Meest gestelde vragen werkwijze makelaars radar

Werkwijze van makelaars en Radar

De afgelopen weken is er veel ophef ontstaan over de werkwijze van makelaars. Hiermee gaat men voorbij aan het overgrote deel makelaars die fantastisch werk verrichten en hun klanten op de beste manier bijstaan. Dat nu alle makelaars over één kam worden geschoren is onterecht. De vraag is: Wie is de klant van de makelaar? Dat is voor veel mensen niet duidelijk en kom ik in dit artikel op terug.

Verdelen makelaars onderling de woningen?

De makelaardij heeft van oudsher een groot netwerk. Hiermee voegt de makelaar waarde toe aan zijn of haar dienstverlening. Als klant kun je hier je voordeel mee doen. Dat makelaars de buit onderling verdelen is onjuist want makelaars zijn juist concurrenten van elkaar. Natuurlijk zijn makelaars vaak eerder op de hoogte van nieuw aanbod, maar dat is ook hun werk en meerwaarde in een markt waar alle woningen op internet verschijnen. Makelaars mogen gebruik maken van hun netwerk en daar is niets mis mee.

Waarom sommige makelaars adviseren om zonder voorbehoud te kopen?

Er zit een verschil tussen het advies wat de makelaar geeft en hetgeen gebeurt op de woningmarkt. In principe zou iedereen met voorbehouden kunnen bieden maar in sommige regio’s maak je dan geen schijn van kans. De makelaar in de rol van aankoopmakelaar zit in hetzelfde schuitje dan de consument koper. Door het lage aanbod en vele woningzoekenden is de consument geneigd om grotere risico’s te nemen. Hierbij deelt de makelaar zijn ervaring. Wanneer je met voorbehoud financiering en bouwkundige keuring biedt zal de woning in de meeste gevallen naar iemand gaan die zonder voorbehouden biedt. Niet leuk om te vertellen maar dat is de realiteit.

De klant heeft recht op duidelijkheid en dat geef je hiermee los van het feit of je wel of niet dat risico moet lopen wanneer je de hypotheek niet rond krijgt. De hypotheekadviseur speelt hierin ook een rol en kan beter de risico’s inschatten met betrekking tot de hypotheek. Hierin zou de bank een betere rol aan moeten nemen. Namelijk een hypotheektoezegging zodat je zeker weet dat je de hypotheek rond krijgt bij een deal waarbij je biedt zonder voorbehoud, maar dan zonder risico’s.

Vergeet niet dat de verkoper een keuze maakt uit de biedingen. Er wordt vaak voor de beste koper gekozen en laten we eerlijk zijn. Wat zou jij doen? Verkopen aan iemand waar je over 6 weken pas duidelijkheid hebt of de hypotheek rond is, of verkopen aan iemand waarbij je na de drie dagen wettelijke bedenktijd zekerheid hebt dat de koop definitief is? Niet zo’n moeilijke keuze toch?

Zetten makelaars bewust de woning te laag in de markt voor een hogere prestatiebonus?

Over het algemeen nodigen verkopers meerdere makelaars uit voordat ze met een makelaar in zee gaan. Een woning bewust “laag” in de markt zetten is er niet meer bij want over het algemeen kiest de verkoper voor de makelaar die juist de hoogste vraagprijs aangeeft. Daarnaast is er niets mis mee wanneer je de woning bewust iets lager prijst om zo meer geïnteresseerden naar de woning te krijgen. Dat noemen ze een verkoopstrategie en daar is wederom niets mis mee omdat de verkoopmakelaar voor de verkoper werkt en niet voor de koper. Twee opdrachten bij hetzelfde huis is namelijk verboden in Nederland.

Over de prestatiebeloning is veel ophef. De woning bewust laag in de markt zetten om een hoge bonus van 10% binnen te halen. Met deze uitspraak doe je de gemiddelde verkoper tekort. Je gelooft toch niet dat de verkoper gek is en te veel aan courtage wil betalen? De concurrentie tussen makelaars is de afgelopen jaren alleen maar toegenomen en verkopers vergelijken eerst makelaars op basis van dienstverlening en kosten voordat ze een keuze maken. Ook weet de verkoper dat er in deze markt overboden wordt. Een simpel rekensommetje laat dan zien dat je waarschijnlijk te veel betaalt bij zo’n constructie. Verkopers die hier wel in meegaan willen over het algemeen niet dat de woning te laag in de verkoop wordt gezet waarmee de bonus van de makelaar automatisch minder wordt.

Wanneer we het hebben over een prestatiebonus die makelaars ontvangen zou je ook kunnen stellen dat de courtage op basis van een percentage ook een prestatiebonus is. Immers een hogere opbrengst is een hogere vergoeding van de makelaar maar daar heb ik nog nooit iets over gehoord. Wel zijn er makelaars die vaste bedragen hanteren. Hierin is er een vrije marktwerking en concurrentie waarbij de verkoper zelf de keuze heeft om met een makelaar in zee te gaan.

Zien aankoopmakelaars woningen eerder op Funda dan de consument?

Jaren geleden duurde het 24 uur of meer voordat de woning op Funda zichtbaar werd wanneer je deze aanmeldde bij Funda. Dat is inmiddels enkele uren geworden waarmee de aankoopmakelaar geen voordeel meer heeft. Daarnaast schakelt gemiddeld 30% een aankoopmakelaar in waarmee er nog steeds 70% zonder aankoopmakelaar koopt. Het overgrote deel heeft dus nog steeds toegang tot de vrije woningmarkt. Over het algemeen bieden makelaars de woning eerst (als sneak preview) op Social Media en wordt de woning gedeeld met het zoekersbestand. Wanneer je hier als koper niet op inspeelt is dat een gemiste kans.

Meld je aan bij makelaars en volg ze op Social Media en je bent in de meeste gevallen als eerste op de hoogte. Hier maken aankoopmakelaars slim gebruik van dus waarom zou je dat als woningzoeker niet doen? Dit valt ook onder de categorie netwerk van de makelaar. Er zijn zelfs makelaars die de meeste woningen via Social Media verkopen waarbij de woning wordt verkocht voordat Funda in beeld komt. Er zijn ook verkopers die aangeven dat je als verkoopmakelaar eerst de woning aan mag bieden in je eigen netwerk. Vaak wordt de woning dan eerst aangeboden aan het zoekersbestand (bestaande uit particulieren) en het netwerk van de makelaar waartoe ook aankoopmakelaars behoren. Dat kan een hoop rompslomp voor de verkoper schelen.

Zou inschakelen van een aankoopmakelaar voor bescherming verplicht moeten worden?

Ik heb wel eens gezegd dat het beter is de aankoopmakelaar verplicht te stellen bij de aankoop van een woning. Deze heeft er verstand van omdat het haar/zijn werk is. Een gemiddelde koper koopt maar een paar keer in z’n leven een huis waarbij de regels en woningmarkt continu veranderd. Je zou je kunnen afvragen of het nog wel verantwoord is om zonder aankoopmakelaar een huis te kopen. Een goede aankoopmakelaar beschermt je en kent de lokale markt en is verzekerd mocht er iets misgaan. Misschien gaat dit te ver maar wanneer je naar de rechtbank moet heb je ook in veel gevallen verplicht een advocaat nodig. Dat is wettelijk geregeld en hoor je niemand over. Ook het inschakelen van een taxateur is bij een hypotheekaanvraag in de meeste gevallen verplicht gesteld door de bank. Hier zijn tegenwoordig allerlei uitzonderingen voor maar het grootste deel kopers moet nog steeds een taxateur inschakelen om de marktwaarde vast te laten stellen. Daarbij wordt binnenkort ook een bouwkundige opnamestaat verplicht.

Verkoopt de makelaar liever aan iemand met een aankoopmakelaar?

Ik zou deze vraag bevestigend kunnen beantwoorden maar dat is afhankelijk van het bod en de voorwaarden wat is gedaan. In de meeste gevallen wordt er verkocht aan de hoogste bieder met de beste voorwaarden. Dat is een keuze van de verkoper en niet van de makelaar. Wanneer er een aankoopmakelaar bij betrokken is geeft dit wel een soort van “klein” zekerheidje. De aankoopmakelaar kent z’n klant en heeft vaak gedegen vooronderzoek gedaan naar de wensen en mogelijkheden van zijn/haar klant(en). Daarnaast heeft de aankoopmakelaar er verstand van en beantwoord alle vragen die de kopers stellen. Ook het doornemen van de koopovereenkomst samen met de klant is een taak van de aankoopmakelaar.

Je zou kunnen stellen dat de verkoopmakelaar minder werk met het proces heeft doordat er een aankoopmakelaar bij is betrokken. Er zijn soms kopers die er totaal geen verstand van hebben en maar wat doen. Zo is het uitleggen van zo’n aankoopproces met bijbehorende valkuilen ook een taak voor de aankoopmakelaar. Wanneer jij 30.000 euro overbiedt en dan aangeeft dat je financiering voor de gehele koopsom nodig hebt zou je kunnen stellen dat je het als consument niet hebt begrepen. Ook de taxatiewaarde, eigen middelen en clausules in de koopovereenkomst worden door kopers niet altijd begrepen ondanks dat er een verplichte toelichting bij de koopovereenkomst zit. Wanneer er een aankoopmakelaar bij betrokken is voelt dat voor veel verkopers beter omdat er een soort van gelijkwaardigheid in kennis en niveau is. Hiermee wil ik geen enkele koper tekortdoen, maar ieder z’n vak zal ik maar zeggen. Makelaars, taxateurs en aankoopmakelaars moeten jaren studeren en verplichte jaarlijkse cursussen volgen om te voldoen aan de laatste eisen en aangesloten te blijven bij een brancheorganisatie. Dat lijkt me niet voor niets, dus ze weten echt wel wat er in de woningmarkt speelt.

Waarom is een mondelinge deal niet rechtsgeldig?

Dit is ooit wettelijk ingevoerd om de koper te beschermen tegen een impulsieve aankoop, maar deze regeling is allang achterhaald. Je zou kunnen stellen dat deze regeling tegenwoordig eerder tegen, dan voor de koper werkt. Je hebt dus geen enkele rechten of plichten wanneer er een mondelinge deal is gesloten. Ook niet wanneer deze per mail wordt bevestigd. Dat zou in mijn ogen anders kunnen. Als overheid zou je ervoor kunnen kiezen deze wettelijke bepaling aan te passen zodat deze beter werkbaar wordt voor makelaars en consumenten. Zolang er geen rechten en plichten aan deze mondelinge deal hangen kan de verkoper dus altijd nog aan een andere (hogere) bieder verkopen ondanks dat er een akkoord is.

Dat is soms onwerkbaar omdat sommige mede-bieders naderhand aanbellen bij de verkopers, om achter de rug om van de makelaar een hoger bod neerleggen. De verkoopmakelaar is verplicht dit te bespreken met z’n klant en zal in veel gevallen meegaan in de beslissing van de verkoper, ook al is dit ethisch misschien niet helemaal in de haak. De makelaar bevindt zich hierbij tussen alle partijen in waarbij deze door regelgeving gedwongen wordt tot een actie die ongewenst is. Ga je als makelaar hier niet in mee zou je gezien de getekende bemiddelingsovereenkomst aansprakelijk gesteld kunnen worden. Ga je hier wel in mee tref je een boze aankoopmakelaar of consument. Zoals gezegd zou dit anders kunnen en wordt de makelaar vaak aangewezen als schuldige terwijl de verkoper beslist.

In reactie op misstanden in de makelaardij van Radar

Hier wordt gesteld dat makelaars zich niet eerlijk gedragen en is bij 11 verschillende makelaars wanpraktijken geconstateerd. Zo zouden makelaars een vette bonus krijgen wanneer consumenten flink tegen elkaar opbieden. Vooral de NVM wordt hiermee aangevallen en dat is onterecht. Er wordt door Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis gesteld dat makelaars hun eigen belang boven dat van de klanten staat. Hiermee gaat ze voorbij aan de vraag, wie is de klant van de makelaar?

De wet is hier duidelijk over. Je kan maar één opdracht aanvaarden bij hetzelfde huis. Dat betekent dat de koper dus geen klant van de verkoopmakelaar is. Dat is precies andersom dan wanneer je een pakketje online bestelt of iets koopt in een winkel. Dan ben je een klant van het bedrijf waar je koopt maar bij makelaars dus niet. Hier wordt geen enkel woord over gezegd. Het is door de wettelijke regeling ook verwarrend maar dit moet voor dit soort verenigingen toch wel een keer duidelijk zijn.

Gedragscode wordt niet nageleefd door makelaars

Makelaars zouden zich schuldig maken aan oneerlijke concurrente. Over welk soort concurrentie wordt echter niet duidelijk. Hierbij moet ook duidelijk de opdracht van de makelaar in ogenschouw worden genomen. Ze werken maar voor één partij. Als verkoopmakelaar werkt de makelaar voor de verkoper, en als aankoopmakelaar werkt de makelaar voor de koper. Beter kan ik het niet omschrijven. Onderling informatie uitwisselen over geboden bedragen mag niet en mogen makelaars zich niet schuldig aanmaken. Makelaars die zich hier schuldig aan maken zouden zich via een tuchtsysteem moeten verantwoorden.

Meer transparantie en handhaving namens de politiek

De politiek reageert fel op de uitkomsten van Radar. Toch is de politiek er zelf voor verantwoordelijk dat we in de huidige situatie op de woningmarkt verkeren. Makelaars en aankoopmakelaars hebben niet om deze situatie en zo’n groot tekort op de woningmarkt gevraagd. Wanneer je makelaars vraagt of de huidige woningmarkt blijkt dat het voor veel makelaars niet leuk meer is om huizen te kopen en te verkopen. Van de vele aanvragen voor bezichtigingen worden ze helemaal gek en mensen worden boos wanneer ze te laat zijn of de bezichtigingen al vol zitten. Als aankoopmakelaar wordt je gek van het aantal huizen waar je op moet bieden voordat je eindelijk een huis aankoopt voor je klant. Dat geldt ook voor kopers die vaak achter het net vissen. Bij meerdere biedingen op een woning zal je als makelaar altijd mensen teleur moeten stellen, en dat is het resultaat van het politieke beleid van de afgelopen 10 jaar. Stimulerende maatregelen, te weinig nieuwbouw en de lage rente versterken dit proces en daar gaat voorlopig geen verandering in komen ben ik bang voor.

Het “nieuwe” kopen met een transparant biedsysteem

Hier lopen op dit moment diverse pilots voor maar laten we eerlijk zijn. Is dit in het voordeel van de verkoper? En kan de makelaar hiermee wel z’n opdracht goed vervullen? Wordt het hiermee niet nóg gekker? En wat vinden verkopers hiervan wanneer alle biedingen op straat liggen en iedereen deze kan inzien? Daarnaast is de verkoper niet verplicht om aan de hoogste bieder te verkopen maar kan ook een andere keuze maken voor betere voorwaarden. Krijgen we dan niet nét voor sluitingstijd van de gekke taferelen? En wat wanneer er een bod 2 minuten later binnenkomt waarmee de verkoper liever een deal sluit? Mag je dan ook niet meer een woning verkopen aan iemand die je het liever gunt?

Waarom zou je dan nog een makelaar inschakelen? En wat voor meerwaarde heeft de makelaar dan nog wanneer alles op een marktplaats-achtige manier wordt verwekt? En dat allemaal omdat er te weinig huizen zijn. Laten we bij de kern beginnen en het zou goed zijn dat de politiek eerst in de spiegel kijkt voordat ze energie in dit soort zaken stopt. Misschien klink ik wat aan de harde kant maar het lijkt in Den Haag wel een kleuterklas en iedereen vindt overal wat van maar niemand drukt de oplossing erdoor.

Laat ik duidelijk zijn, ik keur vriendjespolitiek en handjeklap tussen makelaars af maar het grootste gros van de makelaars houdt zich mijns inziens netjes aan de regels. Ze moeten opereren in deze gekke woningmarkt waar je al snel met regelgeving, ethische normen en waarden maar ook de voor- en nadelen van koper en verkoper in het geding komt. Wanneer de verkoper na een mondelinge deal een nog veel beter bod wordt aangeboden, is de verleiding groot om die extra tien, twintig- of dertigduizend euro op te strijken. Dat is de regelgeving in Nederland die dit toelaat. Ooit als bescherming voor de koper bedacht maar nu een eigen leven gaat leiden.

Verkeerd beeld in makelaarsland

Het programma van Radar schetst een verkeerd beeld van heel makelaarsland en scheert alle makelaars over één kam. Dat stuit veel makelaars, die juist wel eerlijk en integer zijn tegen de borst. De makelaars en taxateurs worden zo het pispaaltje van de woningmarkt, maar zoals eerder gezegd, hebben ze hier niet om gevraagd. De gemiddelde omzet van makelaars daalt doordat er minder transacties plaats vinden. De schaarste wordt steeds groter en dat is iets wat de politiek zichzelf aan kan trekken. Een transparant biedingssysteem verandert niets aan de hoeveelheid te koop aangeboden woningen.

De veranderingen van afgelopen periode op een rij

Eerst waren het de taxateurs die onder de loep werden genomen waarbij verplichte examens voor een nieuw taxatiemodel werden ingevoerd. Deze zouden niet onafhankelijk genoeg zijn en te veel boven de koopsom taxeren. De rapporten worden sinds jaar en dag gevalideerd door het NWWI, een onafhankelijke partij die de taxateurs controleert. Ook dit bleek niet voldoende. Toen waren het de banken die gebruik maakten van modelwaarderapporten om een woning te financieren en hiermee taxateurs voorbijgingen. De waardeverklaringen werden verboden en afgeschaft omdat hierin te weinig informatie werd verstrekt over de onderbouwing van de marktwaarde. Opeens werd er een bureautaxatie in het leven geroepen wat een vereenvoudigde vorm van taxeren is waarbij de taxateur niet eens de woning komt bekijken. Veel taxateurs zijn hier fel op tegen omdat er wel een handtekening van hem/haar onder komt te staan.

Voor het nieuwe taxatiemodel 2021 moest opnieuw examen worden gedaan waarbij taxateurs alleen maar extra op kosten werden gejaagd, en veel tijd en energie in het behalen van dit examen moesten stoppen. Het werd verplicht gesteld om voor 1 juli 2021 dit examen te behalen want anders mocht er na 1 juli niet meer zelfstandig worden getaxeerd. Een dag daarvoor kregen taxateurs de melding dat het uitgesteld werd naar 1 oktober 2021. Dit vanwege de systemen die dit nog niet aankonden.

Zo ook het verplichte energielabel van 1-1-2021 waarbij het oude systeem werd vervangen door een nieuw systeem. De energie inspecteur moet sinds 1-1-2021 langskomen om de woning op te nemen. Daarna wordt er een energielabel afgegeven. De druk op de energie inspecteurs werd zo groot dat er een wachtrij van meer dan 3 maanden ontstond. Toen werden de regels maar weer aangepast en kon een woning worden geleverd waarbij geen energielabel aanwezig was maar wel een bevestiging (bewijs) van een afspraak met de energie inspecteur. Oorzaak en gevolg wordt door de overheid niet serieus genomen en ik heb het gevoel dat dit voorlopig met het huidige beleid niet zal veranderen.

Breuk met het huidige woonbeleid

Het kabinet laat alles maar op z’n beloop waarbij de consument maar ook de boeren de dupe worden. Hierbij wordt onteigenen van boerderijen als optie beschouwd. Laat dit nu een erg intensief en jarenlang proces zijn voordat dit tot het gewenste resultaat leidt. In een Webinar die ik heb gevolgd waarin Tweede Kamerleden aan het woord kwamen viel me op dat niemand het met elkaar eens is. Laten we het over de inhoud hebben en niet over persoonlijke voorkeuren. Er zijn maatregelen nodig om de woningmarkt weer vlot te trekken. Het is toch niet zo moeilijk om samen de schouders eronder te zetten en vooral jongeren te helpen aan een eigen plek.

Verhuurdersheffing moet van de baan

Jaren geleden werd de verhuurdersbelasting ingevoerd. Dat heeft desastreuze gevolgen voor het bouwen door woningcorporaties. Mede hierdoor is de woningbouw van deze zijde bijna stilgevallen. Actie is vereist en je zou kunnen denken aan verplichte investeringen in woningbouw, in plaats van belasting voor verhuur voort te zetten. Veel gepraat maar weinig actie.

Regelgeving aanpassen, en snel een beetje…

Ook de regelgeving met betrekking tot vergunningen kan veel makkelijker. In het buitengebied is ruimte genoeg om bij de woning een extra woning voor de kinderen te bouwen. Hiervoor een bouwvergunning krijgen lijkt haast onmogelijk terwijl hier juist veel mogelijkheden liggen.

Tot slot:

Geen enkele makelaar, aankoopmakelaar of taxateur zit te wachten op de huidige woningmarkt waarbij het lage aanbod centraal staat. Niet voor niets komen actiegroepen in beweging tegen het huidige woonbeleid. Dit woonprotest en woonopstand vindt door middel van demonstraties plaats in diverse grote steden. De jongeren zijn er klaar mee omdat er geen betaalbare woningen zijn te vinden. Deze crisis is een stuk groter dan in 2008 en treft vooral de jongeren. Het recht op wonen moet de norm worden voor de komende jaren. Laat ik het dan maar niet eens over de huurmarkt hebben, waar in sommige steden de wachtlijsten en het aantal daklozen alleen maar toenemen. Het is een taak voor de overheid om hier iets aan te doen, niet voor de makelaars.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.