Meest gebruikte begrippen in de makelaardij

Begrippen makelaardij At/m Z.

A

Aankoopmakelaar

Net zoals een verkoopmakelaar zijn er tegenwoordig ook aankoopmakelaars. De aankoopmakelaar is er voor de koper, en de verkoopmakelaar voor de verkoper. De aankoopmakelaar begeleid je bij de aankoop van een woning en staat je met raad en daad bij. Ook het onderhandelen en controleren is één van de taken van de aankoopmakelaar. De aankoopmakelaar helpt je graag bij het kopen van je nieuwe droomhuis.

Afkoopwaarde

Wat is afkoopwaarde? Het kapitaal dat u opgebouwd heeft in het beleggingsdeel van uw beleggingshypotheek dat u uitgekeerd krijgt op het moment dat u uw beleggingshypotheek beëindigt moet men afkoopwaarde. Het is ook de uitkering die u krijgt bij voortijdige beëindiging van een gemengde levensverzekering. Dit bedrag kunt u gebruiken om (een deel van) uw hypotheek af te lossen.

Afvalpas

Wat is een afvalpas? Dit is een pas die bij de woning hoort en gebruikt wordt voor het verwijderen van afval. In Zwolle ook wel de Rovapas genoemd. In Zwolle zijn er verschillende manieren om het afval te verwijderen. De ene wijk heeft afvalbakken en in een andere wijk staan er soms afvalcontainers. Ook gecombineerd is mogelijk.

Afvalcontainers

Voor de afvalcontainers is een afvalpas nodig. Zonder deze pas is het niet mogelijk afval in de container te storten. Ook wanneer het afval naar de Rova wordt gebracht is de pas nodig.

• Pas aanwezig?

Zorg er dus voor dat de pas aanwezig is tijdens de eindinspectie / oplevering van het huis. Een nieuwe pas aanvragen zit de koper ook niet op te wachten. Is de pas verdwenen? Vraag dan als verkoper zelf een nieuwe afvalpas aan of meld het aan de koper. In overleg kan dan worden besloten wie de pas aanvraagt.

Afwijken woonoppervlakte

Veel vragen over het afwijken woonoppervlakte.

• Referentiepanden:

In de buurt staat een huis te koop of heeft een huis te koop gestaan, verkopers zijn natuurlijk niet gek en vergelijken ook meerdere woningen met elkaar. Daarbij is het totaalplaatje belangrijk maar ook zeker niet te vergeten de woonoppervlakte. Hoe kun je anders woningen op basis van oppervlakte, inhoud en perceel met elkaar vergelijken.

• Afwijken woonoppervlakte – veel woningen wijken af:

Veel woningen die enkele jaren geleden zijn verkocht wijken af, deze woningen zijn vaak nog wel ergens te vinden op internet omdat alles wat je op internet plaatst wel ergens is terug te vinden. Ook in de systemen van makelaars komen deze woningen naar voren, “vroeger” werd het woonoppervlak met een korreltje zout genomen of bewust iets hoger aangehouden om zo de woning interessanter te maken omdat “zoekers” nu eenmaal vaak vanaf bijvoorbeeld 100m2 woonoppervlakte zoeken. Al die data is tegenwoordig voor makelaars beschikbaar. Echter de betrouwbaarheid wordt aanzienlijk lager wanneer de woonoppervlakte niet klopt. Dat is besmette data.

• Afwijking(en) Gemeente (BAG):

De gemeente gebruikt in de meeste gevallen een andere meetinstructie dan NEN 2580, op deze vermelde gegevens kun je als verkoper en/of makelaar dus niet vanuit gaan, de gemeente telt bijvoorbeeld de garage volledig mee. Ook bij het aanvragen van een energielabel worden vaak de gegevens van de gemeente getoond, deze kan dus enorm afwijken van de werkelijkheid en kun je als verkoper geen enkele rechten aan ontlenen. Naar aanleiding van het aanvragen van een energielabel krijg ik van verkopers nogal eens de opmerking om de woonoppervlakte aan te passen omdat de woning volgens de gemeente groter is.

Kadaster:

Het kadaster geeft geen inhoud en woonoppervlak weer maar alleen de perceelsgrootte. In de meeste gevallen klopt de perceelsgrootte exact. In de oude akte van levering staat ook het perceeloppervlak vermeld. Mocht er een klein verschil tussen de vermelde perceelsgrootte en de werkelijkheid bestaan kun je daar als koper geen rechten aan ontlenen. In de koopovereenkomst staat ook meestal vermeld dat deze afwijking niet leidt tot enige verrekening tussen partijen.

NEN 2580:

Tegenwoordig zijn makelaars verplicht om te meten volgens de norm NEN 2580. Daarin is exact aangegeven hoe er gemeten moet worden. Zo telt alles wat lager is van 1,50 niet mee. Ook een trapgat (uitsparing) van 4 m2 of meer telt niet mee voor het berekenen van de woonoppervlakte. Is er geen vaste trap naar de tweede verdieping of is het raam kleiner dan 0,5 m2 glasoppervlakte? Ook dan tellen deze vierkante meters (van de zolder) niet mee voor het woonoppervlakte.

• Hoe kom ik achter de exacte afmetingen:

Er is maar 1 manier om achter de exacte afmetingen te komen en dat is ZELF (LATEN) METEN! Als makelaar/taxateur dien je altijd de woning op te meten. Dat mag/moet ook van een makelaar worden verwacht. Zo voorkom je de eeuwige discussie over de grootte van de woning. Alle andere systemen kunnen qua grootte en inhoud afwijken. Soms kan dit voor verkopers tegenvallen omdat ze hadden verwacht dan hun woning groter zou zijn, het is niet anders.

• Aansprakelijkheid:

Om te voorkomen dat de makelaar en/of de verkoper aansprakelijk wordt gesteld voor het onjuist vermelden van gegevens hebben wij ervoor gekozen altijd plattegronden te (laten) maken waarop de afmetingen vanaf een hoogte van 1,50 staan vermeld. Op basis van die gegevens wordt de woonoppervlakte uitgerekend.

Akte van levering

De akte van levering wordt door een notaris opgemaakt bij de eigendomsoverdracht van de woning. De notaris laat deze akte registreren bij het Kadaster. Ook wel eigendomsbewijs genoemd. Korte tijd voordat de overdracht van de woning plaats vindt krijgen kopers, verkopers, verkoopmakelaar en aankoopmakelaar een concept akte van levering ter controle door de notaris toegezonden.

• Afspraken goed vastleggen

De makelaars zien erop toe dat de gemaakte afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst door de notaris in de leveringsakte zijn verwerkt. let op: Deze akte is geen vervanging van de koopovereenkomst. De gemaakte afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst blijft na transport en overdracht geldig.

• Leveringsakte

De leveringsakte is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat. Deze akte moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele ‘gaten’ in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.

• Onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid

De notaris moet een uitgebreid doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Ook naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. De notaris ziet erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Levering zal volgens afspraak, vrij van hypotheken of beslagen geleverd moeten worden. De koopsom moet op tijd zijn gestort op de derden-rekening van de notaris.

• Geregistreerd bij Kadaster

Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers.

Beide inschrijvingen zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Akte van splitsing

In de akte van splitsing zijn de rechten en plichten van de eigenaren en VvE vastgelegd. Deze akte wordt opgesteld door de notaris en elk appartementsrecht van het gebouw wordt hierin genoemd. Aan deze akte is de splitsingstekening gehecht die de grenzen aangeeft van de onderlinge gedeelten van het gebouw. De akte van splitsing is geregeld in artikel 5:109 lid 1 BW.

• Automatisch lid van VvE

Wanneer je een appartement koopt word je automatische en van rechtswege lid van de VvE (Vereniging van Eigenaren). Hiermee ben je ook automatisch gebonden aan hetgeen in de akte van splitsing is vermeld.

• Verplichte onderdelen van de akte:

– Plaatselijke ligging

– Omschrijving privé gedeeltes

– Kadastrale aanduiding en index

– Regeling schulden en kosten gezamenlijke eigenaren

– Regeling jaarlijkse exploitatierekening

– Regeling gebruik, beheer en onderhoud gezamenlijke ruimten

In de akte van splitsing wordt dus geregeld wie het appartementsrecht krijgt van een gedeelte van het gebouw. Wanneer je een appartement koopt, koop je dus eigenlijk een recht om een bepaalt gedeelte van het gebouw in privé te mogen gebruiken. Het zogenaamde appartementsrecht. Daarnaast ben je mede-eigenaar van het gehele gebouw en de grond. De bestemming wordt hierin ook gesplitst in gezamenlijke gedeelten en de privé gedeelten van de eigenaren afzonderlijk.

Anti speculatiebeding

Wat is een anti-speculatiebeding?

Een verkoopregulerende bepaling bij de verkoop of bij uitgifte in erfpacht van gemeentelijke bouwgrond. Hiermee wil een gemeente speculatieve handel in onroerende zaken voorkomen.

Vaak wordt een bepaling opgenomen dat een eigenaar-bewoner bij verkoop van de woning binnen een bepaalde termijn toestemming tot verkoop aan Burgemeester en Wethouders moet vragen en/of een gedeelte van de winst moet afdragen aan de gemeente. Op niet naleving van het anti-speculatiebeding staat een hoge boete.

• Zwolle anti-speculatiebeding nieuwbouwhuis

De gemeente Zwolle heeft de regeling gestopt die bepaalt dat de eigenaren van een nieuwbouwhuis de overwinst aan de gemeente moet betalen zodra zij de woning weer verkopen. deze regeling gold sinds 1999 in Stadshagen en werd ingesteld om te voorkomen dat speculerende woningkopers de nieuwbouwhuizen snel met forse winst willen verkopen. Het schrappen van de regeling moet de woning doorstroming in Zwolle nu weer op gang brengen.

• Schrappen anti speculatiebeding

Het schrappen van het zogeheten ‘anti-speculatiebeding’ valt onder de Zwolse aanpak. Dat is een samenwerking tussen gemeente, makelaars en woningcorporaties waarbij allerhande regelingen worden getroffen om de in het slop geraakte woningmarkt weer op de rit te krijgen. Het anti-speculatiebeding zorgde ervoor dat huizenbezitters in Zwolle Stadshagen niet snel hun woning verkopen, omdat ze dan het risico lopen een deel van de overwaarde aan de gemeente af te dragen. Nu de regeling geschrapt is hoopt de gemeente dat woningeigenaren minder huiverig worden.

• Regeling ingesteld

De regeling werd in 1999 door Zwolle ingesteld. Toen werden er relatief veel nieuwbouwwoningen in Stadshagen opgeleverd. De angst was dat de huizenprijs enorm werd opgedreven door waardespeculanten. Dit zijn kopers van huizen die hopen dat de waarde van de woning in korte tijd stijgt en deze dan snel verkoopt. In 2000 werd het anti-speculatiebeding in heel Zwolle ingevoerd. Het is niet bekend of de regeling in de nabije toekomst weer van kracht wordt.

Appartement

Wat is een appartement?

Kort gezegd: Een zelfstandige woning in een groot (groter) gebouw zoals een flat. Het gebouw bestaat meestal uit meerdere lagen maar dat hoeft niet. Er bestaan ook appartementen die naast elkaar zijn gelegen. Wanneer zo’n gebouw wordt gebouwd moet het worden gesplitst. Iedere wooneenheid krijgt daarmee een eigen kadastraal en huisnummer. Dit wordt vastgelegd in de akte van splitsing.

Wanneer één appartement over meerdere woonlagen beschikt spreken we van een maisonnette. Dat is dus een huis met meerdere verdiepingen binnen een groter gebouw. Een éénkamer unit noemt men vaak een studio. Eigenlijk ben je als koper gedeeltelijk eigenaar van de gezamenlijke flat. Aan ieder behoort een gezamenlijk deel zoals de entree, het trappenhuis, de lift e.d. En iedere eigenaar heeft een exclusief alleenrecht een gedeelte te mogen bewonen of gebruiken. Wanneer je een  appartement koopt, koop je eigenlijk een recht. Dat wordt het appartementsrecht genoemd.

• Bijzondere combinatie op en Erfpacht

Wij hebben meerdere woningen verkocht die onderdeel uitmaken van een Vereniging van Eigenaren. Eind jaren 90 zijn deze woningen in Zwolle Stadshagen opgezet om starters op weg te helpen naar een eigen huis. De woningen zijn in een VvE ondergebracht en de grond is in erfpacht uitgegeven. De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht en hoeft geen canon voor betaald te worden. Het huis is een rijtjeshuis wat er exact hetzelfde uitziet als een ander huis maar is toch in deze situatie een appartement. Het voordeel van een VvE is het onderhoud wat via de Vereniging is geregeld. Het nadeel is de telkens terugkomende maandelijkse bijdrage.

Appartementsrecht

Wat is een Appartementsrecht?

Met het kopen van een appartementsrecht wordt de koper mede-eigenaar van een gebouw. Het appartementsrecht geeft het een aandeel van de eigenaar in het totaal weer. (dit is bijvoorbeeld nodig voor de verrekening van onderhoudskosten en de opstalverzekering). Het recht ontstaat na het splitsen van het appartement in meerdere delen (de woon- en /gebruiksruimten). Overigens is niet ieder appartement, beneden- of bovenwoning een appartementsrecht.

• Gezamenlijke eigenaren

De gezamenlijke eigenaren hebben samen alle stemmen om voor- of tegen een voorstel te stemmen. Afhankelijk van de verdeling ontstaat een gedeeld stemrecht. Een vergadering van de VvE vindt meestal één keer per jaar plaats. Het is niet verplicht om de vergadering(en) bij te wonen maar zeker aan te raden.

Asbest

Wat is Asbest?

Asbesthoudend materiaal is tot in de jaren tachtig (Ook in Zwolle) toegepast in en om veel huizen. Vaak gebeurde dit in de vorm van asbesthoudend cement. Platen van asbesthoudend cement bevinden zich vooral in gevels, het dakbeschot, in en rondom schoorstenen en in of bij de cv-installatie. Verder komt dit materiaal soms voor op galerijen van flats en als golfplaat op schuren en garages. Het komt ook voor in sommige soorten vinylzeil (verkocht tot 1983) en in een bepaald type oude, harde vinyltegel (tot 1985 verkocht). Soms is deze stof lastig te herkennen en moet er een onderzoek plaats vinden om de aanwezigheid van asbesthoudende stoffen aan te tonen. Vanaf 1993 is de verwerking asbestmateriaal verboden en zijn in de fabrieken bijvoorbeeld asbesthoudende golfplaten vervangen door asbestvrije golfplaten.

• Waar zitten asbesthoudend stoffen nog meer in?

Asbesthoudende stoffen zitten ook soms ook in oude huishoudelijke apparaten die warmte uitstralen of aan warmte worden blootgesteld. Denk hierbij aan bijvoorbeeld gaskachels, cv-ketels, oude haardrogers, strijkijzers en warmhoudplaatjes.

• Verschillende soorten

Er bestaan verschillende soorten asbestmineralen. Asbestvezels zijn onder te verdelen in twee hoofdgroepen:

– de spiraalvormige of serpentijnachtige, waaronder chrysotiel (ofwel witte*asbest)

– de rechte of amfiboolachtige, waaronder crocidoliet (blauwe), amosiet (bruine), anthophylliet (geel), tremoliet (grijs) en actinoliet (groen)

De meest gebruikte asbestsoort, ruim 90%, was chrysotiel/wit*asbest. Verder is er amosiet/bruin asbest en crocidoliet/blauw asbest gebruikt (samen 10%). Bruin en blauw asbest behoren tot de amfiboolgroep die gevaarlijker is dan serpentijn-groep. Alleen aan de kleur van het ruwe asbest kan men zien tot welke soort het behoort. Na verwerking van het materiaal kan dat niet meer. Alleen laboratoriumanalyse kan dan nog uitsluitsel geven.

• Overheid stimuleert verwijderen

De regering stimuleert het verwijderen van asbesthoudende stoffen, zo moeten asbesthoudende elementen die rechtstreeks in aanraking komen met de buitenlucht. Uiterlijk voor 2024 worden verwijderd. Check de subsidiemogelijkheden.

• Wanneer moet ik materiaal met asbest (laten) verwijderen?

Materialen met asbesthoudende stoffen hoef je niet altijd te (laten) verwijderen. Als het asbest in materiaal zit en er niets mee gebeurt, is verwijdering niet nodig. Zit het asbest niet in materiaal dan kunnen de asbestvezels snel vrij komen. In dat geval moet je het afschermen of (laten) verwijderen. Huur je een woning? Dan is de verhuurder verantwoordelijk voor asbestverwijdering.

• Hechtgebonden

Hechtgebonden asbest hoef je meestal niet direct te laten verwijderen. De asbestvezels zitten stevig vast in het materiaal. Is het asbest in goede staat en wordt het niet bewerkt? Dan levert het geen direct gevaar op.

• Losgebonden

Bij losgebonden asbest zitten de asbestvezels niet vast aan het materiaal. De vezels kunnen dan gemakkelijk vrijkomen. Daardoor zijn de gezondheidsrisico’s veel groter.

• Inventarisatie

Voor de start van renovatie- of sloopwerkzaamheden moet duidelijk zijn of er asbest in het gebouw zit. En waar het asbest zit en hoe de situatie is. Je schakelt hiervoor een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf in. Dit bedrijf geeft aan hoe groot de risico’s zijn van de geplande werkzaamheden. Hoe hoger het risico, hoe zwaarder de maatregelen.

• Zelf asbest verwijderen

Je mag als particulier zelf een beperkte hoeveelheid materiaal met asbest verwijderen. Dit mag alleen als dit kan zonder dat je het materiaal beschadigt. Je kunt bijvoorbeeld zelf een vensterbank weghalen als deze met schroeven vastzit. Er mogen geen asbestvezels vrij kunnen komen. Je mag niet meer dan 35 vierkante meter asbesthoudend materiaal zelf verwijderen.

Je moet altijd een sloopmelding doen bij de gemeente als je asbest gaat verwijderen. De gemeente kan je verder vertellen welke voorzorgsmaatregelen je kunt nemen en waar je het materiaal kwijt kunt.

• Laten verwijderen door gecertificeerd bedrijf

Het is vaak gevaarlijker asbest op de verkeerde manier te verwijderen dan om het te laten zitten. De gemeente kan je als eigenaar van asbesthoudend materiaal dwingen om maatregelen te nemen. Is er een risico dat asbestvezels vrijkomen? Dan moet een gecertificeerd bedrijf het verwijderen. De gemeente kan je vertellen wanneer je asbest moet laten verwijderen door een gecertificeerd bedrijf.

Voor asbestverwijdering gelden strenge regels. Die staan in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 en het Bouwbesluit 2012.

• Kosten verwijdering

Voor verwijdering van asbestdaken geldt sinds 1 januari 2016 de Subsidieregeling verwijderen asbestdaken. Verwijdering op andere plekken in en om de woning betaal je zelf. Hiervoor is geen subsidie. Mensen met een uitkering kunnen bij sommige gemeenten terecht voor bijzondere bijstand. Prijzen voor asbestsanering kunt je opvragen bij gecertificeerde asbestverwijderaars.

• Verwijdering bij verkoop huis

Als je een huis koopt, hoeft de verkoper het eventueel aanwezig asbesthoudend materiaal niet te verwijderen. Weet de verkoper niet of het in de woning zit? Dan kun je een professioneel bedrijf een asbestinventarisatie laten uitvoeren. Je betaalt als nieuwe huiseigenaar de kosten hiervan. Ook moet je de kosten van verwijdering van asbest betalen. Of je moet afspreken met de verkoper dat hij de kosten op zich neemt.

Is er asbest aanwezig in de woning en meldt de verkoper dit niet? Dan kan er sprake zijn van een verborgen gebrek. Raadpleeg bij twijfel een expert en vraag de makelaar of er asbesthoudende materialen in de woning of bijgebouwen zijn verwerkt. Soms wordt in de oude akte van levering daarnaar verwezen maar de asbesthoudende materialen kunnen ook inmiddels zijn verwijderd.

B

Bankgarantie

Wat is een bankgarantie?

Als na het tekenen van het koopcontract de koop van de woning niet doorgaat. Dan moet de koper een bedrag aan de verkoper betalen. De bank verklaart met de afgifte van een bankgarantie dat zij garant staat voor dit bedrag als de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Meestal komen koper en verkoper overeen dat de bankgarantie bij de notaris binnen moet zijn. De makelaar neemt zo’n clausule vaak standaard op in de koopovereenkomst.

Circa één week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst gaan de originele stukken naar de notaris. Die de data in de gaten houdt m.b.t. gestelde bankgarantie. Mocht de bankgarantie niet op tijd bij de notaris binnen zijn. Zal de notaris aktie ondernemen zodat koper alsnog zijn verplichting nakomt. Verkoper en makelaar worden hiervan ook op de hoogte gesteld. In plaats van een bankgarantie te stellen kan de koper ook een waarborgsom storten. Hieronder een voorbeeld van een artikel koopovereenkomst VBO Makelaar.

Bankgarantie, Waarborgsom

• Artikel

Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op…………… bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van: € ………….,-(zegge:………………..) op rekeningnummer……………….t.n.v. Notariskantoor………….. te …………..

In plaats van deze waarborgsom kan koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van de notaris, een door een in Nederland gevestigde bank of schadeverzekeraar in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. Deze bankgarantie dient onvoorwaardelijk te zijn en gedurende één maand na de in artikel 1 genoemde datum haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten dat de bank of schadeverzekeraar, op het eerste verzoek van de notaris, het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren.

De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 12 bepaalde, met de koopprijs worden verrekend voor zover de koopprijs en de kosten en belastingen niet uit een door koper verkregen of te verkrijgen financiering worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan.

Bij niet nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 12 van deze overeenkomst van toepassing.

Zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, verrekening of uitbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden, houdt de notaris de waarborgsom onder zich, totdat, bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis, is beslist aan wie hij de waarborgsom moet afdragen, zulks behoudens een eensluidende betalingsopdracht van beide partijen.

• Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden.

• Verplichtingen nakomen

Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij niettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet tijdige nakoming te vergoeden.

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen:

– indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn;

– indien verkoper in verzuim is, de door koper gedeponeerde bankgarantie aan hem terug te zenden c.q. de door koper gestorte waarborgsom aan hem terug te betalen. .

• Ontbinden?

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt. Zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de totale koopprijs. Onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen verstreken tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.

Partijen verbinden zich bij de akte van overdracht afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te verlangen.

• Bedenktijd

Vanaf het moment dat de koopovereenkomst van een woning tussen verkoper en koper is getekend krijgt de koper drie (werk-)dagen de tijd om zich te bedenken. Gedurende deze periode kan de koper zonder opgaaf van reden afzien van de koop van de woning. De wijze waarop de koper dit moet mededelen aan de verkoper staat in de koopovereenkomst beschreven.

• Wanneer begint de bedenktijd

3 dagen bedenktijd. De bedenktijd begint te lopen vanaf de dag nadat de koper de koopovereenkomst ter hand is gesteld. Voorbeeld: Koper en verkoper tekenen de koopovereenkomst op maandag om 10:00 uur, de koopovereenkomst wordt direct daarna aan de kopers ter hand gesteld. De tijd begint te lopen vanaf dinsdag en eindigt op donderdag 24:00 uur. Vergeet dus niet de koper een afschrift/kopie ter hand te stellen direct na het tekenen. Het is dan ook slim om de verkopers als eerste te laten tekenen. Wanneer de kopers dan tekenen kan er direct een kopie worden meegegeven.

• Alleen voor koper

De bedenktijd geldt alleen voor de koper dus niet voor de verkoper, nadat de verkoper de koopovereenkomst heeft getekend kan hij/zij niet meer terug. De tijd van bezinning is bedacht om juist de koper te beschermen voor een impulsieve aankoop. De verkoper heeft doorgaans veel meer tijd gehad voordat de woning in verkoop gaat.

• Hoe in bedenktijd ontbinden

Het ontbinden binnen de wettelijke 3 dagen bedenktijd is vormvrij. Kijk dus goed in de koopovereenkomst hoe dit staat omschreven. Soms wordt er gevraagd om aangetekend te ontbinden. Soms kan het telefonisch of per mail. Zorg ervoor dat je als koper altijd bewijs hebt dat je binnen de 3 dagen bedenktijd hebt ontbonden. Hiermee voorkom je problemen achteraf.

Bestemmingsplan

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan is een door de gemeente opgesteld plan waarin staat aangegeven waarvoor de grond of gebouwen gebruikt mogen worden. Het bestaat uit een plankaart, bebouwingsvoorschriften, toelichting en een exploitatie-opzet. Daarin kunt u zien welke ontwikkelingen op gebied van bijvoorbeeld bebouwing er mogelijk plaatsvinden.

• Bestemmingsplan wijzigen

Zo’n bestemmingsplan kan door een procedure ook gewijzigd worden. In dit bestemmingsplan staat ook hoe bepaalde opstallen die erop staan gebruikt moeten worden.

• Bebouwingsvoorschriften

In de bebouwingsvoorschriften staan bouwmogelijkheden en bestemmingen in dat gebied aangegeven en worden verder bijvoorbeeld goothoogten, inhoud van de bouwwerken, rooilijnen, bebouwingsintensiteit etc. omschreven. U vindt deze plannen bij het gemeentehuis.

• Website ruimtelijke plannen

Via de website Ruimtelijke Plannen van de overheid kunt u inzien welk bestemmingsplan voor uw woning geldt. Deze website toont een viewer waar ook op adres kan worden gezocht.

Ga hiervoor naar https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/viewer

Bezichtigingswijzer (Checklist huis kopen)

Wat is een Bezichtigingswijzer?

Een huis kopen is meestal één van de belangrijkste aankopen in uw leven. Logisch dat u wilt weten of u veilig en zonder risico een goed huis koopt. Wanneer u een huis gaat bekijken komen er zoveel indrukken op u af waardoor u vaak dingen vergeet. Laat staan wanneer u meerdere huizen gaat bekijken. Gebruik daarom altijd een checklist. Ga naar downloads om de checklist te downloaden.

• Wat is de eerste indruk van de omgeving?

Een huis kopen is emotie en gevoel. Daarbij hoort ook de omgeving waar u misschien in komt te wonen. Spreekt de omgeving u aan of voelt u zich daar niet echt thuis. Hoe zit het met parkeren en voorzieningen zoals winkels, scholen, sport en groenvoorzieningen.

• Wat is de eerste indruk van het huis?

Valt het mee of valt het tegen, is de locatie hetgeen u ervan heeft verwacht of juist niet. Is het huis goed onderhouden of moet er veel in worden geklust voordat u zich daar thuis gaat voelen. Dat zijn allemaal zaken om rekening mee te houden.

• Een huis valt bijna nooit mee

Wanneer we naar de presentaties kijken zien we dat de foto’s vaak worden geschoten met een groothoeklens. daardoor lijken de ruimtes vaak iets groter dan ze in werkelijkheid zijn. De ruimtes kunnen gevoelsmatig tegenvallen. Bekijk eerst de plattegronden voordat u een woning gaat bekijken. Dan kunt u zelf inschatten of de foto’s overeenkomen met de afmetingen op de plattegronden.

• U heeft een leuk “droomhuis” gezien

Heeft u een leuk huis gezien waar u meer van wilt weten? Kies dan voor zekerheid en laat u begeleiden door één van de aankoopspecialisten. Bij hun is uw aankooptraject in goede handen. Uiteraard kunt u ook een aankoopmakelaar in een later stadium inschakelen voor aankoopbegeleiding, ondersteuning of advies.

Blokverwarming

Wat is blokverwarming?

Centrale verwarming van een aantal woningen, bijvoorbeeld in een flatgebouw, vanuit één ketelhuis. Bij blokverwarming is dus sprake van collectieve afname van aardgas voor warmte-opwekking voor individuele ruimteverwarming. Dit verbruik van aardgas wordt volledig in de regulerende energiebelasting betrokken. Voor blokverwarming berekenen energiedistributiebedrijven de afnemers een warmteprijs die is gebaseerd op het kleinverbruikerstarief. Dit terwijl bij een verbruik boven 170.000 m3 gas de distributiebedrijven aan Gasunie het (lagere) grootverbruikerstarief betalen.

• Verbruik bepalen

Blokverwarming kom je regelmatig tegen in grote gebouwen zoals appartementen. Vroeger was het verbruik per appartement lastiger te bepalen dan tegenwoordig. Via “meters” op de radiatoren kan het verbruik per appartement of ruimte worden bepaald.

Bloot eigendom of bloot eigenaar

Wat is een bloot eigenaar?Bloot eigenaar of eigendom

Je bent bijvoorbeeld eigenaar van een onroerende zaak maar iemand anders heeft daarop een beperkt zakelijk recht. Dit kan bijvoorbeeld met de grond en een opstal.

• Voorbeeld:

De één is eigenaar van de grond terwijl de ander eigenaar is van de woning. Een huis kan zijn gesplitst in 2 delen. Namelijk de grond en de opstal. Koper 1 koopt de grond en koper 2 koopt de opstal om in te gaan wonen.

• Vergoeding voor gebruik van de grond

Meestal wordt er een vergoeding afgesproken die de eigenaar van de woning betaald aan de eigenaar van de grond. Dit wordt ook wel canon genoemd. De gebruiker van de grond mag dit doen met de zelfde rechten en plichten als wanneer hij/zij eigenaar zou zijn.

In de meeste gevallen wordt de vergoeding elk jaar geïndexeerd, je gaat dus steeds meer betalen voor het gebruik. In sommige gevallen is de canon afgekocht en hoeft er geen vergoeding meer voor de grond te worden betaald.

Door het recht van die ander heeft de bloot eigenaar over het algemeen niet de directe beschikking over zijn goed. Het goed zelf wordt de bloot eigendom genoemd.

• Kopen van de grond

Er zijn verschillende erfpacht constructies, bij sommigen kun je de grond na bijvoorbeeld 10 jaar erbij kopen. In de erfpachtvoorwaarden is opgenomen tegen welke formule de grond dan kan worden gekocht. Vraag hiervoor altijd een makelaar om advies.

• Beperkte rechten

Enkele beperkte rechten zijn bijvoorbeeld:

– erfpacht

– beklemming

– recht van opstal

– recht van vruchtgebruik

– recht van gebruik of bewoning

Bod op een huis doen

Wat is een bod?

Daar is het allemaal om te doen. Het eerste bod is ontvangen! Maar nu? Het is in beginsel niets meer dan een bedrag hetgeen de geïnteresseerde biedt op de woning, het appartement of perceel. Is het een openingsbod? Een eindbod? Hoe is de “bieder” het traject ingegaan?

• Meerwaarde van de makelaar

Dat is voor de makelaar het leukste gedeelte. (Voor mij in ieder geval) Daarin komt de echte meerwaarde van de makelaar om de hoek kijken. Het is dus belangrijk om uit te zoeken hoe de bieder het traject in is gegaan en waar hij/zij wil eindigen. Wanneer iemand direct met een eindvoorstel komt en daarbij blijft kan verkopers afschrikken hetgeen meestal niet leidt tot een deal.

• Overige voorwaarden

Naast het bod wat gedaan is zijn de overige voorwaarden minstens net zo belangrijk. De opleveringstijd maakt een onlosmakelijk onderdeel uit van een deal. De schrik slaat bij verkopers toe wanneer ze hals over kop het huis uitmoeten omdat de woning is verkocht.

• Roerende zaken

In de roerende zakenlijst staan de roerende zaken beschreven. Wanneer partijen hierover niet onderhandelen wordt de woning conform deze lijst verkocht. In de praktijk zien we dat de koper en verkoper hierover nog onderhandelen. Dat kan tijdens het eerste voorstel maar ook nadat een deal over de rest is gesloten. Dat hangt van beide partijen af.

• Conclusie:

Een bod is het bedrag dat door een serieuze gegadigde wordt geboden met daaraan verbonden de eventuele ontbindende voorwaarden, de opleveringsdatum en de opsomming van roerende en onroerende zaken.

Boeterente

Boeterente bij tussentijds aflossen hypotheek

Een hypotheek voortijdig geheel of gedeeltelijk aflossen kan geld kosten. De meeste banken rekenen een boeterente bij het vroegtijdig aflossen. Kijk dus goed naar de voorwaarden wanneer je een hypotheek afsluit. Wil je tussentijds aflossen? Sluit dan een hypotheek af waarbij dat boetevrij kan. De bank beschermt zichzelf doordat op het moment van aflossen de marktrente lager kan zijn en de rentevaste periode nog niet is verstreken. Indien de rente lager zou zijn loopt de bank (rente) inkomsten mis. Als “klant” verbreek je een overeenkomst / contract en daarvoor moet betaald worden.

• Verhuizen voor de rente

Ik hoor het steeds vaker. Mensen die hun huis verkopen om een andere soortgelijke woning en meestal in dezelfde wijk weer te kopen. Dat is in veel gevallen gunstiger dan de hypotheek oversluiten. Dat is toch niet “normaal” zou Bennie Jolink zeggen. Dat is eigenlijk de slechtste reden om te gaan verhuizen maar toch maken mensen daar gebruik van. Er wordt namelijk (meestal) geen boeterente gerekend wanneer de woning wordt verkocht.

• Eerlijk en onafhankelijk advies

Eerlijk en onafhankelijk advies is de basis voor de juiste beslissing. Ga niet over 1 nacht ijs en vergelijk meerdere hypotheekvertrekkers

Ondergrondse tank

Wat is een ondergrondse tank?

Een ondergrondse tank is een tank die bijvoorbeeld in de achtertuin ligt. Vroeger werden er ondergrondse tanks ingegraven voor de opvang van toiletten en douchewater. Dit noemt men een septic tank. In veel oude vooroorlogse woningen komt dit nog voor. Het kan ook voorkomen dat er een olietank in de tuin aanwezig is.

• Besluit Opslaan Ondergrondse Tanks (BOOT)

Een ondergrondse opslagtank heeft een levensduur van circa 15-20 jaar. Op termijn gaat zo’n tank dus lek en kunnen er bijvoorbeeld olieresten in de bodem komen. Om dat probleem aan te pakken werd in 1993 het Besluit Opslaan Ondergrondse Tanks – BOOT van kracht.

• Afgevuld met zand

In veruit de meeste gevallen zal zo’n tank zijn verwijderd of afgevuld met zand. Wanneer de tank buiten gebruik is gesteld en is afgevuld met zand zal er een certificaat zijn afgegeven. Vraag daar naar bij een huis kopen.

• Controle

Meestal staat het in de akte van levering vermeld indien er sprake is van een ondergrondse tank. Controleer die akte altijd voordat je een handtekening op de koopovereenkomst zet.

Bouwdepot

Wat is een bouwdepot?

Een bouwdepot is een rekening waarop de hypotheek voor een nieuwbouwwoning wordt gestald en waarmee in termijnen de aannemer wordt betaald, dit betekent letterlijk – in bewaring geven – Ook bij een verbouwing van een bestaande woning kan er sprake zijn van een depot. Het extra hypotheekbedrag wordt dan in een (ver)bouw-depot gezet. De verbouwingskosten worden vanuit deze rekening betaald.

• Premiedepot

Bij een premiedepot wordt geld geparkeerd om de premies voor een levensverzekering te betalen. In het taxatierapport wordt bij bestaande bouw de verbouwingspacificatie opgenomen en taxeert de taxateur de waarde vóór verbouwing en de waarde ná verbouwing.

• Bedrag lenen

Je leent bij de bank een bepaald bedrag, dat voor maximaal 2 jaar in het bouwdepot wordt gezet. Maak je kosten bij de verbouwing of bouw, dan stuur je de facturen naar de bank. Deze betaalt de kosten dan direct uit aan bijvoorbeeld de aannemer. Schiet je zelf bepaalde kosten voor, dan kan dat bedrag uit het depot naar je rekening overgemaakt worden.

• Verbouwingskosten

De kosten die je mag betalen uit je depot zijn beperkt tot de kosten die echt voor de bouw of verbouwing gebruikt worden. Dit zijn dus de kosten voor alle ‘vaste’ zaken, ofwel zaken die je niet mee kunt nemen bij een verbouwing. Zo mag een tegelvloer in de douche wel uit het depot betaald worden, maar de gordijnen die je in de douche ophangt niet. Kosten die je maakt voor bijvoorbeeld de aannemer en elektricien mogen ook uit het bouwdepot betaald worden. Twijfel je of bepaalde kosten uit het bouwdepot betaald mogen worden, vraag dit dan altijd even na bij de bank.

• Verbouwingspecificatie

Als je een huis hebt gekocht en wilt verbouwen voordat je de woning betrekt wordt er vaak gebruik gemaakt van een bouwdepot. De taxateur taxeert dan de waarde vóór verbouwing en ná verbouwing. Zorg voor een goede verbouwingspacificatie zodat van tevoren duidelijk is wat je wilt verbouwen.

Bungalow

Wat is een bungalow?

Een bungalow is een woning, soms een recreatiewoning, bestaande uit een enkele woon-en slaap-oppervlakte op de begane grond. Wanneer er één kamer zich op een tweede woonlaag bevindt valt dit type bouw ook nog onder dit begrip, vaak semi-bungalow genoemd. Er worden de laatste jaren veel bungalowparken gebouwd. De bungalows doen dan dienst als recreatiewoningen.

• Bungalowparken

De meeste bungalowparken hebben gemeenschappelijke paden en parkeerplaatsen. Soms zijn er meer faciliteiten die onder gezamenlijk eigendom vallen. Het onderhoud is dan ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren (VvE). De besturen van deze verenigingen kunnen rechtshandelingen plegen en contracten sluiten waaraan de individuele leden wettelijk gebonden zijn. Bij het kopen van zo’n huis op een bungalowpark vormt zo’n VvE soms een onverwacht hoge extra vaste uitgave.

C

• Certificering

Wat is certificering?

Zonder enige opleiding kan iedereen zich makelaar noemen. Alleen als aan bepaalde vakbekwaamheidseisen is voldaan kan een makelaar zich door DNV of KEMA laten certificeren. De eisen zijn hoog en jaarlijkse bijscholing is verplicht.

• Registers

Registers zijn o.a. SCVM en VastgoedCert. Register taxateurs schrijven zich tegenwoordig in bij het NRVT waar staat voor Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

• Consumentenvoorwaarden

De VBO makelaar en/of taxateur werkt volgens de Algemene-Consumenten-voorwaarden. Deze consumenten-voorwaarden zijn voor uw zekerheid opgesteld en zijn van toepassing op de dienstverlening van de VBO makelaar en/of taxateur. In Zwolle zijn veel makelaars lid van de brancheorganisatie VBO. De Algemene-Consumenten-voorwaarden-VBO zijn vaak te downloaden op de website van  de makelaar maar ook via vbo.nl.

• Algemene consumentenvoorwaarden van makelaars, lid VBO

Deze voorwaarden zijn opgesteld in overleg met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis binnen het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg (CZ) van de Sociaal Economische Raad (SER).

There is an English version of the General Terms and Conditions for Customers, the VBO Code of Conduct and the VBO Regulations on Disciplinary Jurisdiction.

Courtage makelaar

Wat is makelaarscourtage of courtage?

De makelaarscourtage is de vergoeding voor de diensten van de makelaar bij de aankoop of verkoop van uw huis. Veel makelaars werken tegenwoordig met deeldiensten en prijsafspraken. De te betalen makelaars-courtage is veelal een percentage van de (ver)koopsom die van tevoren is afgesproken met de opdrachtgever. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst. Let erop dat de makelaar inclusief BTW communiceert. Er zijn namelijk nog steeds makelaars die een makelaarscourtage neerleggen van exclusief BTW.

• Vast bedrag

Je ziet ook steeds vaker dat makelaarskosten bestaan uit een vast bedrag. Ook makelaarscourtage op basis van prestatiebeloning wordt steeds meer gebruikt. Hierbij ontvangt de makelaar een extra vergoeding wanneer de woning tegen een hogere prijs wordt verkocht.

• Intrekkingskosten

Naast de makelaarscourtage rekenen veel makelaars intrekkingskosten bij het uit de verkoop halen van de woning, ook behoren opstartkosten en promotiekosten tot het totaalplaatje. Laat u dus vooraf goed informeren over de totale makelaarskosten.

• Overige makelaarskosten

Ook rekenen veel makelaars opstartkosten en/of presentatiekosten. Laat u dus eveneens goed voorlichten door de makelaar en maak goede afspraken. De courtage is alleen maar de vergoeding voor de werkzaamheden van de makelaar. Veelal worden de overige kosten apart berekend.

D

Deeldiensten

Wat zijn deeldiensten?

Deeldiensten van makelaars. Een makelaar kan deeldiensten aanbieden, eigenlijk het tegenovergestelde van de full-service makelaar. Van tevoren wordt afgesproken wie welke werkzaamheden uitvoert. Er wordt als het ware de schaar in de aangeboden dienstverlening gezet.

• Behoefte van de klant(en)

Bij sommige klanten is er behoefte om zelf een aantal zaken te regelen om zo kosten te besparen. Bij een aan- of verkooptraject kan de klant kiezen om bijvoorbeeld bezichtigingen zelf te doen. Het onderhandelen en de koopovereenkomst opstellen wordt dan bijvoorbeeld aan de makelaar over te laten.

• Verkooptraject

Voorbeeld: Normaal gesproken regelt de makelaar alles. Van begin tot eind verzorgt hij alle aspecten van het traject. Dit zorgt voor minder of geen zorgen de verkoper. De volgende diensten kunnen bijvoorbeeld worden gesplitst:

– Fotoreportage

– Film reportage

– Plattegronden

-Tekst schrijven

– Online zetten (makelaar)

– Fundaplaatsing (makelaar)

– Bezichtigingen

– Onderhandelen

– Koopovereenkomst opstellen (makelaar)

– Eindinspectie

– Overdracht notaris

In zo’n geval kan de verkoper ervoor kiezen de foto’s en plattegronden zelf te maken en de makelaar doet dan de rest. Niet alle makelaars bieden deze deeldiensten aan omdat ze de kwaliteit willen waarborgen. Daarnaast kan het verwarrend zijn welke aansprakelijkheid aan wie toebehoort mocht er iets mis gaan. Via NLVERHUIST heb je de mogelijkheid om de woning gratis aan te bieden en diverse producten en diensten af te nemen. Zo bepaal je zelf wat je nodig hebt en betaal je alleen voor hetgeen je afneemt.

• Aankooptraject

– Woning zoeken

– Bezichtigingen

– Onderhandelen

– Bouwkundige keuring (inspecteur)

– Koopovereenkomst controleren

– Eindinspectie

– Overdracht notaris

• Gelijkwaardigheid

Bij een aankooptraject ligt het iets anders. De “koper” zou hier zelf meer in eigen hand kunnen nemen. Of dat verstandig is ligt aan het soort traject. Vergeet niet dat een verkoper in de meeste gevallen een verkoopmakelaar in de arm heeft genomen. Wanneer er een aankoopmakelaar tegenover staat is er sprake van gelijkwaardigheid. De makelaars kennen de “spelletjes” als geen ander en zijn vaak meer aan elkaar gewaagd.

• Aansprakelijkheid

Wanneer er sprake is van deeldiensten zul je goed vast moeten leggen welke aansprakelijkheid aan wie toebehoort. Gaat er iets mis moet duidelijk zijn wie dat op z’n bord krijgt. Geschillen worden hiermee voorkomen alhoewel het in sommige gevallen niet helemaal duidelijk is wie de schuldige is.

• Kosten besparen

Wanneer er voor deeldiensten wordt gekozen heeft dat in veruit de meeste gevallen te maken met de kosten. De klant kiest ervoor om zelf werkzaamheden uit te voeren zodat er minder makelaarskosten in rekening worden gebracht.

• Zekerheid

Tip: Wil je echt zekerheid? Kies dan voor een full service makelaar die je volledig begeleidt en helpt!. De makelaar is ook verplicht verzekerd voor fouten. Kies je ervoor om zelf werkzaamheden uit te voeren? Sluit dan een rechtsbijstandverzekering af. Meer weten? Neem dan contact met ons op.

Doorzonwoning

Wat is een doorzonwoning?

Het woord doorzon zegt het eigenlijk al. Een woning waar de zon volledig doorheen schijnt. Vaak in de voor- en achtergevel een groot raam of ramen. Wanneer je voor het huis staat kun je door de woning heen kijken de achtertuin in. Een doorzonwoning is de aanduiding voor een woning die veel gebouwd werd in Nederland in de tweede helft van de twintigste eeuw.

• De naam doorzonwoning

De naam is afgeleid van het feit dat de woonkamer over de gehele diepte van het huis doorloopt. De woonkamer heeft dan ook minimaal twee ramen, zodat de zon door de hele kamer kan schijnen. Naast de woonkamer ligt over het algemeen een halletje met een trap naar de verdieping achter de voordeur, een gang met toegang tot het toilet, en een gesloten keuken. Op de eerste verdieping van de woning een aantal slaapkamers.

E

Echtscheiding

Wat is een echtscheiding?

Bij een echtscheiding wordt een huwelijk beëindigd. Alle juridische banden die de partners hebben worden via een echtscheiding verbroken. Bij de aankoop van een woning en het verkrijgen van een hypotheek is een goed opgesteld echtscheidingsconvenant belangrijk. Gespecialiseerde makelaars in Zwolle hebben veel gescheiden verkopers naar volle tevredenheid geholpen met het verkooptraject zodat beiden weer de volgende stap kunnen zetten.

• Gezamenlijke koopwoning

Als u gaat scheiden of bent gescheiden, moet u beslissen wat er met de gezamenlijke koopwoning gebeurt. Zijn er geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden? Dan is het koophuis gezamenlijk eigendom. U heeft dan allebei evenveel recht om in het huis te blijven wonen. U zult onderling moeten uitmaken wie van u beiden het huis krijgt. Afspraken over de gemeenschappelijke koopwoning maken deel uit van de echtscheidingsregeling.

Echtscheidingsconvenant

Wat is een echtscheidingsconvenant?

In dit document worden de overeengekomen afspraken vastlegt. Hierbij kunt u denken aan afspraken over het huis en wat er met de kinderen gaat gebeuren. Het echtscheidingsconvenant kan worden opgemaakt door bijvoorbeeld een advocaat of een mediator. Het convenant wordt meegestuurd met het gemeenschappelijk verzoekschrift tot echtscheiding.

• Afdwingbaar

Het convenant wordt vaak opgesteld door een advocaat. Zodra de rechter dit convenant heeft bekrachtigd, zijn de afspraken die erin staan rechtens afdwingbaar. Hierdoor heeft het echtscheidingsconvenant een executoriale titel gekregen en kan bijvoorbeeld de betaling van alimentatie worden afgedwongen door middel van een incassobureau of deurwaarder.

• Ouderschapsplan

Het echtscheidingsconvenant en het ouderschapsplan vormen de basis van je nieuwe toekomst. Daarom is het belangrijk om samen met je echtscheidingsbemiddelaar of advocaat goed na te denken over de inhoud van de documenten. Als je nu nauwkeurig te werk gaat, kun je later veel problemen voorkomen. Verder is het natuurlijk prettig om afspraken te maken waar je achter staat.

• Huis verkopen en scheiding

Bent u op zoek naar een scheidingsmakelaar? Een makelaar die veel ervaring heeft met het afwikkelen van een huis verkopen en scheiden? Dan bent u bij bij deze makelaar aan het juiste adres. We hebben veel ervaring opgedaan met onder andere gedwongen verkoop bij scheiding en restschuld. Laat u vrijblijvend door ons adviseren, aan het eerste gesprek zijn geen kosten verbonden en verplicht u tot niets.

Effectieve rente

Wat is effectieve rente?

Dit is de rente die u werkelijk betaalt.  De effectieve rente geef de werkelijke kostprijs van de hypotheek per jaar aan. Bij de berekening van de effectieve rente wordt naast de nominale rente ook rekening gehouden met de eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalen (aan het begin of aan het einde van de maand) en het aantal betalingen per jaar (elke maand, elk kwartaal etc.). Wordt ook bruto-werkelijke-rente genoemd. Raadpleeg de hypotheekadviseur voor meer informatie.

Eigendomsbewijs

Wat is een Eigendomsbewijs?

Het eigendomsbewijs is een akte die door de notaris wordt opgemaakt bij de eigendomsoverdracht van onroerende zaken. De notaris laat deze akte registreren bij het Kadaster. Eigendomsbewijs wordt ook wel akte van levering of transportakte genoemd. Sommige notarissen geven het eigendomsbewijs direct mee aan de koper. Andere notarissen sturen het document op.

Belangrijke zaken omschreven

In het eigendomsbewijs kunnen allerlei belangrijke zaken omschreven zijn zoals erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en plichten, anti-speculatiebedingen, kettingbedingen, grondverontreiniging, aanwezigheid van een ondergrondse tank, etc.

• Het “oude” bewijs van eigendom document

Verkopers denken vaak dat ze de oude akte van levering af moeten geven aan de koper maar dat is geen verplichting maar gebeurt wel vaak. Echter, ik heb wel eens meegemaakt dat een oudere verkoper het document graag wilde behouden.

• Officieel:

Een eigendomsbewijs is een door het Kadaster gewaarmerkte bewijsstuk dat u de eigenaar bent van de onroerende zaak. Een eigendomsbewijs hoort officieel bij een woning en is niet persoonlijk. Bij de overdracht van een woning wordt het afschrift van de notaris verstrekt aan een volgende eigenaar.

• Waar is het?

Het eigendomsbewijs van uw woning heeft u niet vaak nodig. Vaak wordt het ergens opgeborgen tussen de papieren van de notaris of de hypotheek. Met het eigendomsbewijs bedoelen ze het document dat u van de notaris heeft gekregen nadat de woning aan u is overgedragen. In dit notariële stuk staat dat u de eigenaar bent van de woning, en op welke manier het huis in uw bezit is gekomen. Ook eventuele eigendomsbelemmeringen staan in deze akte. Dat is allemaal belangrijke informatie voor de bank bij het verstrekken van uw nieuwe hypotheek.

• Ook wel leveringsakte genoemd

Boven uw eigendomsbewijs staat meestal ‘leveringsakte’. Dat kan verwarrend zijn, misschien herkent u het daarom niet als eigendomsbewijs. Heeft u een document waar leveringsakte op staat, dan heeft u uw eigendomsbewijs dus gevonden.

• Kwijt?

Bent u uw eigendomsbewijs kwijt, kunt u het werkelijk nergens vinden? Dan kunt u bij het Kadaster – tegen betaling – een kopie opvragen. Ook kan de makelaar een afschrift uit het kadaster voor u downloaden.

• Tot slot:

Via de notaris krijgt de nieuwe eigenaar een nieuw bewijs van eigendom waarmee het oude eigendom vervalt. In het nieuwe bewijs worden de namen van kopers en verkopers vermeld. In het oude bewijs blijven de namen van de huidige eigenaren en toenmalige verkopers genoemd.

Eindvoorstel

Wat  is een  eindvoorstel?

Wanneer je een bod doet op een huis kun je in veel gevallen een tegenvoorstel verwachten. Ook kan de verkoper besluiten niet in onderhandeling te gaan omdat het bod te laag is. Wanneer je wel in onderhandeling komt kun je na het tegenvoorstel van de verkopers een nieuw “tegen”voorstel doen.

• Mag het een beetje meer zijn?

Er kan een moment komen dat je als koper niet hoger wilt gaan bieden, datzelfde kan voor de verkopers gelden dat ze niet lager willen zakken. Zo’n uiterste bod wordt ook wel eindvoorstel genoemd. Een voorstel wat gedaan wordt om  in onderhandeling te komen noemt men openingsvoorstel of openingsbod.

• Onderhandelingen kunnen stuk lopen maar…

De onderhandelingen kunnen door een eindvoorstel ook stuk lopen maar in de praktijk komt het ook nog wel eens voor dat de koper en verkoper elkaar ergens in het midden van beide eindvoorstellen vinden.

Eindinspectie

Wat is een eindinspectie?

Een eindinspectie wordt vaak gedaan wanneer de woning wordt opgeleverd. Koper, verkoper en diens makelaar of aankoopmakelaar lopen gezamenlijk een rondje door de woning om te controleren of de woning in de afgesproken staat wordt opgeleverd. Tijdens zo’n inspectie wordt bijvoorbeeld de werking van de CV-ketel en mechanische afzuiging gecontroleerd. Ook worden de toiletten doorgespoeld en e.v.t. de ramen op hun werking gecontroleerd.

Meterstanden

Ook de meterstanden worden gecontroleerd en dienen door koper en verkoper te worden doorgegeven aan de desbetreffende instanties. Alle partijen krijgen van dit opleveringsformulier een kopie. Tegenwoordig wordt er vaak met de mobiel een foto gemaakt zodat het formulier digitaal beschikbaar is.

Tip: Neem de roerende zakenlijst mee naar deze inspectie zodat je kunt controleren of de zaken die op de lijst staan overeenkomen met hetgeen achterblijft.

Energielabel voor woningen

Betreft het aanvragen definitieve energielabel.

Bij de verkoop of verhuur van een woning is een definitief energielabel verplicht, door de overheid is voor de meeste woningen een voorlopig energielabel toegekend, dat is echter niet voldoende. Om jouw woning te kunnen/mogen verkopen is een Definitief Energielabel verplicht. De regels omtrent het energielabel zijn per 2021 veranderd. Bekijk goed wat dit voor jou betekent. Via deze website kun je eenvoudig het vernieuwde energielabel aanvragen.

• Energielabel controleren

Ga naar https://www.energielabel.nl/woningen/zoek-je-energielabel/ om te controleren over welk (voorlopig) energielabel jouw huis beschikt. Indien er al een energielabel is afgegeven kun je dat daar ook zien.

Energielabel aanvragen

Ga naar https://nlverhuist.nl/homekeur-energielabel-aanvragen/ om een definitief energielabel aan te vragen. Indien er al een energielabel is afgegeven kun je het label in de meeste gevallen na het inloggen (via DigiD) downloaden.

Stappenplan energielabel aanvragen

• Ga naar https://nlverhuist.nl/homekeur-energielabel-aanvragen/
• Vul de gegevens in
• Maak een afspraak

De deskundige maakt een afspraak en voert een inspectie uit. De gegevens worden vastgelegd en je ontvangt daarna het definitieve vernieuwde energielabel.

• Het gaat o.a. over…

1. Type glas leefruimte
2. Type glas slaapruimte
3. Gevelisolatie
4. Dakisolatie
5. Vloerisolatie
6. Verwarming
7. Aparte warmwater voorziening
8. Ventilatie
9. Zonnepanelen
10. Zonneboiler

• Mag de notaris een akte opstellen als een woningverkoper geen definitief energielabel kan overleggen?

Ja. Het energie-label is een wettelijke verplichting van de woningeigenaar/verkoper en deze is in overtreding als hij/zij besluit geen definitief energielabel aan te leveren. Omdat de plicht bij de verkoper ligt, mag de notaris de overdracht wel afhandelen. De zorgplicht brengt echter mee, dat de notaris de verkoper dient te wijzen op de mogelijke financiële consequenties (boete). Het ontbreken van een definitief energielabel is dus geen reden voor dienstweigering.

• Is het voorlopige energielabel afdoende bij de verkoop van een woning?

Nee, het voorlopige energielabel is een schatting op basis van openbare gegevens over de Nederlandse woningvoorraad.

• Hoe lang zijn de oude energielabels nog geldig?

Het energie-label dat voor 2015 is opgesteld is, evenals het nieuwe label, 10 jaar geldig (vanaf opnamedatum).

• OVERIGE VRAGEN

Verkopers die bewust de boete willen riskeren!

De verantwoordelijkheid van het kunnen overdragen van een definitief, geldig energie-label ligt geheel bij de verkoper. De makelaar dient de verkoper(s) te wijzen op de controle door de ILT en de boete die hiermee gemoeid is. Echter, het is uiteindelijk de beslissing van de klant zelf om het definitieve label wel of niet op te leveren.

• Is het energielabel ook nodig bij nieuwbouwwoningen?

Ja, het label is ook verplicht wanneer een nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. De verkoper van de woning is verplicht het label te overhandigen aan de kopende partij. Dit gaat op dezelfde manier als bij verkoop van een woning, door in te loggen op www.energielabelvoorwoningen.nl. In veel gevallen is de verkoper geen natuurlijk persoon. In die gevallen kan de verkoper inloggen met het zakelijk account.

• Hoe zit het met woningen in de executieverkoop?

In het geval van executieverkoop heeft de schuld hebbende woningeigenaar nog altijd de verantwoordelijkheid voor het overhandigen van een definitief energie-label. De makelaar dient de woningeigenaar te wijzen op de financiële consequenties bij het ontbreken van een geldig label bij de overdracht.

• Is het energielabel verplicht voor alle gebouwen?

Het energie-label is verplicht voor alle gebouwen, met uitzondering van de volgende gebouwen:

• gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen
• beschermde monumenten
• gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten
• gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden
• gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt
• voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik
• alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2.

Erfdienstbaarheid

Wat is een Erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid betekent dat er een recht is gevestigd op een stuk grond of bebouwing. De bekendsten zijn onder andere; Recht van overpad, recht van uitrit en kabels en leidingen in de grond. Anderen (dan de eigenaren) hebben hierdoor het recht om bijvoorbeeld kabels in te grond te leggen. De eigenaar moet dit dulden. Een erfdienstbaarheid is vastgelegd in de akte van levering en moet bij elke verkoop opnieuw worden opgenomen in de transportakte. Deze kan ook worden opgeheven maar daarvoor is er toestemming nodig van zowel de eigenaar als de rechthebbende. De notaris kan u daarbij helpen.

Recht van overpad

Eén van de meeste bekende vormen van de erfdienstbaarheid is wel het recht van overpad. Stelt u zich twee naast elkaar gelegen stukken grond (verder: percelen) voor. Het ene perceel is eigendom van eigenaar 1, het andere perceel van eigenaar 2. Het perceel van eigenaar 2 bevindt zich echter achter het perceel van eigenaar 1. Om op zijn eigen perceel te kunnen komen, moet eigenaar 2 gebruik maken van het perceel van eigenaar 1.

Eigendom is het meest omvattende recht, wat betekent dat eigenaar 1 in principe niet hoeft toe te staan dat eigenaar 2 gebruik maakt van het perceel van eigenaar 1. In de meeste gevallen zullen beide eigenaren gelukkig afspraken maken over dit gebruik. Zij zouden in dat geval een erfdienstbaarheid kunnen vestigen, zodat eigenaar 2 een recht van overpad krijgt en dus over het perceel van eigenaar 1 mag lopen om bij zijn eigen stuk grond te komen.

• Let op verjaring

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring. Wanneer bijvoorbeeld een bepaalde situatie al zo lang bestaat dat er na verloop van een (bepaalde) termijn automatisch een erfdienstbaarheid is ontstaan. Als de verjaring te goeder trouw is dan bedraagt de termijn 10 jaar. Is de eigenaar van het heersend erf niet te goeder trouw dan bedraagt de termijn 20 jaar.

Erfpacht

Wat is Erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te gebruiken. Voor het gebruik van de grond betaalt u een maandelijkse vergoeding (canon) aan de erfverpachter. In deze situatie koopt u een woning en huurt u de grond eronder van de erfverpachter. Daarnaast heeft u de mogelijk om vanaf het 10e jaar, op eigen verzoek, de grond weer terug te kopen van de erfverpachter.

• Hoe werkt het kopen op erfpacht?

Eigenlijk heel simpel: De woning met grond wordt door een investeerder aangekocht en gelijktijdig wordt er met de koper op erfpacht. Een koopovereenkomst gesloten voor het recht van erfpacht. De grond wordt in erf-pacht uitgegeven. Daarvoor betaalt u een maandelijkse vergoeding, canon of erfpachtcanon genoemd. Deze is net als hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. Simpel gezegd, u koopt de woning en huurt de grond!

• Zijn er kosten aan verbonden?

Nee. Voor het aankopen op erfpacht, bent u naast de gebruikelijke financierings- en aankoopkosten verder geen kosten verschuldigd aan de erfverpachter. De koopsom op erfpacht is inclusief alle kosten om deze constructie mogelijk te maken.

De enige kosten die voor uw rekening zijn, zijn net als bij een aankoop op eigen grond, de notariskosten voor leveringsakte en de hypotheekakte , de overdrachtsbelasting bij het kopen op erfpacht (2% van de koopsom op erfpacht) en de eventuele aankoopcourtage bij een aankopend makelaar.

• Hoe zit het fiscaal?

Conform de huidige fiscale wetgeving, is de maandelijks te betalen canon gekwalificeerd als aftrekbare kosten eigen woning en is dus vergelijkbaar met de te betalen hypotheekrente. Zowel de hypotheekrente als de canon wordt verrekend in Box 1.

• Gemeentelijke heffingen e.d.

Als erfpachtpachter betaalt u dezelfde gemeentelijke heffingen als die u betaalt wanneer u de woning op eigen grond koopt. Ook aan uw woonhuisverzekering verandert er niets.

• Kan de “verhuurder” iets anders met de grond doen?

Helemaal niets. Zolang het recht van erf-pacht van kracht is – en dat is dus eeuwigdurend – kan de erfverpachter zonder uw medewerking niets aan de erfpachtvoorwaarden veranderen.

Erfpachtcanon

Wat is erfpachtcanon?

In een aantal gevallen is de woning zelf wel in eigendom maar de grond niet. De koper van de opstal kan dan ook de gerechtigde zijn voor het recht van erfpacht. Het recht van erfpacht geeft je het recht de grond te gebruiken. In ruil daarvoor betaal je een soort huur. Erfpachtcanon is heffing van de gemeente of een andere eigenaar (particulier of bedrijf) op grond die in erfpacht is uitgegeven. Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar.

• Canon – vergoeding voor het gebruik

Erfpachtcanon wordt in de volksmond ook vaak canon genoemd, je zou het kunnen zien als een soort huur voor de grond die je mag gebruiken. Die grond is van iemand anders maar die wordt door jou gebruikt. Daarvoor betaal je canon, een vergoeding per maand of per jaar.

• Erfpacht afgekocht

Het kan ook voorkomen dat de erfpacht is afgekocht, dan betaal je als gebruiker niet meer voor het gebruik van de grond. Die “huur” canon is dan afgekocht. Wij hebben anno 2016 net 2 woningen verkocht waarbij de grond in eigendom is van de woningstichting. De erfpacht/canon is eeuwigdurend afgekocht. Daardoor hoeven de eigenaren van de opstal geen vergoeding voor het gebruik van de grond meer te betalen.

Executiewaarde

Wat is Executiewaarde?

De executiewaarde is jarenlang gebruikt en was een waarde die gekoppeld werd aan gedwongen verkoop. De executiewaarde was het bedrag hetgeen een huis opleverde  wanneer het gedwongen werd geveild. Deze waarde is inmiddels afgeschaft en mag niet meer als waarde in een taxatierapport worden gebruikt.

• Waardering

De waardering was meestal een percentage van de marktwaarde of zoals toen genoemd de vrije verkoopwaarde. Het was dus aan de Taxateur om daar een waarde aan toe te kennen. Dat was meestal een percentage tussen de 90 en 95%. Toen de crisis de waardes onderuit haalde gingen ook deze percentages naar beneden. Bij gedwongen verkoop in crisistijd werd soms maar een opbrengst van 60% gerealiseerd.

• Wijziging Executie-waarde en Normblad – Executie per 1 januari 2013 al VERVALLEN

De belangrijkste wijziging was de afschaffing van het begrip Executiewaarde per 1 januari 2013 en een volledige omarming van het begrip Marktwaarde. Dit begrip komt meer overeen met de International Valuation Standards (IVS), waarbij nauwe aansluiting wordt gezocht. Het zat er al een tijdje aan te komen, maar na een jarenlange discussie is dan nu de knoop toch definitief doorgehakt. Het begrip Executiewaarde was in de praktijk immers verworden tot een fictieve rekenwaarde ten opzichte van de onderhandse verkoopwaarde.

• Nieuwe Model Gepresenteerd

Het model Taxatierapport Financiering Woonruimte 2013 is zojuist gepresenteerd. Het model Taxatierapport Financiering Woonruimte wordt gebruikt bij taxaties voor woonfinanciering. Het laatst uitgegeven model dateert van januari 2011. De eisen die door financiers aan taxaties worden gesteld, veranderen echter continu. Denkt u maar aan de wijzigende NHG-normen, de certificering van validatie-instituten, het gebruik van modelwaarden, de discussie rondom de borging van plaatselijke bekendheid en de ontwikkelingen omtrent erfpacht. Daarom heeft een commissie bestaande uit VBO Makelaar, de NVM, VastgoedPRO en vertegenwoordigers van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) het model van 2011 uitvoerig geëvalueerd. Het resultaat is een nieuw model dat januari 2013 in werking trad. Later kwam het taxatiemodel 2018 en per 1 juli 2021 is er eveneens een nieuw model taxatierapport geïntroduceerd. Hiervoor moeten taxateurs opnieuw een examen afleggen.

F

Financieringsvoorbehoud of voorbehoud financiering

Wat is Financieringsvoorbehoud?

Vaak wordt er een financieringsvoorbehoud opgenomen in de koopovereenkomst, ook wel genoemd; voorbehoud financiering. Dat betekent eigenlijk niets anders dan dat de koper de overeenkomst kan ontbinden indien de bank of geldvertrekker niet de benodigde hypotheek / lening verstrekt. Indien de bank de lening niet verstrekt kan de koper een beroep doen op dit artikel en de koop ontbinden.

Veelal wordt een termijn van 3 tot 6 weken afgesproken waarbij de koper de gelegenheid krijgt de hypotheek te regelen. Indien de koper de ontbinding in wil roepen zal hij/zij moeten bewijzen waarom de bank de hypotheek niet verstrekt. Zij zullen dan gegevens aan moeten leveren waaruit blijkt dat de lening voor het huis is afgewezen.

• Voorbeeld artikel in koopovereenkomst

artikel 16. Ontbindende voorwaarden.

16.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

1. .op DATUM door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
2. op DATUM koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van PERCENTAGE van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan gangbaar bij een erkende geldverstrekkende instelling, of een rentepercentage niet hoger dan gangbaar bij een erkende geldvertrekkende instelling, bij de volgende hypotheekvorm: middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan zoals die worden verstrekt door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; en/of
3. op DATUM koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

• Voorkeursrecht

16.2 Deze koopovereenkomst kan door ieder van de partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen. Verkoper is verplicht om zodra duidelijk is dat hij ingevolge genoemde wet niet of niet tijdig aan zijn verplichting tot levering kan voldoen, koper daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen.

• Verplichting

16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept. Dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

• Mededeling schriftelijk

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

• Stukken overleggen

In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen. Om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: koper is verplicht om kopieën af te geven van de informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken c.q. erkende geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt. In de afwijzing dienen minimaal vermeld te staan. De namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is. Behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

• Fiscaal Voordeel

Over het algemeen mogen de werkelijk gemaakte kosten voor de verwerving van de woning in mindering worden gebracht bij het aangeven van uw inkomstenbelasting. Het belastbaar inkomen wordt hierdoor minder. Het gaat o.a. om de aftrekposten van de notaris zoals de akte van levering, hypotheekakte en de betaalde hypotheekrente. Er zijn nog meer aftrekposten. Vraag hiervoor uw hypotheekadviseur en/of belastingadviseur naar de voorwaarden.

• Het bedrag

Fiscaal voordeel is het bedrag dat u minder aan loonbelasting/inkomstenbelasting en sociale premies hoeft te betalen in verband met onder andere hypotheekrenteaftrek.

• Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel dat iemand met een hypotheek op een eigen woning ontvangt van de belastingdienst. Over de hypotheek, de lening die u heeft afgesloten om uw huis te betalen, betaalt u rente. En die hypotheekrente mag u aftrekken van uw belastbaar inkomen. Hierdoor betaalt u minder inkomstenbelasting. Heeft u een eigen woning? De rente die u betaalt over lening(en) voor de eigen woning, mag u aftrekken in box 1.

Full service makelaar

Wat is een full-service makelaar?

Full service betekent het totale pakket aan dienstverlening. Dat begint bij een waardebepaling en adviesgesprek en eindigt bij de notaris. De full-service makelaar neemt het gehele verkoop- en/of aankooptraject voor z’n rekening. U hoeft hierbij zelf m.u.v. opruimen en schoonmaken niets te doen. De makelaar begeleidt u volledig. Dit in tegenstelling tot deeldiensten.

Een full service makelaar zorgt onder andere voor de waardebepaling, advies en woningopname, fotograaf en presentatie, onderhandelen en de deal sluiten, de koopovereenkomst en eindinspectie. Kortom begeleiding van A t/m Z. De meeste makelaars in Zwolle zijn fullservice makelaars maar ook deeldiensten zijn vaak in overleg  mogelijk.

• Deeldiensten

Hierbij zijn de diensten bij een huis verkopen gesplitst waarbij u als klant kiest welke werkzaamheden uzelf doet. De verkoper kan er bijvoorbeeld voor kiezen de bezichtigingen zelf te doen. Hiermee kunnen kosten worden bespaart. Het nadeel van deeldiensten is dat de verkoper hierin niet is gespecialiseerd terwijl de makelaar dit dagelijks doet. Daarnaast is de verkoper emotioneel betrokken bij de verkoop en de makelaar staat daar compleet anders in.

• Keuze

Als verkoper heb je bij sommige makelaars de keuze bepaalde werkzaamheden zelf uit te voeren. Over het algemeen kiezen verkopers voor een full-service makelaar die ze alle werkzaamheden uit handen neemt. Ik zeg zelf altijd; Je moet doen waar je goed in bent! De makelaar loopt hele dagen door huizen en is continu bezig met onderhandelen en verkopen. Wie anders dan de makelaar kan een traject sturen en tot een goed einde brengen. Daar komen ervaring en toch ook het fingerspitzengefühl bij kijken.

• Aansprakelijkheid

Wanneer de makelaar alle werkzaamheden op zicht is het vaak duidelijk wie er aansprakelijk is in bepaalde gevallen. Indien er deeldiensten worden overeengekomen is dat niet altijd duidelijk. Leg die diensten goed vast in een overeenkomst zodat het duidelijk is wat van partijen wordt verwacht.

• Pakketten

Veel makelaars hanteren pakketten met uiteenlopende diensten en presentaties. Laat je hierin goed adviseren en kies een verkooppakket wat bij jou past.

Funda

Wat is Funda?

Funda.nl is voorlopig nog de grootste Nederlandse aanbod website voor onroerend goed. Aangesloten makelaars zoals NVM, VBO-Makelaar en VastgoedPro kunnen de woningen op deze aanbodsite plaatsen. De afgelopen jaren zijn er diverse, rechtszaken geweest over de ongelijke behandeling ten opzichte van de makelaars. Inmiddels wordt het aanbod van alle makelaars consument vriendelijk getoond. VBO, VastgoedPro en NVM makelaars hebben nu dezelfde internetplaatsing. De aanbod website Funda is net zoals Marktplaats niet meer weg te denken uit ons leven. De machtspositie van Funda.nl is erg groot.

• Website Mobile First

Het motto voor makelaarswebsites is; Mobile First. Het aanbod wordt mobielvriendelijk getoond en de zoekfuncties zijn verbeterd. De foto’s worden groter uitgelicht en staan verzameld in de top 6. Wanneer je de oude volgorde van presenteren aanhoudt komt dit de presentatie niet ten goede. De eerste 6 foto’s zijn namelijk de eyecatchers van de site. Daar hoort natuurlijk geen gedateerd toilet te staan. Net zoals bij elke verandering is niet iedereen blij met deze vernieuwde website maar de consument is er wel blij mee.

• Presentatiemogelijkheden

De website biedt verschillende presentatie-mogelijkheden aan waarbij je je als klant af moet vragen welke (meer)waarde elke marketing-tool heeft. Alles kunnen we plaatsen maar alles kost ook geld. De zoekers zijn in ieder geval gebaat bij goede en duidelijke foto’s. Daar valt bij sommige makelaars nog aardig wat winst te halen.

• Uitgebreide plaatsing

Veel makelaars  gebruiken een uitgebreide plaatsing op Funda, sommige woningen worden zo snel verkocht dat een internetpresentatie niet meer nodig is. Je ziet een toename van makelaars die hier alle diensten afnemen. De klant betaalt. Daarnaast zie je dat wanneer bijna elke makelaar dit doet je niet meer extra opvalt. Bespreek met je makelaar de meerwaarde van extra promotie op Funda.

• Statistieken

Elke klant krijgt van ons een account waarin ze de statistieken kunnen volgen. Hoe vaak een woning bekeken is en hoeveel contactaanvragen er zijn geweest. Des te meer bezoekers des te groter de kans op een snelle en succesvolle verkoop.

• Focus

De eerste klap is een daalder waard luidt het spreekwoord. Dat is bij Funda zeker het geval, wanneer we de statistieken van een nieuw in verkoop genomen woning bekijken zien we iets opvallends. De eerste dag wanneer een woning op Funda zichtbaar wordt schieten de statistieken omhoog, dat is ook logisch. Daarna zakken de views weer enorm naar beneden.

Goed en met een fantastische presentatie de woning in de markt zetten loont. Veel woningen worden in de eerste dagen verkocht, dat scheelt de verkopers enorm veel werk omdat we de bezichtigingen veelal bij elkaar plannen.

• Slimme verkoopstrategie

Zorg voor een slimme verkoopstrategie waarbij je meer bezoekers naar de woning krijgt. Dit lijkt eenvoudig in deze tijd en dat is ook zo tenzij de prijs te hoog en de presentatie niet goed is. Let hier op en investeer wat tijd en desnoods geld om de woning verkoopklaar te maken en goed te presenteren.

G

Gemeentelijke lasten

Wat zijn gemeentelijke lasten?

De gemeentelijke lasten kunnen bestaan uit o.a.

– Afvalstoffenheffing en het reinigingsrecht;

– Begraafplaatsrechten (onderhoud);

– Onroerende-zaak belastingen (OZB);

– Precariobelasting;

– Rioolheffing

– Wet waardering onroerende zaakbelastingen (WOZ)

• Afvalstoffenheffing

Bent u gebruiker van een perceel (huis) waar de gemeente een verplichting heeft tot het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen? Dan betaalt u Afvalstoffenheffing.

• Verhuizing?

Als u naar een andere gemeente verhuist, krijgt u een ontheffing (vermindering van het aanslagbiljet) van de afvalstoffenheffing voor de nog resterende volle dagen van het belastingjaar (kalenderjaar). Verhuist u vanuit een andere gemeente naar de gemeente Zwolle, dan wordt afvalstoffenheffing geheven voor het aantal resterende volle dagen van het belastingjaar (kalenderjaar). Een verhuizing binnen Zwolle meldt u bij de gemeente Zwolle. Dit leidt doorgaans niet tot een vermindering van de aanslag. Krijgt u op het nieuwe adres ook het aanslagbiljet en is de samenstelling van het huishouden gelijk? Dan gaat het aanslagbiljet met u mee. Wanneer op enig moment één persoon het huishouden verlaat, bestaat er geen mogelijkheid tot ontheffing. De (gezins)situatie per 1 januari is bepalend voor het gehele belastingjaar.

• Reinigingsrecht

De gemeente vraagt een bijdrage in de kosten voor het wekelijks ophalen van bedrijfsafval van beperkte omvang, aangeboden in minicontainers of door middel van een milieupas of toegangspas. Dit betreft een gemeentelijke dienst welke wordt uitgevoerd door de ROVA. U kunt zich hiervoor vrijwillig voor aan- of afmelden.

• Bezwaar maken

U kunt bezwaar maken wanneer de verkeerde gebruiker is aangeslagen of de belastingplicht in de loop van het belastingjaar eindigt. U moet dat binnen zes weken na dagtekening van de aanslag doen. Het bezwaar moet u indienen via Mijn Loket of schriftelijk via GBLT, postbus 1098, 8001 BB Zwolle. Lees meer over het indienen van een bezwaar.

• Kwijtschelding

Het is mogelijk om in aanmerking te komen voor kwijtschelding van de afvalstoffenheffing. Lees er meer over op de website van de gemeente.

• Onroerende-zaak belasting

De OZB wordt geheven over de vastgestelde WOZ-waarde van objecten (woningen, bedrijfspanden etc.). De OZB bestaat uit twee delen; het eigenarendeel en het gebruikersdeel.

De eigenarenbelasting wordt opgelegd aan degene die per 1 januari van een belastingjaar een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, bedrijfsgebouw of een stuk grond in eigendom heeft, of daar een ander zakelijk recht op heeft gevestigd (bijvoorbeeld vruchtgebruik).

De gebruikersbelasting wordt opgelegd aan degene die op 1 januari een bedrijfspand (niet-woning) in gebruik heeft. Bent u op 1 januari van het belastingjaar eigenaar en gebruiker van een bedrijfspand, dan ontvangt u zowel voor de OZB-eigenarenbelasting als voor de OZB-gebruikersbelasting een aanslag.

Het komt voor dat in de totale waarde van een niet-woning een woondeel aanwezig is, zoals bijvoorbeeld bij een agrarisch object. Als 70% of meer van de WOZ-waarde betrekking heeft op de woning of onderdelen die dienstbaar zijn aan de woning, bijvoorbeeld een carport, berging of tuinhuisje, wordt het object beschouwd als een woning. Als dit minder is dan 70% dan wordt het object aangeduid als een niet-woning. Op het aanslagbiljet is daar rekening mee gehouden.

• Grondslag Gemeentelijke lasten OZW

De grondslag voor de aanslagen OZB is de vastgestelde WOZ-waarde van uw pand, zoals die staat vermeld op het gecombineerde biljet ‘aanslag en waardebeschikking Wet WOZ’ met waardepeildatum 1 januari.

• Bij verhuizing – verkoop – overlijden – of andere wijziging

De OZB wordt geheven naar de toestand op 1 januari van het belastingjaar. Verhuizing, verkoop, overlijden of andere wijzigingen in de loop van het belastingjaar hebben geen invloed op de hoogte van de aanslag. De notaris verrekent bij de verkoop meestal de eigenarenbelasting met de nieuwe eigenaar. Beëindiging van gebruik van een bedrijfspand heeft evenmin invloed op de hoogte van de aanslag.

• Bezwaar maken OZB

Er zijn situaties waarin u bezwaar kunt maken tegen de belastingaanslag. Bijvoorbeeld als u bent aangeslagen voor een pand, waarvan u op 1 januari geen eigenaar en/of gebruiker bent. Het indienen van een bezwaar doet u via Mijn Loket of schriftelijk via GBLT, postbus 1098, 8001 BB Zwolle. Lees meer over het indienen van een bezwaar.

• Kwijtschelding OZB

Het is mogelijk om in aanmerking te komen voor kwijtschelding van de OZB. Lees meer over kwijtschelding aanvragen op de website van de gemeente. Bron: GBLT en Website Gemeente

Geregistreerd partnerschap

Wat is een geregistreerd partnerschap?

Een vorm van samenleven die wettelijk is geregeld en geregistreerd. Geregistreerd-partnerschap heeft vrijwel dezelfde status als het huwelijk. Als u gehuwd of geregistreerd-partner bent, dan zijn er een aantal verschillen met wanneer u alleen samenwoont met uw partner. Ook verschilt het geregistreerd-partnerschap op sommige vlakken van het huwelijk.

• Status bij samenwonen

Als u gaat samenwonen zonder samenlevingscontract blijft u voor de wet dezelfde status houden als toen u allebei nog alleenwonend was. Maar zelfs mét samenlevingscontract blijven er grote verschillen met een huwelijk of geregistreerd-partnerschap bestaan. Een aantal van die verschillen kunt u opheffen door bepalingen in uw samenlevingscontract op te nemen.

Geschillencommissie

Wat is een geschillencommissie?

Een geschillencommissie is een orgaan waar u een klacht voor kunt leggen wanneer er een geschil is ontstaan. Deze commissie behoort geheel onafhankelijk de zaak te bekijken en met een oordeel te komen.

• Waar kunt u een klacht neerleggen?

De VBO-makelaars en -taxateurs werken volgens de Beroeps- en gedragscode Vereniging VBO. Heeft u ondanks alle inspanningen van uw VBO-makelaar en/of taxateur toch een klacht over de dienstverlening? En komt u er samen niet uit, dan kunt zich richten tot:

• VBO Makelaar

Klachten kunnen voor minnelijke schikking worden voorgelegd aan het dagelijks bestuur van VBO.

• NVM Makelaar

Klachten kunnen  worden voorgelegd aan de NVM.

• Onafhankelijk Tuchtcollege

Het onafhankelijk Tuchtcollege, Tuchtcollege Makelaardij Nederland, behandelt klachten met een tuchtrechtelijk karakter. Dit college bestaat uit een voorzitter en vier leden. Zij worden bijgestaan door een secretaris. Het Reglement Tuchtcollege Makelaardij Nederland is leidend voor behandeling van uw klacht.

• De Geschillencommissie Makelaardij (SGC)

De Geschillencommissie Makelaardij kan een civielrechtelijke klacht tegen een VBO-makelaar en/of taxateur in behandeling nemen. Deze commissie maakt onderdeel uit van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken (SGC). De Geschillencommissie Makelaardij bestaat uit een onafhankelijke voorzitter (meestal een rechter), een lid aangewezen door VBO Makelaar en een lid aangewezen door de Consumentenbond.

• Klacht indienen

Wanneer u niet tevreden bent over een product of dienst, kunt u een klacht indienen bij de ondernemer. Als de ondernemer niets van zich laat horen, of u komt er samen niet uit, dan kunt u een klacht indienen bij een van de commissies van De Geschillencommissie.

• Makelaardij Consumentenmarkt

Deze commissie behandelt klachten van consumenten tegen hun eigen makelaar. Icoon commissie Makelaardij

Welke klachten behandelt de commissie Makelaardij?

De belangrijkste klachten die de commissie kan behandelen zijn klachten over:

– Courtage

– Schadevergoeding

– Kwaliteit van de dienstverlening

– Intrekkingskosten

• Welke klachten behandelt de Geschillencommissie niet?

De commissie behandelt geen klachten over de aansprakelijkheid voor schade waarbij het geschilbedrag hoger is dan € 10.000,-. Bij andere onderwerpen mag het bedrag wel hoger zijn dan € 10.000,-.

• Procedure

De eerste stap is om het bedrijf te vertellen dat u ontevreden bent. Heeft u na geklaagd te hebben bij de ondernemer samen nog geen oplossing gevonden? Dan kunt u terecht bij de Geschillencommissie. Bekijk de procedure op de website van De Geschillencommissie. Een klacht kan digitaal worden ingediend.

• Voorwaarde

Voorwaarde om een klacht in de kunnen dienen is dat de ondernemer is aangesloten bij De Geschillencommissie.

H

Handelingsbekwaam

Wat is Handelingsbekwaam?

Men is handelingsbekwaam indien men meerderjarig (18 jaar of ouder) of gehuwd is, mits men niet onder curatele is gesteld. Als u een woning verkoopt of aankoopt, dan dient u handelingsbekwaam te zijn. Iemand die voor de wet zelfstandig rechtshandelingen mag verrichten.

De persoon kan de gevolgen van een overeenkomst goed inschatten een is daar volledig verantwoordelijk voor. Met andere woorden: een kind van twaalf mag nog geen huis kopen, omdat het nog niet handelingsbekwaam is.

• Minderjarigen – Handlichting (art. 1:235 BW)

Volgens artikel 1:234 BW zijn minderjarigen handelingsbekwaam, mits zij met toestemming van hun wettelijke vertegenwoordiger handelen en voor zover de wet niet anders bepaalt. De toestemming wordt verondersteld te zijn verleend aan de minderjarige.

Indien het een rechtshandeling betreft ten aanzien waarvan in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is dat minderjarigen van zijn leeftijd deze zelfstandig verrichten. Via de kantonrechter kan een zestien- of zeventienjarige verzoeken de bevoegdheid tot het verrichten van rechtshandelingen van meerderjarigen te verkrijgen.

• Eigen belangen niet goed behartigen

Soms kunnen meerderjarige mensen hun eigen belangen niet goed behartigen. Ze overzien de consequenties van hun beslissingen niet en kunnen daardoor niet altijd de juiste beslissingen nemen. Dat kan gelden voor bijvoorbeeld mensen met een verstandelijke beperking, mensen met psychiatrische problematiek, mensen met een verslavingsproblematiek en mensen met dementie.

Wanneer iemand in een dergelijke situatie onder curatele gesteld is. Is hij automatisch handelingsonbekwaam. Alle rechtshandelingen die hij verricht zonder toestemming van de curator kunnen door die curator ongedaan worden gemaakt.

• Onder curatele gestelden

Door de rechtbank kan een meerderjarige onder curatele gesteld worden vanwege bijvoorbeeld een psychische aandoening. De gewoonte van drankmisbruik of verkwisting (art. 1:378 BW). Iemand die onder curatele is gesteld, is handelingsonbekwaam.

De rechter stelt bij het verzoek steeds een neuropsychiater aan om de persoon te onderzoeken en een curator met dezelfde bevoegdheden als de voogd. De curatele kan tot een eind komen als de oorzaken ervan niet meer bestaan en na een vonnis tot opheffing.

• Herbouwwaarde

Wat betekent herbouwwaarde?

In herbouwwaarde van een woning zit het antwoord al een beetje verscholen. Dat is het bedrag wat nodig is om de woning opname te bouwen. Wel op dezelfde locatie en met dezelfde bestemming en afmetingen. Eigenlijk precies zoals het er stond.

• Opstal

De herbouwwaarde is gebaseerd op de woning zelf (de opstal) en niet op de grond. Er wordt een keuze gemaakt met behulp van onderstaande gegevens:

• Inhoud

De inhoud wordt berekend in kub m3, hoe groter de woning des te hoger de kosten uit zullen vallen. In de herbouwwaardemeter zijn verschillende prijzen zichtbaar waarmee we kunnen rekenen.

• Type

Het type kan worden aangegeven zoals; Tussenwoning, 2/1 kapwoning en bijvoorbeeld vrijstaand.

• Fundering

Indien de fundering in stand is gebleven wordt deze niet meegerekend in de herbouwwaarde. Echter in sommige gevallen kan het voorkomen dat ook de fundering teniet is gegaan. Let daar goed op tijdens het verzekeren.

• Dak en constructie

Het dak en de constructie is medebepalend voor de waarde van een huis. Hierin kunnen verschillende keuzes worden gemaakt.

• Luxe

Een luxe afgewerkte woning met 2 badkamers voorzien van allerlei technische snufjes is natuurlijk duurder om weer op te bouwen. Hier kan worden aangegeven hoe luxe de woning is.

• Bereikbaarheid (toeslagen)

Hier wordt vaak niet aan gedacht. Des te makkelijker de woning te bereiken is des te goedkoper de bouw- en transportkosten. Indien een woning moeilijker is te bereiken kan hiervoor een toeslag percentage worden opgegeven.

• Appartement(en)

De herbouwwaarde wordt bij een appartement meestal niet vermeld. Dit komt doordat men de waarde van de woning niet kan bepalen op één onderdeel van de woning, in dit geval een appartement. Een appartement is meestal verzekerd via de Vereniging van Eigenaren. Het gehele gebouw is verzekerd en de eigenaren betalen maandelijks een bedrag aan VvE kosten. Daarin zit meestal ook het bedrag voor de opstalverzekering in verwerkt.

Huishoudelijk Reglement

Wat is een Huishoudelijk Reglement?

Dit is een Reglement waarin de regels staan vermeld waaraan een eigenaar zich moet houden. Meestal gaat het hier om een appartement / appartementsrecht. Veelal staan er zaken over geluidsoverlast en het bezit van huisdieren. Ook andere zaken die tijdens de vergadering van eigenaren worden beslist kunnen hierin worden vermeld. Zo’n Huishoudelijk Reglement kan regelmatig worden aangepast.

• Verhuren

Wanneer een appartementseigenaar besluit de woning (tijdelijk) te verhuren wordt vaak door de VvE gevraagd of de huurder ook het Reglement wil tekenen. De huurder dient zich namelijk ook aan de regels van het complex te houden. De eigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren maar de huurder niet. Ook al is het Reglement getekend, de verhuurder/eigenaar blijft aansprakelijk voor het gedrag van de huurder.

• Huurbeding

Wat is een huurbeding?

Het huurbeding is een bepaling in de hypotheekakte die stelt dat de schuldenaar het betreffende pand niet mag verhuren zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Ook voor tijdelijke huur (ook via Leegstandswet) is toestemming nodig van de geldvertrekker. Hiermee wil de bank voorkomen dat de woning bij gedwongen verkoop minder opbrengt.

• Zonder toestemming verhuren

Toch komt het veelvuldig voor dat eigenaren de woning zonder toestemming aan iemand anders verhuren of in gebruik geven. De waarde bij gedwongen verkoop daalt dan enorm. Normaal gesproken wordt een woning leeg en ontruimt vrij van hypotheken en beslag geleverd. Wanneer de woning in gebruik is gegeven aan derden kan dat niet. De bank loopt hierdoor een enorm risico als de schuldenaar bijvoorbeeld de hypotheek niet betaald.

• Bank loopt risico

Vaak wordt er gedacht, dat heeft toch niemand door? Of, daar kraait geen haan naar! In het verleden is het voorgekomen dat een bank per direct de hypotheeksom opeiste wanneer ze erachter kwamen dat de woning in verhuur was gebracht. Dat risico wil je als woningbezitter toch niet lopen? Je hebt er via het huurbeding in de hypotheekakte voor getekend dat je niet zult verhuren.

• Toch verhuren

Als je toch wilt verhuren vraag dan toestemming aan de geldvertrekker. In sommige gevallen willen ze best meewerken en loop je als eigenaar geen risico. Verhuur je toch stiekem? Dan ligt het risico volledig bij de eigenaar-verhuurder.

Huurovereenkomst

Wat is een huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarin de afspraken die zijn gemaakt tussen huurder en verhuurder zijn vastgelegd. Hierin worden onder andere de volgende afspraken vastgelegd:

• Huurprijs
• Het gehuurde
• Gegevens huurder en verhuurder
• Onder welke voorwaarden
• Wijze van huur opzeggen
• Rechten en plichten van de huurder en verhuurder

Indien een woning in de verkoop is die gebracht zal de huurder worden gevraagd om mee te werken aan bezichtigingen. Ook het verplicht afwezig zijn tijdens een open huis kan als voorwaarde worden opgelegd. Verhuren via de Leegstandswet is ook een optie indien de woning tijdelijk in verhuur wordt gebracht. Vergeet niet toestemming te vragen aan de bank voordat de woning wordt verhuurd. In de hypotheekakte is vaak opgenomen dat je de woning alleen met toestemming van de bank mag verhuren.

I

Intrekkingskosten makelaar

Wat zijn intrekkingskosten?

Veel makelaars hanteren een al dan niet vast tarief bij het uit de verkoop halen van de woning. De intrekkingskosten van makelaars variëren tussen € 250,- en € 1250,-, let dus goed op welke bemiddelingsovereenkomst of contract u tekent. Indien een makelaar uw verwachtingen niet waar kan maken wilt u toch ook kosteloos de overeenkomst kunnen ontbinden? Er zijn ook makelaars die hun diensten aanbieden op basis van No Cure, No Pay.

• Verschil tussen intrekkingskosten en No Cure, No Pay

Bij het verkopen van je woning worden er vaak een aantal makelaars uitgenodigd. Hieruit wordt gekozen welke de opdracht tot aankoop of verkoop wordt gegunt. De afspraken die je maakt worden vastgelegd in een overeenkomst tot bemiddeling. Maar in die overeenkomst wordt vaak gebruik gemaakt het artikel intrekkingskosten.

1. Intrekkingskosten is een soort boete die je moet betalen wanneer je een opdracht tot dienstverlening weer intrekt of opzegt. Zeg maar en soort boeteclausule, wat wel op kan lopen tot meer dan 1250 euro.
2. Er zijn ook makelaars die werken op basis van No Cure, No Pay, wanneer de klant de opdracht in zou trekken zijn daar geen kosten aan verbonden.

• Duidelijke taal

Bespreek duidelijk van tevoren of je wel of niet iets moet betalen wanneer je de opdracht intrekt, en hoeveel dat is. Ik heb wel eens meegekregen dat verkopers de woning uit de verkoop wilden halen en 2% courtage moesten betalen. Dat is erg zuur wanneer het verkooptraject niet het beoogde resultaat oplevert.

• Wat is er afgesproken

Kijk dus als consument heel goed naar wat je hebt afgesproken en hoe dat in de overeenkomst is vastgelegd. Laat de gemaakte afspraken duidelijk omschrijven zodat daar geen meningsverschil over kan ontstaan voordat je een handtekening zet, want voorkomen is beter dan genezen

J

Geen

K

Kadaster

Wat doet het kadaster?

Hier is informatie over bepaalde percelen aan te vragen. De makelaars en notarissen hebben meestal tegen betaling een abonnement om direct online data op te halen. De consument kan ook tegen betaling informatie ophalen. Het kadaster beheert het openbaar register van onroerende zaken en de daarop gevestigde rechten. Daarnaast geeft het informatie over de grootte van een grondoppervlak, of er een bevel tot bodemsanering is, of het pand op de monumentenlijst staat, of er eventuele bezwaring is met zakelijke rechten (zoals hypotheek, erfdienstbaarheden e.d.) en welk kadastraal nummer het stuk grond heeft.

Enkele gegevens die zijn op te vragen:

• Wie is de gerechtigde of eigenaar van een woning of perceel?
• Wat is de waarde of de koopsom van dit huis?
• Zitten er op dit perceel recht van overpad, een hypotheek of andere beperkingen?
• Geldt er recht van overpad? Rusten er hypotheken of beslagen op een woning of perceel? Zijn er beperkingen voor het gebruik?
• Wat is het bouwjaar van dit huis?
• Waar loopt de grens van dit perceel?

Kluswoning

Wat is een kluswoning?

Het woord zegt het al, dat is een woning waaraan geklust moet worden. Meestal hebben we het dan niet over een woning waar alleen de badkamer of keuken van vervangen dient te worden. Vaak is het een gedateerde woning die bijvoorbeeld niet aan de huidige eisen voldoet. Er zijn allerlei verschillende kluswoningen.

• Koper: Maak een rekensom

Belangrijk bij kluswoningen is de rekensom. Schakel deskundige hulp in zoals een (aankoop) makelaar, aannemer en bouwkundig inspecteur om de kosten in kaart te brengen. De aankoopmakelaar kan op basis van de nog te maken kosten relatief goed de marktwaarde inschatten. Houd er ook rekening mee dat klussen qua tijd en kosten meestal tegenvalt.

• Hoe presenteer je een kluswoning?

Dat is een kunst op zich. Indien klussen vóór de verkoop teveel werk is kunnen wij dat traject overnemen. Wij werken samen met verschillende bedrijven om een goede presentatie neer te zetten. De kosten worden vaak dubbel en dwars terugverdient omdat de woning zo beter gepresenteerd wordt. Ook kunnen we een presentatie in 3D maken zodat de geïnteresseerde alvast een beeld krijgt hoe het eruit kan komen te zien.

Koopovereenkomst

Wat is een Koopovereenkomst?

Een koopovereenkomst is niets ander dan het het in een overeenkomst vastleggen van de afspraken die zijn gemaakt. Bij het kopen van een huis zijn dat onder andere:

• Wat is er gekocht?
• Tegen welke prijs?
• In welke staat?
• Tegen welke voorwaarden?
• Van wie is gekocht?
• Wie heeft gekocht?
• Wanneer wordt er geleverd?
• Wanneer rechtsgeldig?

Van rechtswege is een deal bij het kopen van een huis pas rechtsgeldig wanneer de handtekeningen op de overeenkomst staan. De koper heeft daarna nog 3 dagen bedenkt, de verkoper niet. Een mondelinge deal is dus niet rechtsgeldig bij het kopen of verkopen van een huis.

Het is belangrijk om te weten of je een huis koopt van de eigenaar. In het kadaster kun je controleren wie de eigenaar is. Bij erfgenamen wordt dat wat lastiger en is een verklaring van erfrecht nodig om te zien welke personen de eigenaren zijn.

• Voorlopige overeenkomst?

Ook wordt er wel gesproken over een “voorlopige” koopovereenkomst. In de volksmond wordt hier de overeenkomst mee bedoeld omdat veel mensen denken dat die voorlopig is. De voorlopige overeenkomst wordt alleen zo genoemd omdat er vaak ontbindende voorwaarden in zijn opgenomen. Indien er een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden gaat de koop niet door. Vandaar het woord voorlopig.

• Geldigheidsduur

De koopovereenkomst blijft ook geldig na het transport bij de notaris. Let op: de akte van levering is dus geen vervanging voor de koopovereenkomst. De koopovereenkomst wordt in de meeste gevallen opgesteld door de makelaar. Ook de notaris kan een koopovereenkomst opstellen.

Kopersmarkt

In de woningmarkt wordt gesproken over een verkopersmarkt en een kopersmarkt. Bij een verkopersmarkt heeft de verkoper het grotendeels voor het zeggen en in een kopersmarkt de koper.

• Veel aanbod

Indien er veel aanbod is en relatief weinig kopers heeft de koper het voor het zeggen. Er is in zo’n markt voldoende keuze voor een goede onderhandelingspositie van de koper.

• Op meerdere huizen tegelijk bieden

In het verleden heb ik meegemaakt dat geïnteresseerden op meerdere woningen tegelijk boden. Ze verhogen daarmee de druk op de verkoper en daarmee meer in control dan de verkoper. Je hebt een goede makelaar nodig die jouw belangen behartigt en beschermt tegen emotionele beslissingen.

• Bedenktijd

De koper heeft 3 dagen bedenktijd maar de verkoper niet. Houdt er dus rekening mee dat wanneer de handtekening op de koopovereenkomst is gezet je als verkoper niet meer terug kunt. De koper kan binnen 3 dagen na ter handstelling van de koopovereenkomst nog zonder opgave van reden afzien van de koop.

• Conclusie:

In een kopersmarkt heeft een koper een betere uitgangspositie dan de verkoper. Veel aanbod en weinig kopers zorgt ook voor prijsdalingen of keiharde onderhandelingen waarbij de koper in het voordeel is.

Kosten koper

Wat is Kosten Koper (k.k.)?

Het woord zegt het eigenlijk al, Kosten Koper. De koper betaal de kosten zoals de notariskosten, kadasterkosten en overdrachtsbelasting. In de presentaties staat vaak aangegeven k.k. hetgeen kosten koper betekent.

• Kosten koper – wat valt eronder?

Onder de ‘kosten koper’ vallen overdrachtsbelasting, notariskosten en registratie van de kadastrale rechten bij het kadaster. Dit zijn de wettelijk bijkomende kosten bij de aanschaf van een bestaande woning.

• Overdrachtsbelasting

Ook wel ‘verhuisboete’ genoemd. Iedereen die een bestaande woning of vakantiewoning koopt, betaalt een percentage aan overdrachtsbelasting. Overigens geldt voor winkel- of bedrijfspanden een hoger belastingpercentage. Voor nieuwbouw wordt geen overdrachtsbelasting in rekening gebracht maar BTW. De regels zijn per 1-1-2021 veranderd waardoor er vrijstelling voor verschillende groepen is ontstaan. Voor beleggers en investeerders is juist het percentage verhoogd. Laat je hierover dus goed informeren voordat je een bod doet.

• Notariskosten

Bij de aankoop van een bestaande woning stelt een notaris altijd twee aktes op. De overdrachtsakte of leveringsakte en de hypotheekakte. De overdrachtsakte is het bewijs van bezit van het onroerend goed. De hypotheekakte is de afspraak tussen de woningbezitter en de geldverstrekker dat de woning als onderpand dient in ruil voor de hypothecaire lening. De notariskosten zijn meestal rond de € 750,- / € 1000,-

• Kadastrale rechten

Het kadaster brengt kosten in rekening voor het registreren of wijzigen van eigenaar en hypotheekrecht in het kadastraal register. Deze kosten worden via de notaris in rekening gebracht en zijn veelal inbegrepen bij de hierboven genoemde notariskosten.

• Overige kosten

Naast de wettelijke kosten, zijn er nog veelgemaakte andere kosten die bij de aanschaf van een woning komen kijken. Strikt genomen vallen deze kosten niet onder de definitie, maar worden vaak toch tot de ‘kosten koper’ gerekend. Hieronder staat een overzicht van alle mogelijke extra kosten die komen kijken bij de aanschaf van een woning.

• Makelaarskosten

Bij de aankoop van een woning wordt vaak een aankoopmakelaar ingeschakeld. De makelaar helpt bij het zoeken, bezichtigen en onderhandelen. Meestal ontvangt de makelaar een vast bedrag voor de aankoopbegeleiding.

• Bouwtechnische keuring

Ook vaak bouwkundige keuring genoemd. Veel mensen laten een onafhankelijk bureau naar de staat van de woning kijken, zodat eventuele verborgen gebreken aan het licht komen. De kosten van een bouwkundig rapport ligt meestal tussen de 300 en 400 euro.

• Taxatiekosten

Om een hypotheek te kunnen krijgen wil de hypotheekverstrekker weten wat de staat en waarde van het onroerend goed is. Daarom is een taxatierapport in de meeste gevallen verplicht. De kosten van een taxatierapport ligt meestal tussen de 450 en 550 euro. (2020)

• Afsluitprovisie

Ook wel advies- en afsluitkosten genoemd. Bij de aankoop van een woning nemen de meeste mensen een financieel adviseur in de armen. Samen wordt bekeken welke hypotheek het beste past. De financieel adviseur berekent voor het geleverde advies een afsluitprovisie. Dit bedrag is meestal 1% van de aankoopsom.

• Bankgarantie

Ook wel garantiestelling genoemd. De verkoper vraagt meestal om een aanbetaling van 10% van de aankoopsom. Deze zogeheten waarborgsom wordt overgemaakt aan de notaris en geeft de verkoper de zekerheid dat de koper het huis ook echt wil kopen. Wanneer er op dat moment onvoldoende geld beschikbaar om een waarborgsom te storten, kan de bank worden gevraagd een bankgarantie op te stellen. De kosten hiervan ligt meestal rond de € 300,-.

• Nationale Hypotheekgarantie

Onder bepaalde voorwaarden kan bij de aankoop van een woning Nationale Hypotheekgarantie worden afgesloten. De NHG staat garant wanneer iemand onder bepaalde omstandigheden zijn hypotheek niet meer kan betalen. De eenmalige aanvraag voor NHG bedraagt meestal 1% van de aankoopsom. Bekijk de website van NHG voor de laatste percentages.

• Bereidstellingsprovisie

Ook wel verlengingsprovisie genoemd. Een hypotheekverstrekker brengt een hypotheekofferte uit met een beperkte geldigheidsduur. Wanneer de offerte verlengt moet worden, wordt een provisie in rekening. Deze provisie is vaak 0,25% per maand over het geoffreerde hypotheekbedrag. Op deze wijze behoudt de aanvrager de geoffreerde rente. Het verlengen van de offerte kan alleen uit wanneer de rente in de tussentijd is gestegen.

• Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet wordt afgesloten wanneer iemand een nieuwe woning koopt en zijn oude woning nog niet heeft verkocht. De overwaarde die vrijkomt uit de verkoop van de oude woning, wordt gebruikt om een deel van de nieuwe woning mee te financieren. Aangezien de koper pas over dit bedrag beschikt wanneer hij zijn oude woning heeft verkocht, leent hij ter overbrugging een bedrag ter grootte van de overwaarde van de oude woning om de nieuwe woning toch te kunnen financieren. Over dit krediet wordt rente betaald aan de kredietverstrekker. De rente is aftrekbaar en wordt in veel berekeningen tot de kosten koper gerekend. De kosten hangen af van de marktrente en de hoogte van het krediet.

• Boeterente

Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden brengt een bank boeterente in rekening wanneer eerder dan afgesproken een hypothecaire lening wordt afgelost. Bij aankoop van een nieuwe woning wordt in veel gevallen de hypotheek van een vorige woning niet meegenomen naar de nieuwe woning. De hypotheek op de oude woning wordt dus vroegtijdig beëindigd waardoor de bank een boeterente in rekening brengt. De hoogte van de boeterente is vaak de door de bank misgelopen rente. De hypotheekadviseur kan je hierover informeren.

• Afkoopsom erfpacht

Veel Nederlandse gemeenten hanteren een erfpacht systeem over de grond waarop een woning staat. Een woningeigenaar kan er voor kiezen om de jaarlijkse erfpachtcanon aan de gemeente te betalen. Ook kan een nieuwe woningeigenaar besluiten om de erfpacht eenmalig eeuwigdurend af te kopen. Het afkopen van de erfpacht is fiscaal aftrekbaar en kan tevens worden meegefinancierd in de hypotheek. De hoogte van de afkoop van de erfpacht is per gemeente verschillend en hangt van het (gedeelde) grondoppervlak af.

• Verhuis- en inrichtingskosten

Dit zijn alle kosten die komen kijken bij de organisatie van de verhuizing zelf, zoals het inhuren van een verhuisbedrijf en de kosten die worden gemaakt om de woning in te richten. Dat deze kosten voor de koper zelf komen spreekt voor zich.

• Verschil kosten koper en vrij op naam

Bij k.k. betaalt de koper de kosten en bij v.o.n. de verkoper. Meestal worden de woning bij bestaande bouw k.k. aangeboden terwijl dit bij nieuwbouw vaak v.o.n. is. Echter kan een verkoper bij bestaande bouw er ook voor kiezen de woning v.o.n. aan te bieden om meer traffic naar te woning te krijgen. Makelaars organiseren soms de vrij op naam dagen of weken. Hierbij wordt de woning “tijdelijk” vrij op naam aangeboden. Dit kan voor de koper zeer interessant zijn. Let op: makelaars geven hierbij de geïnteresseerden de indruk dat er niet is te onderhandelen maar niets is minder waar. Ook wanneer een woning vrij op naam wordt aangeboden kan er in de meeste gevallen worden onderhandeld.

Kruipruimte

Wat is een kruipruimte?

Dit is een lage ruimte van circa 80 cm onder het huis. Het woord zegt het eigenlijk al, daar kun je veelal alleen maar kruipend doorheen komen. Via het kruipluik kom je in de kruipruimte. Dit kruipluik bevindt zich vaak bij de voordeur onder de deurmat. Het grootste gedeelte ligt onder het maaiveld en op de bodem ligt meestal een laagje zand. De hoogte is vaak verschillend per woning.

• Meer over de kruipruimte

In de kruipruimte wil ook nog wel eens bouwafval blijven liggen wat eigenlijk afgevoerd moet worden. Is de kruipruimte vochtig? Dan ligt dit meestal aan de ventilatie. Zo’n ruimte moet goed worden geventileerd. In sommige gebieden staat de kruipruimte (door het hoge water) onder water.

L

Levering (van een huis)

De levering van een woning of appartement is opgesplitst in twee delen. Bij de juridische levering wordt het perceel met de woning op naam van de koper gezet. Dit gebeurt middels het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris. Ook wel transportakte genoemd.

De feitelijke levering vindt plaats bij de sleuteloverdracht. (Levering huis) Het kan ook voorkomen dat de sleuteloverdracht eerder plaats vindt dan de juridische overdracht.

De levering van een huis is een onderdeel van de eigendomsoverdracht. Zonder de levering van een woning vindt er geen eigendomsoverdracht plaats en kan het eigendom van het huis dus niet overgaan op de koper. In Nederland staat in de wet dat de levering plaatsvindt door middel van een akte bij de notaris.

• Notariële akte

De levering vindt plaats door het tekenen van een notariële akte en inschrijving van deze akte bij het Kadaster. Het Kadaster houdt een register bij waarin alle huizen geregistreerd zijn. Het Kadaster is openbaar dus iedereen kan dit inkijken en zien dat jij de eigenaar van de woning bent.

In de wet staat dat het verplicht is dat deze akte bij de notaris wordt getekend. Als dit niet gebeurt, is er geen levering en wordt de koper geen eigenaar van de woning. Deze akte wordt de akte van levering genoemd. Naast deze akte van levering moet de verkoper ook bevoegd zijn om de woning te verkopen en moet er een getekende koopovereenkomst zijn.

• Levering Nederlands Recht

Levering is in het Nederlands recht een vast onderdeel van de eigendomsoverdracht. Het omvat het geheel aan handelingen dat tot doel heeft een goed van het vermogen van een vervreemder in het vermogen van een verkrijger te doen overgaan. Zonder levering is de eigendomsoverdracht niet compleet en kan het eigendom van een goed dus niet overgaan.

Leveringsakte

Wat is een leveringsakte?

De leveringsakte wordt ook wel de akte van levering genoemd wordt door een notaris opgemaakt bij de eigendomsoverdracht van de woning. De notaris laat deze akte registreren bij het Kadaster. Ook wel eigendomsbewijs genoemd. Korte tijd voordat de overdracht van de woning plaats vindt krijgen kopers, verkopers, verkopend en aankoopmakelaar een concept van de leveringsakte ter controle door de notaris toegezonden.

• Gemaakte afspraken nakomen

De makelaars zien erop toe dat de gemaakte afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst door de notaris in de leveringsakte zijn verwerkt. let op: Deze akte is geen vervanging van de koopovereenkomst. De gemaakte afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst blijft na transport / overdracht geldig en wordt aan de leveringsakte gehecht.

M

Machtiging notaris

Machtiging Notaris en Machtiging Tekenen

Koper(s) en verkoper(s) kunnen bij de notaris een machtiging tekenen. Het kan voorkomen dat een koper of verkoper niet aanwezig kan zijn tijdens de overdracht bij de notaris. De oplossing is van tevoren een machtiging tekenen.

• Ruim van tevoren tekenen

Wacht niet tot het laatste moment maar wanneer het duidelijk is wanneer je niet aanwezig kunt zijn. Maak op tijd een afspraak om een machtiging te tekenen. Vergeet niet de legitimatie mee te nemen zodat de notaris dit kan controleren. Dat is namelijk verplicht.

• Buitenlandse notaris

Bent u tijdens de overdracht in het buitenland kunt u ook een machtiging bij een buitenlandse notaris tekenen. Deze notaris zorgt ervoor dat deze machtiging bij de notaris in Nederland komt. Ook in het buitenland moet u zich bij de notaris legitimeren.

• Wie betaald de volmacht?

Als koper mag je meestal de notaris kiezen, de koper betaald immers de notariskosten. Indien er gebruik wordt gemaakt van een volmacht, betaald de volmachtgever de notaris. Ieder betaald z’n eigen kosten tenzij in overleg iets anders is afgesproken. Denk er dus goed aan tijdens het onderhandelen dat er een geschikte datum afgesproken wordt. De medewerkers van ons kantoor kunnen tevens aan de notaris aangeven welk voorkeurstijdstip u wenst zodat u bij het transport aanwezig kunt zijn.

Maisonnette

Wat is een maisonnette?

Een maisonnette is een woning in een groter gebouw. In zo’n gebouw zijn meerdere verdiepingen aanwezig en het appartement bestaat uit 2 woonlagen. Normaal gesproken bestaat een appartement uit 1 woonlaag. Het woord maisonnette komt uit het Frans en betekent huis. Het woord ette betekent uitgang van verkleining. De trap in het plaatje vertelt dat dit appartement een maisonnette is.

• Volledig huis binnen een complex

Je zou het kunnen zien als een volledig huis met 2 woonlagen binnen een groot appartementencomplex. Veelal bevindt zich de woonkamer en keuken op de eerste woonlaag en de slaapkamers met badkamer op de tweede verdieping. Natuurlijk zijn er ook afwijkende maisonnettes. Wanneer zich deze op de bovenste verdieping bevind kan er ook een zolder bij inbegrepen zijn. In zo’n geval kan het voorkomen dat het appartement / huis uit 3 woonlagen bestaat.

• Penthouse

Wanneer zich een appartement zich op de bovenste verdieping bevindt wordt vaak gesproken over een penthouse. Meestal bestrijk dit appartement de volledige bovenverdieping of bijvoorbeeld de helft van het gebouw. Een penthouse is over het algemeen veel duurder dan een appartement op een lager gelegen verdieping.

• Makelaar

De makelaar is een bemiddelaar en kan per woning maar één opdracht aanvaarden. Hierbij wordt onderscheid  gemaakt tussen aankoopmakelaar en verkoopmakelaar. Wilt u een huis kopen of verkopen en bent u op zoek naar een goede makelaar? Dan hoeft u niet verder te zoeken, u bent u aan het beste adres.

• Aankoop en Verkoop Makelaar

Of het nu gaat om aankoopbegeleiding of het verkopen van een huis, bij ons kunt u voor al deze diensten terecht, meer dan 10 jaar zijn wij actief in de regio en hebben een unieke strategie ontwikkeld waardoor we regelmatig huizen voor de vraagprijs verkopen en zelfs daarboven. Wij bieden dezelfde kwaliteit als de “traditionele” makelaars maar zetten veel meer kanalen in om uw huis veel sneller en tegen een hogere prijs te kunnen verkopen. Met minder bezichtigingen sneller verkopen dat wil toch iedereen?

• Makelaars Kantoor – makelaarskantoor

Wanneer u besluit een woning te (ver)kopen gaat u op zoek naar de juiste makelaar. Een verkoopmakelaar of aankoopmakelaar behartigt úw belangen bij het (ver)kopen van een woning en helpt u zorgeloos een woning te (ver)kopen. Er zitten grote verschillen in kwaliteit van makelaars en de makelaarskosten. Steeds meer mensen gaan voor het (ver)kopen van een woning voor een makelaar die ook online actief is en die de beste prijs/kwaliteit biedt.

• Gaat u een woning (ver)kopen?

Makelaars helpen graag bij de aankoop of verkoop van uw huis, door onze uitgekiende strategie bent u van succes verzekerd, zowel voor de aankoop als verkoop begeleiden wij het gehele traject van bezichtiging tot (en zelfs daarna) de overdracht bij de notaris zodat u alleen maar na hoeft te denken over de leuke zaken. Wij betrekken u volledig bij het proces en houden u van elke stap op de hoogte. Alles gaat in goed overleg.

Zoekt u een makelaar voor de verkoop van uw huis? Of een makelaar voor de aankoop van uw droomhuis? Wees slim en nodig makelaars uit voor een gratis adviesgesprek. Het eerste gesprek is vaak geheel gratis en verplicht u tot niets.

• Ook uw aan en/of verkopend makelaar

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom u wilt weten wat uw woning op dit moment waard is:

• Op basis van de geschatte verkoopwaarde wilt u een beslissing nemen of u wel of niet uw huis gaat verkopen!
• U bent zich aan het oriënteren op de huizenmarkt en wilt weten wat uw (financiële) mogelijkheden zijn om een andere woning terug te kopen.
• U wilt om welke reden dan ook weten wat is de huidige overwaarde op uw woning is.

Makelaars beschikken over veel marktgegevens en recente verkooptransacties zodat we op basis van een vrijblijvend bezoek een goede inschatting kunnen maken van uw koop en/of verkoop mogelijkheden. De woning aanbieden via NLVERHUIST is gratis.

Makelaarscourtage

Wat is makelaarscourtage?

De makelaarscourtage is de vergoeding voor de diensten van de makelaar bij de aankoop of verkoop van uw huis. Veel makelaars werken tegenwoordig met deeldiensten en prijsafspraken. De te betalen makelaars-courtage is veelal een percentage van de (ver)koopsom die van tevoren is afgesproken met de opdrachtgever. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst. Let erop dat de makelaar inclusief BTW communiceert. Er zijn namelijk nog steeds makelaars die een makelaarscourtage neerleggen van exclusief BTW.

• Vast bedrag

Je ziet ook steeds vaker dat makelaarskosten bestaan uit een vast bedrag. Ook makelaarscourtage op basis van prestatiebeloning wordt steeds meer gebruikt. Hierbij ontvangt de makelaar een extra vergoeding wanneer de woning tegen een hogere prijs wordt verkocht.

• Intrekkingskosten

Naast de makelaars-courtage rekenen veel makelaars intrekkingskosten bij het uit de verkoop halen van de woning, ook behoren opstartkosten en promotiekosten tot het totaalplaatje. Laat u dus vooraf goed informeren over de totale makelaarskosten.

• Overige makelaarskosten

Ook rekenen veel makelaars opstartkosten en/of presentatiekosten. Laat u dus eveneens goed voorlichten door de makelaar en maak goede afspraken. De courtage is alleen maar de vergoeding voor de werkzaamheden van de makelaar. Veelal worden de overige kosten apart berekend.

Makelaarskosten

Wat zijn de makelaarskosten of kosten van de makelaar?

Voor een huis verkopen rekent de makelaar kosten, dat zijn veelal kosten die gemaakt moeten worden om de woning goed te kunnen presenteren. Ook rekent de makelaar een vergoeding voor de werkzaamheden die hij of zijn kantoor verricht. Dit noemt men courtage.

Makelaarskosten kunnen bestaan uit:

• Courtage – vergoeding aan de makelaar voor het aan of verkopen van je huis
• Opstartkosten – fotograaf, styling, overige presentatie e.d.
• 360 graden en/of hoogte foto’s
• Plattegronden en 3D compilaties
• Film – woning/ presentatiefilm
• Open huis deelname(n)
• Funda – diverse mogelijkheden om je woning op te laten vallen
• Facebook campagnes
• Advertentiekosten – adverteren in regionale kranten
• Flyers – (laten) verspreiden van woon/presentatie flyers
• Overige kosten

Transparante tarieven

Ook andere kosten kunnen door makelaars worden berekend. Zorg ervoor dat alles helder en transparant is voordat je een handtekening op de bemiddelingsovereenkomst zet.

Mandelig (perceel/terrein)

Een mandelig perceel is een stuk grond waarvan je mede-eigenaar bent. Het is vaak een (al dan niet afgesloten) terrein. Het kan ook een pad of straat zijn. Het is een perceel dat een gemeenschappelijk nut heeft zoals eroverheen lopen, fietsen of rijden. Het kan ook een gemeenschappelijk nu van parkeren zijn. 

Bekijk ook: Wat is de waarde van een mandelig perceel? >>

Marktwaarde

Wat is de marktwaarde van een huis?

Marktwaarde is de waarde van een woning die onder normale omstandigheden op de markt (woningmarkt) wordt aangeboden en verkocht. De marktwaarde wordt tegenwoordig ook door taxateurs gebruikt. Vroeger sprak men van vrije verkoopwaarde maar tegenwoordig wordt onder andere door hypotheekadviseurs en banken de term marktwaarde gebruikt. In de volksmond wordt nogal eens gesproken over taxatiewaarde.

• Werkelijke waarde

Je zou de marktwaarde ook kunnen omschrijven als de werkelijke waarde van een huis. De waarde die men werkelijk betaalt voor een huis, los van de taxatiewaarde. Taxatiewaarde is de waarde die een taxateur aan de woning toekent. Over het algemeen kunnen we stellen dat een waarde subjectief is maar de geldverstrekker wil toch enige zekerheid voordat er een hypotheek wordt goedgekeurd.

Meldingsplicht

Wat is meldingsplicht van de verkoper?

De meldingsplicht (art. 17 van het Burgerlijk Wetboek) van de verkoper houdt in, dat hij (bouwkundige) gebreken die hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Zowel de verkopend als de aankopend makelaar zullen hiernaar vragen. Dit geldt niet voor gebreken die duidelijk zichtbaar zijn voor de koper. Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper.

Denk bijvoorbeeld aan het recht van de buurman om van het pad gebruik te maken. Of de melding dat bij een appartement de parkeerplaatsen op het appartementsterrein voor algemeen gebruik zijn. Als u uw woning verkoopt is het raadzaam een vragenlijst in te vullen. Ook de koper kan de verkoper een vragenlijst voorleggen. Door deze vragenlijst correct en volledig te beantwoorden, vervult de verkoper zijn mededelingsplicht voor de betreffende onderwerpen.

• Informatieplicht

Makelaars hebben hiervoor standaard formulieren (de vragenlijsten) die u toegezonden krijgt na akkoord om de woning te mogen verkopen. In enkele gevallen wordt er geen vragenlijst ingevuld zoals bij een erfenis of wanneer de verkoper de woning zelf nooit heeft bewoond. Laat u hierover vrijblijvend ons adviseren. Via downloads op deze website kun je de formulieren ook downloaden.

• Vragenlijst informatie voor koper

Op de vragenlijst kan de verkoper een gebrek of gebreken melden. Alles wat een gebrek is moet gemeld worden. Dat kan gaan van een kleine barst in een wasbak of een gebrek aan de fundering. Lekkage of lekkage wat verholpen is moet eveneens gemeld worden. Is er twijfel over het invullen van de vragenlijst neem deze dan samen met de makelaar door tijdens de woningopname.

• Meldingsplicht burenhinder!

Als verkoopmakelaar kunnen we voor het dilemma komen te staan, wel of niet melden van “nare” buren. De koper van een huis krijgt er ongevraagd de buren bij, en dat kunnen vreselijke, onmogelijke buren zijn.

• Vertellen of verzwijgen?

Niet iedere vorm van burenhinder hoeft gemeld te worden aan een koper. Alleen als de verkoper zich ervan bewust moet zijn dat ook de koper onafwendbaar zal worden geconfronteerd met onrechtmatige hinder van de buren, zal de verkoper dit wel moeten melden.

Miniwebsite woning

Wat is een miniwebsite?

Een miniwebsite is een kleine website van een huis. Op zo’n website ligt de focus op één woning in plaats van meerdere woningen. Je kunt er vaak alle details op kwijt die nodig zijn om de woning goed te presenteren. Meestal zijn deze miniwebsites qua stijl erg mooi om een koper te verleiden een afspraak voor bezichtiging te maken. Ook een aanvraag voor bezichtiging of de brochure downloaden kan vaak op zo’n website.

• Vindbaarheid

Meestal wordt zo’n miniwebsite op een aparte domeinnaam geregistreerd waarin vaak de straatnaam, huisnummer en plaats in voorkomen. Meestal scoren ze niet zo hoog in de zoekmachines zoals Google terwijl Funda dat wel doet. Je kunt de site wel goed delen via Social Media zodat de woning binnen een bepaalde doelgroep binnen komt. Daarnaast kun je via andere promotiekanalen de woning extra onder de aandacht brengen. Ook visitekaartjes met een URL van de woning maken vaak deel uit van de promotie.

• Meerwaarde van een miniwebsite

Het is vooral mooi om te zien en onderscheidend voor makelaars. De traffic naar zo’n website is vaak gericht en moet vooral komen van de promotie waarin de URL wordt genoemd. In tijden waarin woningen als warme broodjes over de toonbank gaan heeft het geen meerwaarde ten aanzien van de verkoop maar is het vooral een site waarmee de makelaar en ook de verkopers kunnen pronken.

MJOP (Meer Jaren Onderhouden Planning)

Wat is een MJOP / Meer Jaren Onderhouds Planning?

Sommige verkopers hebben geen idee waar je het over hebt als je het woord MJOP gebruikt. Dit staat voor Meerjaren Onderhoudsplan en is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud plaats moet vinden. Tevens staan er de kosten van het onderhoud in vermeld. Dit rapport heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de Vereniging van Eigenaars. Vaak staat hierin het toekomstig onderhoud beschreven van bijvoorbeeld het dak, de gevels, de kozijnen en het trappenhuis.

Wanneer er een Meer Jaren Onderhouds Planning aanwezig is, is het voor de eigenaren duidelijk wanneer er onderhoud plaats vindt. Hiervoor wordt vaak maandelijks gereserveerd. Zonder reserveringen zou het kunnen gebeuren dat een dak vervangen moet worden terwijl er geen geld is. Vooral bij kleine Verenigingen van Eigenaren ontstaat wel eens het probleem dat er niet genoeg is gereserveerd voor onderhoud.

• Wat staat er in een MJOP?

In het MJOP zijn drie elementen van het groot belang.

• Bouwdeel: het MJOP moet laten zien over welk bouwdeel het gaat (kozijnen, gevel, dak, dakgoot, etcetera).
• Cyclus: het MJOP moet laten zien hoe lang een bepaald bouwdeel mee gaat en wanneer er dus herstel of vervanging plaats moet vinden.
• Kosten: tot slot moet er in het MJOP staan wat de kosten voor herstel of vervanging zijn van de bouwdelen.

Monument

Wat is een monument?

Een monument is een overblijfsel dat om de cultuurhistorische of wetenschappelijke waarde gezien wordt als algemeen belang. Het zijn overblijfselen van kunst, cultuur, architectuur of nijverheid. In Nederland zijn er 4 typen monumenten: rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten en beschermde stadsgezichten of dorpsgezichten.

Onderhoud of restauratie aan zo’n object is vaak erg kostbaar. Er zijn een aantal regelingen waar u misschien gebruik van kunt maken om een restauratie mee te financieren.

• Informatiepakket Monumentaal wonen

De informatieve gids ‘Monumentaal wonen’ maakt u kort en bondig wegwijs in de wereld van monumentzorg en geeft essentiële informatie over de aanschaf, restauratie en het behoud van rijksmonumenten en de financiering daarvan. U krijgt hiermee inzicht in wat het betekent om een huis te hebben en te onderhouden met een monumenten status, welke relevante organisaties er zijn, wat deze voor u kunnen betekenen bij wie u terecht kunt voor bepaalde zaken.

N

Nationale Hypotheek Garantie

Nationale Hypotheek Garantie – NHG – (Rijksoverheid)

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot € 310.000,-. (2020) Met de NHG leent u veilig. Is bij verkoop van uw woning de opbrengst onvoldoende om uw hypotheek af te lossen? Dan neemt de NHG de restschuld van u over. Ook krijgt u korting op uw hypotheekrente. Uw hypotheekadviseur of bank kan zien of u in aanmerking komt voor de NHG. Uw hypotheekadviseur of bank kan de NHG ook voor u aanvragen.

• Grensbedrag NHG

Op 1 januari 2020 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar € 310.000,- gegaan en per 1-1-2021 naar 325.000 euro. Bekijk altijd de website van de NHG voor de laatste updates.

• Kwijtschelden restschuld bij (gedwongen) verkoop woning

Het kan voorkomen dat u de hypotheek zelf niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als u:

• arbeidsongeschikt wordt;
• gaat scheiden;
• uw partner overlijdt.

Misschien moet u uw woning hierdoor gedwongen verkopen. Levert de verkoop te weinig op om de hypotheekschuld af te lossen? De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen kan, als u NHG heeft, uw restschuld onder bepaalde voorwaarden kwijtschelden. U moet er wel aan meewerken om de schuld zo laag mogelijk te houden. Laat u vooraf goed informeren over de mogelijkheden en beperkingen. Uw hypotheekverstrekker kan u hierover meer informatie geven.

• Hypotheek niet meer kunnen betalen

Heeft u een hypotheek met NHG en kunt u de hypotheek niet meer betalen? Dan kunt u  gebruikmaken van de Woonlastenfaciliteit (WLF). Hiervoor gelden wel voorwaarden:

• De betalingsproblemen zijn buiten uw schuld om ontstaan (bijvoorbeeld door werkloosheid, scheiding of als uw partner overlijdt).
• U moet op termijn de lasten weer kunnen betalen.

De woonlastenfaciliteit is een tijdelijke verlaging van de woonlasten om een moeilijke periode te overbruggen. U moet uw schuld zelf afbetalen. U spreekt met uw hypotheekverstrekker af wanneer en hoe u dat doet. Bron: Rijksoverheid

NEN 2580 meetinstructie

Wat zijn NEN 2580 Meetinstructies?

NEN-2580 geeft termen, definities en bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.

• Uniforme  NEN 2580  Meetinstructie

In aansluiting op NEN 2580 hebben de brancheorganisaties, waaronder VBO Makelaar, een uniforme meetinstructie opgesteld om duidelijkheid en uniformiteit te geven aan de makelaar/taxateur en de woonconsument. Deze meetinstructie is een aanvulling op de norm. Iedere georganiseerde makelaar/taxateur moet de NEN-norm en de meetinstructie gebruiken om het woonoppervlak, gebruiksoppervlak en de inhoud vast te stellen.

• Betrouwbaarheid

Over het algemeen zijn de woonoppervlaktes het tegenwoordige Gebruiks Oppervlakte Wonen van voorgaande jaren niet exact betrouwbaar. Iedereen had z’n eigen methode en van uniformiteit was niet echt spraken. Hier is een compleet inhaalslag gemaakt. Afmetingen uit het verleden kunnen dus ook lastig worden vergeleken met de huidige meetinstructie.

• Meetinstructie Bruto Inhoud:

1 – Meting van de bruto inhoud van een woning per bouwlaag

De stappen in deze meetinstructie gaan er vanuit dat de oppervlakte met de hand gemeten wordt. Het meten van de bruto inhoud van een woning kan ook gebeuren met daarvoor geschikte software.

• Principe:

1. de inhoud van de bouwlaag van een woning wordt gemeten door de totale verdiepingsoppervlakte van de bouwlaag te vermenigvuldigen met de (bruto) hoogte van die bouwlaag;
2. de totale verdiepingsoppervlakte van de bouwlaag van de woning betreft de oppervlakte gemeten vanaf het midden van de buitenste/scheidende muren, inclusief dragende en niet?dragende binnenmuren en inclusief nissen, trapgaten, vides, schalmgaten etc.;
3. de (bruto) hoogte van een bouwlaag wordt bepaald vanaf de bovenkant van de vloer tot en met de vloer van de bovenliggende bouwlaag of tot en met de bovenliggende dakconstructie;
4. bij de inhoud van een woning worden ook ruimten meegeteld welke een hoogte hebben van minder dan 1,50 meter met uitzondering van kruipruimtes;
5. bij het bepalen van de inhoud wordt er geen onderscheid gemaakt tussen woonruimte en overige inpandige ruimte;
6. bij de inhoud van een woning worden de inhoud van tot de woning behorende externe bergingen, of kelderbergingen bij appartementen en flats en/of de inhoud van overdekte gebouwgebonden buitenruimten niet opgeteld. Bij de bepaling van de bruto inhoud van een pand of complex meergezinswoningen, worden de binnen dat pand of complex aanwezige bergingen, kelderbergingen, inpandige parkeerplaatsen etc. wel meegenomen.

• Stap 1. Meet de verdiepingsoppervlakte

Meet de totale verdiepingsoppervlakte door langs de buitengevels te meten. Meet inclusief buitenmuren, binnenmuren, vides en trapgaten etc. In? en uitspringende bouwdelen aan de gevel met een doorsnede?oppervlakte kleiner dan 0,50 m², worden buiten beschouwing gelaten. Dat wil zeggen dat in geval van een nis in de gevel kleiner dan 0,50 m² deze gewoon tot de inhoud wordt gerekend en bij een uitspringend element, deze niet tot de inhoud wordt gerekend.

Bij woning scheidende muren wordt ?hart?op?hart? gemeten. Indien de dikte van de woningscheidende muren niet gemeten kan worden, wordt aangenomen dat deze 30 cm dik is. (Er dient dus 15 cm tot het hart van de muur aangehouden te worden).

1. Verdeel de totale oppervlakte in eenvoudig te meten oppervlakten door gebruik te maken van de standaard basisvormen zoals een rechthoek, een driehoek, een (halve) cirkel of een ellips. Houdt hierbij rekening met bijvoorbeeld een erker. In afwijking van de bepaling van de gebruiksoppervlakte wordt de gehele oppervlakte gemeten, dus ook wanneer het hoogste punt lager is dan 1,50 meter. Er is dus ook geen correctie voor trapgaten en vides.
2. Wanneer sprake is van variërende hoogte van de bouwlaag, onderscheid dan oppervlakten waarvoor de bouwhoogte eenduidig bepaald kan worden.
3. Totaliseer alle deeloppervlakten.

• Stap 2. Meet van deze bouwlaag de (bruto) hoogte

De (bruto) hoogte wordt bepaald vanaf de vloer tot en met de vloer van de bovengelegen bouwlaag. Indien de dikte van de (woningscheidende) vloer niet gemeten kan worden, wordt aangenomen dat deze 30 cm dik is. Indien het de bovenste bouwlaag is en er sprake is van een plat dak, wordt gemeten inclusief de dakconstructie. Voor de dikte van de dakconstructie wordt 30 cm aangehouden als deze maat niet bekend is. Indien sprake is van een schuin plafond in verband met een kapconstructie ga naar stap 4.

• Stap 3. Vermenigvuldig de verdiepingsoppervlakte met de (bruto) hoogte

Deze vermenigvuldiging levert de bruto inhoud per bouwlaag.

• Stap 4. Bepaal inhoud van bouwlagen met kapconstructie

Indien sprake is van een regulier zadeldak of lessenaarsdak wordt de inhoud van het gedeelte onder de schuine kap berekend door de verdiepingsoppervlakte van dit deel te vermenigvuldigen met het gemiddelde van de laagste en de hoogste hoogte. Bij het bepalen van deze hoogten wordt gemeten vanaf de vloer tot aan de (nok)balk. Als deze maat niet bekend is, wordt bij de gemeten hoogte 30 cm opgeteld voor de erboven gelegen balk tot en met het dak (de nok) van de woning.

Voer een eventuele correctie uit voor bijvoorbeeld dakkapellen.

Indien sprake is van een meer complexe dakconstructie, kan de bruto vloeroppervlakte in zodanige delen worden verdeeld dat op basis van een gemiddelde hoogte op overeenkomstige wijze kan worden gerekend.

• Stap 5. Ga naar de volgende bouwlaag (indien aanwezig)

Herhaal de stappen 1 tot en met 4.

• Stap 6. Bepaal de inhoud van de begane grondvloer

Deze stap wordt niet uitgevoerd voor het bepalen van de bruto inhoud van een woning binnen een pand of complex met meergezinswoningen (de ?inhoud achter de voordeur?).

Omdat steeds gemeten wordt vanaf de bovenkant van de vloer van een bouwlaag. Moet de inhoud van de vloer van de onderste bouwlaag nog bij de inhoud van de woning worden bijgeteld. Veelal is dit de begane grondvloer, maar er kan ook sprake zijn van een keldervloer of juist een ?zwevende? vloer als onderste bouwlaag.

Indien sprake is van een begane grondvloer, keldervloer of ?zwevende? vloer (ter plaatse de onderste vloer van de woning) dan wordt aangenomen dat deze 40 cm dik is.

Vermenigvuldig de bruto vloeroppervlakte van de onderste bouwlaag met de dikte van de vloer (40 cm). Indien bijvoorbeeld sprake is van een deels onderkelderde woning, of een woning die deels gelegen is boven een parkeergarage, kan de inhoud van de onderste bouwlaag mogelijk uit verschillende delen bestaan.

2 – Totaliseer de gevonden bruto inhoud per bouwlaag

Voor woningen binnen een pand of complex meergezinswoningen:

• Totaliseer de bruto inhoud per bouwlaag van de woning. Dit geeft de bruto inhoud van de (afzonderlijke) woning binnen het complex.

Voor eengezinswoningen of voor panden of complexen met meergezinswoningen:

• Totaliseer de bruto inhoud per bouwlaag van de woning (pand of complex) en tel hierbij de berekende inhoud van de begane grondvloer op. Dit geeft de bruto inhoud van de woning (pand of complex).

3 – Onderscheid inpandige ruimte en externe ruimte

Bij de woning worden de inhoud van tot de woning behorende externe bergingen, kelderbergingen bij appartementen en flats en/of de inhoud van overdekte gebouwgebonden buitenruimten niet opgeteld. Daarom is het relevant om eenduidig onderscheid te maken tussen externe bergruimte en inpandige ruimte.

Notaris

Wat doet een Notaris?

Een openbaar ambtenaar, die door de is Kroon benoemd, die bevoegd is om akten van overeenkomsten op te maken, te bewaren en afschriften en uittreksels af te geven. Bij sommige koop / verkoop transacties is een projectnotaris betrokken. Normaal gesproken kiest de koper de notaris die de overdracht van het registergoed behandeld. Indien er een projectnotaris is aangewezen behandeld deze de zaak. De koopovereenkomst wordt meestal door de verkopend makelaar opgesteld maar dit kan ook door de notaris worden gedaan.

• Gespecialiseerd jurist

Een notaris is een gespecialiseerde jurist op onder andere het gebied van onroerend goed. Je kunt geen huis kopen zonder zijn tussenkomst. Dit is wettelijk verplicht. Kort gezegd zorgt de hij/zij ervoor dat de feitelijke koop volgens de regels verloopt. Hij stelt in ieder geval de leveringsakte voor je op. Deze tekenen jij en de verkoper in zijn aanwezigheid; dit is het ‘passeren’ van de akte. Je eventuele hypotheekakte wordt ook door hem gemaakt.

• Werkzaamheden

Verder wordt er voor de inschrijving in de openbare registers gezorgd, zoals het Kadaster. En hij voert het onderzoek uit dat hiervoor nodig is. Ook de financiële afwikkeling gaat via de notaris. Jij stort als koper de koopsom op de zogenaamde derdenrekening van de notaris. Als alles in orde is, zorgt hij ervoor dat het geld uiteindelijk op de rekening van de verkoper terecht komt.

NVM makelaar

Wat betekent NVM Makelaar?

Nederlandse Vereniging van Makelaars

De NVM is met circa 4000 leden de grootste makelaarsvereniging van Nederland. Ze bestaat al ruim honderd jaar waarbij de makelaars zijn onderverdeeld in vakgebieden en regio’s. Het vestigingsbureau is gevestigd in Nieuwegein. De NVM is actief in alle marktsegmenten en geeft doelgerichte ondersteuning aan de aangesloten leden. Namens de leden zorgt de NVM voor krachtige belangenbehartiging richting overheid en politiek. Hetzelfde geldt voor de andere brancheorganisaties zoals VBO Makelaar, VastgoedPro en NVM. Wij hebben destijds gekozen voor VBO. Een no-nonsense brancheorganisatie zonder poespas.

• Vaktest – Praktijktoets

Aansluiting bij de NVM kan na het halen van de vaktest. Hier toetsen makelaars die in de regio werkzaam de kennis van makelaars in spé. Dit systeem is enorm verouderd en stuit op steeds meer kritiek. De vraag is in hoeverre bestaande makelaars en makelaarskantoren zitten te wachten op concurrentie.

• Periodiek kennis bij houden

Overigens geldt voor elke gecertificeerde makelaar dat hij/zij periodiek de kennis bij moet houden. In verband met het nieuwe taxatieregister NRVT is deze bijscholing aan het veranderen. De makelaar/taxateur moet per jaar een aantal PE punten halen. (Persoonlijke Educatie) Zijn “papieren” zijn 5 jaar geldig en in die 5 jaar moeten de benodigde punten worden behaald. Van verplichte aanwezigheidscursussen wordt het systeem langzaam gewijzigd naar een E-learning omgeving. Kennis bijhouden geldt zowel voor NVM makelaars als voor VBO en VastgoedPro makelaars.

NWWI

Wat is NWWI?

Taxatie-instituten controleren taxatierapporten na, ook wel valideren genoemd. Indien een taxateur in het taxatierapport te veel afwijkt van de waarden van het rekenmodel van het taxatie instituut. Moet de taxateur die afwijking onderbouwen. Dit is om fraude tegen te gaan. De taxateur wordt dus gecontroleerd door een externe onafhankelijke partij.

• Nederlands Woning Waarde Instituut

Een bekend instituut is het Nederlands Woning Waarde Instituut dat in 2009 werd opgericht. Een ander instituut is TaxateursUnie die samen is gegaan met NWWI. Taxateurs taxeren voor NWWI en staan ingeschreven in het taxatieregister NRVT.

• Waarom een taxatierapport?

Dit is ontstaan doordat de banken en geldvertrekkers zekerheid wensten. De bank verleent een krediet / hypotheek op het getaxeerde (verkochte) object. Een onafhankelijk iemand (de taxateur) moest dan de woning bekijken en daar een waarde aan koppelen. Deze taxateur moest onafhankelijk zijn. In de praktijk is gebleken dat niet elke taxateur even “onafhankelijk – “betrouwbaar” is als werd gedacht.

• Veranderingen

Met name de modelwaardes heeft veel stof doen opwaaien. Het validatie-instituut levert de modelwaardes aan en de taxateur moest er maar iets moois van maken. Dat is inmiddels achterhaald. De taxateur levert nu eerst zelf 3 vergelijkbare referenties voordat het systeem de modelwaardes vrijgeeft. Nog steeds komt het voor dat er transacties van totaal niet vergelijkbare woningen worden aangeleverd. Al met al heeft de taxatiewereld een enorme ontwikkeling meegemaakt met als doel betere taxaties. Met het nieuwe taxatieregister NRVT is de volgende stap gezet.

• Validatie

Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen.

Alleen taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen, kunnen zich bij het NWWI aanmelden. Inmiddels zijn ruim 4.600 taxateurs bij het Nederlands Woning Waarde Instituut aangesloten.

O

Onderzoeksplicht koper

Wat is onderzoeksplicht koper?

Van de koper wordt verwacht dat hij/zij de staat van de woning onderzoekt. Bijvoorbeeld als het gaat om kozijnen die zichtbaar verrot zijn, of scheuren in muren. De verkoper hoeft de koper daar niet uitdrukkelijk op te wijzen. Indien de koper een bouwkundige keuring uit laat voeren is er in grote mate voldaan aan de onderzoeksplicht. Sommige gebreken zijn al jaren bij de verkoper bekend maar niet direct zichtbaar. Dat moet gemeld worden.

• Verkoper verplicht te informeren

De verkoper is namelijk verplicht de koper te informeren over zaken die van belang kunnen zijn. Ernstige of onverwachte gebreken, zoals een lekkage, behoren daartoe. Gebreken die bij de bezichtiging ontdekt kunnen worden, kunnen later niet als verborgen gebrek worden benoemd en komen voor rekening van de koper. De onderzoeksplicht geldt ook voor juridische aspecten. Een goed voorbeeld daarvan zijn erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad. Verkoper is verplicht de gebreken of belemmeringen die hij weet te melden. Echter een verkoper hoeft geen onderzoek te verrichten die normaal gesproken aan de koper toebehoort.

• Uitspraak Hoge Raad

(Bron: siebert-becker)

Op 17 oktober 2014 . heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan of de voor de verkoper optredende makelaar verplicht is om ten behoeve van een (potentiële) koper onderzoek te doen naar hypotheekrechten of beslagen op het te verkopen onroerend goed, dan wel te waarschuwen voor de mogelijkheid daarvan.

• Hoge Raad oordeelt

De Hoge Raad oordeelt dat de vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Dat zou anders zijn als de (potentiële) koper aan de verkopende makelaar zou hebben gevraagd of het perceel bezwaard was.

• Mededelingsplicht

In beginsel geldt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid op de verkoper van onroerend goed een mededelingsplicht rust met betrekking tot de hem bekende informatie die voor de (potentiële) koper van essentieel belang is. Het gaat dan om de bij informatie welke bij de verkoper bekend is. Alleen in bijzondere omstandigheden zal een verkoper en ook de makelaar van de verkoper een onderzoeksplicht hebben. Om bepaalde informatie te vergaren en te delen. In het geval de (potentiële) koper aan de verkopende makelaar bijvoorbeeld expliciet vraagt naar het bestaan van een erfdienstbaarheid dan kan, volgens de heersende rechtspraak, de verkopende makelaar niet zonder nader onderzoek stellig een ontkennend antwoord geven.

• Onderzoek in belang van koper

Het uitgangspunt blijft echter dat de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de regel niet is gehouden tot het doen van onderzoek in het belang van de koper. Bij gebreke van bijzondere (bijkomende) omstandigheden. Valt dan inderdaad ook niet in te zien waarom een verkoopmakelaar, handelend ten behoeve van de verkoper als zijn opdrachtgever. Wel (eerder) tot een dergelijk onderzoek gehouden zou zijn.

• Fysieke eigenschappen

Voor kopers is en blijft het belangrijk om bij de aankoop van onroerende zaken zich volledig te laten informeren over de fysieke eigenschappen van de onroerende zaak en zo nodig daarover nadere vragen te stellen. In sommige gevallen kan de onderzoeksplicht zover gaan dat van een (potentiële) koper verwacht wordt dat hij een bouwkundig onderzoek laat uitvoeren, vooral bij oudere onroerende zaken waarbij gebreken verwacht kunnen worden. De (potentiële) koper mag overigens wel uitgaan van de juistheid van de door de verkoper gedane mededelingen. Laat een (potentiële) koper na om vragen te stellen of een onderzoek in te stellen, dan kan een feitenrechter dat in het nadeel uitleggen van de koper.

Ontbindende voorwaarden

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Het is mogelijk een ontbindende voorwaarden in een koopakte op te nemen waarin u een voorbehoud maakt bij het kopen van een woning. Op grond van een ontbindende voorwaarde kan een koper de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Een ontbindende voorwaarde kan bijvoorbeeld worden opgesteld voor het rond krijgen van de financiering, het verkrijgen van een huisvestingsvergunning, het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie of de uitkomst van een bouwkundige keuring.

• Welke ontbindende voorwaarden

Je kunt het zo gek niet bedenken of je kunt er wel een ontbindende voorwaarde van maken. Let dus goed op welke gevolgen bepaalde ontbindende voorwaarden voor u heeft. Meestal is er een datum aan een voorbehoud gekoppeld. Zet die datum met dikke letters in uw agenda.

Ook kan de verkoper een beding in de koopovereenkomst op laten nemen indien er bijvoorbeeld toestemming nodig is door een derde partij om de woning te kunnen leveren, denk hierbij aan de hypotheekverstrekker of Rechter Commissaris. Tevens is het mogelijk de aan- /of verkoop te koppelen aan een andere transactie.

• Voorbeelden:

artikel. Ontbindende voorwaarden.

16.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a .op DATUM door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;

1. DATUM koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 102% van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan gangbaar bij een erkende geldverstrekkende instelling, of een rentepercentage niet hoger dan gangbaar bij een erkende geldvertrekkende instelling, bij de volgende hypotheekvorm: middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan zoals die worden verstrekt door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; en/of

1. op DATUM koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

• Aanvulling koopovereenkomst

Koper kan deze overeenkomst uiterlijk op DATUM en zonder boete ontbinden indien de gemeente geen aanbieding tot het kopen van het naastgelegen perceel heeft gedaan.

Wij gebruiken zulke voorwaarden met regelmaat om de opdrachtgever(s) te beschermen. Meer weten over ontbindende voorwaarden ? Neem dan gerust contact op met ons makelaarskantoor in Zwolle.

Onder bod

Wat betekent onder bod zijn?

De makelaar kan aangeven dat hij met een woning onder bod is. Dat betekent alleen dat hij een serieuze klant heeft waar hij het vertrouwen in heeft een deal te sluiten. Tijdens het “onder bod” zijn mogen de bezichtigingen gewoon doorgaan maar moet de makelaar dit wel melden aan de kijkers.

• Waarde van “onder bod”

Indien er een andere partij de woning bekijkt en ook een voorstel doet moet de makelaar officieel de eerste partij de gelegenheid geven de woning te kopen. In de praktijk worden deze “regels” niet altijd nageleefd. Het “onder bod” zijn heeft eigenlijk geen waarde wanneer verkopers ervoor kiezen de onderhandelingen af te breken. Daarna kunnen ze per direct met een andere partij verder gaan die misschien ondertussen wel een hoger bod heeft neergelegd.

• Deal op papier

Zolang er geen deal is gesloten en er nog niets op papier staat kunnen beide partijen nog alle kanten op. Wettelijk gezien moet de koopovereenkomst zijn getekend en voor de koper de 3 dagen bedenktijd zijn verstreken voordat de deal (m.u.v. de ontbindende voorwaarden) definitief is.

• Ervaring met annuleren van de deal

In 2015 hebben we voor klanten een woning verkocht en tevens weer aangekocht. De gegevens zijn uitgewisseld en de koopovereenkomst was akkoord bevonden. Toch belde de verkoper 1 dag voor het tekenen op met de mededeling dat ze alles gingen cancelen. De verkoop van hun eigen woning en ook de woning die ze hadden gekocht ging niet meer door. Daar valt helemaal niets aan te doen wanneer die beslissing definitief is.

• Inbreken in de onderhandelingen

Er bestaat ook zoiets als; Inbreken in de onderhandeling. Dit betekent dat een andere partij zich ook in het proces begeeft en een voorstel doet. Indien dit voorstel hoger is dan van de eerste bieders zullen de verkopers zich daar toch vaak door laten beïnvloeden.

Onderhandelen

Wat is onderhandelen?

Een onderhandeling is een proces waarmee partijen proberen om door middel van voorstellen en tegenvoorstellen tot een overeenkomst te komen. Hiermee proberen we te bereiken wat we anders niet zouden bereiken.

• Vaardigheid

Succesvol onderhandelingen voeren is een vaardigheid waar makelaar over moeten beschikken om het beste voor hun klanten eruit te halen. Het is in principe iets zakelijks maar we hebben er dagelijks mee te maken. kinderen onderhandelen voortdurend over hetgeen ze voor elkaar willen krijgen. Tijdens het onderhandelen kan ook de gunfactor een rol spelen bij het wel of niet succesvol afronden van een deal. Verkoop je zelf de woning kun je via de bestelpagina onderhandelingen bestellen.

• Een Weetje:

Het komt voor dat potentiële kopers met meerdere woningen tegelijk onderhandelen, als koper heb je deze vrijheid, maar geldt dit ook voor de verkopers ? Strikt gezien mag een verkopend makelaar niet aan prijs opdrijving doen maar zijn deze regels nog wel van deze tijd, temeer omdat de woningmarkt continu in beweging is van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt en andersom. Misschien wordt het tijd om de regels voor koper en verkoper gelijk te trekken. Wanneer je als verkoper een courante woning hebt waar veel bezichtigingen plaats vinden en waar uiteindelijk meerdere biedingen op worden gedaan moet je toch alle vrijheid hebben om aan de hoogste bieder te verkopen? Datzelfde geldt voor een appartement of appartementen.

• Met meerdere partijen onderhandelen – mag dat?

De grote vraag is: Mag de aankoopmakelaar voor zijn klant met meerdere verkopers tegelijk onderhandelen? En hoe staan de diverse brancheorganisaties hier tegenover ? Als makelaar mag je geen onderhandelingen met meerdere partijen voeren. Dat voelt natuurlijk ook helemaal niet goed, je zou meerdere partijen tegen elkaar uit kunnen spelen. En dat mag niet. Wel kun je vragen of meerdere partijen een voorstel willen doen waarna je dit bespreekt met de verkopers. Als verkoper ligt dat heel anders, en zijn dan veel minder regels waar je mee te maken krijgt.

Online bezichtigen

Wat is online bezichtigen?

Online bezichtigen is het via internet (desktop, tablet of mobiel) bezichtigen van een woning. Vaak heb je daar een 3D bril voor nodig. Er zijn meerdere tools voor beschikbaar zodat de consument vanuit de luie stoel een woning kan bekijken.

• Vroeger

Vroeger ging een woningzoeker naar de vitrine van de makelaar. Daarin stond het aanbod huizen, de makelaar had de kennis en het aanbod. De makelaar maakte met de klant een afspraak om de woning te bekijken en veelal waren er alleen buitenfoto’s. Naderhand werden er ook binnenfoto’s gemaakt wat bij sommige verkopers niet goed viel i.v.m. de privacy.

• Funda

In een later stadium kwam Funda, daar werden de woningen op geplaatst zodat de zoekers woningen in een online vitrine konden bekijken. Dat is na wat updates nog steeds zo.

• 360 graden foto’s

Dat zijn foto’s waarbij de kijker via pijltjes in de foto naar links, rechts, boven en naar onder kan kijken. Deze techniek is alweer achterhaald door nieuwe en mooiere alternatieven.

• 3D Virtuele Tour

Via een 3D virtuele tour kunnen woningzoekers een huis bekijken, hiervoor is geen 3D bril nodig maar gaat veelal via de pijltjes toetsten van je computer of laptop. Ook met een mobiel kan deze virtuele tour worden bekeken.

• Virtuele Reality (VR)

De kijker kan via een 3D bril de woning online bezichtigen. Door stil te blijven zitten en het hoofd te bewegen wordt de kamer waarin zich men bevindt bekeken. Wil je naar een andere kamer richt je de open cirkel op een gekleurd rondje en je stapt de volgende kamer binnen zonder zelf maar ook één stap fysiek te verzetten.

Bij een huis kopen of een huis verkopen kan het een enorm voordeel zijn de woning online te (laten) bezichtigen. Wil je hier meer informatie over? Neem dan contact met ons op.

Opdrachtvoorwaarden

Wat zijn opdrachtvoorwaarden bij een taxatie?

De regels omtrent taxaties worden steeds verder aangescherpt, taxateurs moeten aan steeds meer voorwaarden voldoen alvorens een taxatieopdracht uit te kunnen voeren. Één daarvan zijn de opdrachtvoorwaarden. De taxateur moet een getekende versie van de opdrachtvoorwaarden in het dossier bewaren. Deze worden bijgevoegd aan het “digitale” taxatierapport.

• Hoe werk het?

Via NWWI wordt er een opdracht tot taxatie uitgezet waarbij de gegevens van de opdrachtgever inclusief mailadres worden vermeld. Dit kan zowel door de tussenpersoon (hypotheekadviseur) als de taxateur zelf worden gedaan. De opdrachtgever ontvangt een mail met bevestiging van de opdracht. De taxateur vult alle gegevens in en ook het afgesproken taxatietarief. De opdrachtgever ontvangt via NWWI automatisch een mail om de opdrachtvoorwaarden te bekijken en hiermee akkoord te gaan.

In de mail van NWWI zit een link waarop de opdrachtgever kan klikken en de opdrachtvoorwaarden kan accepteren. Lees eerst goed de opdrachtvoorwaarden door voordat je akkoord gaat met de voorwaarden.

Openingsvoorstel of openingsbod

Een openingsvoorstel of openingsbod is een eerste voorstel of beginvoorstel. Doelstelling hiervan is om in onderhandeling te komen. In tegenstelling tot een eindvoorstel wat juist een eenmalig en laatste bod is.

• Wat behoort tot het openingsvoorstel?

Naast het bedrag zullen ook de aanvullende voorwaarden bekend gemaakt worden. Ook de datum van oplevering en overname zaken op de roerende zakenlijst behoort tot het openingsvoorstel. In de praktijk noemt men dit gewoon “bod”.

• Aanvullende voorwaarden

Hierbij kun je denken aan financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring. Ook andere zaken kunnen worden afgesproken en opgenomen worden in de koopovereenkomst. Raadpleeg hiervoor de aankoopmakelaar en hypotheekadviseur.

• Wanneer verlopen de voorbehouden

Ook dit is een belangrijk punt en wordt nogal eens gewijzigd. Overleg met de hypotheekadviseur hoeveel tijd deze nodig heeft om de hypotheek te regelen en communiceer dat met de verkoper of diens verkoopmakelaar.

• Voorstel wel serieus?

De verkoper is niet verplicht een tegenvoorstel of tegenbod te doen. Dit komt soms voor wanneer de verkoper zich niet serieus genomen voelt bij een te laag bod. Er wordt dan soms gevraagd om een nieuw voorstel of eindvoorstel.

• In onderhandeling komen

Wanneer partijen wel in onderhandeling komen zegt dat nog niets over de uitkomst. In de praktijk zie je vaak dat de bieder ergens in de midden uit wil komen maar de doelstelling van de verkoper kan compleet anders zijn. Om in onderhandeling te komen moet je precies dat openingsvoorstel neerleggen waarmee je net in onderhandeling komt. Dat is soms even aftasten. Het ergste wat je kan overkomen is dat de verkoper je openingsvoorstel afwijst. Dan kun je gewoon een nieuw voorstel neerleggen.

Opleverdatum

Wat is een opleveringsdatum?

Een opleveringsdatum is de datum dat de woning wordt opgeleverd. Vaak valt de feitelijke levering samen met de juridische levering en wordt de sleutel overgedragen bij de notaris.

• Inspectie

Voordat de koper en verkoper met diens makelaar(s) naar de notaris gaan is er een eindinspectie. Tijdens die inspectie wordt gecontroleerd of de woning zich in de staat bevindt zoals partijen hebben afgesproken. De roerende zaken die achterblijven moeten overeenkomen met hetgeen is afgesproken.

• Garantiebewijzen

Garantiebewijzen en gebruiksaanwijzingen blijven achter in de woning evenals de afvalpas. Soms volgt er door de verkoper(s) nog een uitleg over de werking van apparatuur.

• Meterstanden

De meterstanden worden door de makelaar en e.v.t. aankoopmakelaar gecontroleerd en vastgelegd op een eindinspectieformulier. Beide partijen kunnen zo de meterstanden doorgeven aan de energieleveranciers. Dat moet uiterlijk binnen 5 dagen naar overdracht. Via deze website (downloads in menu) kun je eenvoudig een inspectieformulier downloaden.

• Naar de notaris

Nadat alles akkoord is gaan alle partijen naar de notaris. Hier vindt de juridische overdracht plaats. Nadat het registergoed is ingeschreven in het kadaster wordt de koper eigenaar.

Opstalverzekering

Wat is een opstalverzekering?

De verzekering dekt in de meeste gevallen de schade aan uw huis, de opstalverzekering wordt ook wel een woonhuisverzekering genoemd. (opstalverzekering)

U bent verzekerd als uw huis beschadigd raakt door iets waar u zelf niets aan kunt doen, zoals schade door brand, water of storm. Let op: Verzekeraars hebben ook uitsluitingsclausules de “zogenaamde kleine lettertjes”.

Zorg ervoor dat het duidelijk is voor welke schade u wel- en/of niet verzekerd bent. Tip: Sluit voordat u naar de notaris gaat voor de overdracht van uw “nieuwe” droomhuis een woonhuisverzekering af. Het komt nogal eens voor dat ik met een koper bij de notaris zit die aangeeft dat deze verzekering nog niet is geregeld.

Bij de notaris worden de handtekeningen gezet en komt er een datum met tijdstip op de akte te staan. Mocht er schade aan de woning ontstaan na het tekenen van de akte ben je als koper niet verzekerd. Regel dat!

• Appartementen

Bij appartementen wordt u van rechtswege automatisch lid van de VvE. In deze meeste gevallen is het gehele gebouw verzekerd. Het appartement wat u heeft gekocht maakt daar dan onderdeel van uit. Je hebt ook woonhuizen die bijvoorbeeld gesplitst zijn in 2 of 3 appartement. Let dan goed op of er wel een actieve VvE aanwezig is en dat er een opstalverzekering is afgesloten. Is dat niet zo moet u alsnog een woonhuisverzekering afsluiten.

• Uitstel van de transportdatum

Indien koper en verkoper in overleg met de notaris hebben besloten de transportdatum te verplaatsen naar een eerder of later tijdstip is het slim om dit ook door te geven aan verzekeraar. Indien de overdracht eerder plaats vindt zou het zo maar kunnen dat de woning enkele dagen of weken niet verzekerd is. Dat is natuurlijk een ongewenste situatie en kan veel geld kosten mocht er schade ontstaan. Dat is afhankelijk van de situatie geldt voor zowel de koper als de verkoper.

Opstartkosten

Wat zijn opstartkosten van makelaars?

Opstartkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het opstarten van een verkooptraject. Deze bestaan over het algemeen uit de kosten voor:

1. De Styliste
2. Fotograaf
3. Plattegronden
4. Brochures
5. Woningtekst schrijven
6. Funda plaatsing

Daarnaast kunnen er andere kosten in rekening worden gebracht voor o.a:

1. 360 graden foto’s
2. Hoogtefoto’s
3. 3D Virtuele Tour
4. Woningfilm
5. Omgevingsfilm
6. Overige promotie
7. enz enz

• Duidelijkheid

Het is goed om van tevoren duidelijk te bespreken wat de opstartkosten zijn en wat je als verkoper hiervoor krijgt. De opstartkosten moeten gebruikt worden om het verkooptraject op te starten en niet voor andere doeleinden. Vraag ook hoe deze kosten zijn gespecificeerd en welke partijen de werkzaamheden uitvoeren.

• De Styliste

De styliste zorgt voor een optimaal resultaat. Je krijgt als verkoper maar één kans om je woning goed in de markt te zetten. De eerste indruk is vaak bepalend voor het succes. Het is gebleken dat na verkoopstyling advies en het opvolgen van deze tips en adviezen de woning vele malen sneller en tegen een hogere prijs wordt verkocht.

• Professionele foto’s

Sommige makelaars maken zelf de foto’s en andere makelaars besteden dit uit. Wij werken met professionele partijen voor het beste resultaat waarbij je zelf als verkoper volledige controle houdt over de presentatie. Een fotograaf bestellen kan eenvoudig via deze website.

• Plattegronden

Deze zijn enorm belangrijk voor de beeldvorming van een online kijker. Foto’s geven de ruimte en sfeer weer maar de plattegronden de indeling. De indeling is enorm belangrijk zodat de woningzoeker in één opslag kan zien hoe de woning is ingedeeld. Het maken van de plattegronden besteden wij uit en de ruimtes worden ingemeten of nagemeten indien er een originele tekening aanwezig is. Ook verzorgen wij in de meeste gevallen een plattegrond van de tuin.

• Brochures

In een brochure wordt alle informatie van een woning verwerkt zoals de vragen- en roerende zakenlijst. Deze informatie is enorm belangrijk zodat bezoekers van tevoren helder hebben welke zaken achterblijven of meegaan. Ook staan er in de lijst de zaken die ter overname aangeboden worden. Dit is belangrijk indien er een bod wordt gedaan. In de vragenlijst geeft de verkoper informatie over de woning.

• Woningtekst schrijven

Ook de tekst schrijven kun je aan ons uitbesteden en wordt de verkoper betrokken bij het aanvullen/aanpassen van de tekst. De verkoper controleert de tekst en geeft zijn/haar opmerkingen weer. De tekst kun je zelf na controle en e.v.t. aanpassingen online zetten.

• Funda plaatsing

Nadat alle gegevens beschikbaar zijn wordt de woning online gezet. Dan volgt er vaak nog een algehele check door de verkopers. Is alles naar wens en akkoord? Dan plaatst de makelaar je woning op een geschikt moment op Funda.

Optie

Wat is een optie op een huis?

In sommige gevallen kun je een optie vragen op een huis. Daarmee voorkom je dat een andere kaper op de kust het huis koopt waar je interesse in hebt. Bij een huis kopen van bestaande bouw wordt daar meestal geen gebruik van gemaakt maar bij een kavel of nieuwbouw is dat heel gebruikelijk.

Ouderdomsclausule

Wat is een Ouderdomsclausule?

De ouderdomsclausule wordt vaak toegepast bij oudere huizen. Daarmee sluit de verkoper uit dat hij/zij wordt aangesproken op gebreken die met de ouderdom verband houden. De eisen van tegenwoordig zijn natuurlijk een stuk hoger dan vroeger. Hieronder een voorbeeld van een ouderdomsclausule.

• Voorbeeld ouderdomsclausule:

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 50 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 lid 3 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.

Overdrachtsbelasting

Wat is Overdrachtsbelasting?

U krijgt te maken met overdrachtsbelasting indien u een onroerende zaak zoals bijvoorbeeld een huis heeft gekocht of gekregen. U betaald dan overdrachtsbelasting voor deze verkrijging. Het kan ook gaan om een stuk grond, bedrijfspand of zelfs rechten op onroerende zaken.

• Tarief overdrachtsbelasting

Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen is 2%. Dit tarief geldt voor alle gekochte en gekregen woningen. Het maakt niet uit wie de woning koopt en of diegene de woning meteen doorverkoopt. Onder woningen verstaan wij onroerende zaken die op het moment van de overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Let op: de regels zijn in 2021 veranderd waardoor vrijstelling onder voorwaarden mogelijk is. Beleggers en investeerders betalen juist weer meer overdrachtsbelasting.

Voorbeelden van woningen zijn:

• een eigen woning
• een 2e woning
• een recreatiewoning

Het maakt daarbij niet uit dat de woning niet permanent wordt bewoond.

• een verhuurde woning
• een bedrijfswoning
• een tijdelijk leegstaande woning
• Uitzondering: woning onderdeel van een bedrijfspand

Het 2%-tarief geldt niet voor bedrijfspanden. Voor bedrijfspanden geldt een afwijkend tarief. Is in het bedrijfspand een bedrijfswoning aanwezig? Dan geldt voor dit gedeelte het tarief van 2% tenzij wordt voldaan aan de vrijstellingsvoorwaarden. Bespreek dit met je makelaar of hypotheekadviseur.

• Wat hoort tot een woning?

Tot een woning behoren ook zaken die zich bevinden op de grond waarop de woning staat. We noemen dit aanhorigheden. Aanhorigheden zijn:

1. een tuin
2. een garage
3. een schuur
4. een serre
5. een aan- of uitbouw
6. een tuinhek

• Betaling via de notaris

In de meeste gevallen betaalt u de overdrachtsbelasting via de notaris, op de nota van afrekening is het bedrag te zien. Dat kun u samen met de koopsom overmaken op de derden-rekening van de notaris. De notaris zorgt ervoor dat de belastingdienst krijgt wat haar toekomt.

• Overdrachtsbelasting en (door)verkoop woning binnen 6 maanden, hoe zit dat?

Een koper die een woning heeft gekocht en binnen 6 maanden weer doorverkoopt aan de nieuwe eigenaar krijgt de overdrachtsbelasting terug. De “nieuwe” koper betaalt niet aan de belastingdienst maar aan de verkoper. Over het verschil in de  bedragen (winst) moet de koper de overdrachtsbelasting rechtstreeks aan de belastingdienst betalen.

• Kosten/ Overdrachtsbelasting

2.1. De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper/verkoper. De notaris wordt aangewezen door koper/verkoper. De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met de aflossing van overbruggingsleningen en/of aflossing en doorhaling van hypotheken en/of beslagen die op de onroerende zaak rusten, zijn voor rekening van verkoper.

De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met het vestigen van een hypotheek met betrekking tot de onroerende zaak zijn voor rekening van koper. Eventuele overige kosten die de notaris in rekening brengt, zoals de kosten van een volmacht en de kosten van een tolk, zijn voor rekening van de partij die hiervan gebruik maakt.

2.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), zal koper aan verkoper WEL/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds de overdrachtsbelasting die zonder toepassing van artikel 13 WBR verschuldigd zou zijn en anderzijds de werkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting (hierna te noemen: ‘art. 13-verschil’).

Indien het art. 13-verschil aan verkoper wordt uitgekeerd, dan zal koper daarover (ook) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Partijen spreken af dat de over het art. 13-verschil verschuldigde overdrachtsbelasting in mindering wordt gebracht op het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil. Hiermee wordt bewerkstelligd dat het totaalbedrag dat koper betaalt aan overdrachtsbelasting vermeerderd met het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil gelijk zal zijn aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn geweest zonder toepassing van artikel 13 WBR.

Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.

Let op dat de makelaar artikel 2.2. in de koopovereenkomst op WEL zet. Dit kan automatisch in het CRM-systeem van makelaars worden aangepast. Voorkom dat er een fout wordt gemaakt.

Overwaarde

Wat is de overwaarde?

De overwaarde is het verschil tussen de nog af te lossen hypotheek en de opbrengst of taxatiewaarde van een woning.

• Bij verkoop

Wanneer een woning wordt verkocht voor € 200.000,- en de hypotheek € 180.000,- is zal de overwaarde € 20.000,- zijn. Bij een huis verkopen maak je natuurlijk ook makelaarskosten. Ook de verhuizing zal het nodige kosten dus de vraag is hoeveel je hier uiteindelijk aan overhoudt. De verkoop is in de meeste gevallen kosten koper waarbij de notariskosten door de koper worden betaalt.

• Bij taxatie

De over-waarde werd vroeger gebruikt om andere goederen van te kopen dan een huis. Van de overwaarde kon je bijvoorbeeld een auto of boot kopen. Dat is allemaal wel wat lastiger geworden omdat de crisis heeft gezorgd voor strengere regels. Indien een huis wordt getaxeerd voor € 175.000,- en de resterende hypotheek is € 150.000,- dan wordt de overwaarde € 25.000,-

• De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve ontstaat uit de over-waarde als de (oude) woning wordt verkocht en de verkoopopbrengst meer is dan de eigen woningschuld van die (oude) woning. De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Na die drie jaar vervalt het hele bedrag waarvoor de renteaftrekbeperking gold. Is de eigenwoning-reserve negatief of is er geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige lening voor de aankoop.

• Overwaarde en verbouwing

Overwaarde wordt ook wel gebruikt om een verbouwing mee te financieren. Er wordt dan een extra hypotheek afgesloten of een volledige hypotheekoversluiting. Door de hypotheekadviseur of bank zal een toetsing plaats vinden of u de hypotheek wel kunt betalen.

Benieuwd naar wat de overwaarde van uw huis is? Vraag dan een gratis waardebepaling via deze website aan.

P

Penthouse

Wat is een penthouse?

Dit is een niet vrijstaand woonhuis op de bovenste verdieping van een gebouw en valt onder het begrip appartement. In de meeste gevallen is dit een luxe woning en is over het algemeen vrij duur. Qua vorm wijkt het meestal iets af maar dat is niet altijd zo. Vaak is er een dakterras of zijn er meerdere dakterrassen. Een penthouse heeft vaak een mooi uitzicht en kan grotendeels voorzien zijn van glas hetgeen de bewoner een gevoel van vrijheid geeft.

• Centrum van steden

Penthouses zijn vrijwel alleen te vinden in het centrum van (middel)grote steden. Dit omdat hier de hoogbouw qua oppervlakte vaak groot genoeg is om een luxe penthouse bovenop te situeren. Ook de makkelijke bereikbaarheid van voorzieningen als scholen, winkels en restaurants maken dit een aantrekkelijke locatie voor een penthouse.

• Duurste penthouse van Nederland (bron: Quotenet) en makelaar Christie’s

Horecatycoon Won Yip is de nieuwe eigenaar van het grootste penthouse van Nederland, gelegen aan de Houthaven te Amsterdam. Zo ziet het er van binnen uit. Won Yip kocht het appartement voor liefst €16 miljoen.

Portiekwoning

Wat is een portiekwoning?

Portiekwoning: Een portiek is vaak een ingebouwde, aan de straatzijde geheel open ruimte. Daarin bevindt zich de ingang van een gebouw. De woningen hebben een gemeenschappelijke ingang. Deze wordt portiek genoemd. Vaak zijn ze rond een gemeenschappelijk trappenhuis gebouwd. In het algemeen zijn portiekwoningen gespiegeld gebouwd. Dat wil zeggen dat de woningen aan de linkerzijde van het portiek inwendig het spiegelbeeld van die aan de rechterzijde zijn.

• Portiek en galerij

Het verschil tussen een portiek en een galerij is de gemeenschappelijke ruimte waarin men binnenkomt. Vanuit de portiek zijn alle “appartementen” rechtstreeks al dan niet via een trap of lift te bereiken. Bij een galerij kan men ook via een centrale ingang binnenkomen maar liggen alle “appartementen” aan een lange galerij. Via de centrale ingang komt men aan bij de galerij in plaats van rechtstreeks via de trap naar de woningen. De galerij kan zowel aan de binnenkant en aan de buitenkant lopen.

Promotiekosten

Wat zijn promotiekosten bij een huis verkopen?

Promotiekosten zijn de kosten die worden gemaakt om de woning onder de aandacht te brengen. Deze bestaan voor een groot deel uit de opstartkosten om een goede presentatie te maken. Zonder een goede presentatie van de woning heeft het geen zin om te promoten. In de opstartkosten zijn ook vaak de promotiekosten verwerkt maar dat hoeft natuurlijk niet. Extra middelen om de woning onder de aandacht te brengen worden vaak doorberekend aan de verkoper.

Promotiekosten kunnen uit allerlei verschillende middelen bestaan zoals:

– Fundaplaatsing (en overige websites)

– Brochures

– Flyers

– Reclamebanners

– Facebook (Social Media)

– Advertenties

– Miniwebsites

– Labels

Bij het promoten en aanbieden van een woning is het belangrijk om te bepalen welke kanalen het belangrijkste zijn. Hierbij is de doelgroep enorm belangrijk. Welke doelgroep wil je bereiken en op welke manier.

• Promotieplan huis verkopen

Samen met de makelaar kan er een promotieplan en verkoopplan worden opgesteld. Vraag daarna tijdens een verkoopgesprek of gratis waardebepaling met als doel het huis te verkopen. Zo kan worden ingeschat wat daarvan de totale makelaarskosten zijn en binnen welke termijn de woning wordt verkocht.

Q

Geen

R

Recht van overpad

Wat is een Recht van Overpad?

Een recht van overpad is het recht dat u heeft om gebruik te maken van (een deel van) de grond van iemand anders. Heeft u het recht van overpad? Dan mag u over de grond van uw buren lopen of fietsen om bij uw huis of ander eigendom te komen. Een recht van overpad is een zogenoemde ‘erfdienstbaarheid’. Zo’n erfdienstbaarheid kan op twee manieren tot stand komen:

• Door vestiging

Dit gebeurt door middel van een notariële akte. Alleen de eigenaren van de betrokken erven kunnen een erfdienstbaarheid vestigen. U moet hiervoor naar een notaris.

• Tussen de huizen

Wanneer je op de kadastrale kaar kijkt zie je vaak dat de achtertuinen tegen elkaar aanliggen. Er staat geen pad op de kaart. In de praktijk levert iedereen een stukje grond in ten behoeve van de zij- en/of achterburen. Deze gang mag niet worden geblokkeerd. In de akte van levering is dan een erfdienstbaarheid van pad gevestigd.

• Door verjaring

Verjaring wil zeggen dat een situatie zo lang heeft bestaan, dat er automatisch een recht is ontstaan. Dit is het geval na 10 jaar als de verjaring ‘te goeder trouw’ gebeurt. Anders is de termijn 20 jaar. De eigenaren van beide erven kunnen zich op verjaring beroepen.

Een recht-van-overpad kan pas sinds 1992 door verjaring ontstaan.

Recht van erfpacht

Wat betekent Recht van erfpacht?

De grond en de opstal (woning) is soms gesplitst en heeft soms twee eigenaren, de ene is eigenaar van de grond terwijl de andere eigenaar is van de opstal. De grond is dus van iemand anders, dit kan de gemeente, een investeerder of bijvoorbeeld een woningstichting zijn. Als gebruiker van de grond en eigenaar van de opstal huurt u de grond voor een overeengekomen huurprijs. Deze huur wordt ook wel canon of erfpachtcanon genoemd. (Recht van erfpacht)

• Investeren in grond

Soms investeren particulieren of andere investeerders in grond, in Amsterdam is erfpacht heel gewoon terwijl dat in Zwolle mondjesmaat voorkomt. In het verleden zijn er projecten opgezet waarbij de starter op de woningmarkt werd geholpen een woning te kopen, de woningstichting of gemeente bleef eigenaar van de grond terwijl de koper eigenaar werd van de woning. Deze constructie wordt bij de notaris vastgelegd.

Referenties

Wat zijn referenties?

In de huizenmarkt en door taxateurs wordt vaak het woord referenties gebruikt. Referenties zijn vergelijkbare woningen die vaak gering van elkaar afwijken.

• Onderbouwen waarde

De makelaar of taxateur gebruikt referenties om de taxatiewaarde of marktwaarde te onderbouwen. Referenties zijn recente vergelijkbare transacties uit het verleden.

• Vergelijking

Vaak wordt er vergeleken op basis van Gebruiksoppervlakte Wonen, Inhoud en perceel. Ook de staat van onderhoud en wel of niet gemoderniseerd speelt mee in de waardering van een huis.

• Waardebepaling

Ook bij een waardebepaling worden referenties gebruikt om de geschatte opbrengst en advies vraagprijs vast te stellen.

Reservefonds VvE

Wat is een reservefonds?

Een reservefonds is een fonds waar vaak periodiek geld in wordt gestort voor toekomstig onderhoud bij bijvoorbeeld een appartement. De eigenaren betalen een maandelijkse bijdrage zodat er geld voorhanden is op het moment dat er onderhoud nodig is.

• MJOP

Hieraan gekoppeld is het MJOP (Meer Jaren Onderhoud Plan), dit is een planning van toekomstig onderhoud gaat vaak 10 tot 20 jaar vooruit. Je kunt exact zien welk onderhoud in welk jaar is gepland. Zo kun je snel uitrekenen wat de maandelijkse VvE kosten worden wanneer er volgens plan onderhoud wordt gepleegd.

• Zit er voldoende in de kas?

In het reservefonds moet voldoende geld aanwezig zijn voor toekomstig onderhoud maar ook voor eventuele tegenvallers. Bij sommige complexen zit er niet altijd genoeg geld in de pot waardoor er extra moet worden betaald. Meestal is het een eenmalige extra bijdrage maar het kan ook een jaarlijkse extra bijdragen zijn voor meerdere jaren.

• Check het reservefonds

Wil je nu een appartement kopen check dan of er voldoende geld is gereserveerd voor toekomstig onderhoud. Vraag ook naar het MJOP zodat je een overzicht hebt van de toekomstige kosten in verhouding tot het fonds. Tegenwoordig zijn VvE’s verplicht zich in te schrijven bij de KvK en moet er gereserveerd worden.

Roerende zaken

Wat zijn Roerende Zaken?

Met de roerende zaken worden verschillende zaken bedoeld die roerend zijn. (meegenomen kunnen worden) In de meeste gevallen worden die zaken op een roerende zakenlijst vermeld. Tijdens een bezichtiging ontvang je vaak van de makelaar een brochure. In die brochure zitten vaak de vragenlijst en de roerende zakenlijst. Er zijn ook makelaars die alles digitaal aanleveren. De roerende zakenlijst kan dan digitaal worden gedownload.

Gedacht kan worden aan zaken die niet nagelvast aan de woning vastzitten, zoals bijvoorbeeld vloerbedekking, gordijnen, zonwering etc. Over roerende zaken opgenomen in de koopsom is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Denk er wel aan dat er wel een reële waarde aan toegekend wordt. Wanneer roerende zaken € 5000,- waard zijn geef dan ook € 5000,- op. Dat wordt vermeld in de koopovereenkomst.

• Definitie roerende zaak

Artikel 5:3 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek stelt: “roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.” Het Burgerlijk Wetboek geeft in artikel 5:3 lid 1 een limitatieve opsomming van de zaken die als onroerend kunnen worden aangemerkt. Als onroerend kunnen onder andere worden aangemerkt de grond, de daarop gebouwde woningen en beplantingen. Over het algemeen kan alles wat duurzaam met de grond is verbonden worden aangemerkt als een onroerende zaak. Hier bestaan echter uitzonderingen op. Een roerende zaak daarentegen kan in feite van alles omvatten. Zo kan een roerende zaak een auto zijn, maar ook een fiets, een lepel of een baksteen. Roerende zaken kunnen door omstandigheden echter als onroerend worden aangemerkt indien zij door natrekking in een groter geheel opgaan. Wanneer een baksteen deel uit gaat maken van een woning, is het onderdeel van de woning en derhalve onroerend.

• Goudvis

Is een goudvis in de vijver een roerende zaak of een onroerende zaak?

• Roerende zakenlijst en misverstanden

Wanneer ik de net voordat de woning online komt de woning opneem, neem ik ook de ingevulde formuleren met de verkopers door. In veel gevallen moet er nog wat aangepast worden op de roerende zakenlijst. Wat nemen we wel mee en wat laten we achter. Waar willen we extra geld voor hebben en wat moeten we meenemen of afvoeren. De lijst zorgt vaak voor de meeste onduidelijkheid. Verkopers denken soms; als we alles onder “ter overname” zetten kunnen we er nog geld voor krijgen. Dat is ook zo maar wanneer de koper niets over wil nemen moet je alles zelf meenemen of afvoeren.

Wat is een roerende zakenlijst?

Op de roerende zakenlijst staan alle roerende zaken zoals; gordijnen, zonnescherm, gordijnrails enz. deze lijst wordt ingevuld bij het in verkoop nemen van de woning. Neem daar rustig de tijd voor want deze lijst zorgt nog weleens voor onduidelijkheid wanneer een deal gesloten is. Blijft dit wel of niet achter? Door het zorgvuldig invullen wordt achteraf discussie voorkomen.

Wanneer we een deal sluiten voor onze opdrachtgevers worden ook de roerende zaken besproken. Wanneer we gegevens op deze roerende-zakenlijst aan moet passen doen we dat in het rood. Zo weten alle partijen wat er is aangepast ten opzichte van de origineel ingevulde lijst.

• Print de lijst(en) en neem ze mee naar eindinspectie

Print de ingevulde lijst uit en neem die mee naar de eindinspectie/ oplevering van de woning. Zo kun je tijdens het controleren van de woning exact zien wat er is afgesproken. Indien je daarnaast nog aparte afspraken hebt gemaakt die op papier staan neem dan ook die lijst mee. Zo voorkom je discussie en welles nietes spelletjes tijdens de oplevering.

Tip: Vermeld het zonnescherm op de juiste manier. Vaak is dit een discussiepunt wanneer het niet goed vermeld staat. Denk er goed over na onder welke kolom je dit wilt plaatsen. Twijfel je? Zet het dan onder “ter overname”. Weggeven kan altijd nog.

Royement

Wat is royement?

Royement betekent doorhalen of beëindigen. Wanneer een woning is verkocht zal ook de hypotheek worden beëindigd of meegenomen worden naar de nieuwe woning. Het doorhalen van de hypotheek heet royement. In sommige gevallen komt het voor dat er een restschuld overblijft. De opbrengst van de woning is minder dan de hoogte van de hypotheek. De bank zal dan royement moeten verlenen anders kan de verkoop niet doorgaan.

• Verduidelijken begrip “Hypotheek”

In Nederland houdt het Kadaster niet alleen bij wie eigenaar is van welke woning, maar ook wie er nog meer op een bepaalde manier rechten kan doen gelden op die woning. Op het moment dat u een hypotheeklening accepteerde, verleende u aan uw geldverstrekker het recht om uw woning te verkopen voor het geval de aflossing of rente niet op tijd zouden worden betaald. Dit recht heet ‘hypotheekrecht’. Dit hypotheekrecht is aangetekend bij het kadaster en verdwijnt niet vanzelf met het aflossen van de lening. De notaris maakt een royementsakte of doorhalingsakte (deze termen worden door elkaar gebruikt), waarmee de aantekening bij het kadaster verdwijnt.

• Moet ik zelf de doorhaling regelen?

U moet de woning aan de nieuwe eigenaar vrij van beslag en hypotheek leveren. Daarvoor is doorhaling van de hypotheek nodig. De notaris vraagt de aflossingsnota op bij de bank. LET OP: De meeste banken hanteren hiervoor een termijn van 4 weken (1 maand). U hoeft zelf geen actie te ondernemen. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de verkoop. Als u een nieuwe hypotheek afsluit, die eerste in rangorde wordt, zal de nieuwe bank eisen dat de bestaande inschrijving ten gunste van een andere geldverstrekker wordt doorgehaald. Ook hier zal de notaris de vorige hypotheekhouder om medewerking tot doorhaling verzoeken. De kosten voor doorhaling vindt u terug op uw eindafrekening inzake de oversluiting.

• Notaris

De notaris gaat bij de betrokken geldverstrekker na of de hypotheeklening daadwerkelijk is afgelost. Vervolgens maakt de notaris een zogeheten royementsvolmacht op, die hij aan de geldverstrekker toezendt. Zodra de door de geldverstrekker ondertekende volmacht retour is ontvangen, kan de volmacht worden verwerkt in een royementsakte. Dit is een officieel door de notaris ondertekend stuk, dat wordt ingediend bij het Kadaster. Nadat het Kadaster het stuk heeft toegepast, is de inschrijving in het hypothekenregister daadwerkelijk verdwenen.

• Toestemming van de bank nodig?

Indien je huis wordt verkocht en de bank hiervoor toestemming moet verlenen is het slim om een royementsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Hiermee wordt de verkoper beschermd indien de bank weigert mee te werken aan het doorhalen van de hypotheek.

Royementsclausule

Wat is een royementsclausule?

Wanneer de bank of geldvertrekker toestemming moet verlenen voor de verkoop van een huis wordt er vaak een royementsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Over het algemeen wordt voor deze clausule een termijn afgesproken. De gemiddelde bank neemt daar een termijn van 6 weken voor. Er moeten door de verkopers gegevens aan worden geleverd over inkomsten en uitgaven. Indien er sprake is van NHG moet er eerst een toetsing volgen.

• Taxateur

Nadat alle gegevens zijn verzameld zal de bank een taxateur is schakelen. Deze bijzonder beheer taxateur brengt onafhankelijk verslag uit aan de bank waarbij de taxatiewaarde wordt gebruikt in het dossier. Met andere woorden; Is de woning te laag verkocht dan gaat de verkoop niet door.

• Notaris

De stukken gaan net zoals de “gewone” overdrachten naar de notaris. De notaris wacht op toestemming royement van de bank voordat de levering van de woning plaats kan vinden.

• Voorbeeld royementsclausule

Deze overeenkomst kan zonder boete door verkopers worden ontbonden indien voor [DATUM] door de hypotheekhouder(s) met een inschrijving op het verkochte geen toezegging tot het verlenen van royement tegen betaling van de beschikbare, uit de verkoop vrijgekomen gelden wordt gedaan.

S

Samenlevingscontract

Wat is een samenlevingscontract?

Dit contract regelt tussen twee of meer personen de vermogensrechtelijke verhoudingen. Hierbij gaat het erom dat ze samen een gemeenschappelijke huishouding voeren (samenlevingscontract – samenwonen). In Nederland werd op 23 september 2005 in Roosendaal voor het eerst een samenlevingscontract tussen meer dan twee personen aangegaan.

Naast vermogensrechtelijke verhoudingen kunnen ook andere zaken in een samenlevingscontract geregeld worden, zoals afspraken over eventuele kinderen.

Vanaf de jaren tachtig werd het contract populair onder twee verschillende groepen:

• personen die wel hun relatie willen regelen, maar niet wilden trouwen,
• personen die wel hun relatie willen regelen, maar nog niet mochten trouwen.

Invoering

Door de invoering van eerst het geregistreerd partnerschap en de openstelling van het huwelijk voor homo’s en lesbiennes is in Nederland de noodzaak van een samenlevingscontract voor die tweede groep nu minder groot.

• Trouwen

Veel stellen hebben er in het verleden voor gekozen om te trouwen zodat alle rompslomp werd vermeden. Vooral wanneer er kinderen in het spel waren of kinderen op komst waren was trouwen erg populair.

• Een Weetje:

Scheiden en samenlevingscontract met de nieuwe partner!

Wanneer je nog getrouwd bent met je ex is het ook mogelijk om toch een samenlevingscontract met je nieuwe partner af te sluiten. De notaris kan je helpen om dit contract op te stellen.

Wanneer je in een scheiding bent verwikkeld kan het soms lang duren voordat alles is afgewikkeld terwijl je alweer samenwoont met je nieuwe partner. Om nu ook alles juridisch af te dekken kan het verstandig zijn om een zo’n contract af te sluiten.

Veel mensen denken echter dat je eerst officieel gescheiden moet zijn voordat je een samenlevingscontract met de nieuwe partner aan kan gaan, dat is echter een misverstand. Vraag de notaris voor meer informatie.

Sleutelverklaring

Wat is een sleutelverklaring?

Normaal gesproken krijgt de koper na het tekenen bij de notaris de sleutel van de woning. Soms komen koper en verkoper overeen dat de sleutel eerder aan de koper wordt gegeven. Koper kan dan bijvoorbeeld alvast de spullen overbrengen of kleine werkzaamheden verrichten. Let op want hier zit wel een risico aan. Als makelaar adviseer ik altijd om als verkoper geen gebruik te maken van een sleutelverklaring en de woning pas feitelijk te leveren na overdracht notaris. Dit voorkomt elk risico.

• Sleutelverklaring?

Een sleutelverklaring is een door verkoper en koper opgestelde verklaring waarin zij afspreken dat de sleutels al voor het ondertekenen van de akte van levering aan de koper ter beschikking zijn gesteld. Ook kunnen de verkoper en koper andere zaken afspreken.

• Waarom een sleutelverklaring?

Verkoper heeft zijn huis verkocht en is al verhuisd. Het is nog niet zover dat de akte van levering getekend gaat worden, maar de koper wil graag alvast wat voorbereidend werk doen in de woning (zoals schilderen, behangen e.d.) of alvast wat spullen neerzetten.

• Aandachtspunten

Voor de koper heeft de sleutelverklaring het voordeel dat hij alvast in de woning kan. Aan een sleutelovereenkomst (en vroegtijdig afgeven van de sleutels aan de koper) zijn echter risico’s verbonden.

• Enkele risico’s zijn:

Beiden een opstalverzekering

De aansprakelijkheid voor eventuele schade die optreedt in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering. Aangeraden wordt dat verkoper zijn (opstal)verzekering nog aanhoudt en dat de koper zijn verzekering alvast in laat gaan. Verzekeringsmaatschappijen kunnen bij eventuele schade moeilijk doen over de vraag wie voor de schade moet opdraaien. Zo was in een uitspraak van de rechtbank Zwolle (25 februari 2009) bepaald dat de verkoper de brandschade moest dragen, hoewel hij zijn opstalverzekering had opgezegd en de koper zelf een verzekering had gesloten.

• Wanneer overdrachtsbelasting betalen?

Een sleuteloverdracht kan door de belastingdienst als een economische overdracht worden gezien, waardoor de overdrachtsbelasting op het moment van sleuteloverdracht verschuldigd is. Bovendien is ook verkoper, naast koper, hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de overdrachtsbelasting. Binnen 1 maand na de economische overdracht moet koper aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen. Verkoper moet de economische overdracht binnen twee weken aan de belastingdienst melden.

• Bezwaar van de bank

De hypotheekbank van de verkoper kan er bezwaren tegen hebben dat de woning niet meer door de eigenaar maar door een “vreemde” (de koper) wordt bewoond/gebruikt. In de meeste gevallen wordt dit niet gemeld omdat het vaak om een paar dagen of enkele weken gaat. Officieel moet de bank toestemming geven voor gebruik van derden.

• Energiekosten en zakelijke lasten

Betaling van de energiekosten en zakelijke lasten (OZB-eigenaren, watersysteemheffing en eventueel rioolrecht). Deze kosten komen normaal gesproken vanaf de dag van ondertekening van de akte van levering voor rekening van koper. In de sleutelovereenkomst kan iets anders worden afgesproken, bijvoorbeeld dat de koper deze lasten vanaf de dag van de sleuteloverdracht betaalt.

• Vergoeding

Als er door verkoper en koper een vergoeding wordt afgesproken, bestaat het risico dat er sprake is van een huurovereenkomst, waardoor de woning en de hypotheekschuld bij de verkoper voor de inkomstenbelasting van box 1 naar box 3 gaat. Dit betekent dat er dan bijvoorbeeld geen recht op hypotheekrenteaftrek bestaat. Bovendien bestaat het risico dat, mocht het ondertekenen van de akte van levering worden uitgesteld (of helemaal niet meer plaatsvinden), koper met succes een beroep kan doen op huurbescherming omdat er sprake kan zijn van een huurovereenkomst.

• Overdracht vindt onverwachts niet plaats

Koper is al bezig met verven, behangen, opknappen (eventueel verbouwen) van de woning en de overdracht vindt onverwachts niet plaats. Dan heeft de koper een sleutel van het huis terwijl ze geen eigenaar zijn of worden. Verkoper heeft dan een half opgeknapt of verbouwd huis, wat de verkoop ook niet bevordert. Dit zou ik ten alle tijde uitsluiten in de sleutelverklaring. GEEN VERBOUWINGEN TOEGESTAAN.

• Niet verstandig

Uit het vorenstaande blijkt dat aan het vroegtijdig afgeven van de sleutels aan koper nogal wat risico’s zitten. Vaak is het niet verstandig om de sleutels voor de officiële levering af te geven en een sleutelverklaring op te (laten) maken. Het is dan beter om de datum van het ondertekenen van de akte te vervroegen. Mocht dit niet kunnen en wil verkoper toch aan koper de sleutels overhandigen, dan is het wel verstandig om een sleutelverklaring op te maken en hierin duidelijke afspraken op te nemen over wat wel en niet mag, wie het risico draagt en of er eventueel een vergoeding verschuldigd is. Ook kan de sleutelovereenkomst gebruikt worden om de meterstanden te noteren.

• Rechten en plichten

In de sleutelverklaring kan ook worden opgenomen wat de plichten van koper zijn, als de officiële levering onverwachts toch niet door mocht gaan (bijvoorbeeld dat de kosten door koper gemaakt voor het opknappen van de woning geheel voor zijn rekening komen en/of dat indien hij is begonnen met het opknappen, hij ervoor moet zorgen dat de woning netjes wordt achtergelaten).

Belangrijk is wel dat van koper alle stukken (zoals financieringsstukken) compleet zijn, zodat verkoper toch meer zekerheid heeft dat de officiële levering door kan gaan. De hypotheekadviseur zou hier een toelichting op kunnen geven.

• Korte duur

Ook is het, in verband met de huurbescherming, van belang om in de sleutelovereenkomst vast te leggen dat de overeenkomst voor korte duur is bedoeld en dat de koper de woning (direct) moet verlaten als de koop uiteindelijk niet doorgaat. Huurbescherming is namelijk niet van toepassing op huur van korte duur.

• Opstellen sleutelverklaring

De sleutelverklaring hoeft niet per se te worden opgesteld door een makelaar of notaris, maar gezien het vorenstaande is dit wel aan te raden. Met dank aan Novitas Notariaat.

• Tip

Wanneer je er als verkoper toch voor kiest om gebruik te maken van een sleutelverklaring. Zorg er dan voor dat het financieringsvoorbehoud is verlopen en de hypotheek finaal akkoord is en de bankgarantie of waarborgsom is gesteld. Laat ook de overgenomen roerende zaken betalen voordat je de sleutel afgeeft. Houd zelf 1 sleutel van elke toegangsruimte.

Stadsverwarming

Wat is stadsverwarming?

Stadsverwarming is een manier om je huis te verwarmen zonder het gebruik van gas. Soms wordt er een boiler geplaatst als warmwatervoorziening. Met stadsverwarming heb je geen CV-ketel maar ontvangt de woning warmte via een netwerk.

• Voordeel Stadsverwarming:

Je hebt geen CV-ketel nodig in het huis en bespaart hierdoor ruimte en onderhoudskosten. Ook het vervangen van een nieuwe CV-ketel is niet aan de orde. Daarnaast zijn er geen gasleidingen in de woningen aanwezig waarmee het gevaar van gaslekkage wordt voorkomen. Ook is deze vorm van verwarmen beter voor het milieu en door schaalvergroting energiebesparend(er) dan fossiele brandstoffen.

• Nadeel Stadsverwarming:

Vaak is er maar één leverancier waaraan je bent gebonden. Even switchen van leverancier kan vaak niet.

Ongeveer een half miljoen Nederlandse huishoudens krijgen warmte via stad- of blokverwarming. Dit zijn manieren om je huis te verwarmen of om warm water te krijgen zonder het gebruik van gas. Heb je stadsverwarming, dan heb je geen eigen cv-ketel. Je krijgt warm water en warmte in huis via een netwerk van waterleidingen. Het warme water van de stadsverwarming ontstaat door restwarmte van bijvoorbeeld elektriciteitscentrales.

• Warmtewet

De Eerste Kamer heeft in 2009 ingestemd met de Warmtewet. Door deze wet profiteren huishoudens met stadsverwarming van een daling van de prijzen. Per 1 januari 2014 zijn de volgende zaken wettelijk geregeld:

1. Er zijn landelijke maximumtarieven voor warmte. Uw leverancier mag niet méér rekenen dan die tarieven.
2. Wanneer de warmteleverancier u mag afsluiten
3. Wanneer u recht hebt op compensatie bij een storing
4. Wat er in de overeenkomst tussen u en de warmteleverancier moet staan, bijvoorbeeld over de kwaliteit van de warmte en over de dienstverlening.
5. Uw rechten en plichten bij het meten van uw warmteverbruik
6. En de mogelijkheid om een meningsverschil tussen u en uw warmteleverancier bij een geschillen-commissie voor te leggen. Die commissie beslist dan wie er gelijk heeft.

Social Media Plan

Wat is een Social Media Plan?

Een Social Media Plan is een plan voor het delen van artikelen of in ons geval huizen. Veel makelaars delen hun aanbod koophuizen via Social Media maar vaak zit daar geen echt plan achter. Vraag de makelaar waarmee je in zee gaat of er zo’n plan wordt opgesteld.

• Automatisch inplannen

Via diverse tools kunnen artikelen worden ingepland om te delen via onder andere Facebook en Twitter. Het voordeel hiervan is dat een woning vaker voorbij komt dan eenmalig delen. Doelgroep en tijdsplanning om te delen is enorm belangrijk zodat je de juiste mensen op het juiste tijdstip bereikt. Via Facebookadvertenties kan door middel van targeting ook de juiste doelgroep worden bereikt. Zo kan je heel gericht mensen benaderen die echt op zoek zijn naar hun droomhuis.

• Vrienden vragen om te delen

Vraag ook altijd je vrienden het huis te delen. Hoe groter het bereik des te groter de kans dat er iemand tussen zit die interesse heeft. Ook mensen die niet op zoek zijn naar een huis kunnen geïnteresseerd raken. Via Social Media is dat ook de doelgroep die je kunt bereiken. Voor onze klanten hebben wij een Facebook tool ontworpen voor een nog groter bereik.

• Funda

De meeste woningzoekers zoeken via de website Funda, dus iemand die echt op zoek is vindt uiteindelijk via de websites wel een geschikte woning. Iemand die niet op zoek is kan verliefd worden op een huis wat via Social Media voorbijkomt. Dat kan een potentiële koper zijn en het verhuisproces versnellen.

Splitsen in appartementen

Hoe gaat het splitsen in appartementen?

Wat betekent precies een gebouw splitsen in appartementen? Er is sprake van splitsen als een gebouw wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen. Die afzonderlijke appartementen krijgen hun eigen kadastrale en indexnummer. Deze appartementsrechten zoals ze worden genoemd kunnen afzonderlijk worden verkocht of verhuurd.

• Notaris

Via de notaris wordt het gebouw gesplitst in appartementsrechten en de notaris maakt een akte van splitsing op.

• Veiligheid en leefbaarheid

Bij het splitsen van een gebouw komt veel kijken. Met uitzondering van nieuwbouw wordt bij het splitsen van een gebouw vaak verbouwd. Zo’n afzonderlijk deel moet van rechtswege aan diverse eisen voldoen zoals:

• Geluidwerende maatregelen te nemen
• Vlucht voorzieningen
• Brandmeld- en rookmeldvoorzieningen
• Sanitair en badkamer toegang en gebruik

S

Starterswoning

Wat is een starterswoning?

Een starterswoning is een woning of appartement voor jonge starters op de woningmarkt. Het gaat hier om jongeren die op zichzelf gaan wonen. Zo’n woning zit qua vraagprijs vaak aan de onderkant van de markt.

• Financiering

Starters moeten steeds meer eigen geld inbrengen voor het kopen van een huis en het wordt steeds lastiger om een hypotheek te krijgen. Het motto is dan ook om jong te beginnen met sparen.

• Starterslening

In sommige gemeenten kan er een starterslening worden verstrekt. De starter kan tegen gunstige voorwaarden een bedrag lenen. Voor sommige starters kan het net een verschil maken tussen wel een huis kunnen kopen of niet.

• Aankoopmakelaar

Neem als starter altijd een aankoopmakelaar in de arm die je volledig begeleidt. Wanneer je voor het eerst een huis koopt is natuurlijk alles nieuw voor je. Een goede aankoopmakelaar beschermt je voor fouten met grote gevolgen.

• Hypotheekadviseur

Laat je eerlijk voorlichten door een goede hypotheekadviseur. Je kunt naar je eigen bank gaan maar ook een onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm nemen.

• Eerst mogelijkheden onderzoeken

Onderzoek eerst wat je mogelijkheden zijn voordat je actief op zoek gaat naar een woning of appartement. Dat voorkomt teleurstellingen. Nadat je mogelijkheden bekend zijn kun je actief op zoek naar je starters-droomhuis!

• Stylist of styliste

Styliste zorgt voor…

De stylist of styliste zorgt ervoor dat er mensen komen kijken en de makelaar gaat het huis verkopen.

• Goede combinatie

Dit is een combinatie die makelaars al jaren toepassen en het werkt fantastisch. Er zit namelijk een enorm verschil tussen een presentatie waarbij de styliste is gebruikt of zonder een styliste.

• Eigen smaak

Stylistes hebben allemaal hun eigen stijl en smaak. Het doel is om kopers naar de woning te trekken. Dus we hebben niets aan foto’s van een bank, piano of schilderij. We willen alleen het huis verkopen en niet de spullen. (Persoonlijk)

• Smaak van de verkoper

Als verkoper heb je natuurlijk ook een mening en eigen smaak. Dat zul je los moeten laten want het gaat erom wat de gemiddelde koper als positief ervaart en niet wat je zelf mooi vindt.

• Vastgoedstyling versus interieurstyling

Makelaars werken  vaak met een échte vastgoedstyliste die begrijpt wat het doel is. Natuurlijk geeft ze ook interieuradvies voor het volgende huis maar niet voor de woningen die worden verkocht. Ik zie bij andere presentaties op internet regelmatig het werk van interieurstylistes en dat is natuurlijk niet de bedoeling. Bestel via deze website een styliste.

T

Taxatieopdracht

Wat is een taxatieopdracht?

Dit is een opdracht aan de taxateur om een woning te taxeren. Meestal gaat het om een woning die is gekocht of een hypotheekversluiting. Het kan ook om een ander soort taxatie gaan. De taxateur ontvangt de opdracht en maakt een afspraak om de woning te taxeren.

• NWWI en TaxateursUnie

Veel taxaties worden tegenwoordig gevalideerd door taxatie-instituten zoals NWWI en TaxateursUnie. Het taxatierapport wordt daar onafhankelijk gecontroleerd op diverse punten. Ook de onderbouwing van de waarde wordt gecontroleerd door de medewerkers van zo’n instituut. NWWI en TaxateurUnie zijn eind 2019 samengegaan.

• NRVT

Sinds 2016 kan een taxateur zich aansluiten bij het nieuwe taxatieregister NRVT. Om gevalideerde taxatierapporten op te kunnen maken zal de taxateur aan strenge normen moeten voldoen om zich in te schrijven. Zo is er een jaarlijkse verplichte bijscholing om aan de laatste eisen te voldoen.

• Opdrachtvoorwaarden

Sinds 1 oktober 2016 is het verplicht om de opdrachtvoorwaarden door de opdrachtgever te laten tekenen. Dat is een (online) formulier wat eerst wordt ingevuld. Hierin staan o.a. het overeengekomen taxatietarief met bijkomende kosten. Ook wordt vermeld wat de kosten zijn bij intrekking van de opdracht. De opdrachtgever dient dit formulier vóór gereedmelding te ondertekenen. De taxateur moet verklaren dat dit  getekende document in het dossier aanwezig is.

• Bedenktijd

Voor een taxatie bestaat tegenwoordig ook een bedenktijd indien de opdrachtgever de taxatieopdracht buiten het kantoor van de taxateur tekent. De bedenktijd is 14 dagen. Omdat het taxatierapport al gereed kan zijn gemeld voordat de bedenktijd verloopt verklaart de opdrachtgever de opdracht niet meer in te trekken indien het rapport al gereed is gemeld.

• Taxatiebureau’s

Er zijn verschillende taxatiebureau’s die opdrachten verstrekken aan taxateurs. De taxateur moet verklaren of er wel of niet meer dan 25% van de totale omzet via dit taxatiebureau binnen komt. De bedoeling hiervan is de onafhankelijkheid te waarborgen.

• Strengere regels

De afgelopen jaren zijn de regels voor taxateur aangescherpt om fraude tegen te gaan en de onafhankelijkheid te waarborgen. Geldvertrekkers beslissen op basis van het taxatierapport onder welke voorwaarden ze wel of niet een hypotheek verstrekken. De hoogste kwaliteit moet worden gewaarborgd.

Taxatietarief

Wat is Taxatietarief?

Taxatietarief is het bedrag dat de taxateur afspreekt met de opdrachtgever. Dit tarief kan uit verschillende onderdelen bestaan zoals:

• Vergoeding taxateur
• Validatiekosten zoals NWWI
• Kadastrale recherche (Kadaster)
• Opvragen externe informatie
• Overige kosten
• Kosten van de taxatie

Spreek van tevoren met de taxateur het bedrag af zodat er achteraf geen discussies ontstaan. Bij een gevalideerd taxatierapport is het tegenwoordig verplicht de opdrachtgever de opdrachtvoorwaarden te laten tekenen. In die opdrachtvoorwaarden staan ook de kosten die worden doorberekend.

• Betaling taxatiekosten

Betaling kan rechtstreeks aan de taxateur nadat het taxatierapport klaar is. Ook komt het veelvuldig voor dat bij het kopen van een huis de factuur van de taxateur rechtstreeks naar de notaris gaat. De taxatiefactuur komt dan op de nota van aflossing te staan en zal dan worden betaald via de notaris.

Taxatiewaarde

Wat is taxatiewaarde?

De taxatiewaarde is de waarde die een taxateur toekent aan een woning. In het taxatierapport omschreven als marktwaarde. De koper of hypotheekadviseur verstrekt de taxatieopdracht aan de taxateur die daarna langs komt en de woning opneemt, hij stelt de eigenaar/bewoner een aantal vragen en maakt enkele foto’s. De woning wordt tevens conform meetinstructie NEN2580 opgemeten. Alle bevindingen legt hij vast in het taxatierapport.

• Onderbouwing

De taxateur vergelijkt de woning met andere in de straat of buurt recent verkochte woningen, dit noemen we referenties. Er wordt onder andere gekeken naar Gebruiksoppervlakte Wonen (voorheen woonoppervlakte), afmeting perceel, inhoud, modernisering, ligging en staat van onderhoud. Ook de courantheid weegt mee in de waarde die de taxateur opschrijft.

• NWWI-validatie

Tegenwoordig eisen de meeste banken en geldverstrekkers een taxatierapport die gevalideerd is. Erkende taxateurs zijn aangesloten bij een validatie instituut zoals NWWI. Deze instantie controleert het taxatierapport waarmee de kwaliteit van de taxatierapporten naar een hoger niveau wordt getild.

• Taxatiewaarde hoger dan de koopsom

Wanneer de woning hoger wordt getaxeerd dan de koopsom is er niets aan de hand en kan op basis van de taxatiewaarde een hypotheek worden aangevraagd. Natuurlijk moet je wel aan alle overige voorwaarden voldoen om een hypotheek te kunnen krijgen.

• Taxatiewaarde lager dan de koopsom

Wanneer de taxatiewaarde lager uitkomt dan de koopsom zal er naast de kosten koper extra eigen geld beschikbaar moeten zijn om in te leggen. Het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom zal de koper zelf moeten betalen.

• Voorbeeld

Koopsom is 285.000 euro en de taxatiewaarde is 260.000 euro. De koper zal dan 25.000 euro zelf moeten betalen. Daarbij komen ook nog de overige kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, de aankoopmakelaar en hypotheekadviseur. Denk dus goed na voordat je een bod plaatst en overleg altijd met een aankoopmakelaar om teleurstelling voor zowel de verkoper als koper te voorkomen.

Taxateur

Wat doet een taxateur?

Een taxateur taxeert de woning. Hij doet onderzoek naar divers aspecten om tot een waardeoordeel te komen. Hij zoekt naar vergelijkbaar materiaal om zijn waarde in het taxatierapport te onderbouwen. Er kunnen verschillende waardes worden gevraagd. Dat is afhankelijk van het doel van de taxatie.

• Taxatie uit laten voeren

In vrijwel de meeste gevallen wordt een taxatie uitgevoerd voor een financiering of hypotheek. De geldvertrekker wil hierbij weten of de waarde van bijvoorbeeld een huis in goede relatie staat ten opzichte van de koopsom. Tegenwoordig worden veel taxaties gevalideerd via NWWI en TaxateursUnie. De taxatierapporten worden op diverse punten gecontroleerd zodat kwaliteit en de betrouwbaarheid wordt gewaarborgd.

Verschillende waardes die taxateurs gebruiken:

• Marktwaarde
• Waarde in verhuurde staat
• Markthuur
• Reële waarde
• Reële waarde
• Actuele waarde
• Vervangingswaarde
• Bedrijfswaarde
• Opbrengstwaarde
• Waarde in het economische verkeer

Verzekeringstaxaties waardebegrippen

• Herbouwwaarde
• Nieuwwaarde
• Vervangingswaarde
• Verkoopwaarde
• Sloopwaarde
• Functionele herbouwwaarde
• Functionele vervangingswaarde
• Opbrengstwaarde

Taxateursunie

Wat is TaxateursUnie?

Taxateursunie is in 2019/2020 samengegaan met NWWI.

TaxateursUnie is net zoals NWWI een validatie-instituut. Ze controleren taxatierapportenvan de aangesloten taxateurs. Taxateurs Unie valideert, voor circa 2.000 aangesloten taxateurs, taxatierapporten voor verschillende doeleinden:

• financieringstaxaties (met NHG);
• taxaties Bijzonder Beheer of Intensief Beheer;
• woningcorporatie taxaties.
• Validatie instituut

Taxateurs Unie is het eerste en op een na grootste ISO 9001:2008 (met addendum) gecertificeerde Taxatie-Validatie-Instituut van Nederland. Voor de diverse stakeholders als taxateurs, taxatiebureaus, banken/geldverstrekkers, intermediairs, woningcorporaties en consumenten is het platform van Taxateurs Unie voorzien van specifieke ‘features’. Taxateurs Unie haar Mission Statement betreft, onafhankelijk van welke partij of belangengroepering ook, voor alle relevante partijen op de markt voor onroerend goed taxaties een spilfunctie vervullen.

Dat is een hele mond vol maar komt er in het kort gezegd op neer dat deze vereniging compleet onafhankelijk ten opzichte van welke partij dan ook de taxatierapporten controleert.

• Regio

De taxateur was vroeger gebonden aan een regio. Zo kon je door trucjes meerdere raio’s verkrijgen. Dat is inmiddels veranderd, de taxateur mag nog maximaal 20 km rondom zijn kantoor (inschrijving) taxeren. Hiermee wordt de plaatselijke bekendheid belangrijker waarmee de betrouwbaarheid van het toeneemt. Zo kan een taxateur uit Groningen niet meer een huis taxeren in Zwolle.

• Uitzonderingen op 20 km

Uitzonderingen zijn er altijd, dat ligt aan de opdrachtgever. Ik heb wel eens woningen getaxeerd in Maastricht terwijl mijn kantoor in Zwolle is gevestigd. Dat diende een speciaal doel en in de rapporten is toen de plaatselijke bekendheid uitgesloten.

Ter handstelling

Wat betekent ter handstelling?

Een mondelinge deal is niet bindend, nadat de koopovereenkomst is getekend en de ter handstelling heeft plaatsgevonden ontstaan er pas rechten en plichten.

• De betekenis

De ter handstelling betekent niets anders dan dat de koopovereenkomst aan de koper(s) ter hand wordt gesteld. De koper tekent hiervoor op het laatste blad van de overeenkomst. Ook de data wanneer de koper en verkoper heeft getekend staan daar vermeld. Evenals wanneer de ter handstelling heeft plaatsgevonden.

• In de praktijk

In de praktijk maakt de makelaar een kopie van de getekende koopovereenkomst en overhandigt deze aan de koper(s). 1 dag na deze ter hand stellen gaan de 3 dagen bedenktijd voor de koper in. Steeds vaker wordt er digitaal getekend, nadat alle partijen digitaal hebben getekend ontvang iedereen separaat een kopie van de getekende stukken. Meer weten? Neem dan contact met ons op!

Transport

Wat betekent transport bij de notaris?

Met transport wordt bedoeld het passeren van de transportakte ook wel akte van levering of leveringsakte genoemd bij de notaris. Anders gezegd; Het juridisch overdragen van de woning van verkoper aan koper. Transporteren van de één naar de andere. Hetgeen in de koopovereenkomst is afgesproken wordt nu uitgevoerd. Makelaars gebruiken het woord als; We hebben in de maand juli veel transporten of transportjes.

Er worden verschillende benamingen en uitspraken voor gebruik zoals;

• Het tekenen van de akte van levering
• Overdracht van het huis
• We moeten naar de notaris
• Juridische overdracht

Eindinspectie

Voordat beiden samen met de makelaar(s) naar de notaris gaan vindt de eindinspectie plaats. De koper heeft het recht de woning of appartement van tevoren te mogen inspecteren. Tevens worden dan de meterstanden genoteerd. Garantiebewijzen en afvalpas(sen) worden overhandigd of achtergelaten in de woning. Bij de notaris kan de koper na het tekenen de sleutels in ontvangst nemen. Download een eindinspectieformulie op deze website.

• Keuze koper?

In principe kiest de koper de notaris tenzij van tevoren uitdrukkelijk aangegeven dat er bijvoorbeeld een projectnotaris bij betrokken is. Wanneer een koper kiest voor een notaris ver buiten de standplaats van de woning kan er door de verkopers voor gekozen worden een machtiging af te geven. De sleutel kan tijdens de eindinspectie meegegeven worden aan de koper of diens aankoopmakelaar. Liever ervoor zorgen dat de sleutel bij de notaris komt zodat hij/zij die af kan geven na het tekenen.

U

Uitstel financieringsvoorbehoud

Wat betekent Uitstel Financieringsvoorbehoud?

Wanneer een mondelinge deal wordt gesloten is dat vaak onder voorbehoud van financiering. De koopovereenkomst wordt opgesteld en de koper krijgt een aantal weken de tijd om de hypotheek te regelen. Krijgt de koper de lening niet voor elkaar, dan kan hij/zij de overeenkomst ontbinden. Er moet dan een beroep worden gedaan op het artikel: De Ontbindende voorwaarde. Ook kan de koper uitstel financieringsvoorbehoud vragen.

• Uitstel gevraagd

Regelmatig komt het voor dat de datum van dit artikel dichterbij komt maar de hypotheek nog niet finaal akkoord is. De hypotheekadviseur van de koper kan dan uitstel aanvragen bij de verkoper of diens makelaar. De koper kan zelf ook uitstel aanvragen.

• Vraag op tijd uitstel aan

Het is slim om dat uitstel een aantal dagen voor het verstrijken van de ontbindende voorwaarden aan te vragen. De verkoper heeft dan even rustig de tijd dit met de verkopers te bespreken. Eigenlijk sta je dan als verkoper met de rug tegen de muur. Je moet wel uitstel verlenen anders staat de deal op de tocht.

• Voorbeeld uit de koopovereenkomst:

Ontbindende voorwaarden.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

– op DATUM door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;

– op DATUM koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van PERCENTAGE  van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan gangbaar bij een erkende geldverstrekkende instelling, of een rentepercentage niet hoger dan gangbaar bij een erkende geldvertrekkende instelling, bij de volgende hypotheekvorm: middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan zoals die worden verstrekt door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; en/of

– op DATUM koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende

V

VastgoedPro

Wat is VastgoedPro?

Vastgoed-Pro is net zoals VBO Makelaar en NVM een brancheorganisatie waar makelaars zich aan kunnen sluiten. Wanneer je voor de klant een woning uitgebreid op Funda wilt plaatsen had je zo’n lidmaatschap nodig. Ook wanneer je als taxateur aan de slag wilt en voor o.a. NWWI en TaxateursUnie wilt taxeren is het een must om te zijn aangesloten bij 1 van de 3 brancheorganisaties. Bron: VastgoedPro

Vastgoed-Pro is de beroepsvereniging voor Nederlandse vastgoedprofessionals. De 700 aangesloten professionals zijn allen werkzaam in een beroepsgroep binnen de vastgoedsector.

Als beroepsvereniging richt VastgoedPRO zich op de individuele beroepen binnen de sector om haar leden optimaal te faciliteren. De vereniging is nu nog gericht op 2 beroepen met ieder een eigen sectie, namelijk de makelaar en de taxateur. Onze ambitie is echter groter. Ook andere professionals werkzaam in de vastgoedsector kunnen zich bij ons aansluiten al dan niet georganiseerd in een eigen sectie.

• Kwaliteitsbewaking

De focus van de vereniging ligt op kwaliteitsbewaking, belangenbehartiging, deskundigheidsbevordering en het faciliteren van de leden bij de uitoefening van hun beroep. De leden bedienen klanten in de particuliere (woning)markt alsook op de zakelijke markt voor bedrijfsmatig- en agrarisch vastgoed. De grootste brancheorganisatie is NVM, daarna komt VBO Makelaar met circa 1000 leden. Vastgoed-Pro heeft circa 700 leden. (2016)

VBO (Makelaar)

VBO Makelaar is een brancheorganisatie voor makelaars. VBO Makelaar heeft haar naam gewijzigd in VBO, vereniging van makelaars en taxateurs.

Verborgen gebreken

Wat zijn verborgen gebreken?

Wat betekent het wanneer er wordt gesproken over verborgen gebreken en welke gevolgen heeft dat voor kopers en verkopers van een  huis?

• Vragenlijst

Als verkoper moet je gebreken (die je weet) melden, dat wordt vastgelegd op een vragenlijst. Ook staat er een vraag in waarin verkoper moet aangeven of er nog andere zaken van doorslaggevend belang voor de koper zijn die ze moeten weten en een e.v.t. koop in de weg staan. Soms wordt de vragenlijst niet of onvolledig ingevuld. Laat dit alsnog door de verkoper invullen voordat je de koopovereenkomst tekent.

Als koper heb je een onderzoeksplicht, dit kun je tackelen door een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. Daarmee wordt je door de bouwkundig inspecteur op de hoogte gesteld van gebreken. Deze bouwkundige keuring wordt in een rapport vastgelegd. Tip: Let op de uitsluitingsclausule in bouwkundige rapporten.

• Verzwijgen

Als verkoper mag je gebreken niet verzwijgen. Wees gewoon eerlijk zodat discussie of misschien veel erger, rechtszaken worden voorkomen. Als de koper aan kan tonen dat de verkoper van dit gebrek wist kan verkoper hier alsnog voor aansprakelijk worden gesteld.

• Zichtbaar (en onzichtbare gebreken)

In de koopovereenkomst is vaak opgenomen dat koper de woning aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Zorg ervoor dat je als koper goed op de hoogte bent en neem een aankoopmakelaar mee om je te beschermen.

• Aantonen

Aantonen dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken ten tijde van de laatste bezichtiging is vrij lastig. Vooral als er bijvoorbeeld een gebrek aan de fundering is wat op het eerste oog niet zichtbaar is. Schakel bij twijfel altijd een bouwkundig expert in.

• Wat zijn verborgen gebreken?

Kozijnen die door houtrot zijn aangetast of slecht schilderwerk vallen niet onder verborgen gebreken. Dit is voor kopers ook direct zichtbaar. Verborgen gebreken zijn ernstige gebreken waarvan de verkoper op de hoogte was tijdens het sluiten van de deal. Een slechte dakconstructie kan wel onder verborgen gebreken vallen omdat dit door de kopers misschien niet direct zichtbaar was. Er moet dan wel worden aangetoond dat de verkopers dit wisten tenzij dit gebrek het “normale gebruik” als woonruimte in de weg staat.

• Aansprakelijkheid

Zelfs in het geval de verkopers het niet wisten kunnen ze aansprakelijk gesteld worden voor verborgen gebreken. Dit is het geval als het gebrek het normale gebruik van het huis in de weg staat. Een rotte dakconstructie maakt het normaal gebruik van een huis onmogelijk. Uiteraard moet het gebrek al aan het huis gezeten hebben vóór de overdracht van het huis.

• Ouderdomsclausule

Bij oudere woningen nemen wij meestal een ouderdomsclausule op om de verkoper te beschermen en de koper erop te wijzen dat de woning niet voldoet aan de huidige eisen. Koper kan dan ook niet dezelfde verwachtingen hebben als bijvoorbeeld een nieuwbouwhuis.

• Mededelingsplicht of de onderzoeksplicht?

Verkoper moet de gebreken melden en koper het gekochte onderzoeken. de meldingsplicht weegt meestal zwaarder indien het op een rechtszaak aankomt. maar zoals eerder geschreven is het voor kopers lastig om aan te tonen dat de verkoper van het gebrek afwist. Kopen zonder bouwkundige inspectie kan de doorslag geven waarmee koper (soms) niet heeft voldaan aan de onderzoeksplicht.

• Conclusie:

Voorkomen is beter dan genezen, laat daarom bij twijfel een keuring uitvoeren en laat je altijd adviseren door een aankoopmakelaar. Voor kopers is het lastig om een verkoper aansprakelijk te stellen. Zowel koper als verkoper moeten hun verplichtingen nakomen. Mocht er toch naderhand iets aan het licht komen los dat dan in goed overleg op. Wees als verkoper eerlijk en meld alle gebreken. Zet dit in de vragenlijst.

Komen partijen er niet uit? Dan kan koper overwegen om een advocaat in te schakelen. Dat is vaak een dure aangelegenheid met veel onzekerheden over de uitkomst.

Vereniging van Eigenaren VvE

Waarom is er een Vereniging van Eigenaren?

Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, moet er een vereniging van eigenaars opgericht worden. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch (‘van rechtswege’) lid van die vereniging. (Vereniging van Eigenaren)

• Natrekking

Wie een woning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning en wordt door natrekking eigenaar van de woning. Bij hoogbouw is dit niet mogelijk, omdat niet meer van elke eenheid is vast te stellen bij welk perceel grond die behoort. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat, en verwerft bovendien het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

• Gebouw met meerdere eigenaren

De grond en het gebouw hebben nu dus meerdere eigenaren. Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars (vaak afgekort tot “VvE”). Dit betekent dat men door de koop van het appartement automatisch lid wordt en dus niet het lidmaatschap kan weigeren. of opzeggen. Ook bij een bungalowpark kan sprake zijn van een VvE. Wanneer meerdere woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object (bijvoorbeeld omdat alle woningen gebouwd zijn op een parkeergarage), dan kunnen deze woningen worden verkocht als appartementsrecht. Het VvE-lidmaatschap eindigt wanneer men ophoudt appartementseigenaar te zijn. Dit is een belangrijk onderscheid met gewone verenigingen, waar lidmaatschap vrijwillig is.

• Doel van de VvE

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte.

• Vereniging van Eigenaren

Door het kopen van een appartement bent u als appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

• Het bestuur

Als koper van een appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. In tegenstelling tot andere verenigingen bestaat het bestuur vaak uit een professionele bestuurder ook wel beheerder of administrateur genoemd. Bij kleine VvE’en kan een van de eigenaren de taak van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

Verhuurdersverklaring

Wat is een Verhuurdersverklaring?

In een verhuurdersverklaring verklaart de huidige (of vorige) verhuurder of de aanvragen aan zijn betalingsverplichtingen voldeed en/of wel of geen overlast heeft veroorzaakt, of door gerechtelijk vonnis is ontruimd. M.a.w of de aanvrager als een goed huurder bekend staat bij vorige verhuurder(s).

• Bewijs van goed gedrag

De verhuurdersverklaring is een soort bewijs van goed gedrag als huurder. Wettelijk bestaat voor zo’n verklaring geen enkele basis en het verstrekken ervan door uw vorige verhuurder aan u of door u aan uw nieuwe verhuurder is dus niet verplicht. De verklaring is een uitvinding van de verhuurderswereld, kennelijk bedoeld om elkaar vooraf te waarschuwen voor (mogelijk) lastige nieuwe klanten. U kunt het vergelijken met een BKR-vermelding als wanbetaler. En ook verhuurdersverklaringen worden, net als een BKR-vermelding, soms vele jaren later nog tegen de huurder gebruikt, vaak onterecht.

Verkocht onder voorbehoud

Wat betekent verkocht onder voorbehoud?

Wanneer een deal voor een huis is gesloten krijgt deze woning de status “Verkocht onder voorbehoud”, Dit betekent dat de woning in principe verkocht is met uitzondering van de ontbindende voorwaarden. Dat zijn vaak de gebruikelijke voorwaarden zoals het voorbehoud financiering.

• Ontbindende voorwaarden

Wanneer de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt krijgt de woning de status “Verkocht”. Tussen een deal sluiten en het aanmelden “onder voorbehoud” kunnen enkele weken overheen gaan. Dat heeft vaak te maken met de gegevens uitwisseling en het opstellen van de koopovereenkomst. Die overeenkomst moet eerst door koper en verkoper worden gecontroleerd waarna er pas wordt getekend. Soms zijn koper en verkoper het nog niet eens over de inhoud van de overeenkomst waardoor het tekenen vertraging ondervind.

• Wanneer status veranderen

Per makelaar verschilt de tijd wanneer een woning aan/afgemeld wordt en de status “verkocht onder voorbehoud” krijgt. Indien beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend kan de makelaar dit zichtbaar maken op de websites. In sommige gevallen wachten makelaars totdat de 3 dagen bedenktijd zijn verstreken.

• Geen voorbehoud

Indien er geen voorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen krijgt de woning vaak na de 3 dagen bedenktijd de status “Verkocht”. De status “Verkocht onder voorbehoud” wordt dan overgeslagen.

• Te vroeg afmelden

Makelaars zijn er over het algemeen voorzichtig mee een woning te snel van status te veranderen. Er kunnen allerlei factoren meespelen waarom een gesloten deal niet leidt tot een getekende overeenkomst. Wanneer de woning te snel van status veranderd kunnen potentiële kandidaten afzien van het reageren op een woning. Ze denken dan; helaas te laat. Mocht de deal niet doorgaan hebben de verkopers geen andere kandidaten op de reserveband zitten en zal de status weer terug worden gebracht tot “beschikbaar”.

• Lang verkocht onder voorbehoud

Soms komt het voor dat kopers meer tijd nodig hebben om een hypotheek – financiering te regelen, zolang de financiering niet rond is, en het voorbehoud niet is verlopen. Is de woning nog niet definitief verkocht. Deze termijn kan oplopen van standaard 4/5 weken naar 6/8 weken en soms nog wel langer. Het kan nooit geen kwaad om de makelaar te bellen of een woning weer beschikbaar komt omdat het al zolang de status “verkocht onder voorbehoud” heeft.

Verkoopplan

Wat is een verkoopplan?

Ook deze vraag heeft het antwoord al in zich. Een verkoopplan is een plan wat wordt gemaakt bij een huis verkopen. Meestal stelt de makelaar zo’n plan op maar je kunt het ook zelf doen. Dit is een plan wat meestal door de makelaar wordt gemaakt om de woning te verkopen. In zo’n plan komen vaak verschillende media en promotie aan bod. Meestal biedt de makelaar verschillende diensten of pakketten aan. Maar ook een maatwerkplan behoort vaak tot de mogelijkheden.

• Wat staat er in een verkoopplan?

In zo’n verkoopplan wordt precies beschreven wat de makelaar allemaal doet en wanneer hij/zij bepaalde reclame en promotie inzet. Bij media hebben we het vaak over fotografie, video’s, plattegronden en 3D Virtuele tour. Bij promotie gaat het vaak over Funda, Facebook, YouTube en e.v.t. een regionale of digitale krant.

• Wat komt er allemaal voor in een verkoopplan?

Het begint meestal met het vaststellen van de marktwaarde en de advies vraagprijs. samen met de verkoper wordt overlegd welke vraagprijs er wordt gehanteerd. Er wordt gekeken wat er allemaal nodig is om het verkooptraject zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen. Dit begint vaak met een gratis waardebepaling waarbij de  makelaar langskomt om waarde te bepalen.

Een korte opsomming

• Vraagprijs
• Presentatie
• Marketing
• Social Media
• Evaluatie
• Extra’s

Er kan van alles in staan van de fotograaf tot het organiseren van een open huis. Als jezelf je huis verkoopt is het slim om een lijst van marketing kanalen te maken waarop je de woning wilt presenteren. Bepaal ook van tevoren hoeveel geld je daaraan wilt spenderen.

Verkooptraject

Wat is een verkooptraject?

Dit is het gehele traject (verkooptraject) van A t/m Z om een huis te verkopen. Het begint vaak met een gratis waardebepaling om de waarde vast te stellen. Daarna wordt de opdracht tot dienstverlening (bemiddelingsovereenkomst) getekend en kan de makelaar ermee aan de slag. Het verkoopplan wordt opgesteld en e.v.t. kluswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Ook kan de woning alvast worden opgeruimd. Sommige makelaars werken met een verkoopstylistedie langskomt voor tips en adviezen.

• Media en Promotie

Verschillende media en promotie worden bij zo’n verkooptraject ingezet en het bezichtigen kan beginnen. Bij voldoende interesse wordt er onderhandeld of vindt de verkoop bij inschrijving plaats. Nadat er een deal is gesloten wordt de koopovereenkomst opgesteld. Meestal zorgt de makelaar ervoor dat deze bij de notaris komt. De notaris regelt de rest.

• Oplevering

Als laatste vindt de eindinspectie of opleveringsinspectie plaats. De makelaar, aankoopmakelaar, kopers en verkopers inspecteren de woning. Er wordt gekeken of de woning conform afspraak wordt opgeleverd. Op de roerende zakenlijst staan de afspraken over de spullen die meegaan of worden achtergelaten. Indien hierover discussie ontstaat kan de makelaar en aankoopmakelaar over bemiddelen. Daarna volgt de gang naar de notaris waar de juridische overdracht plaats vindt en de akte van levering wordt getekend. Ook worden de sleutels bij de notaris overhandigd.

Verkoopwaarde

Wat betekent verkoopwaarde?

Dit is het bedrag waarvoor een koper op een bepaald moment een woning koopt. Meestal is dat na voldoende marketing zoals het huis op NLVERHUIST, Facebook en Funda plaatsen.

• Vraagprijs of bieden vanaf?

Vaak wordt er begonnen met een vraagprijs waarna de geïnteresseerden kunnen bieden. Ook wordt er soms gekozen voor een bieden vanaf prijs. Uiteindelijk gaat het erom wat de woning opbrengt en dat de koper niet gedwongen wordt. Vroeger werd de term “vrije verkoopwaarde” gebruikt hetgeen betekent dat de koper uit vrije wil handelt.

• Verkopersmarkt

In een verkopersmarkt met veel potentiële kopers, zal de vrije verkoopwaarde dichter bij de vraagprijs liggen of zelfs boven de vraagprijs uitstijgen. In een kopersmarkt wordt er vaak lager geboden dan de vraagprijs.

Verkopersmarkt

Wat is een verkopersmarkt?

De woningmarkt kent de termen verkopersmarkt en kopersmarkt. In een verkopersmarkt zijn de omstandigheden gunstig voor verkopers die een huis verkopen en minder gunstig voor kopers.

• Weinig aanbod en veel vraag

Weinig aanbod en veel woningzoekers zorgt ervoor dat de verkopers het voor het zeggen hebben. Als koper kun je dan in de rij komen te staan. De prijzen gaan hiermee omhoog. Dat realiseren zich de verkopers maar al te goed en spelen daar snel op in. Als koper kun je hier moedeloos van worden omdat de mooiste woningen aan je voorbij gaan omdat er altijd wel weer iemand is die de hoofdprijs wil betalen.

• Het aanbod

Het woningaanbod bepaalt in grote mate de markt. Is er veel aanbod zullen kopers genoeg keuze hebben en over het algemeen lager bieden. Bij een lager aanbod of te weinig aanbod is dat juist andersom. Heb je advies nodig of zoek je een aankoopmakelaar om je te begeleiden? Maak dan een keuze op deze website.

Volmacht

Wat is een volmacht?

Met betrekking tot de volmacht voor aan- en/of verkoop van onroerend goed kan een koper of verkoper bij de notaris een machtiging tekenen. Meestal tekent één van de medewerkers namens u de akte van levering. Dat komt regelmatig voor wanneer een koper of verkoper verhinderd is. Denk er wel aan dat de machtiging ruim van tevoren wordt getekend. Vergeet niet uw legitimatie mee te nemen want de notaris moet uw handtekening legaliseren. Dit kan ook in het buitenland bij een notaris indien u voor lange tijd in het buitenland verblijft.

• Namens u handelen

Met een machtiging geeft u een ander de bevoegdheid namens u te handelen. Dat betekent niet dat u dit zelf niet meer mag doen. Als u hier niet meer toe in staat bent, kan iemand in wie u het volste vertrouwen heeft het van uw overnemen volgens de door u vastgelegde wensen. Het kan gaan om het doen van betalingen, maar bijvoorbeeld ook om medische zaken.

In de machtiging

• wijst u een vertrouwenspersoon aan die namens u mag handelen. Zo iemand noemen we een gevolmachtigde.
• kunt u gedetailleerd vastleggen welke taken hij of zij krijgt of alles overlaten aan uw vertrouwenspersoon;
• geeft u aan voor welke situatie de volmacht is bedoeld;
• bepaalt u bij wie uw vertrouwenspersoon verantwoording moet afleggen voor zijn handelingen.

Taken vertrouwenspersoon

U kunt kiezen of u alleen bepaalde taken aan een gevolmachtigde wil overlaten of dat u alles wilt overlaten aan een gevolmachtigde. Laat u alleen bepaalde, specifiek omschreven taken over aan iemand anders dan noemen we dat een bijzondere-volmacht. Laat u alles over aan iemand anders, dan noemen we dat een algemene-volmacht.

Bekende taken zijn:

• het regelen van bankzaken;
• het beleggen van vermogen;
• de aan- en verkoop van onroerend goed;
• het vestigen van een hypotheek;
• het aanvaarden of verwerpen van erfenissen;
• het doen van schenkingen.

Welke keuze het handigst is, hangt af van de situatie waarvoor de machtiging bedoeld is. Als de volmacht nodig is omdat u zelf niet meer in staat bent om uw belangen te behartigen en er ook geen vooruitzicht is dat het beter wordt, kunt u het best een algemene volmacht geven. In zo’n algemene volmacht worden meestal bepalingen opgenomen om te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van de volmacht. U kunt bijvoorbeeld bepalen dat de gevolmachtigde de gedane uitgaven moet verantwoorden, bijvoorbeeld aan de notaris. Hoe ver het toezicht moet gaan, bepaalt u zelf.

Voorlopige koopovereenkomst

Wat is een voorlopige koopovereenkomst?

De koopovereenkomst, ook wel in de volksmond “voorlopig koopcontract” of “voorlopige koopovereenkomst” genoemd is zoals velen denken niet voorlopig. Als verkoper ben je na het tekenen gebonden aan de overeenkomst. Als koper heb je nog drie dagen bedenktijd.

• Is de koopovereenkomst wel voorlopig?

De term “voorlopig” wordt zo genoemd omdat er meestal nog ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst staan die nog niet zijn uitgewerkt. Een voorbeeld hiervan is het zogenaamde financieringsvoorbehoud, maar ook andere voorbehouden kunnen in het contract staan.

• 3 dagen bedenktijd niet voor de verkoper?

Pas op: Veel verkopers denken dat ze ook 3 dagen bedenktijd hebben maar dat is niet zo. Wanneer je als verkoper twijfelt adviseer ik om nog even niet te tekenen. Als je tekent zit je eraan vast tenzij er een extra clausule is opgenomen die de verkoper ook het recht geeft de overeenkomst binnen 3 dagen te ontbinden. Dit is ongebruikelijk maar komt toch af en toe voor. De verkoopmakelaar kan je hierin adviseren.

Vraagprijs

Wat wordt bedoeld met vraagprijs?

Het woord zegt het al; Dat is de prijs die iemand voor iets vraagt! Bijvoorbeeld de vraagprijs van een huis. Deze prijs wordt vaak na gedegen onderzoek en op advies van de makelaar in overleg met de verkoper vastgesteld. Het is een uitnodiging om in onderhandeling te treden.

• Vraagprijs verhogen?

Het kan zelfs voorkomen dat een verkoper de vraagprijs verhoogt. Dat zou bijvoorbeeld kunnen wanneer blijkt dat er enorm veel interesse is in een woning. Mag dat? Jazeker, een verkoper mag de prijs zowel verlagen als verhogen. Bij een vraagprijs hebben de “kopers” het gevoel nog wat te kunnen onderhandelen. Je biedt toch niet de vraagprijs hoor ik sommigen al zeggen. Of je wel of niet voor deze prijs kunt kopen hangt af van de woningmarkt en de eigenaar. De makelaar adviseert en de verkoper bepaald.

• Een andere strategie kan zijn “bieden vanaf”

Een verkoper kan op advies van de makelaar geen vraagprijs hanteren maar een bieden vanaf prijs. In de praktijk zie je dat sommige “kopers” alsnog lager bieden. Daar hoef je als verkoper natuurlijk niet op in te gaan. Meestal wordt een vraagprijs gebruikt omdat we dat nu eenmaal gewend zijn bij het verkopen van een huis. Bieden vanaf kan ook sommige “kopers” afschrikken maar dat kan ook juist de bedoeling zijn. Je hebt ook niets aan bezichtigend die uiteindelijk de woning niet kunnen betalen.

Vragenlijst

Wat is een vragenlijst bij een huis verkopen?

De vragenlijst is een informatielijst die door de verkopers wordt ingevuld. Laten we er vanuit gaan dat dit naar waarheid wordt ingevuld. Deel A is ter informatie van de koper en vragenlijst B is ter informatie van de notaris. Samen met de vragenlijst ontvangt u ook de roerende zakenlijst.

• Voorblad

Deze vragenlijst is samengesteld, omdat bij het kopen en verkopen van een huis (een onroerende zaak) de koper verplicht is vragen te stellen over het huis dat hij wil kopen. Als verkoper bent u verplicht zo volledig en uitvoerig mogelijk de juiste informatie te verstrekken over de staat van uw huis.

Ook voor eventuele lasten en beperkingen, zoals een hypotheek of erfdienstbaarheid van het huis, moet u voortaan informatie verstrekken. Dit is uw risico. Indien u bewust informatie over uw huis achterhoudt, kunt u als verkoper aansprakelijk worden gesteld.

• Naar waarheid invullen

Om dit zoveel mogelijk te voorkomen en u bovendien te helpen bij het verzamelen van informatie over het huis, is deze informatielijst samengesteld. Vul daarom graag deze lijst zo volledig mogelijk en naar waarheid in, bij voorkeur digitaal. Verkoper(s) geven toestemming om deze vragenlijst deel A in de brochures te gebruiken.

Twijfelt u of u bepaalde zaken wel of niet moet melden? Vul die gegevens dan in met een afwijkende kleur, de makelaar zal u hierin tijdens de woningopname adviseren.

Vrij op naam (v.o.n.)

Wat betekent een huis vrij op naam kopen?

Bij een nieuwbouwwoning staat achter de vraagprijs de toevoeging v.o.n. Vrij Op Naam wil zeggen dat er geen overdrachtsbelasting maar BTW wordt geheven op de koopsom. Wel komen de kosten voor de notaris en de bouwrente voor uw rekening.

• Vrij op naam bij bestaande bouw

Soms komt u bij bestaande bouw de toevoeging v.o.n. tegen hetgeen betekent dat de verkopers in dat geval de kosten voor overdracht betalen. Veelal zijn dat de overdrachtsbelasting en notariskosten. Nadeel van kopen vrij op naam is de onderhandelingsruimte, die is vaak nihil of erg klein. Hierbij ligt het eraan op welke manier de makelaar dit heeft gecommuniceerd met z’n klanten. Indien het een vast bedrag of bieden vanaf bedrag is blijft er geen onderhandelingsruimte over. Sommige makelaars organiseren ook de zogenaamde vrij op naam weken waarbij de verkopers de kosten betalen.

• Welke bijkomende kosten betaal je wel?

Mooi! Op bijkomende kosten voor overdrachtsbelasting en de notaris hoef je dus niet te rekenen. Maar reken je niet rijk: als je een woning vrij op naam koopt, betekent dat niet dat jij helemaal geen bijkomende kosten meer voor jouw rekening krijgt. Houd rekening met 2 tot 3% aan bijkomende kosten bovenop de koopsom.

• Met hypotheek?

Koop jij deze woning met een hypotheek? Dan betaal je niet alleen de hypotheekadviseur om je hypotheek te regelen, maar ook de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte. Vergeet niet dat aan de diensten van een makelaar, taxateur en verhuisservice natuurlijk ook een prijskaartje hangt. Sluit jij je hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie? Hiervoor betaal je ook afsluitkosten.

• Meerwerk en bouwrente

Koop je een nieuwbouwwoning v.o.n.? Als je kiest om af te wijken van het standaard bouwplan worden er kosten gerekend voor meerwerk en kun je ook nog te maken krijgen met bouwrente. Ook kun je nog normale verbouwingskosten verwachten, bijvoorbeeld voor schilder- of stucwerk.

W

Waarborgsom

Wat is een waarborgsom?

Om de verkoper zekerheid te bieden wordt er vaak een waarborgsom of bankgarantie in de koopovereenkomst opgenomen. Meestal wordt een termijn aangehouden van 1 week na het verstrijken van het financieringsvoorbehoud. Een waarborgsom of bankgarantie is niet verplicht maar zeker voor de verkoper wel aan te raden. Vraag hierover advies aan de makelaar of notaris.

• Meestal 10% van de koopsom

De waarborgsom of bankgarantie is meestal 10% van de koopsom. Indien je zelf niet over 10% aan liquide middelen beschikt kan de bank een bankgarantie afgeven. Dat regelt de hypotheekadviseur. Let op: De bank (geldvertrekker) rekent hier kosten voor indien gebruik wordt gemaakt van een bankgarantie. Een waarborgsom dient op de derdenrekening van de notaris te worden gestort. Informeer op  tijd naar het bankrekeningnummer van de notaris.

• Zekerheid voor de verkoper

Bij de aankoop van je woning sluit je in eerste instantie een koopovereenkomst. Het is niet gebruikelijk dat de koopsom meteen wordt voldaan. Dit gebeurt pas bij het ondertekenen van de notariële akte tot levering (transportakte) bij de notaris. De verkopende partij verlangt in de meeste gevallen dat jij als koper na ondertekening van de koopakte een waarborgsom stort of een bankgarantie stelt. Dit geeft voor de verkoper zekerheid.

• Datum in de koopovereenkomst

In de koopovereenkomst wordt een datum vermeld wanneer de waarborgsom moet zijn gestort of bankgarantie moet zijn afgegeven. Indien de koper in verzuim blijft is de notaris verplicht hier partijen van in kennis te stellen. In de meeste gevallen is er niets aan de hand en wordt er snel actie ondernomen. Indien de koper alsnog in gebreke blijft kan deze in gebreke worden gesteld.

Waarborgfonds eigen woningen

Wat is Waarborgfonds Eigen Woningen?

Het doel van het Waarborgfonds is het bevorderen van het bezit van een eigen woning. De stichting (WEW) Waarborgfonds Eigen Woningen is in 1993 opgericht door het Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De stichting is ook verantwoordelijk voor de uitvoering van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

• Missie

De stichting heeft eveneens als doel het bevorderen van een duurzaam gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit in Nederland, alsmede het hiertoe op de financiële markten bevorderen van de financierbaarheid van eigen woningen. Onder een “duurzaam gunstig klimaat” wordt verstaan dat woonconsumenten ook bij veranderende conjuncturele omstandigheden in staat zijn op een veilige en verantwoorde wijze voldoende financiële middelen tegen een zo laag mogelijke prijs te verkrijgen ten behoeve van de financiering van de aankoop, de verbetering van de kwaliteit en het behoud van de eigen woning. De stichting realiseert haar doel binnen het actuele overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt, met inachtneming van het actuele overheidsbeleid ten aanzien van het functioneren van de financiële markten.

• Jaarlijks “nieuwe” regels

Het Fonds (Eigen Woningen ) stelt jaarlijks de regels op voor een NHG-hypotheek. Aan deze regels dienen hypotheekaanbieders zich te houden bij het verstrekken van een NHG-hypotheek. Deze voorwaarden bepalen onder andere wat het maximale hypotheekbedrag is dat u kunt lenen onder de Nationale Hypotheek Garantie. Vraag de hypotheekadviseur naar de voorwaarden om hiervoor in aanmerking te komen.

• WEW Borg voor de lening

Wanneer u kiest voor een NHG-hypotheek, staat het Waarborgfonds-Eigen-Woningen borg voor de lening. Dit geeft u meer zekerheid. Ook bieden hypotheekaanbieders een korting aan op de hypotheekrente. Het WEW is een private instelling met achtervangovereenkomsten met Rijk en gemeenten. Dit betekent dat het WEW te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Als gevolg hiervan beschouwt De Nederlandsche Bank de Nationale Hypotheek Garantie als een overheidsgarantie. Hieruit vloeit voort dat leningen met NHG voor de geldverstrekker doorgaans minder solvabiliteit vereisen. Dit voordeel voor geldverstrekkers wordt aan consumenten “teruggegeven” door de lagere hypotheekrente op een hypotheek met NHG.

Waarde

Wat is waarde?

Het begrip waarde is enorm ruim, wat is iets waard? Wat vind jij iets waard? Voor de één is een product of dienst veel meer waard dan voor een ander. Waarde is ook een soort universeel begrip. Een maatstaaf van waaruit je kunt gaan rekenen.

• Hoe waarde bepalen

Om een waarde te bepalen wordt een product of dienst veelal met andere soortgelijke producten of diensten vergeleken. Als er in een straat vergelijkbare huizen worden verkocht voor rond de 2 ton zal jouw huis waarschijnlijk ook in die categorie vallen. Tenzij het huis afwijkt qua luxe, ligging of oppervlaktes.

• Taxatiewaarde

Een taxateur vergelijkt een woning ook met andere soortgelijke woningen. Met een exel-sheet kun je meerdere huizen vergelijken en plussen of minnen qua oppervlaktes en luxe. Zo komt de taxateur op een goede geschatte en onderbouwde waarde. Dat is de vergelijkingsmethode.

• Onvoldoende referenties

Indien er onvoldoende referenties bekend zijn wat bijvoorbeeld in het buitengebied nogal eens voorkomt kan een taxateur een andere methodiek toepassen. Op basis van gemiddelde waardes per m2 of per m3 in combinatie met de waarde van de grond wordt er een berekening gemaakt. Ook dat is een geschatte onderbouwde waarde en geen wetenschap.

• De markt

De waarde is afhankelijk van vraag en aanbod, we hebben gezien dat in de crisis de waarde van huizen naar beneden gingen. Toen het weer aantrok bleven de prijzen stabiel terwijl er nu weer een stenigende lijn is te zien. De waarde is mede afhankelijk van de marktomstandigheden. Taxateurs vermelden bij financieringsaanvragen de marktwaarde.

• Discussie

Over het begrip waarde liggen de meeste meningen uiteen. Zelfs taxateurs mogen 10% afwijken in het taxatierapport. Dit betekent dat ook de waarde die een taxateur opschrijft niet heilig is. Wanneer er 3 taxateurs worden uitgenodigd om een huis te taxeren zullen er 3 verschillende waardes naar voren komen. Diverse instanties proberen dit te vangen in modelwaardes maar taxeren blijft een specialisme wat niet te vangen is in één model.

• Tot slot

Wanneer we willen weten wat iets waard is zullen we dat moeten onderzoeken. Vaak vergelijken we het met andere producten. Daarnaast is het de vraag wat jij iets waard vindt. Wil je bij een huis kopen iets teveel betalen omdat dit je droomhuis is? Prima, het huis is dan voor jou iets meer waard dan voor een ander.

• Waardebepaling

Ook bij een waardebepaling wordt een huis vergeleken met meerdere huizen die in de straat of buurt zijn verkocht. Meerdere aspecten komen aan bod. Wat heeft het huis destijds gekost, wat wordt de prijs als het wordt geïndexeerd. In hoeverre hebben er verbouwingen plaats gevonden en hoeveel meerwaarde heeft dat. Samen met de makelaar wordt bepaald wat de geschatte opbrengst (verkoopwaarde) zal zijn bij verkoop.

• Wat is mijn huis waard?

Wil je weten wat jouw huis waard is? Gebruik dan de tools en informatie op deze website.

• Waarde woning opvragen

Gratis waarderapport opvragen

Wij hebben een gratis tool online gezet waarmee je een waarderapport van jouw woning op kan vragen. Het betreft een globale inschatting met een aantal vergelijkbare woningen waarbij je zelf aan kan geven welke woning wel of niet vergelijkbaar is.

Waardeverklaring

Wat is een waardeverklaring?

Een waardeverklaring is een verklaring waarin de makelaar / taxateur een verklaring over de waarde van een woning geeft. Dat bestaat meestal uit de advies vraagprijs, de verwachte opbrengst en de verwachte verkoopperiode. Ook de objectgegevens zoals GO-wonen en het perceel worden hierin vermeld.

• Taxatieverslag

Dit is een soort verkort taxatieverslag, in een taxatierapport worden alle aspecten van de waarde en het object gegeven terwijl een waardeverklaring een soort samenvatting van een taxatierapport is.

LET OP: Een waardeverklaring mag tegenwoordig door een gecertificeerde taxateur niet meer worden afgegeven. Toch vragen hypotheekadviseurs en banken hier nog steeds om terwijl dat niet meer mag.

Meer over de waardeverklaring >

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Status in onderhandeling

Een veel gestelde vraag is; wanneer ben ik in onderhandeling? Op zich een goede vraag want niet voor iedereen is het duidelijk wanneer partijen met elkaar in onderhandeling zijn.

• Bod en rechten

Regelmatig wordt door een koper gedacht dat een bod rechten geeft maar dat is niet zo. Een voorstel zegt eigenlijk niets zolang een verkoper daar niet op ingaat. Het is natuurlijk niet netjes van de verkoper of diens makelaar hier niet op te reageren, je zou als makelaar bijvoorbeeld aan kunnen geven dat het voorstel te laag is. Ook kunnen er voorwaarden worden gesteld waar de verkoper zich niet in kan vinden.

• Meerdere bieders

Het kan ook voorkomen dat er meerdere bieders zijn. De makelaar bespreekt met de verkoper hoe daar mee om te gaan. Ook in zo’n geval geldt dat degene die een eerste bod heeft gedaan geen enkel recht heeft op eerste koop.

• Vastleggen in koopovereenkomst

Zolang nog niets is vastgelegd in een koopovereenkomst kan de deal in principe nog alle kanten op. Persoonlijk vind ik afspraak is afspraak. Maar wettelijk gezien geeft een mondelinge deal geen rechten of plichten. Consumenten moeten voldoen aan de schriftelijkheidseis. De handtekeningen moeten zijn gezet en daarna heeft de koper nog 3 dagen bedenktijd.

• In onderhandeling zijn

Partijen zijn pas met elkaar in onderhandeling wanneer er een tegenvoorstel komt. Bijvoorbeeld een vraagprijs van € 225.000,- k.k. De koper biedt 2 ton en de verkoper komt met een tegenvoorstel van € 220.000,- k.k., vanaf dat moment zijn partijen officieel in onderhandeling.

• Andere partij legt ook een voorstel neer

Wanneer een andere partij ook een voorstel neerlegt kan de verkoper en diens makelaar ervoor kiezen de onderhandelingen te stoppen. De keuze kan zijn dat beide bieders de kans krijgen om een eindvoorstel neer te leggen. Dat kan ook een hoogste bod zijn waarmee de verkoper in onderhandeling gaat.

• Inbreken in de onderhandelingen

Het is niet sjiek wanneer partijen met elkaar in onderhandeling zijn er een andere partij ook de gelegenheid krijgt om mee te doen. Toch gebeurt dat regelmatig in een verkopersmarkt. De opdracht van de verkopend makelaar is er voor de verkopers zoveel mogelijk uit te halen.

• Makelaar adviseert en verkoper beslist

De makelaar beslist zelf niet aan welke partij de woning wordt gegund, de makelaar is bemiddelaar en adviseur maar de verkoper beslist. Zolang de makelaar zich aan de regels houdt is er niets aan de hand. Toch wordt vaak de makelaar genoemd wanneer verkopers anders beslissen over een deal. Dat is niet helemaal terecht. Laat je als koper altijd goed adviseren en schakel een aankoopmakelaar in.

Woningopname

Woningopname door de makelaar

Bij een huis verkopen komt veel kijken. Meestal moet er nog worden geklust en opgeruimd. Ook wordt er soms een muurtje gewit of andere (kleine) werkzaamheden uitgevoerd om een zo mooi mogelijke presentatie te krijgen. De styliste zorgt ervoor dat de woning op en top wordt gepresenteerd.

• Formulieren om in te vullen

Via deze website kun je formulieren downloaden. Deze formulieren incl. vragenlijst met informatie over de woning dienen door de verkopers te worden ingevuld. Hiermee wordt gedeeltelijk voldaan aan de meldingsplicht verkoper. Ook alle gebreken moeten hierop worden vermeld. Tijdens de woningopname worden deze formulieren vaak met de makelaar nog eens doorgenomen en eventueel aangepast waar nodig. De roerende zakenlijst zorgt nogal eens voor twijfel, die nemen we samen nog even extra door.

• Plattegronden en inmeten

Het inmeten van de woning en het opnemen van de plattegronden kan bestaan uit de woningopname maar dat hoeft niet. Sommige externe partijen meten de woning in en verzorgen daarna de plattegronden. Elke woning moet conform de meetinstructie NEN 2580 ingemeten en kunnen worden voorzien van plattegronden. Dit vinden geïnteresseerden enorm prettig en draagt bij aan een beter overzicht van de woning voordat er een afspraak wordt gemaakt.

• De woningopname zelf

Er worden er tijdens de woningopname diverse activiteiten uitgevoerd. De vragenlijsten en formulieren worden vaak samen met de makelaar doorgenomen. Details en bijzonderheden worden geverifieerd en genoteerd. De bemiddelingsovereenkomst wordt doorgenomen en getekend maar ook de vraagprijs of bieden vanaf prijs wordt definitief vastgesteld en vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst. Kenmerken van de woning worden ingevoerd in het systeem en de laatste details besproken.

• Rondje woning

Vaak wordt er nog even een rondje door de woning gelopen zodat de makelaar nog even een fris beeld krijgt van hoe het eruit ziet. Uitleg over eventuele elektrische rolluiken, het zonnescherm en de screens met afstand bediening wordt door de verkoper gegeven zodat de makelaar niet voor verassingen komt te staan tijdens een bezichtiging.

• Te koop bord

TIP: Het te koop bord wordt meegenomen maar meestal nog niet geplaatst. Wanneer de woning online staat krijgen de verkopers een seintje dat het bord in de tuin of aan het raam kan.

• Tot slot

Tijdens de woningopname worden alle details en bijzonderheden besproken en vastgelegd. Voor beide partijen is dat prettig zodat er naderhand geen discussies ontstaan over verkeerde gegevens. Wel zo handig.

Woningruil

Wat is woningruil?

Woningruil kan de oplossing zijn voor een vastzittende woningmarkt, eigenlijk zijn het 2 verschillende transacties, verkoper 1 verkoopt z’n huis aan koper 2 en verkoper 2 verkoopt zijn huis aan koper 1. In eerste instantie een simpele gedachte echter schuilen er wel een aantal gevaren in zo’n deal zoals:

• Koopovereenkomsten:

Beide koopovereenkomsten moeten goed op elkaar aansluiten, beide verkopers en kopers hebben de intentie de woning te ruilen (woningruil). De wet ziet dit echter als 2 verschillende transacties. In de koopovereenkomst dienen ook bepalende clausules opgenomen te worden. Laat je hierover goed informeren.

• Ontbindende voorwaarden:

Ook wat betreft de ontbindende voorwaarden zal er goed gekeken moeten worden naar de verschillende data, ook hierbij moet het helder voor beide partijen zijn welke rechten en plichten ze hebben.

• Uitstel ontbindende voorwaarden:

Indien één van beide partijen uitstel vraagt i.v.m. het financieringsvoorbehoud omdat de financiering nog niet geheel rond is, het zogenaamde finaal akkoord. Zal de partij die uitstel verleend goed na moeten denken over de consequenties die deze toestemming met zich meebrengt.

• Restschuld:

Indien één van de beide partijen of misschien zelfs beiden een restschuld overhoudt bij de verkoop van zijn woning zal er dus toestemming nodig zijn van de bank. De bank zal hiervoor royement moeten verlenen.

Omdat de verkoper ook direct weer een huis koopt kan de verkoper met de bank de mogelijkheden bespreken om deze restschuld mee te financieren. Hierbij is het belangrijk dat de makelaar de clausule goed omschrijft.

• Notaris:

Laat bij voorkeur één notaris beide zaken in behandeling nemen zodat ook hierbij rekening wordt gehouden met de financiële afwikkeling en planning.

• Taxateur:

Beide partijen moeten de gekochte woning laten taxeren door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur, tegenwoordig verplichten de banken een erkend taxatierapport die gevalideerd is door bijvoorbeeld NWWI.

• Makelaar:

Indien bij de woningruil één (verkoop)makelaar is betrokken moet je als koper goed nadenken of je geen (eigen) aankoopmakelaar in wilt schakelen die jouw belangen behartigd.

Meestal hebben beide verkopers al een makelaar in de arm genomen om het huis te verkopen. Laat beide makelaars goed met elkaar communiceren zodat er later geen misverstanden ontstaan.

• Samenvatting:

Laat u goed adviseren wanneer u woningruil overweegt, uw verkopend makelaar krijgt hierbij verschillende rollen. Bespreek dat goed van te voren. Zorg ervoor dat beide koopovereenkomsten goed op elkaar aansluiten en gebruik bij voorkeur dezelfde data voor de ontbindende voorwaarden.

Let goed op restschuld en de gevolgen hiervan. Laat ook de hypotheekadviseur goed de financiële situatie van beiden in kaart brengen. Mocht er een beroep worden gedaan op een ontbindende voorwaarde is het belangrijk dat voordat er toestemming tot uitstel ontbindende voorwaarden wordt gegeven, de gevolgen voor de uitstel verlener duidelijk zijn.

Woonlasten

Wat zijn woonlasten?

Woonlasten zijn de kosten die gemaakt worden om te kunnen wonen. Het gaat hierbij om alle lasten zoals huur of hypotheek, gas, water en elektra. Ook verzekeringen en gemeentelijke lasten maken deel uit van de woonlasten. Eigenlijk alle lasten die met het wonen te maken hebben.

• Woonlasten in relatie tot de totale lasten

De woonlasten in relatie tot de totale lasten van consumenten is de laatste jaren gestegen. Maximaal zouden woonlasten 30% van het totale inkomen mogen bedragen maar veel mensen gaan hier ruim overheen. Het is slim om een overzicht te maken van alle inkomsten en uitgaven. Dat geeft inzicht in de situatie waarmee misschien de woonlasten iets omlaag kunnen.

Ook een hypotheek oversluiten kan de woonlasten omlaag brengen. Praat hier eens over met onze hypotheekadviseur. Misschien is het zelfs een optie om een ander huis te kopen en de huidige woning te verkopen. Hierbij is advies van een aankoopmakelaar en makelaar geen overbodige luxe.

WOZ waarde

Wat is de WOZ Waarde?

Waardering Onroerende Zaken, de WOZ waarde wordt door de gemeente vastgesteld en is de waarde van je huis. De WOZ waarde wordt gebruikt als basis voor diverse belastingen en heffingen.

• Wet waardering onroerende zaken

De gemeente bepaalt als uitvoerder van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde van alle onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, gronden e.d.) binnen de gemeentegrenzen. Elke huizenbezitter krijgt die WOZ-waarde op een WOZ-beschikking. De gemeente baseert de waarde van de woning onder meer op:

• de ligging van de woning
• inhoudsgevens
• oppervlaktegegevens
• Waar is de WOZ-waarde voor bedoeld?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en de waterschapslasten. Daarnaast speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol bij de erf- of schenkbelasting en het eigenwoningforfait.

Peildatum: 1 januari van vorig jaar

De gemeente schat de WOZ-waarde van je woning in op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. Zo is de WOZ-beschikking van 2020 de waardepeildatum 1 januari 2019 enz. Wat je huis nu waard is, is dus niet bepalend. 2020-2021/2021-2022 enzovoort.

• WOZ-beschikking

De WOZ-beschikking kan er per gemeente anders uitzien. De WOZ-waarde kan vermeld staan op de jaarlijkse nota van de gemeentelijke heffingen of als een los document worden verstrekt.

• Niet eens met je WOZ-beschikking?

Elk jaar ontvangt iedere huizenbezitter in maart de WOZ-beschikking. Als je denkt dat de waarde op de WOZ-beschikking te hoog is, moet je snel bezwaar maken. Binnen zes weken na dagtekening van de beschikking. Haal je dit niet (omdat je bijvoorbeeld meer tijd nodig hebt om het bezwaar te onderbouwen), stuur dan alvast een brief waarin je onder de kop ‘pro forma bezwaarschrift’ vermeldt dat je binnen bepaalde tijd aanvulling geeft. Je verliest dan je rechten niet. Geef wel aan voor welke datum de gemeente een aanvulling van je kan verwachten.

• Reële waarde

Maak je bezwaar tegen de vastgestelde waarde, dan moet je wel een idee hebben van wat volgens jou reëel is. Vraag bij twijfel het onderliggend taxatieverslag op. Afhankelijk van de gemeente kun je het – soms via internet- inzien of toegestuurd krijgen (eventueel per e-mail). Ook kun je informeren bij bewoners in de buurt, bij een makelaar, het Kadaster (Koopsomtelefoon) of een taxateur.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw eigen woning. WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. Deze waarde wordt door de gemeente vastgesteld en staat op de WOZ-beschikking die u jaarlijks van uw gemeente krijgt.

• WOZ waarde opzoeken

Sinds 2016 is de WOZ waarde openbaar en heeft iedereen hier inzage in. Nog niet alle woningen zijn vanaf begin 2017 online zichtbaar maar daar wordt hard aan gewerkt om dit z.s.m. voor elkaar te krijgen. Ga naar https://www.wozwaardeloket.nl om te WOZ waarde op te zoeken.

Woningdefinities

2-ONDER-1-KAPWONING

Een 2-onder-1-kapwoning is een eengezinswoning waarvan het hoofdgebouw is verbonden met het hoofdgebouw van één andere gelijksoortige en gelijkvormige woning (niet zijnde een tussenwoning). Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning. 2-onder-1-kapwoningen worden ook wel aangeduid als “helft van een dubbel”, welk begrip als synoniem gebruikt mag worden.

APPARTEMENT

Een appartement is een specifiek type woning welke onderdeel uitmaakt van een meergezinsgebouw, dan wel van een combigebouw, welke wordt gekenmerkt door luxe en de bijzondere vorm in z’n uitstraling.

BEDRIJFS- OF DIENSTWONING

Een zelfstandige woning die deel uitmaakt van een gebouw of complex en waarvan het totale complex in hoofdzaak bestemd en in gebruik is als bedrijf.

BEL-ETAGE

Een bel-etage is een woning die bestaat uit één woonlaag en ligt op ongeveer 1,5 meter boven het maaiveld. Een bel-etage ligt altijd boven een souterrain.

BENEDENWONING

Een benedenwoning is een etagewoning of flatwoning op de begane grond met een voordeur die op straat uitkomt. De benedenwoning bestaat uit één of meerdere bouwlagen.

BERGING

Een berging is een bergruimte of bijgebouw met een algemene bergfunctie op een apart perceel of met een eigen adres, vaak in een aaneengesloten rij met andere berghokken of bijgebouwen.

BOERDERIJ

Een woning inclusief bedrijfsdelen die deel uit maakt van een bedrijfsmatig geëxploiteerd agrarisch bedrijf, veelal gericht op landbouw of veeteelt.

BOVENWONING

Een bovenwoning is een etagewoning op een etage die bereikbaar is via een binnentrap met een mogelijk gemeenschappelijke voordeur die op straat uitkomt. De bovenwoning bestaat uit één of meerdere bouwlagen.

BUNGALOW

Een bungalow is een specifiek type vrijstaande eengezinswoning waarvan de buitenmuren niet hoger zijn dan één verdieping boven het maaiveld.

COLLECTIEVE PARKEERPLAATS BIJ WONINGEN

Een collectieve parkeerplaats bij woningen is een niet-overdekte parkeerplaats waarbij de parkeerplaats geen zelfstandig object is.

CORRIDORFLAT

Een corridorflat is een flatwoning waarbij de voordeur uitkomt op een centraal binnen de bouwmassa per etage gelegen loopgang dan wel op een centrale hal op de etage.

DIJKWONING

Een dijkwoning is een specifiek type eengezinswoning dat gekenmerkt wordt door de situering op, aan, onder of langs een dijk.

DRIVE-IN WONING

Een drive-in woning is een specifiek type eengezinswoning welke gekenmerkt wordt door de inpandige ligging van de garage in de hoofdbouwmassa van het object, waardoor de ruimte voor het hoofdwoonvertrek op de daarboven gelegen bouwlaag is gesitueerd.

EINDWONING

Een eindwoning is een eengezinswoning die grenst aan een aanliggende woning. De eindwoning ligt op het begin of einde van de reeks woningen en heeft geen (extra) bij de woning horende grond aan de zijkant van de woning. N.B. Indien sprake is van een doelgroepwoning dan wordt de woning aangemerkt als een doelgroeptussenwoning. De typering “doelgroep” is hierbij belangrijker dan het feit of de woning al dan niet op de hoek gelegen is.

GALERIJFLAT

Een galerijflat is een flatwoning waarbij de voordeur uitkomt op een aan de buitenkant gelegen loopgang.

GARAGE

Een garage is een overdekte stallingruimte bestemd en geschikt voor motorvoertuigen op meer dan twee wielen.

GESCHAKELDE 2-ONDER-1-KAPWONING

Een geschakelde 2-onder-1-kapwoning is een 2-onder-1-kapwoning waarbij de muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen. Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de geschakelde 2-onder-1-kapwoning.

GESCHAKELDE BUNGALOW

Een geschakelde bungalow is een bungalow waarbij de muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen.

GESCHAKELDE WONING

Een geschakelde woning is een eengezinswoning waarbij de muren of muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen.

GRACHTENPAND

Een grachtenpand is een specifiek type eengezinswoning met een specifiek (historische) karakteristiek dat wordt gekenmerkt door de situering langs een gracht.

HALFVRIJSTAANDE WONING

Een halfvrijstaande woning is een eengezinswoning waarvan:

– het hoofdgebouw verbonden is met het hoofdgebouw van één ander object dat geen woning is; óf

– het hoofdgebouw verbonden is met het hoofdgebouw van één andere niet gelijksoortige en -vormige woning (niet zijnde tussenwoning en niet zijnde een 2-onder-1-kapwoning).

HERENHUIS

Een herenhuis is een relatief grote eengezinswoning die gesitueerd is binnen de bebouwde kom, met een nadrukkelijke architectonische uitstraling in het straatbeeld via een opvallende (gevel)presentatie. Oorspronkelijk betrof het een statig, hoog en tamelijk oud pand, maar tegenwoordig wordt hiermee ook de duurdere, kwalitatief beter uitgevoerde nieuwbouwwoning aangeduid.

HOEKWONING

Een hoekwoning is een eengezinswoning die grenst aan een aanliggende woning. De hoekwoning ligt op het begin of einde van de reeks woningen en heeft (extra) grond aan de zijkant van de woning. N.B. Indien sprake is van een doelgroepwoning dan wordt de woning aangemerkt als een doelgroeptussenwoning. De typering “doelgroep” is hierbij belangrijker dan het feit of de woning al dan niet op de hoek gelegen is.

HOFJESWONING

Een hofjeswoning is een specifiek type eengezinswoning met een specifiek (historische) karakteristiek dat gekenmerkt wordt door de situering aan of langs een binnentuin en waarbij het complex via een afsluitbare toegang met de openbare weg is verbonden. Een hofjeswoning is in de historie met een gemeenschappelijk doel gerealiseerd.

KWADRANTWONING

Een kwadrantwoning is een specifiek type eengezinswoning die onderdeel uitmaakt van een blok van vier woningen. Elke woning grenst aan twee andere woningen uit dit blok van vier.

LANDGOED

Een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezet terrein waarop een buitenplaats kan voorkomen en die op grond van de Natuurschoonwet 1928 als zodanig wordt aangemerkt.

LANDHUIS

Een landhuis is een royale vrijstaande eengezinswoning gelegen in een landelijk, in bosachtige of in parkachtige omgeving (niet zijnde een landgoed).

LIGPLAATS

Een ligplaats is een zelfstandig in eigendom of gebruik zijnd ongebouwd eigendom in, onder of aan het water (ligplaats) dat bestemd is voor het afmeren van een permanente danwel recreatieve woonboot.

MAISONNETTE

Een maisonnette is een specifiek type flatwoning waarbij de woning zelf twee of meer bouwlagen heeft. De voordeur komt uit op een gemeenschappelijke loopgang, op een gemeenschappelijk afsluitbaar trappenhuis, een centrale hal of gesloten portiek.

MOLEN

Een molen is een verblijfsobject met een historische karakteristiek die oorspronkelijk bestemd was om wind of water te benutten in de bedrijfsvoering maar die geschikt is voor bewoning.

PAALWONING

Een paalwoning is een specifiek type eengezinswoning waarbij de leefruimten zijn gebouwd op één of meer holle palen waarin zich eveneens verkeers- en/of verblijfsruimten bevinden.

PARKEERPLAATS (DIENSTBAAR AAN WONEN)

Een (eigen gereserveerde) parkeerplaats die dienstbaar is aan wonen, waarbij de parkeerplaats een zelfstandig object is. Een parkeerplaats in een publieke parkeergarage (abonnement e.d.) valt niet onder de definitie.

PATIOBUNGALOW

Een patiobungalow is een specifiek type bungalow waarbij de (bepalende) buitenruimte geheel is ingesloten door de bouwmassa van de woning, de aangrenzende woning(en) en/of muren.

PATIOWONING

Een patio woning is een specifiek type eengezinswoning waarbij de (bepalende) buitenruimte geheel is ingesloten door de bouwmassa van de woning, de aangrenzende woning(en) en/of muren.

PENTHOUSE

Een penthouse is een woning welke onderdeel uitmaakt van een meergezinsgebouw, dan wel van een combi-gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag (-lagen) en daarbij afwijkend is qua opzet en inrichting ten opzichte van de (eventuele) andere woningen in dat gebouw.

PORTIEKFLAT

Een portiekflat is een flatwoning waarbij de voordeur uitkomt op een gemeenschappelijk afsluitbaar trappenhuis, een centrale hal of een gesloten portiek.

PORTIEKWONING

Een portiekwoning is een etagewoning waarbij de voordeur uitkomt in een open portiek. Een portiek is een toegangsportaal gelegen achter de voorgevel van een meergezinsgebouw en grenzend aan de openbare weg, van waaruit de afzonderlijke woningen direct worden ontsloten via een gemeenschappelijk te gebruiken trap en bordessen.

PRAKTIJKWONING

Een woning waarvan een deel bestemd en in gebruik is als praktijkruimte (tandarts, huisarts, fysio, atelier, e.d.).

SEMI-BUNGALOW

Een semi-bungalow is een bungalow voorzien van maximaal een eerste verdieping waarbij de primaire woonvoorzieningen zich doorgaans op of onder de begane grond bevinden.

SERVICEFLAT

Een serviceflat is een specifiek type flatwoning met extra voorzieningen die het woongenot voor de persoon beïnvloeden. Met service wordt de dienstverlening bedoeld waarbij persoonlijke verzorging essentieel is (bijvoorbeeld maaltijden/kapper).

SOUTERRAIN

Een souterrain is een woning die zich deels onder het maaiveld bevindt. Vaak is er sprake van oude bouw.

SPLIT-LEVEL WONING

Een split-level woning is een specifiek type eengezinswoning waarbij de verblijfsruimten op twee (of meer) bouwlagen gesitueerd zijn, welke ten opzichte van elkaar verspringend gelegen zijn en onderling een (sterke) ruimtelijke relatie hebben ten gevolge van een beperkt gehouden hoogteverschil van ongeveer een halve verdiepingshoogte.

TUSSENWONING

Een tussenwoning is een eengezinswoning waarbij de tussenmuren aan andere panden grenzen en waarbij de woningen ten opzichte van elkaar in een gelijk vlak of lijn liggen. Ook de woning die de hoek vormt van een gesloten bouwblok (twee reeksen woningen zijn verbonden met elkaar) is een tussenwoning.

VILLA

Een villa is een royale vrijstaande eengezinswoning met twee of meer verdiepingen, omgeven door een grote vrije ruimte in de vorm van tuin of water.

VRIJSTAANDE WONING

Een vrijstaande woning is een eengezinswoning die los staat van (eventueel) aanwezige andere objecten.

WATERWONING

Een waterwoning is een woning voorzien van een draagconstructie met een groot drijfvermogen en verbonden met in de grond verankerde geleiders waardoor de woning afhankelijk van het waterniveau kan stijgen of dalen.

WOON-/WINKELPAND

Een gebouw in de zin van art. 7:290 BW met een binnen de contouren van de buitenmuren van het gebouw een al dan niet zelfstandige woonruimte. De bedrijfsruimte heeft doorgaans een maximale verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) van circa 200 m2 en is bestemd voor of biedt de mogelijkheid tot detailhandel of een daaraan vergelijkbare bestemming (kantoor, atelier, showroom e.d.). Verder is wonen in een deel van het object toegestaan (veelal bewoond door de eigenaar of diens personeel). De bedrijfs- en woonruimte zijn aan de binnenzijde onderling bereikbaar.

WOONBOERDERIJ

Een woonboerderij is een voormalige karakteristieke agrarische bedrijfs- of dienstwoning die hoofdzakelijk wordt bewoond en waarvan de voormalige agrarische bedrijfsruimten als woonruimten in gebruik kunnen zijn.

WOONBOOT

Een woonboot is een verblijfsobject dat bestemd is voor permanente danwel recreatieve bewoning en dat op of in het water is gelegen, met vaste ligplaats met walaansluiting en niet direct geschikt om als vervoermiddel te gebruiken.

WOONWAGEN / STACARAVAN

Een woonwagen respectievelijk stacaravan is een voor permanente respectievelijk recreatieve bewoning bestemd verblijfsobject dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, met uitzondering van wagens die een eigen aandrijving hebben en wagens waarvoor voor het voortbewegen ervan over een weg geen ontheffing ingevolge de Wegenverkeerswet en het Reglement verkeersregels en verkeerstekens is vereist.

WOONWAGENSTANDPLAATS / STACARAVANSTANDPLAATS

Een woonwagenstandplaats respectievelijk stacaravanstandplaats is een zelfstandig in eigendom of gebruik zijnd ongebouwd eigendom (standplaats) dat bestemd is voor het plaatsen van woonwagens respectievelijk stacaravans.

Z

Zoekprofiel voor een woning

Wat is een zoekprofiel?

Als woningzoeker ken je misschien het begrip zoekprofiel wel. Dat is een profiel of wensenlijst van welk soort woning je zoekt.

• Voordat de zoektocht begint

Meestal gaat er een langer traject aan vooraf voordat je de beslissing neemt om te verhuizen. Dat heeft vaak te maken met de omstandigheden waarin je verkeert. Dat kan een verandering van baan zijn, of gaan samenwonen. Ook scheiding en de wens of noodzaak om groter te gaan wonen komt regelmatig voor.

• De beslissing

Alles draait om de beslissing, heb je eenmaal de beslissing genomen om te verhuizen kan het snel gaan. In veel gevallen zul je ook het eigen huis moeten verkopen voordat de volgende stap kan worden gezet.

• Wat zoek je precies?

Ik leg dit wel eens vaker uit aan woningzoekers. Maak een lijst met punten waaraan een woning of plek moet voldoen. Zorg voor 2 kolommen, in de eerste kolom zet je de punten waar je geen concessies in wilt doen. Dat kan de wijk, het type, zonligging of aantal kamers zijn. In de tweede kolom zet je de overige wensen neer. De punten in die tweede kolom is geen absolute must maar een pré als dit aanwezig zou zijn.

• Waar te beginnen?

Nadat je een lijst met 2 kolommen hebt gemaakt begint meestal de zoektocht op internet. Funda is een populaire site maar ook via andere sites en Social Media zijn veel woningen te vinden. Bij veel sites kun je selecteren op wijk, grootte, aantal kamers en prijs. Op Funda kun je een zoekprofiel aanmaken. Je maakt een account aan en vult je woonwensen in. Je krijgt dan automatisch nieuw aanbod per mail wanneer dit voldoet aan je zoekprofiel.

• Hoeveel kan en wil ik lenen?

Zorg ervoor dat het helder is hoeveel je wilt en kunt lenen. De hypotheekadviseur kan je hierbij adviseren.

• Afspraak plannen voor bezichtiging

Meestal zijn er een aantal woningen die de voorkeur hebben. Dit is vaak een combinatie van hetgeen je ziet en het gevoel dat je daarbij hebt. Maak een afspraak met de verkopend makelaar of bezoek een open huis.

• Geschikte woning gevonden

Indien je een aantal huizen hebt gezien krijg je meer gevoel bij hetgeen je ziet en wat daar de prijzen van zijn. Populaire huizen zijn vaak snel verkocht. Wanneer je daarvoor in aanmerking wilt komen zul je snel moeten schakelen.

• Aankoopmakelaar

Het is slim om een aankoopmakelaar in de arm te nemen die het aankooptraject begeleidt.

• Zonnescherm

Moet het zonnescherm achterblijven?

Een “buiten” zonnescherm kan in sommige gevallen betekenen dat er een discussie kan ontstaan indien dit niet goed vermeld staat op de roerende zakenlijst. Bij twijfel onder “ter overname” vermelden. Indien je het scherm achter wilt laten zet je een kruisje bij “blijft achter”. Je bepaalt als verkoper op welke manier je het wel/niet aanbiedt aan de koper.

Het antwoord is dus nee! Het is niet verplicht dat een zonnescherm achter moet blijven.

• Flinke investering

Een buitenscherm kan een dure investering zijn waarvan je een deel terug wilt ontvangen via de kopers. Vooral elektrische zonneschermen met automatische beveiligingen voor bijvoorbeeld storm kan er qua prijs flink inhakken. Tegenwoordig is er een grote variatie aan schermen en doek materiaal. Dat geldt ook voor rolluiken of screens.

• Wees duidelijk

Wees duidelijk wat je daarmee wilt. Indien dit bij “ter overname” komt te staan dan is het alvast slim om de factuur op te zoeken en een bedrag vast te stellen wat je voor het zonnescherm wilt ontvangen. Ook hierover kan eventueel over worden onderhandeld. Wees als koper ook duidelijk wanneer je een voorstel doet. Kijk goed naar de “overname lijst” en bepaal welke zaken je wel/niet over wilt nemen of wilt bedingen in de deal.

• De praktijk

In de praktijk zie je vaak dat bieders een voorstel neerleggen inclusief de roerende zaken die ze willen overnemen. Hiermee wordt het een all-in prijs. Verkoop of koop je een huis dan is het slim om hier op de juiste manier mee om te gaan. Als je als koper een deal sluit en niet hebt gezien dat het zonnescherm “ter overname” staat heb je een deal gesloten zonder zonnescherm. Wanneer je daar achteraf over begint met de opmerking, ik dacht dat het zonnescherm achterbleef of meeging ben je te laat.

Handige checklist verhuizen

Heb je onze handige verhuisplanner al bekeken? Deze kan je raadplegen zodat je niets vergeet en op tijd kan beginnen met het plannen van je verhuizing. De verhuisplanner is opgedeeld in maanden en weken zodat je precies weet waar je op welk moment iets moet regelen. Maak daar gebruik van, het is geheel gratis.

TIP: Ga naar verhuisplanner >

> Gebruik de handige checklist verhuizen

Veel gestelde vragen:

• Wat kost een makelaar?
• Wat kost een aankoopmakelaar?
• Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
• Hoe kan ik mijn huis zelf verkopen? (tips)

Meer informatie over:

• Een huis verkopen
• Een gratis waardebepaling
• Een huis kopen
• Je woning zelf aanbieden
• Je huis zelf verkopen (Stappenplan)

Terug naar overzicht (BLOG)

Wist je dat…

Wist jij dat je jouw woning gratis op onze aanbodsite aan kan bieden? Gewoon zonder enige verplichting en kosteloos je woning plaatsen op NLVERHUIST. Klik nu op de button voor meer informatie.