Beschuldiging handjeklap en prijsopdrijving makelaars onterecht?

Makelaars en aankoopmakelaars worden beschuldigd van handjeklap, prijsopdrijving en vieze spelletjes. Dit gaat mij veel te ver en heeft mij doen besluiten hierover een uitgebreid artikel te schrijven.

Makelaars als verkoopmakelaar

Laat ik beginnen met de eerste stap in zo’n koop en verkoopproces. De makelaar komt langs voor een waardebepaling van de woning die verkocht zal worden. Hij/zij geeft een verkoopadvies met bijbehorende verkoopstrategie om de verkoper in dit geval zo goed mogelijk van dienst te zijn. Dat is overigens ook een verplichting vanuit de voorwaarden die brancheorganisaties hebben opgesteld waaraan makelaars zich moeten houden. De afspraken worden vastgelegd in een bemiddelingsovereenkomst ook wel opdracht tot dienstverlening genoemd.

Makelaars als aankoopmakelaar

Bij de aankoop volgt een aankoop- adviesgesprek waarbij de aankoopmakelaar samen met de klanten een profiel en analyse maakt waarbij wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn. Daarbij moet de hypotheekadviseur niet over het hoofd worden gezien. Alles wordt in kaart gebracht en er worden afspraken gemaakt. Deze afspraken worden wederom in een overeenkomst vastgelegd waarbij ook de aankoopmakelaar garant staat voor het behartigen van de belangen van de potentiële kopers.

Het proces voordat de woning online gaat

Makelaars hebben de mogelijkheid elkaar woningen aan te bieden. Vooral wanneer er meerdere bieders bij een bepaalde woning zijn gedaan en er een soortgelijke woning in de straat of wijk ook in verkoop komt. Wanneer de verkoper hiervoor open staat kan de makelaar de contacten benaderen die de eerste woning zijn misgelopen. Hierbij maakt het niet uit of een klant wel/geen aankoopmakelaar heeft ingeschakeld. Het gaat immers om het belang van de opdrachtgever, in dit geval de verkoper.

Partijen kunnen er dus voor kiezen bezichtigers en/of bieders als eerste uit te nodigen voor een bezichtiging. Daar is helemaal niets mis mee en is wettelijk gewoon toegestaan. Wanneer de woning door één van deze kijkers wordt gekocht heeft dat een aantal voordelen voor zowel makelaar als verkoper. Er worden minder kosten gemaakt en de woning is sneller verkocht. Daarnaast heeft de koper (of lees bieder) vaak al enige ervaring en is soms al wat woningen misgelopen. Daardoor wordt er vaak een hoger bod neergelegd. Ook dit kan een voordeel zijn voor de verkoper maar is niet meetbaar.

Woningzoekers die ingeschreven staan

Ook kan de verkoopmakelaar in overleg met verkopers ervoor kiezen de woning als eerste aan te bieden aan het zoekersbestand van de makelaar. Hier staan woningzoekers ingeschreven en hebben diverse criteria aangegeven welke woning ze zoeken. Hiermee wordt meer gericht vraag en aanbod bij elkaar gebracht. Hiermee kun je als woningzoeker die ingeschreven staat een klein voordeel genieten. Ook hier is niets mis mee want ook dit is een dienst die ten voordele kan werken voor zowel koper(s) als verkoper(s). Je ziet dat sommige woningen via Social Media worden verkocht. De woning wordt hierbij (nog) niet via grote woningsites aangeboden maar voor de markt uit verkocht. Tenminste dit wordt zo genoemd.

Handjeklap van makelaars onderling

Hier begeven we ons op glad ijs en in een groot grijs gebied. Makelaars zijn meer concurrent dan dat ze samenwerken. Dit is mede in de hand gewerkt door de verschillende brancheorganisaties. Er zijn zelfs brancheorganisaties die samenwerking met een makelaar van een andere brancheorganisatie uitsluiten. Hiermee wordt een soort mengvorm tegengegaan. Uit eigen ervaring weet ik dat toen ik een makelaarskantoor die aangesloten was bij een andere vereniging geen toestemming kreeg voor de overname. Van structurele samenwerking van makelaars is dan ook geen sprake.

Natuurlijk zijn makelaars ook mensen en heeft iedereen zo z’n voorkeuren. Wanneer je weet dat je als verkoopmakelaar safe zit wanneer je zakendoet met een aankoopmakelaar die vaker van je heeft gekocht, ligt het voor de hand dit aan de verkoper te melden. Uiteindelijk gaat het niet alleen om de koopsom maar ook om de overige- en ontbindende voorwaarden. Het gaat er als verkoopmakelaar om dat je een goede deal sluit. Als aankoopmakelaar doe jij je best om een huis voor je klant(en) te bemachtigen. Je zou zeggen; Een win-win situatie maar blijkbaar is daar op dit moment veel over te doen in de media.

Transparantie op de woningmarkt

Je kan de woningmarkt inzichtelijker te maken door alle gegevens op tafel te gooien maar ik vraag me af wie hier beter van wordt. Uiteindelijk is het de verkoper die beslist aan wie ze de woning verkopen. Hierbij spelen meerdere factoren zoals ook de gunfactor een rol. Als aankoopmakelaar vraag ik mijn klanten altijd om zichzelf voor te stellen en aan te geven waarom ze graag voor de woning in aanmerking komen. De keuze is uiteindelijk aan de verkoper en niet aan de makelaar. Daar wordt te snel aan voorbijgegaan. De verkoopmakelaar is (in de bemiddelingsovereenkomst opgenomen) niet gemachtigd om zonder toestemming de woning aan een koper te gunnen. Daarnaast kunnen partijen nog steeds alle kanten op wanneer er een mondelinge deal is gesloten. Er zijn zelfs “kopers” die rechtstreeks bij de verkopers aanbellen om hun bod of frustratie neer te leggen.

Makelaar als zondebok

Er moet iemand de schuld krijgen van het falende woningbeleid van de overheid. De makelaars zijn daarvoor de aangewezen personen maar dat is onterecht. De makelaar is een bemiddelaar ook al klopt deze titel op geen enkele wijze met de huidige woningmarkt. De krapte op de woningmarkt en frustratie van de kopers zorgen ervoor dat de huizenmarkt minder leuk wordt om als makelaar in te opereren. Wanneer er alleen maar naar de brancheorganisaties, makelaars en aankoopmakelaars worden gewezen slaan we de verkeerde weg in. Termen zoals handjeklap van makelaars, die door de media wordt gebruikt zijn hier niet op z’n plaats en geeft een verkeerd signaal af aan de consument. Natuurlijk staat de woningmarkt op z’n kop en zijn er altijd rotte appels zoals in elke branche, maar laten we elkaar nou niet gek maken. De meeste makelaars doen hun stinkende best om de belangen voor hun klant(en) te behartigen. Om alle makelaars over één kam te scheren gaat veel te ver.

Online biedsysteem en prijsopdrijving.

De vraag is of hiermee een voordeel wordt behaald voor je opdrachtgever. Stel je voor dat bij een vraagprijs van € 350.000,- de hoogste bieder € 395.000,- biedt. De tweede bieder legt een bod van € 367.500,- neer en de derde precies de vraagprijs. Hierbij is het gat tussen de eerste en tweede bieder best fors. Wanneer de hoogste bieder dit verschil online zou zien is het nog maar de vraag of hij/zij zo’n hoog bedrag had geboden. Door dit niet zichtbaar te maken zal de hoogste bieder niet weten dat dit verschil zo groot was. De verkoopmakelaar behartigd de belangen voor de verkoper en hij/zij heeft het dan in dit geval erg goed gedaan. Daarnaast is de koper ook tevreden want er is een huis bemachtigd in deze gekke markt.

Een ander scenario zou kunnen zijn de biedingen transparant en inclusief voorwaarden op websites openbaar te maken. Dan kunnen de woningzoekers online tegen elkaar opbieden en dat is nou precies wat makelaars niet mogen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect waar makelaars niet aan mee mogen doen. Dus eigenlijk mogen makelaars niet transparant zijn over de biedingen en voorwaarden die door anderen worden neergelegd maar ze worden hier nu wel op aangesproken. Dit is de omgekeerde wereld en onterecht. Wanneer kijkers na een bezichtiging hun bod bij de verkoopmakelaar inleveren valt dit onder de zogenoemd “bieden bij inschrijving”. De digitale vorm van de vroegere envelop.

Welk biedsysteem werkt het beste?

De vraag is welk systeem het beste zou werken. Wanneer jij een bod wilt plaatsen onder voorbehoud van een bouwkundige keuring maar je ziet online dat iemand heeft geboden zonder het voorbehoud van een woningkeuring zal dit misschien jouw keuze beïnvloeden. En dat is nou net wat de brancheorganisaties tegen willen gaan. Daarom is er een verplicht artikel opgenomen in de koopovereenkomst om kopers erop te wijzen dat het slim kan zijn een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Waaraan voorbij wordt gegaan is dat de verkoper liever kiest voor een koper die zonder keuring of zelfs zonder financieringsvoorbehoud koopt. Daarnaast is de verkoper niet verplicht om aan de hoogste bieder te verkopen. Het gaat om de totale deal en daar is de prijs natuurlijk een belangrijk onderdeel van.

Bekijk laatste nieuws over woningmarkt >>

Kortom:

Het is te kort door de bocht om makelaars van het huidige woningtekort op de woningmarkt de schuld te geven. Daarvoor moet je toch echt bij de overheid zijn. Makelaars zijn aan allerlei regels gebonden waar ze nu de rekening voor krijgen gepresenteerd, en dat is onterecht. De term “handjeklap” of “vieze spelletjes” tussen en van makelaars zijn een verkeerde weergave van de huidige situatie. Natuurlijk de rotte appels daargelaten. Niet iedereen kan op dit moment een huis kopen, dat is niet door makelaars gecreëerd want zij willen niets liever dan een (over)volle woningportefeuille zodat iedereen een (t)huis kan kopen. Dat woningzoekers geen huis kunnen vinden ligt in ieder geval niet aan de makelaars maar wel aan het falende woningbeleid van de overheid. Door niet te voorzien in de woningbehoefte van toekomstig wonend Nederland.