Antwoord op de meest gestelde vragen.
In dit artikel vind je de meest gestelde vragen over makelaars, een huis kopen, verkopen en de woningmarkt. Ook de aankoopmakelaar, hypotheekadviseur, notaris en taxateur komen voorbij. Dit is zoveel mogelijk in eenvoudige taal uitgelegd. Heb je een vraag of opmerking kun je onderaan het artikel reageren. Regelmatig worden nieuwe vragen en antwoorden toegevoegd.
Wie bepaalt de vraagprijs van mijn huis?
In de meeste gevallen nodig je één of meerdere makelaars uit voor een waardebepaling. Deze makelaars doen onderzoek naar vergelijkbare en recent verkochte woningen in jouw straat, buurt en/of wijk. De makelaar of makelaars komen onafhankelijk van elkaar met een advies. Dit bestaat meestal uit een advies vraagprijs en een verwachte opbrengst. Meestal wordt er ook ingeschat binnen hoeveel tijd de woning waarschijnlijk verkocht zal worden.
Advies van de makelaar
De makelaars geven een advies het is raadzaam maar natuurlijk geen verplichting dit op te volgen. Vertel ook hoe jij hier over denkt en of dit waarde advies mee- of tegenvalt. Ga in gesprek met de makelaar die je de opdracht tot verkoop gunt en vaak kom je wel tot een akkoord. Uiteindelijk bepaal je zelf voor welk bedrag je de woning in de markt zet of verkoopt. Het antwoord op de vraag is dus: Dat bepaal je zelf!
Bekijk ook het artikel: Belachelijk hoge vraagprijs, mag dat?
Mag de verkoper de vraagprijs tijdens de onderhandelingen verhogen?
De verkoper mag de vraagprijs ten allen tijde veranderen. Dat kan zowel naar beneden als omhoog. Dat geldt ook voor de bieder. Zolang er geen schriftelijke getekende overeenkomst ligt kunnen beide partijen nog alle kanten op. Zelfs als er een mondelinge deal is.
Bekijk voor uitgebreide informatie het artikel: Is een mondelinge deal rechtsgeldig?
Heb ik recht op de woning als ik de vraagprijs bied?
Nee, de vraagprijs wordt gezien als een uitnodiging om in onderhandeling te komen. Onderhandelingen en een tegenbod kan zowel naar onderen dan naar boven gaan. De verkoper beslist uiteindelijk met wie hij/zij wel of niet een deal sluit. Soms zijn er meerdere bieders en wordt bij inschrijving verkocht aan de beste koper of hoogste bieder.
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je hebt een bod gedaan en een tegenvoorstel ontvangen waarbij is aangegeven dat jullie met elkaar in onderhandeling zijn. Bij alleen een bod of voorstel doen ben je niet in onderhandeling. De term in onderhandeling zijn heeft eigenlijk geen enkele waarde want één van de partijen kan zo de onderhandelingen stoppen en met een andere partij verder gaan. Er kan zelfs worden ingebroken in de onderhandelingen. Dit moet wel netjes worden gemeld.
Wat is inbreken in de onderhandelingen?
Iemand anders legt ook een voorstel neer terwijl jij in onderhandeling bent met de verkopers of diens makelaar. De makelaar overlegt met z’n klant en ze beslissen beide partijen een “nieuwe” kans te geven om een ander, lees hoger, voorstel te doen. Dit is volkomen legaal en is niets aan te doen. De verkopend makelaar moet er het beste voor z’n opdrachtgever eruit halen. Je kunt zeggen dat dit niet netjes is maar in de praktijk gebeurt dit regelmatig.
Is de mondelinge overeenkomst bindend?
Wat je als particuliere koper van een huis ook hebt afgesproken, het heeft juridisch geen enkele waarde zolang de handtekeningen niet op papier staan. De wet verreist een getekende koopovereenkomst voordat de overeenkomst bindend is. Dit wordt de schriftelijkheidseis of schriftelijkheidsvereiste genoemd. Los van onze normen en waarden kan een particuliere koper of verkoper niet verplicht worden een mondelinge deal op papier te zetten en te ondertekenen. Het antwoord op deze vraag is dus nee, een mondelinge deal is niet binden.
Bekijk voor uitgebreide informatie het artikel: Is een mondelinge deal rechtsgeldig?
Koopovereenkomst wel of niet inschrijven in het kadaster?
Dit is een veelvoorkomende vraag en wordt nogal eens verward met het inschrijven van de akte van levering. Een stelling die vaak wordt gebruikt; Dat doet de notaris toch altijd? NEE, dat is niet zo. Voor het inschrijven van een koopovereenkomst moet je opdracht geven aan de notaris. Om dit verder toe te lichten heb ik daar een artikel over geschreven waarin alles exact is uitgelegd. Hierin vind je ook de voor- en nadelen van de koopovereenkomst inschrijven in het kadaster.
Bekijk artikel: Koopovereenkomst inschrijven in kadaster.
Wat is een nota van afrekening?
Dit is de nota die de notaris opmaakt voordat de overdracht van de woning plaats vindt. Hierin worden alle bedragen opgenomen die met de koop en verkoop van de woning te maken hebben. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om:
- Notariskosten voor akte van levering en e.v.t. hypotheekakte
- De koopsom inclusief bijbehorende bedragen
- Hypotheekschuld
- Rente
- Verrekening gemeentelijke lasten
- Kosten hypotheekadviseur
- Kosten makelaar of aankoopmakelaar
- Kosten hypotheekadviseur
- Eindsaldo (te betalen, of te ontvangen)
Het antwoord op deze vraag is dus: Dat is de eindafrekening waarin alle opbrengsten en kosten worden opgenomen. Deze nota wordt vaak enkele dagen of ongeveer een week voordat de overdracht plaats vindt aan partijen toegezonden. De notaris vraagt ook de eindafrekening bij de bank op. Deze gegevens staan ook vermeld op deze nota. Natuurlijk ontvangt de koper een andere nota dan de verkoper.
Wanneer ontvang ik de nota van afrekening van de notaris?
Deze ontvang je meestal een week of enkele dagen voordat de overdracht plaats vindt per post of per mail. Tegenwoordig gebruiken notarissen ook een portaal waar je inlogcodes van ontvangt. Zo kun je inloggen en alle stukken inzien en downloaden. Dit is een stuk veiliger dan per mail versturen. Wanneer je 3 dagen voor de overdracht niets hebt ontvangen is het slim om even met de notaris te bellen. Waarschijnlijk is er dan iets misgegaan.
Welke stukken ontvang ik van de notaris?
Dit zijn vaak de akte van levering ook wel leveringsakte genoemd en de nota van aflossing. De akte van levering is een voortvloeisel uit de koopovereenkomst en de nota van aflossing is de eindafrekening. Indien je met de notaris andere afspraken hebt gemaakt over bijvoorbeeld een samenlevingscontract of een testament zal je die ook in kunnen zien via het portaal. Sommige notarissen sturen de stukken nog steeds per post.
Wat is een akte van levering of leveringsakte?
Dit is een juridisch voortvloeisel van de koopovereenkomst. De afspraken die in de koopovereenkomst zijn opgenomen worden verwerkt in deze akte. Deze akte wordt ook wel transportakte genoemd. Een akte van levering, leveringsakte en transportakte zijn dus andere benamingen voor hetzelfde document. Deze akte wordt door zowel koper, verkoper als notaris getekend en wordt daarna in de openbare registers ingeschreven (kadaster) ingeschreven.
Wanneer word ik als koper eigenaar van de woning?
Officieel word je pas eigenaar wanneer de akte van levering is ingeschreven in het kadaster. De getekende akte wordt ingeschreven nadat er in het kadaster is gecontroleerd of er bijvoorbeeld geen beslag op de woning is gelegd. Wanneer de notaris de akte vóór 15:00 uur aanbiedt kan de volgende dag de controle worden uitgevoerd. Nadat alles akkoord is zal de notaris de gelden die met deze transactie te maken heeft uitboeken.
Wanneer ontvang ik het geld van de notaris?
Enkele dagen na de overdracht wordt het geld van de derdenrekening overgeboekt naar de verkoper. Hiervoor vindt eerst de controle in het kadaster plaats. Nadat alles akkoord is zal de notaris het geld aan de gerechtigde overboeken. Let hierbij wel op dat weekenden en feestdagen vaak voor enkele vertraging zorgt. Gemiddeld staat het geld binnen 3 a 4 dagen op je rekening.
Wie kiest de notaris?
In de meeste gevallen zal de koper de notaris bepalen. De koper betaalt immers ook de notariskosten. In afwijkende gevallen kan een verkoper ervoor kiezen alles onder te brengen bij z’n eigen notaris. Dit zal direct voor of tijdens het onderhandelen gemeld moeten worden. Beter is het om dit direct in de brochure en presentatie te vermelden. Ook bij nieuwbouw wordt er vaak een projectnotaris aangewezen. De koper kan in zo’n geval niet zelf kiezen. Ook andere omstandigheden zoals vererving en afhandeling van het testament kunnen ervoor zorgen dat de verkoper om praktische redenen de notaris wil kiezen. Zoals gezegd moet dit vroegtijdig worden aangegeven.
Vallen de makelaarskosten onder kosten koper?
Makelaarskosten zijn verkoopkosten net zoals de presentatie of online advertenties om de woning aan te bieden. Deze kosten komen aan de verkoper toe. De koper betaalt de overdrachtsbelasting en notariskosten.
Wie betaalt de bouwkundige keuring?
Wanneer een verkoper ervoor kiest om voordat de woning wordt aangeboden een keuring uit te laten voeren betaalt de verkoper. Dit wordt regelmatig gedaan bij een klushuis of een huis met achterstallig onderhoud. De verkoper is daardoor op de hoogte van de kosten die direct en op termijn gemaakt moeten worden.
Het voordeel hiervan is dat door de uitkomst van dit rapport de vraagprijs bijgesteld kan worden. Dat kan zowel naar boven (als het meevalt) als naar beneden (als het tegenvalt). Ook kan de verkoper en diens makelaar de koper hiermee beter informeren en ontstaat er geen discussie achteraf. Indien een deal wordt gesloten onder voorbehoud bouwkundige keuring betaalt de koper het rapport. De koper betaalt ook het rapport wanneer hij/zij voor de zekerheid alsnog een bouwkundige keuring uit wil laten voeren. De stelregel is; De koper betaalt de bouwkundige keuring tenzij er al een rapport bij de verkoop wordt aangeboden. Die heeft de verkoper dan al betaald.
Wat is een eindinspectie?
Een eindinspectie ook wel opleveringsinspectie genoemd wordt meestal gedaan net voordat de overdracht bij de notaris plaats vindt. Koper, verkoper, de makelaar en aankoopmakelaar doen samen een ronde door de woning. Samen wordt gecontroleerd of de gemaakte afspraken zijn nagekomen. Ook worden de meterstanden tijdens deze inspectie genoteerd. Veelal wordt dit in een eindinspectieformulier ook wel meterstandenformulier of inspectierapport genoemd vastgelegd. Laat de koper altijd tekenen voor de meterstanden en het correct opleveren van de woning. Zijn er zaken die niet overeenkomen met hetgeen is afgesproken kom dan samen met een oplossing en vermeld dit op het formulier.
> Download gratis een inspectieformulier
Ik ben het niet eens met de staat van oplevering, wat nu?
Probeer eerst samen met een oplossing te komen. Daarbij kunnen de makelaars bemiddelen. Lukt het niet om tot afspraken te komen zal het gesprek samen met de notaris worden aangegaan. De notaris zit hier natuurlijk niet op te wachten en zal ook bemiddelen om tot een oplossing te komen. Komen partijen er alsnog niet uit kan er onder voorwaarden en met toestemming van partijen een bedrag in depot achterblijven. Dit moet je proberen te voorkomen.
Er staan nog spullen in het huis die ik niet wil
Het komt wel eens voor dat er nog spullen zijn achtergebleven waarvan de verkoper denkt, dat is wel handig voor de koper. Maar de koper wil die spullen misschien helemaal niet. Wanneer je spullen achter wilt laten die niet zijn afgesproken overleg dat dan ruim van tevoren met de koper en haal ze weg wanneer koper ze niet wenst. Staan er toch nog spullen in tijdens de eindinspectie bepaal dan een datum en tijdstip wanneer de verkoper ze alsnog op komt halen. Leg deze afspraak wederom vast op het eindinspectieformulier. In uitzonderlijke gevallen zorgt de koper ervoor dat al dan niet tegen betaling de spullen worden verwijderd.
Hoe moet ik de woning opleveren?
Hierover heb ik een artikel. Verkopers hebben er soms geen idee van wat er van ze wordt verwacht. Om teleurstelling en geschillen bij de eindinspectie en overdracht te voorkomen heb ik hiervoor een uitgebreid artikel geschreven waar nagenoeg alles in staat vermeld.
Bekijk het het artikel: Hoe moet ik de woning opleveren?
Wat is een eigendomsbewijs?
Een eigendomsbewijs is een bewijs dat jij eigenaar van de woning bent. Dit is een juridisch document wat is ingeschreven bij het kadaster. Het is een document wat bij de woning hoort. In dit eigendomsbewijs staan zaken vermeld zoals; erfdienstbaarheden, kettingbedingen maar ook bijvoorbeeld kwalitatieve verplichtingen. Het is teveel om hier even in het kort op te noemen. Is een eigendomsbewijs zoekgeraakt kan dit tegen betaling opgevraagd worden. De makelaar kan dit ook voor je opvragen.
Wanneer ontvang ik een eigendomsbewijs?
Deze ontvang je direct na de overdracht van de woning. Sommige notarissen geven het direct mee en anderen sturen het per post toe. Na de overdracht wordt het nieuwe eigendomsbewijs in de openbare registers ingeschreven.
Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar?
De verkoopmakelaar vaak makelaar genoemd behartigd de belangen van de verkoper. De aankoopmakelaar behartigd de belangen voor de koper. Hierdoor ontstaat een soort van gelijkwaardigheid. Beide makelaars kennen het spel en de spelregels. De aankoopmakelaar kan jou behoeden voor onnodige fouten en zal je tijdens het gehele traject bijstaan. Een makelaar is dus niet onpartijdig maar kiest partij voor z’n opdrachtgever.
Waarom zou ik een aankoopmakelaar inschakelen?
Een aankoopmakelaar behartigd jouw belangen als verkoper en adviseert jou tijdens het gehele traject. Hij/zij neemt ook de onderhandelingen voor z’n rekening en controleert de koopovereenkomst. Ook juridische zaken worden door de aankoopmakelaar onderzocht. Zaken waarvan jij misschien minder kennis hebt. Ook is hij/zij niet emotioneel bij de koop en verkoop betrokken waardoor er onafhankelijk wordt geadviseerd.
Bekijk ook het artikel: Wat is het nut van een aankoopmakelaar? / en Wat doet een aankoopmakelaar?
Ben ik verplicht een makelaar in te schakelen?
Het is aan de verkoper om wel of niet een makelaar in te schakelen. Het is dus niet verplicht een makelaar in te schakelen bij de koop- en/of verkoop van een huis. Dit geldt voor zowel een verkoopmakelaar als een aankoopmakelaar. Tegenwoordig verkopen consumenten ook zelf hun huis. Voor kopers was dat vroeger heel normaal maar tegenwoordig schakelen steeds meer consumenten een aankoopmakelaar in.
Waarom een verkoopmakelaar inschakelen?
Makelaars lopen hele dagen door huizen en weten precies hoe ze iets aan moeten pakken en waar ze op moeten letten. Verkopen is een spel en zij kennen de spelregels, dat doen ze namelijk dagelijks. Daarnaast heb je via een verkoopmakelaar sommige online mogelijkheden die je zelf niet hebt. De verkoopmakelaar is niet emotioneel betrokken bij de verkoop en bekijkt het zakelijk. Door z’n kennis en ervaring ben je in goede handen en wordt alle juridische rompslomp uit handen genomen.
Hoe vind ik een goede makelaar?
Vaak is er wel iemand in de kennissenkring die goede ervaringen heeft met een makelaar. Die zou je uit kunnen nodigen. Daarnaast zou je online kunnen zoeken maar tegenwoordig zijn er zoveel makelaars dat het kan zijn dat je door de bomen het bos niet meer ziet. Via NLVERHUIST kun je zelf bepalen wat je afneemt aan makelaarsdiensten maar ook makkelijk en snel één of meer offertes van makelaars aanvragen. Dit geldt voor zowel een verkoopmakelaar als een aankoopmakelaar.
Is de verkoopmakelaar onafhankelijk?
Nee, de verkoopmakelaar is er voor de verkoper en niet voor de koper. De verkoopmakelaar zal de belangen behartigen voor de verkoper en niet voor de verkoper. Advies van de verkoopmakelaar aan de koper kan daardoor gekleurd en in het voordeel van de verkoper zijn. Dat geldt ook voor het opstellen van de koopovereenkomst. Schakel een aankoopmakelaar in die jou begeleidt en adviseert.
Meer over een verkoopmakelaar in het volgende artikel: Wat is jouw eerste indruk van een makelaar?
Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule wordt vaak gebruikt bij oudere woningen. In deze clausule wordt gesteld dat de koper ermee bekend is dat de woning niet voldoet aan de huidige eisen en de gevolgen van de ouderdom voor de koper zijn. Daarmee wordt het risico van verkoper naar de koper verlegd. De verkoper geeft aan niet in te staan voor de kwaliteit van de woning. Dit is een clausule die extra wordt toegevoegd maar niet standaard in de koopovereenkomst is opgenomen. Ook het verschil in ouderdomsclausules is enorm. Laat zo’n clausule altijd door een expert controleren want de uitsluitingen gaan soms echt te ver. Wanneer er dan achteraf iets aan de hand is sta je met lege handen.
Wat is courtage?
De makelaar rekent een vergoeding voor z’n diensten. Dat wordt courtage genoemd. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage van de opbrengst. De laatste tijd zie je ook wel dat makelaars een prestatiebeloning hanteren.
Bekijk ook het artikel: Wat zijn de makelaarskosten bij het verkopen van een huis?
Wanneer moet ik de courtage (makelaar) betalen?
Over het algemeen wordt de courtage (makelaarskosten) verrekend via de notaris. Wanneer de woning is verkocht brengt de makelaar de koopovereenkomst naar de notaris. In de meeste gevallen gaat de factuur tegelijk mee met de koopovereenkomst. Dit is niet bij elke makelaar hetzelfde, soms wordt de verkoopfactuur ook gemaild. De courtage-nota van de makelaar wordt dan vermeld op de nota van afrekening. In de meeste gevallen ontvangt ook de makelaar ter controle de nota van afrekening. Zo kan ook hij/zij controleren of de factuur hierop vermeld staat. Makelaar en klant kunnen hierover ook andere afspraken maken.
Heeft de makelaar recht op een vergoeding na het intrekken van de opdracht?
In de meeste gevallen wel tenzij dit anders is afgesproken. Zoals verwoord in de consumentenvoorwaarden van de meeste brancheorganisaties heeft de makelaar recht op een vergoeding van de gemaakte kosten. Sommige makelaars werken op basis van no cure, no pay. Kijk er goed naar wat hieronder valt. Opstartkosten of presentatiekosten vallen hier vaak niet onder. Ook kunnen er in de bemiddelingsovereenkomst intrekkingskosten zijn vermeld. Bespreek dit voordat je een opdracht tot dienstverlening tekent. Hiermee kom je discussie achteraf.
Wat kost een aankoopmakelaar?
Een goede aankoopmakelaar levert je geld op en kost je nagenoeg niets. In de verkopersmarkt heeft de aankoopmakelaar een andere rol gekregen en moet ervoor zorgen dat z’n klant de woning krijgt. Voor de aankoopbegeleiding wordt vaak een vast bedrag gerekend maar ook een vergoeding op onderhandelingsresultaat is mogelijk. De bedragen kunnen ver uiteenlopen maar kies niet standaard voor de goedkoopste aankoopmakelaar. Kijk ook naar reviews en ervaring. Goedkoop kan achteraf ook duurkoop zijn. Vraag eerst één of twee offertes op en vraag wat de makelaar allemaal doet voor het bedrag wat hij/zij rekent.
Wanneer moet ik de aankoopmakelaar betalen?
Over het algemeen worden de kosten van de aankoopmakelaar via de notaris betaald. De aankoopmakelaar stuurt de aankoopfactuur naar de notaris die deze op de nota van afrekening van de kopers vermeld. De aankoopmakelaar ontvangt in de meeste gevallen ter controle ook de nota van afrekening van de koper. Zo kan hij/zij ook controleren of de aankoopfactuur hierin is opgenomen. De aankoopmakelaar bepaalt zelf welke afspraken er worden gemaakt wat betreft de betaling. Sommige kopers vinden het ook fijn de aankoopmakelaar direct te betalen. Ook zijn er aankoopmakelaars die met een starttarief werken. Dit wordt dan aan het einde weer verrekend met het totaalbedrag.
Handige checklist verhuizen
Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.
> Gebruik de handige checklist verhuizen
Veel gestelde vragen
- Wat kost een makelaar?
- Wat kost een aankoopmakelaar?
- Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
- Hoe kan ik mijn huis zelf verkopen? (tips)
Anderen zochten ook op: Verhuizen en energie
