NLverhuist - Waar moet ik op letten bij een huis kopen?

Waar moet ik op letten bij een huis kopen?

Het lijkt zo simpel. Je ziet een leuk huis voorbij komen op internet en maakt een afspraak voor bezichtiging. Je bekijkt het huis en wordt enthousiast! Ik zou zeggen; Dan begint het pas!

Let goed op

Hieronder een korte opsomming van een aantal zaken waar je goed op moet letten. Natuurlijk zijn er meer zaken die belangrijk zijn voor een goede koop maar deze kunnen verschillen per woning en plek. Heb je ergens geen of onvoldoende verstand van? Schakel dan altijd een expert in!

Wat is het huis waard?
Is de vraagprijs wel reëel?
Hoe is de bouwkundige staat?
Hoe moet ik bieden en waar moet ik extra op letten?
Welke voorwaarden stelt de verkoper?
Krijg ik voldoende tijd om een hypotheek te regelen?
Hoe zit het met de bedenktijd?
Tot wanneer kan ik nog onder de koop uit?

Wat is het huis waard?

Dit is veelal specialistisch werk wat vaak door makelaars en taxateurs wordt onderzocht. Waarde is een subjectief begrip maar is wel af te kaderen. Zo weet je bijvoorbeeld of hetgeen je hebt geboden in overeenstemming is met de waarde. Op zich is het niet erg om iets meer te bieden dan de marktwaarde van de woning, maar bedenk wel dat je het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom naast de kosten koper en aankoopmakelaar uit eigen middelen moet betalen. De waarde van een rijtjeshuis waarvan er de laatste jaren 5 zijn verkocht is makkelijker te bepalen dan een vrijstaande villa in een straat waarvan geen transactiecijfers bekend zijn. Neem geen onnodig risico en schakel een aankoopmakelaar in. Natuurlijk kost dat geld maar deze is z’n geld dubbel en dwars waard.

Is de vraagprijs wel reëel?

De vraagprijs is niet altijd marktconform, verkopers mogen vragen wat ze willen en neem van mij aan dat de meeste verkopers denken dat ze het mooiste huis in de straat bezitten. Dat is hetgeen waar makelaars vaak mee worstelen. Wanneer een verkoopmakelaar uitgenodigd wordt voor een gratis waardebepaling en verkoopgesprek hebben de verkopers zelf vaak al een bedrag in gedachten.

Sommige makelaars zijn geneigd om een iets hogere waarde neer te leggen om daarmee de kans te vergroten dat ze de opdracht krijgen. Verkopers zijn hier erg gevoelig voor. Verkopers gaan ook vaak met de gekozen makelaar opnieuw in gesprek om aan te geven dat ze toch hebben besloten om de vraagprijs iets te verhogen. Dat gebeurt vaak nét voor het moment dat de woning online gaat. De vraagprijs kan hiermee sterk afwijken van hetgeen de marktwaarde van de woning is.

Hoe is de bouwkundige staat?

Dit is een essentieel onderdeel van de koop. Je wilt per slot van rekening geen kat in de zak kopen. Het gaat vaak om veel geld! Laat een woning altijd bouwkundig keuren tenzij je aankoopmakelaar aangeeft dat dit niet nodig is. Dat geeft je wat meer zekerheid en hiermee heb je grotendeels voldaan aan je onderzoeksplicht mocht het tot een rechtszaak komen. Daarnaast weet je hierdoor met welke kosten je direct rekening moet houden en wat je op termijn kunt verwachten.

Het komt soms voor dat een koop enorm snel gaat, vooral als er andere kapers op de kust zijn. Laat je niet gek maken en niet onder druk zetten. Soms wordt er zoveel druk op de ketel gezet dat je als koper denkt dat er geen andere keuze is dan om maar af te zien van een bouwkundige keuring. Trap daar niet in! Ook al gaat het huis dan aan je neus voorbij. Het is niet voor niets dat er in de koopovereenkomst een regel is opgenomen over een bouwkundige keuring. Dat is ervoor om kopers hierop te wijzen en ze te beschermen.

Hoe moet ik bieden en waar moet ik extra op letten?

Bieden kan op verschillende manieren maar zorg er altijd voor dat je een bevestiging van je bod ontvangt. Hiermee voorkom je dat je bod in de spambox belandt. Een voorstel bestaat uit meerdere onderdelen zoals; Het geboden bedrag, de eventuele ontbindende voorwaarden, hetgeen je bedingt van de roerende zakenlijst en de gewenste opleveringsdatum. Het bedrag kan bestaan uit een openingsvoorstel of een eindvoorstel.

Wanneer er kan worden geboden tot een bepaalde dag en tijdstip is het slim om direct je maximale voorstel (eindbod) neer te leggen. Geef ook direct aan hoeveel tijd je nodig hebt om de financiering te regelen wanneer je daar afhankelijk van bent. Ook wel of niet een bouwkundige keuring behoort tot het voorstel. Een mondeling voorstel is niet bindend, nadat je de koopovereenkomst hebt getekend is er altijd nog de 3 dagen bedenktijd.

Zorg ervoor dat je van tevoren degelijk hypotheekadvies hebt in gewonnen zodat je beslagen ten ijs komt. Er is niets vervelender voor zowel de verkoper als de bieder dat een hypotheekaanvraag wordt afgewezen. Zet de datum een financieringsvoorbehoud met dikke rode letters in de agenda. Laat je deze datum stilzwijgend verstrijken zonder dat de hypotheek finaal akkoord is zit je toch aan de koop vast. Bespreek dit vroegtijdig met je hypotheekadviseur. Bekijk ook goede de informatielijst voordat je een voorstel doet zodat je weet wat de verkoper heeft ingevuld over de woning. Dit wordt nogal eens vergeten, hiermee voorkom je dat je later in het traject voor verrassingen komt te staan.

Welke voorwaarden stelt de verkoper?

De verkoper kan van tevoren ook eisen stellen, dit wordt meestal in de presentatie vermeld. Hierbij kan het gaan om een projectnotaris, een ouderdomsclausule of bankgarantie. Ook de opleveringsdatum kan al vast staan voordat er kan worden geboden. Houd hier rekening mee! Natuurlijk kan je altijd proberen hierover te onderhandelen, niet geschoten is altijd mis. Uiteindelijk wordt de deal hetgeen je samen bent overeengekomen, dit wordt later vastgelegd in de koopovereenkomst.

Krijg ik voldoende tijd om een hypotheek te regelen?

Dit moet je zelf bedingen. Zorg tijdig voor een goede hypotheekadviseur, hiervoor kun je meerdere offertes opvragen. Laat je goed en eerlijk adviseren en vraag ook hoelang de hypotheekadviseur nodig heeft om de hypotheek te regelen. Houd ook rekening met vakanties en drukke periodes bij de banken. Wanneer je een te krappe termijn overeenkomt loop je het risico dat er uitstel moet worden gevraagd. Probeer dit te voorkomen ook al komt dit regelmatig voor.

Voor zelfstandigen wordt vaak een langere termijn aangehouden, er moeten veel gegevens worden aangeleverd hetgeen voor vertraging kan zorgen. Overleg met je aankoopmakelaar en hypotheekadviseur welke termijn er in de koopovereenkomst moet worden opgenomen en vermeld dit in je voorstel. Let op: Verwoord goed hetgeen je bedoeld, als je bijvoorbeeld kiest voor 5 weken financieringsvoorbehoud vermeld dan ook wanneer die ingaan. Is dit de dag van het sluiten van de mondelinge deal of vanaf het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend.

Hoe zit het met de bedenktijd?

De 3 dagen bedenktijd gaat één dag later in nadat de koopovereenkomst door zowel de verkoper als de koper is getekend en de overeenkomst aan de koper ter hand is gesteld. Deze ter handstelling dient als bewijs dat de koper de getekende koopovereenkomst daadwerkelijk heeft ontvangen. In de koopovereenkomst tekent de koper ervoor dat hij/zij deze heeft ontvangen. Let goed op de data die hier worden ingevuld. De volgende dag nadat er is getekend gaan de 3 dagen in waarbij het weekend voor één dag telt. Houd ook rekening met feestdagen want deze zijn van invloed op de totale termijn. Vraag je aankoopmakelaar op welke dag deze verloopt.

Tot wanneer kan ik nog onder de koop uit?

Een mondelinge deal is geen juridische deal! Natuurlijk hebben we allemaal onze normen en waarden maar de koopt komt tot stand door de schriftelijkheidseis. Er moet een getekende overeenkomst tot koop en verkoop zijn voordat er rechten aan kunnen worden ontleend. Daarbij geldt dat de koper nog 3 dagen bedenktijd heeft. Je kunt ten allen tijde van de koop afzien voordat er is getekend maar ook wanneer er is getekend zijn er nog de 3 dagen bedenktijd. Zorg er altijd voor dat je bewijs hebt dat er is ontbonden. Ontbinding kan geschieden zonder opgave van reden en is vormvrij.

Tot slot

Zo’n traject kan uit veel meer onderdelen bestaan dan hetgeen hier is beschreven. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn zowel bij de verkoper als bij de koper. Ook kan het verkochte afwijken van hetgeen wordt vermeld. Schakel bij twijfel altijd een adviseur in en laat je niet gek maken. Doe geen domme dingen omdat er teveel druk op wordt gezet en je graag het huis wilt. Denk goed na en laat je plezier niet verpesten door verrassingen achteraf. Maak je zelf ook nog niet al te blij met de mondelinge deal. Zorg dat alles goed op papier komt te staan en laat dit controleren door een expert. Je koopt per slot van rekening niet elke dag een huis. Ik heb gekke dingen meegemaakt op de woningmarkt. Je bent gewaarschuwd!

Waarschuwing

Bied alleen zonder een voorbehoud financiering als je de koopsom ook echt op je bankrekening hebt staan. Laat je niet onder druk verleiden dit voorbehoud te laten vallen indien je afhankelijk bent van een hypotheek. Mocht de financiering onverhoopt toch niet worden geaccepteerd zit je vast aan een boete van 10%. Dat is zonde geld.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.