Hoe kan ik de koopovereenkomst van een huis ontbinden?

Hoe kan ik nog onder de koop van een huis uitkomen?

Als verkoper moet je hier natuurlijk niet aan denken. De koper heeft een hypotheekadviseur en taxateur ingeschakeld en het traject wordt in werking gezet. De koopovereenkomst wordt naar de notaris gestuurd en iedereen is blij. Toch zijn er verschillende redenen waarom je de koop zou kunnen (of moeten) ontbinden.

Voorlopige koopovereenkomst?

Eerst even over de voorlopige koopovereenkomst. Wanneer er ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst worden opgenomen wordt de overeenkomst in de volksmond voorlopig genoemd. Nadat deze voorwaarden zijn verlopen wordt de koop definitief. Feit blijft echter dat de koopovereenkomst niet voorlopig is maar definitief en bindend. De koper kan alleen nog onder bepaalde omstandigheden de koop ontbinden. Ook kunnen er voor de verkoper clausules zijn opgenomen die hem/haar in staat stelt onder bepaalde omstandigheden en/of voorwaarden te ontbinden.

De wettelijke bedenktijd

Nadat de koopovereenkomst is getekend en ter hand is gesteld gaan de 3 dagen bedenktijd in. Binnen deze termijn kan de koper zonder opgave van reden ontbinden, de verkoper kan dat niet. Een beroep doen op deze 3 dagen bedenktijd is vormvrij en kan zelfs mondeling worden gedaan. Dat is niet verstandig als je later moet bewijzen dat je binnen de 3 dagen hebt aangegeven van de koop af te zien. Zorg ervoor dat je altijd bewijs hebt dat je hebt ontbonden. Sommige makelaars nemen standaard in de koopovereenkomst op dat dit per aangetekende brief met handtekening retour moet maar dat is wettelijk niet verplicht.

Ontbinden binnen de 3 dagen bedenktijd gebeurt maar zelden omdat er vaak een heel traject aan is vooraf is gegaan waarin de koper tijd genoeg had over de deal na te denken. Wanneer hier toch een beroep op wordt gedaan is dat geheel kosteloos en zonder financiële gevolgen. Sommige verkopers verwarren de 3 dagen bedenktijd met ontbindende voorwaarden. Dat zijn twee verschillenden dingen. Ontbinden binnen de 3 dagen bedenktijd staat dus geen boete en kan vormvrij en zonder opgave van reden worden gedaan. Het is natuurlijk wel netjes om de verkopers te informeren waarom je alsnog van de koop afziet.

Bekijk ook het artikel: Hoe vaak wordt er een beroep gedaan op de 3 dagen bedenktijd.

Het is voor sommigen onduidelijk wanneer de 3 dagen bedenktijd ingaat. Dit is de dag nadat de koopovereenkomst ter hand is gesteld. Officieel moet de koper na het tekenen een kopie van de getekende koopovereenkomst ontvangen. Dat is ter hand stellen! De dag erna gaat de 3 dagen in. Teken je op dinsdag de koopovereenkomst en ontvang je direct een kopie dan begint de bedenktijd op woensdag te lopen. Bij het tellen van de dagen moet je bedenken dat 2 van de 3 dagen een werkdag moet zijn en het weekend voor 1 dag telt. Vraag eventueel je makelaar tijdens of na het tekenen wanneer deze termijn afloopt.

Twee keer hetzelfde huis

Wanneer voor je voor de tweede keer dezelfde woning koopt en eerst hebt ontbonden heb je geen recht meer op de 3 dagen bedenktijd. Stel je voor, je tekent vandaag een koopovereenkomst en ontbindt morgen de koop. Dat is binnen de 3 dagen bedenktijd. Wanneer je volgende week alsnog beslist de woning te kopen vervalt de 3 dagen bedenktijd. Dit geldt voor een periode van 6 maanden.

Ontbindende voorwaarden

Wanneer er geen enkele ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst is opgenomen zit je na de 3 dagen bedenktijd aan de woning vast. Wanneer je dan alsnog wilt ontbinden heeft dat grote financiële gevolgen want de boete hierop is 10% en dat is vrij hoog. In zo’n geval zou je misschien kunnen overwegen om de woning direct weer door te verkopen. Dat is per situatie en huis verschillend. Mijn advies is dan ook dit altijd eerst met de hypotheekadviseur en makelaar te bespreken.

Voorbehoud financiering

Dit is de bekendste ontbindende voorwaarde en wordt vaak in een koopovereenkomst opgenomen. Dat geeft de koper de tijd om een hypotheek te regelen. Bespreek de termijn die wordt opgenomen met de hypotheekadviseur zodat je voldoende tijd hebt om alles te regelen. Wanneer het niet lukt om de financiering binnen de vermelde termijn akkoord te krijgen kun je uitstel vragen. Krijg je van de bank helemaal geen finaal akkoord dan zal je moeten ontbinden. In de koopovereenkomst is opgenomen hoe dat moet en welk bewijs je aan moet leveren.

Welke voorwaarden zijn hieraan verbonden? Je ziet in koopovereenkomsten nogal eens verregaande eisen die inbreuk doen op de privacy van kopers. Wees hier scherp op voordat je tekent o en laat de koopovereenkomst altijd door een specialist of aankoopmakelaar controleren. Je kunt dus niet zomaar een beroep doen op deze ontbindende voorwaarde. Je moet er alles aan gedaan hebben om de hypotheek voor elkaar te krijgen en bewijs aanleveren wanneer de bank je aanvraag afwijst. Let er ook op of in de ontbindende voorwaarden NHG is opgenomen. Dit staat in hetzelfde artikel.

Bouwkundige keuring

Deze is tegenwoordig standaard in de koopovereenkomst opgenomen. Je hoeft geen bouwkundig inspecteur in te schakelen maar soms is dat verstandig of zelfs noodzakelijk. Wanneer dit bij de ontbindende voorwaarden is opgenomen is in de koopovereenkomst hangt daar een termijn en een bedrag aan. Komen bijvoorbeeld de directe herstelkosten boven een bepaald bedrag uit kun je ontbinden.

Let op: Dit is wat anders dan wanneer er aan het eind van de koopovereenkomst een clausule wordt opgenomen zoals; Koper is in de gelegenheid gesteld om een bouwkundige keuring uit te voeren en heeft daar op DATUM gebruik van gemaakt. Koper is bekend met de inhoud daarvan…..enz. Hiermee kun je geen beroep doen op de ontbindende voorwaarde. Wanneer je dus een beroep wilt doen op de ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring zal dit duidelijk omschreven moeten zijn. Raadpleeg hiervoor een adviseur wanneer je twijfelt.

Onder voorbehoud verkoop eigen woning

Ook dit is een bekende ontbindende voorwaarde. Je hebt alvast een andere woning gekocht terwijl je eigen woning nog niet is verkocht. Deze koop heb je gedaan onder voorbehoud van verkoop eigen woning. Is het niet gelukt je woning voor een bepaalde datum onvoorwaardelijk te verkopen kun je een beroep doen op deze clausule en ontbinden.

Stilzwijgend verlopen

Wanneer er niets gebeurt en de datums zijn verstreken wordt de koop definitief. Er kan daarna geen beroep meer worden gedaan op ontbindende voorwaarden. Daarom wordt dit ontbindende voorwaarden genoemd. De koopt blijft in stand totdat je voor een bepaalde datum ontbindt. Zet de data dan ook met grote rode letters in je agenda want het kan grote gevolgen hebben wanneer je te laat bent en de hypotheek niet rond krijgt.

Overige ontbindende voorwaarden

Je kunt van alles bedenken om als ontbindende voorwaarden op te nemen. Zo heb ik al eens een ontbindende voorwaarde “vinden van een huurhuis” voor de verkoper opgenomen. Zoiets kun je samen afspreken waarbij je in ogenschouw moet nemen wat de consequenties zijn wanneer er wordt ontbonden. Zo is er ook “toestemming royement” bij onder andere gedwongen verkoop. De bank moet dan toestemming geven tot definitieve verkoop waarbij er vrij van beslag en hypotheek kan worden geleverd. Laat je adviseren bij deze bijzondere omstandigheden. Dit moet je al doen voordat je een handtekening zet. Een specialist kan je beschermen en veel ellende besparen.

Ontbindende voorwaarden verlengen

Dit komt regelmatig voor en laat de verkopers nogal eens schrikken. Dat is nergens voor nodig. De koper is afhankelijk van de hypotheekadviseur en de bank. Er kunnen verschillende redenen zijn voor deze vertraging. Vraag uitstel indien je meer tijd nodig hebt om een finaal akkoord te krijgen.

Bekijk ook het artikel: Waarom wordt er uitstel financieringsvoorbehoud gevraagd.

Hoe ontbind ik de koop?

Dit staat omschreven in de koopovereenkomst. Dit doe je altijd schriftelijk via de ganbare kanalen. Er staat in de koopovereenkomst dat je dit aan de verkopende partij of diens makelaar moet laten weten. Zorg er hier ook weer voor dat je bewijs hebt van deze ontbinding. In de koopovereenkomst staat bijvoorbeeld standaard dat er één afwijzing door de bank moet worden aangeleverd. Er zijn slimme makelaars die dit veranderen in twee. Ook kan er in dit artikel iets extra’s zijn opgenomen zoals: Koper is verplicht om……..

Vaak gaat het hier om de bewijslast en waarom de bank geen lening verstrekt. Wanneer je de overeenkomst wilt ontbinden moet die uiterlijk op de eerste werkdag na het verstrijken door de verkoper of diens makelaar zijn ontvangen. Ik adviseer ten zeerste dit eerder te doen om geen enkel risico op vertraging te lopen.

Conclusie:

Voorkomen is beter dan genezen en schakel altijd een expert in die je bijstaat en adviseert. Indien je de koopovereenkomst hebt getekend en alsnog spijt hebt of de financiering niet rond krijgt, houd je dan aan de spelregels en laat je goed adviseren. Zorg ervoor dat je altijd bewijs hebt van hetgeen er is afgesproken, dat geldt ook voor ontbinden. De koopovereenkomst is het contract waarin alle afspraken worden vastgelegd, deze blijft ook geldig nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Controleer (of laat het controleren) voordat je tekent goed of de gemaakte afspraken ook overeenkomen met hetgeen op papier staat.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.