Is een mondelinge deal rechtsgeldig?

Wat veel kopers over een mondelinge deal niet weten.

Mondelinge deal niet rechtsgeldig

Het antwoord is nee, een mondelinge deal is niet rechtsgeldig omdat er eerst moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis. Misschien heb je het wel een keer meegemaakt, je doet een bod op een woning en na wel of niet onderhandelen kom je tot overeenstemming met de verkopers. Je levert je gegevens aan en krijgt twee dagen later te horen dat iemand anders een hoger bod heeft gedaan. Maar dat mag toch niet?

Het verhaal van Tom en Mieke over een mondelinge deal

Tom en Mieke hebben besloten om te gaan samenwonen, Tom woont in een huurhuis en Mieke heeft een koopappartement. Ze besluiten dat Mieke eerst haar appartement verkoopt zodat ze tijdelijk bij de woning van Tom in kan trekken.

Eerst zelf huis verkopen

Mieke nodigt meerdere makelaar uit voor een verkoopgesprek en besluit met een makelaar in zee te gaan die veel ervaring heeft met het verkopen van appartementen. De styliste komt langs voor advies en na enkele dagen opruimen en klussen komt de fotograaf. Alles verloopt voorspoedig en de woning staat binnen een week online. Laat de kopers maar komen.

Open huis

Omdat er veel belangstelling is voor het appartement besluit de verkoopmakelaar een open huis te organiseren. Het is een drukte van belang en enkele dagen later kan Mieke een keuze maken uit het aantal biedingen. Nadat de hoogste bieder een tweede keer heeft gekeken wordt er een mondelinge deal gesloten. De gegevens worden uitgewisseld en de makelaar maakt de koopovereenkomst op. Nadat beide partijen de inhoud van de koopovereenkomst hebben gecontroleerd kan er worden getekend.

Getekende stukken

De getekende stukken gaan naar de notaris die de opdracht in behandeling neemt. De 3 dagen bedenktijd is inmiddels voorbij en de koper schakelt de hypotheekadviseur in om de financiering rond te maken. De taxateur komt het appartement taxeren en iedereen is blij. Zo hoort het te gaan maar is allang niet altijd meer het geval.

Zoektocht naar woning starten

Mieke trekt tijdelijk bij Tom in en de overwaarde wordt door de notaris netjes op haar rekening gestort. Ondertussen starten ze de zoektocht naar een nieuw gezinshuis. Daarvoor zijn ze niet gebonden aan een plaats. Ze beginnen de zoektocht in Kampen en bellen een aantal makelaars op om een afspraken voor bezichtigingen te plannen. Ze komen er al snel achter dat ze niet de enigen zijn. Er is veel interesse in woningen en ze verbaasden zich over het aantal mensen dat ze tegen kwamen. Regelmatig werden ze net voor een bezichtiging afgebeld omdat de woning al was verkocht.

Aankoopmakelaar ingeschakeld

In eerste instantie dachten ze dat ze het zelf wel konden maar kwamen erachter dat het allemaal toch veel lastiger was dan ze in eerste instantie dachten. Mieke had goede ervaringen met de verkoopmakelaar die ze vroeg hun te begeleiden bij de aankoop. Deze aankoopmakelaar adviseerde hun om zelf te gaan zoeken en afspraken te plannen. Indien ze een leuke woning tegenkwamen konden ze dan een tweede afspraak plannen zodat hij mee kon gaan. Zogezegd zo gedaan.

Eindelijk, een mondelinge deal

Inmiddels vijf huizen en twee biedingen verder kwamen ze hun droomhuis tegen. Tom was zelfstandig en wou graag een huis met garage. Dit huis voldeed aan alles en ze waren bereid om een flink voorstel neer te leggen. Na enkele dag in spanning af te wachten werd het voorstel geaccepteerd en werd de mondelinge deal gesloten. De aankoopmakelaar wisselde de gegevens uit waarna de koopovereenkomst kon worden opgemaakt. Iedereen blij zou je zeggen. De mondelinge deal werd op vrijdag gesloten en nog dezelfde dag werden hun gegevens aangeleverd. Op vrijdagavond werd er samen met wat vrienden op geproost omdat ze eindelijk hun nieuwe stulpje hadden gevonden. Het was eindelijk gelukt, dachten ze. Maar toen ging het mis.

Of toch niet?

Op maandagochtend werd de aankoopmakelaar door de verkoopmakelaar gebeld. Er had zich een uitzonderlijke situatie voorgedaan. In het weekend hadden andere brutale zoekers rechtstreeks bij de woning aangebeld. De eigenaren hebben aangegeven dat er een voorstel lag of een mondelinge deal was gesloten. Toch hebben ze hun woning aan deze mensen laten zien die erg enthousiast waren. Deze geïnteresseerden hadden per direct een bod gedaan wat 5000 euro hoger lag dan wat Tom en Mieke hadden gedaan. Ook hun voorwaarden waren beter omdat ze hadden geboden zonder financieringsvoorbehoud. De verkoopmakelaar gaf aan dat wij de kans kregen om mee te gaan met het nieuwe bod.

Schenden van een mondelinge deal

De aankoopmakelaar gaf te kennen hier niet vrolijk van te worden en dat hiermee een mondelinge afspraak werd geschonden. Hij nam contact op met Tom en Mieke en besprak de gang van zaken. Tom en Mieke waren hier op z’n minst blij mee. Dat valt als aankoopmakelaar ook niet uit te leggen want de consument heeft toch andere gedachten bij het sluiten van een deal. Tom en Mieke gingen niet mee met dit nieuwe voorstel en stonden weer met lege handen. Mag dit zomaar vroegen ze zich af.

Niet netjes, wel legaal

Inderdaad, de procedure was ethisch gezien niet erg netjes maar juridisch gezien volkomen legaal. Los van de bedragen die de verkoopmakelaar heeft genoemd kan een verkoper opeens van gedachten veranderen en besluiten om af te zien van de verkoop of zelfs aan iemand anders te verkopen. Voordat een deal rechtsgeldig is moeten de handtekeningen op papier staan. Daarna heeft de koper nog 3 dagen bedenktijd en kan de verkoper niet meer terugkrabbelen.

Schriftelijkheidseis

Deze is in het leven geroepen om de koper te beschermen tegen haastige spoed waardoor er te snel en ondoordacht een huis wordt gekocht. Het gaat om veel geld en daartegen moet de consument worden beschermd. Op grond van de wet moet de koop van een huis tussen een particuliere koper schriftelijk te worden aangegaan. Dat hiervoor eest een mondelinge deal wordt gesloten doet daar niets aan af

De Hoge Raad

Door deze bescherming van de koper vonden verkopers dat ze hier ook een beroep op konden doen. Op zich een logische gedachte waardoor een onwillige verkoper dit heeft voorgelegd aan de rechter. Hij was niet bereid medewerking te verlenen aan het ondertekenen van een koopovereenkomst terwijl er een mondelinge deal was gesloten. De Hoge Raad besloot dat wanneer een koper zich kon beroepen op de schriftelijkheidseis ook de verkoper er zich op mag beroepen dat er geen rechtsgevolg ontstaat door een mondelinge deal. De Hoge Raad oordeelde dat dit alleen zou gelden voor particulieren en bijvoorbeeld niet voor projectontwikkelaars of professionele partijen.

Deal is een deal?

Feit blijft dat in de volksmond een deal een deal is, een man een man, een woord een woord. Zo zijn we ook opgevoed maar de juridische regels wijken hier vanaf. Vooral in een extreme verkopersmarkt wordt de koper hiervan nogal eens de dupe en dat kan ook weer niet de bedoeling van deze uitspraak zijn geweest.

Wat is de rol van de makelaar hierin

Hier zijn de meningen over verdeeld. Enerzijds mag je van een makelaar aannemen dat hij of zij eerlijk zaken doet. Ik ben van mening dat je afspraken die zijn gemaakt na moet komen. Ook al zijn deze niet juridisch vastgelegd en mondeling afgesproken. De makelaar werkt in opdracht voor z’n klant en heeft in de opdracht tot dienstverlening staan dat hij de belangen van z’n klant behartigd. Door niet mee te gaan in de wens van de verkoper om de woning aan een hogere bieder te verkopen nadat er een mondelinge deal is gesloten zou de makelaar aansprakelijk gesteld kunnen worden. De makelaar staat dus ook voor een dilemma. Sterker nog, ik denk dat veel makelaars dit niet eens weten omdat dit is ontstaan uit de gekte op de woningmarkt.

Eind goed, al goed!

Tom en Mieke hebben inmiddels toch hun droomhuis gevonden, op een leuke plek en mét garage. Het heeft even geduurd maar de aanhouder wint.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.