Verbeterplan moet vertrouwen in het koopproces herstellen

Verbeterplan koopproces huis

Een integer koopproces met duidelijke regels, handhaving en transparantie is de doelstelling van het verbeterplan wat door NVM, VBO, VastgoedPro, VEH en Hugo de Jonge is/wordt ondertekend.

Eigenlijk verandert er in de ethiek niet zoveel en worden makelaars nogmaals gewezen op de regels die al bestaan. Hier komen een paar aanvullingen op waarvan één het transparant bieden is. Dit moet het vertrouwen in het koopproces herstellen.

De punten die ten minste aan de orde moeten komen heb ik hieronder uitgelegd.

Belang van de opdrachtgevers

1) Een makelaar (aan- en verkoop) dient enkel het belang van zijn/haar opdrachtgever. Het is de makelaar niet toegestaan gelijktijdig een ander belang te dienen dan dat van diens opdrachtgever. Als er ook andere belangen spelen, wordt met de opdrachtgever besproken hoe deze ervan verzekerd is dat enkel zijn/haar belang wordt gediend. De makelaar legt uit waar hij/zij terecht kan met eventuele klachten.

Opmerking: Hier is naar mijns inziens niets in veranderd. De makelaar mag (en mocht) geen twee heren dienen en maar één opdracht (per object) aanvaarden. Voor het aanvaarden van de opdracht worden de consumenten- en/of algemene voorwaarden verstrekt waarin ook wordt vermeld waar de opdrachtgever terecht kan met een eventuele klacht.

Verkoper kiest verkoopproces

2) Een verkoper bepaalt zelf welk verkoopproces wordt gehanteerd. Een verkoopmakelaar adviseert hierin vanuit het belang van de opdrachtgever door verschillende opties te schetsen en de voor- en nadelen van verschillende methodes te bespreken. Een eventuele overstap naar een ander verkoopproces wordt altijd aan de verkoper voorgelegd voor akkoord.

Opmerking: Ook hier is niets nieuws onder de zon. Tijdens een verkoopgesprek legt de makelaar zijn werkwijze uit en wat de verschillende opties zijn. De verkoper kiest samen met de makelaar een verkoopstrategie die bij de opdrachtgever past. Als de makelaar wordt bedolven onder de aanvragen voor bezichtigingen kan worden gekozen voor een (digitale) inschrijving. Dat gaat natuurlijk in overleg met de verkoper. Het enige verschil wat hierin op zou kunnen treden is het vastleggen van deze informatie.

Verkoper kiest zelf platform

3) Een verkoper bepaalt zelf welk platform hij/zij wil gebruiken voor het aanbieden van een woning. Het uitgangspunt is daarbij dat de nieuwe woning op elk van de door de verkoper gekozen platformen (open en gesloten) op hetzelfde moment en onder dezelfde voorwaarden wordt aangeboden zodat alle woningzoekenden gelijke kansen hebben om op de hoogte te zijn van nieuw aanbod.

Opmerking: Deze is interessant en waarschijnlijk bedoeld om de consument en aankoopmakelaars op hetzelfde moment te moeten informeren. Hier kleven nogal wat haken en ogen aan. Hoe ga je dit doen bij stille verkoop en hoe zorg je ervoor dat iedereen op hetzelfde moment deze informatie ontvangt. Daarnaast blijft de verkoper de opdrachtgever en mag mijns inziens zelf bepalen op welk moment en waar de woning zichtbaar wordt. Veel woningen worden eerst aangeboden aan het zoekersbestand en sociale media voordat de woning voor het grote publiek beschikbaar is.

Denk bijvoorbeeld aan Funda. Ook kunnen verkopers ervoor kiezen om de woning onderhands te verkopen. Over dit punt is het laatste woord waarschijnlijk nog niet gezegd. Daarnaast jaag je opdrachtgevers op extra kosten wanneer de woning tegelijk op meerdere platformen wordt aangeboden. En hoe zit het dan met spidersites en crawlen van woningen. Dat vindt vaak later plaats. Ook mogen op dit soort sites niet alle gegevens worden overgenomen waardoor op de ene site meer informatie is te vinden dan de andere site. Een onmogelijke om door te voeren lijkt me.

Daarnaast maakt dit inbreuk op de strategie van de makelaar. Een voorbeeldstrategie kan zijn: Stap 1) De woning wordt aangeboden aan het zoekersbestand. Als daar binnen 7 dagen geen verkoop uit voortkomt wordt overgegaan naar stap 2. Stap 2) De woning wordt gedeeld via sociale media. Als daar wederom geen verkoop uit voortkomt zal de woning in stap 3 op andere platformen verschijnen waarvan Funda er één is.

Zoals je ziet kan dit een strategie van de makelaar zijn waar ze de afgelopen jaren veel succes mee hebben. Ook de sneak preview zie je veel voorbijkomen waarin potentiële kopers nieuwsgierig worden gemaakt om alvast een afspraak te plannen. Dit valt mede onder het kopje marketing die door dit verbeterplan door elkaar wordt geschud. Hiermee kunnen makelaars zich juist een beetje onderscheiden maar het lijkt erop dat straks alle makelaars verplicht zijn om hetzelfde te doen.

Iedereen de woning laten bezichtigen

4) Indien een woning openbaar wordt geadverteerd, dient iedereen die dat wenst een woning te kunnen bezichtigen. Indien de bezichtigingsmogelijkheden beperkt zijn kunnen aanvullende transparante criteria gebruikt worden voor het selecteren van potentiële kopers. Enkel het hebben van een aankoopmakelaar mag daarbij geen reden zijn voor selectie. Tijdens deze voorselectie mag niet gevraagd worden een (vrijblijvend) bod te doen.

Opmerking: Was het niet het idee van de brancheorganisaties om op voorhand te selecteren? Makelaars hebben hier zelfs lijstjes en voorbeelden van gekregen. Hoe moet dit worden vastgelegd bij honderden aanvragen voor bezichtigingen? Iedereen de woning laten zien? Transparante selectiecriteria voor kopers? Wie stelt die selectiecriteria dan vast en belangrijker nog, wie gaat dat controleren en handhaven? Wat zijn de sancties bij het niet voldoen aan dit punt? Het wordt waarschijnlijk een hele opgave om dit voor elkaar te krijgen.

Op gelijke wijze behandelen

5) Een verkopend makelaar behandelt alle potentiële en kandidaat-kopers op gelijke wijze. (Potentiële kopers zijn alle kopers die geïnteresseerd zijn in een woning, kandidaat-kopers zijn kopers die ook daadwerkelijk een bod uitbrengen op een woning)

De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.

Opmerking: Dit is wat de meeste makelaars al jaren doen en is niets nieuws. Door de gekte op de woningmarkt wordt veelal gekozen voor een (digitale) inschrijving. Soms is het handig om even te testen hoeveel interesse er in een woning is om later over te gaan op een open huis met inschrijving. Door corona werden er geen open huizendagen of kijkuurtjes meer georganiseerd maar aparte bezichtigingen gepland. Ook hierbij geldt wederom dat de integriteit van makelaars in twijfel wordt getrokken. Hoe bewijs je als makelaar dat je hieraan hebt voldaan?

Geen verplichting om...

Een ander punt waaraan wordt voorbijgegaan is dat de verkoper beslist en niet verplicht is om aan de hoogste bieder te verkopen. Een verkoper zou dus ook aan een lagere bieder kunnen verkopen omdat zijn/haar profiel meer voldoet aan hetgeen ze voor ogen hadden toen de woning in verkoop ging. Dat kan zelfs een sociaal karakter hebben zoals de buurt, wijk of plaats. Ik hoor weleens dat verkopers zich kunnen vinden in het profiel van een koper die er hetzelfde uitziet zoals die van de verkoper 10 jaar geleden.

Ook de bijbehorende opmerkingen/brieven die bieders toevoegen aan hun bod kan (mede) de doorslag geven. Hoe transparant je dit ook maakt, de verkoper mag zelf kiezen aan wie hij/zij verkoopt en dat is maar goed ook. Daarnaast is er het probleem van vertrouwen in een koper. Dat geldt ook voor de aankoopmakelaar. Veel verkopers maar ook makelaars vinden het fijn dat er een aankoopmakelaar bij is betrokken die (samen met de hypotheekadviseur) goed voorwerk heeft gedaan. Dat is nou eenmaal het voordeel van een aankoopmakelaar. Als koper betaal je daarvoor en mag je iets van verwachten.

Geen verschil in beschikbare informatie

6) Tijdens het hele verkoopproces bestaat er geen verschil in informatie tussen verkopend makelaar en verkoper. Hiertoe worden vooraf duidelijke afspraken gemaakt over hoe en wanneer de verkopers geïnformeerd worden. Daarbij is het uitgangspunt dat alle informatie realtime gedeeld wordt. Daarnaast worden alle biedingen (incl. voorbehouden, roerende zaken en persoonlijke boodschap) en tijdstip van ontvangst geautomatiseerd vastgelegd in een biedlogboek en gedeeld met de verkoper.

Opmerking: Ik val in herhaling maar een goede makelaar doet dit al jaren. Je houdt als makelaar de verkoper continu op de hoogte en sommige makelaars (dat worden er steeds meer) gebruiken hiervoor WhatsApp. Daarnaast vraag ik me af wat realtime voor moet stellen. Makelaars hebben veel afspraken en houden verkopers tussendoor op de hoogte. Het vastleggen van biedingen in welke vorm dan ook gebeurt ook al jaren. Het enige verschil is het moment van delen met de bieders. Dat zou op z’n vroegst pas kunnen na het verstrijken van het financieringsvoorbehoud.

Als verkoopmakelaar dien je het belang van de verkoper en direct na sluitingstijd biedprocedure andere bieders op de hoogte stellen van de biedingen met bijbehorende voorwaarden roept bij mij toch vragen op. Dan zou je beter voor een systeem kunnen kiezen waarbij direct inzichtelijk is wat anderen hebben geboden. Maar makelaars mogen niet aan prijsopdrijving doen. Valt direct inzage in de geboden bedragen onder prijsopdrijving?

Daarnaast ben ik benieuwd naar het verschil tussen de makelaars en mensen die hun huis zelf verkopen. Gelden voor “zelf” verkopers dezelfde regels dan makelaars? Deze vraag heb ik bij brancheorganisatie VBO neergelegd maar nog geen antwoord op gekregen.

Bieders mogen biedproces controleren

7) Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren. Alle kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht, ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt, ongeacht de biedingsmethode.

Opmerking: Transparantie en het inzichtelijk maken van biedingen kun je over discussiëren maar wanneer de markt hierom vraagt is het goed om hieraan mee te werken maar de rol van de makelaar is niet om tot in detail uit te leggen waarom verkopers voor een andere bieder hebben gekozen. Het zou wat anders worden wanneer er een soort van veilingsysteem wordt gebruikt waarbij verkopers verplicht zijn om aan de hoogste bieder te verkopen maar dat staat de wetgeving in Nederland niet toe.

Kopers worden door de wettelijke bedenktijd en de ter handstelling beschermd. Dat deze wetgeving nu tegen ze werkt is een feit. Maar je kan naar mijn mening een verkoper nooit verplichten om aan de hoogste bieder te verkopen tenzij dat op voorhand schriftelijk is overeengekomen. En dan nog vraag ik me af wat de rechtbank hiervan zou vinden.

Controle op biedlogboek

8) Het automatische biedlogboek wordt gecontroleerd door een onafhankelijke, derde partij. Deze derde partij wordt geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie.

Opmerking: Controle door een onafhankelijke (derde) partij die is geaccrediteerd? Het begint verontrustend te worden waarop makelaars allemaal worden gecontroleerd. Ik mis hierin de verwoording van de opdracht. De verkoopmakelaar heeft de opdracht het voor de verkoper zo goed mogelijk te doen. Nu de woningmarkt een puinhoop is geworden door het falende overheidsbeleid, moeten makelaars extra worden gecontroleerd. Natuurlijk snap ik dat blind bieden vreselijk lastig is en er behoefte is aan transparantie. De vraag is alleen op welke manier dit werkbaar wordt voor makelaars zonder daar direct door de opdrachtgever of bieder op te worden aangesproken.

Conclusie:

Het verbeterplan moet de woningmarkt eerlijker maken maar volgens mij zorgt vraag en aanbod nog steeds voor het vaststellen van de prijs en wat mensen ervoor bereid zijn te betalen. De gasprijs schiet vandaag omhoog omdat Rusland Oekraïne is binnengevallen. Vraag en aanbod dus, en dat zie je ook op de woningmarkt. Ook met het verbeterplan zal niet je niet iedereen tevreden kunnen houden.

Wil jij ook weten wat je huis waard is?

Of heb je een huis op het oog?

> Download dan hier een gratis woningwaarderapport

Wist je dat…

Wist jij dat je jouw woning gratis op onze aanbodsite aan kan bieden? Gewoon zonder enige verplichting en kosteloos je woning plaatsen op NLVERHUIST. Klik nu op de button voor meer informatie.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.