee niet tot de laatste dag maar vraag uiterlijk 3 dagen voor het verlopen van de datum uitstel aan. Hiermee geef je de verkoper(s) en diens makelaar voldoende tijd om dit te bespreken en akkoord te geven.

Vind goede aankoopmakelaar >

> Meer informatie over een huis kopen

Model koopovereenkomst (2018)

In artikel 15 van deze koopovereenkomst die wordt gebruikt door makelaars staat letterlijk bij ontbindende voorwaarden opgenomen:

15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

op [DATUM] koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van [PERCENTAGE of BEDRAG] van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan [gangbaar bij een erkende geldverstrekkende instelling], of een rentepercentage niet hoger dan [gangbaar bij een erkende geldverstrekkende instelling], bij de volgende hypotheekvorm: [middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan zoals die worden verstrekt door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland]
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of

op [DATUM] koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen; of

op [DATUM] uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door [BEDRIJF/INSPECTEUR] blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van [BEDRAG], te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

15.2. Deze koopovereenkomst kan door ieder van de partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen. Verkoper is verplicht om zodra duidelijk is dat hij ingevolge genoemde wet niet of niet tijdig aan zijn verplichting tot levering kan voldoen, koper daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen.

15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. [In aanvulling hierop/In afwijking hiervan] komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: [koper is verplicht om kopieën af te geven van de informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken c.q. erkende geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt. In de afwijzing dienen minimaal vermeld te staan: de namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding].

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van de bouwtechnische keuring als bedoeld in artikel 15.1 onder c wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat een kopie van het keuringsrapport, met daarin een overzicht van de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van gebreken en het achterstallig onderhoud, aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

Meer over een huis verkopen >

> Raadpleeg hypotheekadviseur

Uitleg artikel 15 ontbindende voorwaarden

Hier wordt de datum en de hoogte van het te lenen bedrag vermeld. Dat kan een percentage van de koopsom zijn of een van tevoren vastgesteld bedrag. Het bedrag dat hier wordt vermeld hoeft dus niet de koopsom te zijn. Wanneer iemand zelf een deel van de koopsom betaalt kan hier een lager bedrag worden opgenomen. Hoe lager dit bedrag des te groter vaak de kans dat de financiering rondkomt.

Alles wat in het bovengenoemde artikel een ander lettertype heeft, dik gedrukt is, of schuin staat, kan door koper(s) en verkoper(s) in overleg worden afgesproken. Zo kun je direct zien wat zelf is ingevuld. Indien er geen financieringsvoorbehoud van toepassing is zal dit artikel gedeeltelijk zijn doorgehaald. Soms staat er n.v.t. indien het niet is doorgehaald.

Anders dan voorbehoud financiering

Een ander voorbehoud kan zijn de bouwkundige keuring of het verkrijgen van een hypotheek mét NHG. Belangrijk is om dit artikel goed door te nemen en te begrijpen wat de gevolgen zijn en waarom je op welk moment wel of geen actie moet ondernemen. Hierbij is de communicatie met hypotheekadviseur en e.v.t. aankoopmakelaar van belang. Andere clausules of ontbindende voorwaarden zijn ook mogelijk. Partijen kunnen hierover afspraken maken.

Zo heb ik zelf wel eens een woning verkocht waarbij de verkoper de koop kon ontbinden wanneer ze er niet in slaagden om binnen een bepaalde termijn een ander huurhuis te vinden. Dit is dan een aanvullende/afwijkende clausule die wordt opgenomen en waarmee partijen akkoord zijn gegaan. Raadpleeg hiervoor wel een expert zodat je geen clausules opneemt die voor meerdere uitleg vatbaar zijn of niemand begrijpt. Daarnaast moeten partijen zich aan de wet houden. Laat je hierover dus goed informeren en/of begeleiden door een expert.

Hoogte bedrag financiering

De hoogte van het bedrag waarvoor je financiering nodig hebt kan voor verkopers enorm belangrijk zijn wanneer je flink hebt overboden. Indien een woning voor 350.000 euro te koop staat en je hebt 385.000 euro geboden en een hypotheek voor de volledige koopsom nodig hebt. Wekt dit natuurlijk argwaan bij de verkoper(s). De verkoopmakelaar zal dit ook met verkoper(s) bespreken wanneer je onder voorbehoud van financiering volledige koopsom hebt geboden. Hierbij speelt de taxatiewaarde een grote rol. Wanneer de taxateur lager uitkomt dan in dit geval die 385.000 euro krijgt de koper de volledige financiering niet geregeld. Er zal dan eigen geld aanwezig moeten zijn die naast de kosten koper geïnvesteerd moeten worden om de koop door te laten gaan.

Dit is een punt wat vooraf duidelijk moet zijn zodat je niet na het sluiten van de deal en het bezoek van de taxateur erachter komt dat hetgeen je voor ogen had geen doorgang kan vinden. Dan is iedereen teleurgesteld. Houd er dus rekening mee dat hetgeen je hebt overboden in eerste instantie uit eigen middelen moet worden voldaan. Veel makelaars nemen dan ook de vraagprijs op als bedrag voor de ontbindende voorwaarde financiering. Wees hier duidelijk in en bespreek met je hypotheekadviseur en aankoopmakelaar wat slim is om te doen.

Bekijk ook: Hoe vaak gaat verkocht onder voorbehoud niet door?

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.