Rechten en plichten bij de biedprocedure voor een huis

Rechten en plichten

Voor de consument is het niet altijd duidelijk welke rechten en plichten er gelden bij de koop en verkoop van een woning. Vooral bij een biedprocedure worden ze soms onaangenaam verrast wanneer er na het sluiten van de mondelinge deal toch een hoger bod wordt geaccepteerd. Kan dat zomaar? En wat is de rol van de verkoopmakelaar?

Er komt een leuk huis voorbij en je bent op slag verliefd. Dit is het droomhuis waarop je zat te wachten. Helaas denken anderen er ook zo over en is het al een drukte van belang met de aanvragen voor bezichtigingen. Het wordt dringen geblazen maar er is hoop op een goede afloop. Er is per slot van rekening een bezichtiging met de makelaar ingepland.

Woensdag kijken

Op woensdagmiddag ga je kijken en wat op de plaatjes zichtbaar was wordt nu duidelijk. Het huis past precies bij je en het enthousiasme neemt alleen maar toe. Je weet het zeker, je wilt een bod uitbrengen. De verkoopmakelaar geeft de biedprocedure door en kijkers kunnen bieden (bij inschrijving) tot vrijdag 12:00 uur.

Donderdag bieden

Op donderdag leg je een bod neer wat aardig boven de vraagprijs ligt. Je wilt dit huis zo graag dat je tot het uiterste gaat. Nog even overleg met de hypotheekadviseur bevestigt je mogelijkheden. Je ziet af van een bouwkundige keuring en laat het voorbehoud financiering vallen. Hiermee denk je enorm veel kans te maken op het huis.

Vrijdag een mondelinge deal maar…

Op vrijdagmiddag krijg je het verlossende woord van de makelaar. De verkopers willen graag zaken met je doen en de makelaar bevestigd de deal. Het is weliswaar een mondelinge deal maar binnen een half uur krijg je de bevestiging per mail. Het huis is je gegund en er kan niets meer misgaan. Je belt vrienden en familie om het goede nieuws mee te delen en ’s avonds gaat alvast de champagnefles open. Na een jaar zoeken is het dan eindelijk gelukt. Ik heb gewoon een huis gekocht schreeuw je het uit. Iedereen is blij totdat….

Hoger bod na sluiten van de mondelinge deal

Op zaterdag belt een teleurgestelde bieder aan bij de verkopers. Ze hebben een bod uitgebracht en de woning is aan een ander verkocht. Ook zij willen de woning enorm graag en gaan er alles aan doen om het hoogste bod te overtreffen. De verkoper geeft aan dat dit via de makelaar gaat waarnaar ze weer vertrekken. Onderweg bellen ze de makelaar om hun vorige bod extreem te verhogen. Ze willen gewoon het huis. De makelaar geeft dit nieuwe bod nadat er al een mondelinge deal was gesloten door aan de verkopers. De twijfel slaat toe, dit gaat wel over heel veel geld en ze besluiten om de eerste deal ongedaan te maken en de laatste bieder een kans te geven.

De makelaar adviseert om beiden alsnog een eerlijke kans te geven en voelt zich er rot over. Er was per slot van rekening een deal gesloten wat nu wordt ingetrokken. Beide partijen krijgen de mogelijkheid een nieuw voorstel neer te leggen. De partij die het eerste een mondelinge deal had gesloten voelt zich bestolen en blijft bij het bod en de gesloten mondelinge deal. Gevolg, aan de laatste bieder wordt de woning verkocht. Waar je dus eerst als winnaar uit de bus kwam wordt de woning zomaar aan een ander verkocht. Je vindt dit niet eerlijk en gaat op zoek naar antwoorden. Mag dit zomaar?

Mag de makelaar de woning aan een ander verkopen terwijl er al een mondelinge deal is gesloten met een andere partij?

Ja, dat mag. Een mondelinge deal is niet bindend omdat er eerst moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis. Met andere woorden, er moet een getekende koopovereenkomst zijn voordat er rechten en plichten uit ontstaan. Dit heeft de wetgever ooit bepaalt en was ter bescherming van de koper om niet onder druk een huis te kopen waar ze later spijt van kregen.

Is de makelaar verplicht biedingen na de sluitingstermijn door te geven aan de verkoper(s)?

Ja, de makelaar is verplicht om de opdrachtgever(s) in dit geval de verkoper te informeren over alle biedingen. Ook al is dat na de sluitingstermijn van de biedprocedure of een mondelinge deal.

Is de makelaar verplicht om mee te werken aan deze gang van zaken?

Ja en nee. Zelf ben ik van mening dat er ook nog zoiets als waarden en normen zijn. De makelaar wordt gezien als bemiddelaar en niet als deelnemende partij ook al kunnen makelaars maar één opdracht aanvaarden bij hetzelfde huis. Als makelaar is het belangrijk dit te communiceren. Er zijn makelaars die dit in de bevestigingsmail standaard hebben opgenomen. Hieronder een voorbeeld:

Tot slot:

Wij willen u wijzen op de schriftelijkheidsvereiste. Een overeenkomst komt pas tot stand, als zowel koper (zijnde particulier) als verkoper (zijnde particulier) de koopovereenkomst hebben ondertekend en koper de getekende overeenkomst ter hand is gesteld. Zolang daar niet aan is voldaan, kan de verkoper een ander bod in overweging nemen.

Waarom ja?

In de opdracht tot dienstverlening (OTD) ook wel bemiddelingsovereenkomst genoemd staat duidelijk vermeld wat de opdracht van de makelaar is. Hij/zij moet de belangen in dit geval van de verkoper behartigen. Wanneer je uitgaat van deze overeenkomst zou je kunnen stellen dat de makelaar hieraan mee moet werken ook al vindt hij/zij dit niet leuk. Dat is nou eenmaal het gevolg van een gesloten overeenkomst tussen makelaar en opdrachtgever.

Waarom nee?

De makelaar zou ervoor kunnen kiezen de opdracht met de verkoper(s) in te trekken omdat dit niet bij zijn/haar werkwijze en vorm van integriteit past. Ongeacht de gevolgen hiervan is dat een keuze die voor zover ik weet niet door veel makelaars wordt toegepast. De wettelijke regels zijn duidelijk. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is kunnen verkopers elke deal herzien.

Hoe eerlijk is dit?

Laat ik er duidelijk over zijn. Makelaars moeten zich houden aan allerlei wettelijke regels en dat doen ze dus ook wanneer er later een hoger bod binnenkomt. Ze geven dit door aan de verkoper(s) die er vaak over na wil denken. Wanneer het verschil groot genoeg is gaan verkopers vaak overstag. De makelaar krijgt vaak de schuld wanneer dit gebeurt maar uiteindelijk beslist de verkoper. Wettelijk gezien is dit eerlijk maar ethisch gezien niet. Houd er dan ook rekening mee dat je aan een mondelinge deal nog niets hebt.

Kan ik hierover een klacht indienen?

Een klacht indienen kan altijd maar zolang de regelgeving niet is aangepast kun je hier niets mee. Je zou hooguit je verhaal kunnen delen om je frustratie kwijt te raken. Brancheorganisaties zoals NVM, VBO en VastgoedPro zullen dit beamen. Ook bij de Vereniging Eigen Huis regent het klachten over dit soort zaken. Vaak krijgen makelaars de schuld en wordt deze als verdachte aangemerkt terwijl dit onterecht is. Neem van mij aan dat de meeste makelaars netjes en correct de procedures volgen maar de gekte op de woningmarkt zorgt ervoor dat deze makelaars in een ongewilde discussie belanden.

Wat moet ik doen om dit te voorkomen?

Dat is een lastige vraag. Schakel in ieder geval een aankoopmakelaar in zodat je zeker weet dat de juridische procedures worden gevolgd. Vraag de verkoopmakelaar of hij/zij aan je wil denken wanneer er een soort gelijk huis op de markt komt. Vergeet niet dat de verkoopmakelaars ook niet op dit soort zaken zitten te wachten en je teleurstelling maar al te graag om willen zetten naar een positief gevoel. Snel de koopovereenkomst tekenen is ook een oplossing maar meestal gaan hier een paar dagen tot een week overheen. Lever dan ook direct de gevraagde gegevens aan en vraag wanneer de koopovereenkomst klaar is. Uiteindelijk kan een nieuw bod na het sluiten van een mondelinge deal en vóór het tekenen van de koopovereenkomst worden herzien wanneer er een hoger bod komt. Wees je hiervan bewust en juich niet te vroeg.

Tot slot wil ik je melden dat veel mensen teleurgesteld worden in deze tijd en dat is niet de schuld van de makelaars. Het aanbod is veel te laag voor de vraag en er vindt een uittocht plaats vanuit de grote steden, naar kleinere steden en dorpen. Het waardeverschil in woningen zorgen er dan ook vaak voor dat deze mensen diepere zakken hebben en dus hoger kunnen bieden. Daar valt gewoon niets tegen te doen. Wel kun je de kans vergroten door een aankoopmakelaar in te schakelen. Ook de aankoopmakelaar kan niet toveren maar kan je wel helpen om op een slimme manier een woning aan te kopen. Geen garantie voor (snel) succes maar wel de garantie dat je in goede handen bent en eerlijk advies krijgt.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.